การลงทุนเพื่อลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ได้สร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนรายย่อยที่เข้ามามีส่วนร่วมในผลตอบแทนที่สูงขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์ ในอดีตการลงทุนเหล่านี้ได้รับการพิจารณาว่าเป็นหน่อย่อย ๆ ของหน่วยลงทุนการลงทุนในประเภทเดียวกับพลังงานหรือการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับภาคอุตสาหกรรมอื่น ๆ ที่เกิดขึ้น แต่เมื่อได้รับการจัดประเภทตามมาตรฐานการรับรองอุตสาหกรรมทั่วโลกให้ถือว่าสถานะเป็นสินทรัพย์แยกต่างหาก class เปลี่ยนกฎและความนิยมของพวกเขาเพิ่มสูงขึ้น

ในบทความนี้เราจะอธิบายวิธี REITs ทำงานแล้วตรวจสอบความหมายภาษีที่ไม่ซ้ำกันและเงินฝากออมทรัพย์ที่พวกเขาเสนอให้กับนักลงทุนปกติ (เริ่มต้นจากภาพรวมของสินทรัพย์เหล่านี้และสิ่งที่พวกเขาสามารถทำเพื่อผลงานของคุณได้ดู

The REIT Way .) ลักษณะทั่วไปของ REITs

REITs เป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และการจำนองที่รวมกัน และนำเสนอเป็นหลักประกันในรูปแบบของหน่วยลงทุนลงทุน แต่ละหน่วยใน REIT แสดงสัดส่วนการเป็นเจ้าของตามสัดส่วนของแต่ละคุณสมบัติ REITs ใน NYSE มีมูลค่าทางการตลาดอยู่ที่ 423 พันล้านดอลลาร์ ในปี 2554 REIT เกือบ 140 แห่งซื้อขายกันอย่างคับคั่งในตลาดหุ้นนิวยอร์กและตลาดอื่น ๆ

ดู:

การสำรวจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยปกติแล้ว REIT มีแนวโน้มที่จะมีมูลค่ามากกว่าการเติบโตที่มุ่งเน้นและส่วนใหญ่ประกอบด้วยการถือครองหุ้นขนาดกลางและเล็ก

กรมสรรพากรกำหนดให้ REIT ต้องจ่ายเงินไม่น้อยกว่า 90% ของรายได้ให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน (เทียบเท่าผู้ถือหุ้น) นี้คล้ายกับ บริษัท และหมายความว่า REIT ให้ผลผลิตสูงกว่าที่มักจะพบในตลาดรายได้คงที่แบบดั้งเดิม พวกเขายังมีแนวโน้มที่จะมีความผันผวนน้อยกว่าหุ้นแบบดั้งเดิมเพราะพวกเขาแกว่งกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ (เรียนรู้เกี่ยวกับการประเมินค่า REIT ดูที่

การประเมินมูลค่าพื้นฐานของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ .)

REITs สามประเภท

REIT สามารถแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่ REITs ส่วนของผู้ถือหุ้น REITs และ REITs แบบผสมผสาน REITs ส่วนของผู้ถือหุ้น

• - บริษัท เหล่านี้ให้ความสำคัญในการเป็นเจ้าของและ / หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์และรวบรวมรายได้ค่าเช่าเงินปันผลและรายได้จากการขายทรัพย์สิน แหล่งรายได้ที่สามทำให้ประเภทนี้เป็นที่นิยมมาก REITs สินเชื่อที่อยู่อาศัย
• - ความน่าเชื่อถือเหล่านี้มีความเสี่ยงสูงเนื่องจากความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย ถ้าอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นมูลค่าของการไถ่ถอน REITs จะลดลงอย่างมาก (หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมดู เบื้องหลังภาพของสินเชื่อที่อยู่อาศัย .) REITs แบบผสม
• - เครื่องมือเหล่านี้รวมสองประเภทแรก พวกเขาสามารถเป็นได้ทั้งแบบเปิดหรือแบบปิด (คล้ายกับกองทุนรวมแบบเปิดและแบบปิด) มีชีวิต จำกัด หรือไม่แน่นอนและลงทุนในกลุ่มโครงการเดียวหรือหลายกลุ่ม ภาษีที่เชื่อถือ

ระดับ REIT จะต้องเป็นไปตามกฎเช่นเดียวกับกองทุนรวมการลงทุนหน่วยลงทุนอื่นทั้งหมดซึ่งหมายความว่า REIT ต้องเสียภาษีก่อนในระดับความน่าเชื่อถือจากนั้นไปยังผู้รับประโยชน์ แต่ต้องปฏิบัติตามวิธีเดียวกันในการประเมินตนเองในฐานะ บริษัท ดังนั้น REIT จึงมีการกำหนดราคาและหลักเกณฑ์ทางบัญชีเหมือนกัน แต่แทนที่จะผ่านผลกำไรพวกเขาจะส่งกระแสเงินสดให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนโดยตรง
มีกฎพิเศษสำหรับ REIT ไม่เกินกว่ากฎสำหรับกองทุนรวมการลงทุนหน่วยลงทุนอื่น ๆ รายได้ค่าเช่าจะถือว่าเป็นรายได้ทางธุรกิจของ REIT เนื่องจากรัฐบาลพิจารณาให้เช่าเป็นธุรกิจของ REIT ซึ่งหมายความว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการเช่าสามารถหักออกได้เช่นเดียวกับค่าใช้จ่ายทางธุรกิจที่สามารถตัดจำหน่ายโดย บริษัท ได้

นอกจากนี้รายได้ปัจจุบันที่แจกจ่ายให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนจะไม่ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายคืนให้แก่ REIT แต่ถ้ารายได้แจกจ่ายให้กับผู้รับประโยชน์ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่รายได้นั้นจะต้องได้รับการหักภาษี ณ ที่จ่าย 30% สำหรับเงินปันผลปกติและ 35 % สำหรับกำไรจากเงินทุนเว้นเสียแต่ว่าอัตราจะลดลงตามสนธิสัญญา

1. เพื่อวัตถุประสงค์ในทางปฏิบัติ REITs โดยทั่วไปจะได้รับการยกเว้นจากการเก็บภาษี ณ ระดับความไว้วางใจตราบเท่าที่พวกเขาแจกจ่ายอย่างน้อย 90% ของรายได้ให้กับผู้ถือหน่วยของพวกเขา อย่างไรก็ตามแม้ว่า REIT ที่ปฏิบัติตามกฎนี้ก็ยังคงต้องเผชิญกับการเสียภาษีเงินได้ของ บริษัท ต่อรายได้สะสม
2. การเสียภาษีให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน

การจ่ายเงินปันผลจาก REIT จะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายต่อผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นรายได้ทั่วไปจนกว่าจะได้รับการพิจารณาให้เป็น "เงินปันผลที่มีคุณสมบัติเหมาะสม" ซึ่งจะถูกหักภาษีเป็นเงินได้ มิฉะนั้นการจ่ายเงินปันผลดังกล่าวจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายตามอัตราภาษีสูงสุดของผู้ถือหน่วยลงทุน นอกจากนี้เงินปันผลที่จ่ายโดย REIT อาจเป็นผลตอบแทนจากการลงทุนที่ไม่ต้องเสียภาษีซึ่งไม่เพียง แต่ลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีของผู้ถือหน่วยลงทุนในปีที่ได้รับเงินปันผล แต่ยังคงลดหย่อนภาษีในส่วนนั้นจนกว่าสินทรัพย์ทุนจะ ขาย การชำระเงินเหล่านี้ช่วยลดต้นทุนสำหรับผู้ถือหน่วยลงทุน ส่วนที่ไม่ต้องเสียภาษีจะถูกหักภาษีเป็นกำไรหรือขาดทุนระยะยาวหรือระยะสั้น
เนื่องจาก REIT ไม่ค่อยได้รับความเชื่อถือในระดับความน่าเชื่อถือพวกเขาจึงสามารถให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าหุ้นที่ผู้ออกต้องจ่ายภาษีในระดับองค์กรก่อนที่จะคำนวณการจ่ายเงินปันผล

ตัวอย่าง -

การคำนวณภาษีนิติบุคคล

เจนนิเฟอร์ตัดสินใจลงทุนใน REIT ที่ซื้อขายในราคา 20 เหรียญต่อหน่วย REIT มีเงินทุนจากการดำเนินงาน $ 2 ต่อหน่วยและแจกจ่าย 90% หรือ $ 1 80 จากนี้ไปยังผู้ถือหน่วยลงทุน อย่างไรก็ตาม $ 0 60 บาทต่อหน่วยของเงินปันผลนี้มาจากค่าเสื่อมราคาและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ และถือเป็นผลตอบแทนจากการลงทุนที่ไม่ต้องเสียภาษี ดังนั้นเพียง $ 1 20 ($ 1. 80 - $ 0. 60) ของเงินปันผลนี้มาจากรายได้ที่เกิดขึ้นจริง จำนวนเงินนี้จะต้องเสียภาษีแก่เจนนิเฟอร์เป็นรายได้ธรรมดาโดยจะลดต้นทุนลงตามราคา $ 0 60 ถึง 19 เหรียญ 40 บาทต่อหน่วย ตามที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้การลดพื้นฐานนี้จะถูกหักภาษีเป็นกำไรหรือขาดทุนระยะยาวหรือระยะสั้นเมื่อขายหน่วย บรรทัดล่าง ข้อดีด้านภาษีที่ไม่ซ้ำกันที่นำเสนอโดย REIT สามารถแปลเป็นผลผลิตที่เหนือกว่าสำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนสูงกว่าในทางทฤษฎีแล้วผู้ถือหน่วยอาจได้รับต้นทุนที่เป็นค่าลบหากหน่วยงานดังกล่าวมีระยะเวลานานพอสมควร ในขณะที่เรื่องนี้แทบจะไม่มีความเป็นไปได้ที่นักลงทุนจะเข้าใจได้ชัดเจนถึงศักยภาพในการรับผลกำไรหรือขาดทุนในลักษณะนี้