การหักลดหย่อนภาษีของดอกเบี้ยจำนองเป็นประโยชน์ที่คุ้นเคยกับเจ้าของบ้าน แต่ไม่ใช่เฉพาะประเด็นที่เกี่ยวกับภาษีที่เจ้าของบ้านจำเป็นต้องทราบเท่านั้น บางส่วนของความท้าทายที่ยิ่งใหญ่ที่สุดของการเป็นเจ้าของบ้านมาในรูปแบบของกฎระเบียบภาษีที่เกี่ยวข้องกับจุดและพื้นฐานค่าใช้จ่าย โชคดีที่ความรู้เล็ก ๆ น้อย ๆ ไปไกลเพื่อเคลียร์ความลึกลับ ในบทความนี้เราจะให้คะแนนลดต่ำสุดแก่จุดจดจำนองและแสดงให้คุณเห็นว่าพวกเขาคิดค่าใช้จ่ายในบ้านค่าใช้จ่ายและในที่สุดความรับผิดทางภาษีของคุณอย่างไร

Primer on Points

จุดคือค่าใช้จ่ายเฉพาะที่ผู้ยืมจ่ายให้เข้าสู่การจำนอง เนื่องจากจุดที่ถือว่าเป็นดอกเบี้ยแบบเบิกจ่ายล่วงหน้าผู้ยืมสามารถใช้เป็นเงินดาวน์ได้ อย่างไรก็ตามเมื่อมันมาถึงการจำนองเป็นเรื่องง่ายที่จะสับสนเกี่ยวกับว่า homebuyer อาจใช้การหักภาษีเต็มรูปแบบสำหรับจุดซึ่งโดยทั่วไปจำนวน 1-3% ของมูลค่าเงินกู้ โดยทั่วไปเนื่องจากจุดเป็นดอกเบี้ยแบบเบิกจ่ายล่วงหน้าคุณต้องหักภาษีดังกล่าวตลอดระยะเวลาของการจำนอง อย่างไรก็ตามสรรพากร (IRS) ระบุว่าสามารถนำไปหักล้างคะแนนในปีที่ชำระจริงได้ตราบเท่าที่ข้อกำหนดดังต่อไปนี้จะได้รับ:

- เงินกู้ยืมดังกล่าวมีหลักประกันอยู่ในที่อยู่อาศัยหลักของคุณ (ที่คุณอาศัยอยู่เกือบตลอดเวลา)

- จุดจ่ายคือการปฏิบัติที่จัดตั้งขึ้นในพื้นที่ของคุณ

- จุดที่จ่ายคือ ไม่เกินจำนวนที่เรียกเก็บโดยทั่วไปในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ของคุณ

- คุณใช้วิธีการทางบัญชีเป็นเงินสดซึ่งหมายความว่าคุณรายงานรายได้ในปีที่คุณได้รับและหักค่าใช้จ่ายในปีที่คุณจ่าย

! - 3 ->

- คะแนนไม่ได้รับการชำระเงินสำหรับรายการที่ระบุไว้โดยทั่วไปแยกต่างหากในแผ่นการชำระบัญชีเช่นค่าธรรมเนียมการประเมินค่าธรรมเนียมการตรวจสอบค่ากรรมสิทธิ์ค่าทนายความหรือภาษีทรัพย์สิน

- คุณให้เงิน ที่หรือก่อนที่จะปิดอย่างน้อยเท่าที่จุดที่เรียกเก็บเงินไม่นับคะแนนที่ผู้ขายจ่ายและคุณไม่ได้ยืมเงินจากผู้ให้ยืมหรือนายหน้าจำนองของคุณเพื่อจ่ายคะแนน

- คุณใช้เงินกู้เพื่อซื้อ หรือสร้างที่อยู่อาศัยหลักของคุณ

- จุดคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของเงินต้นของการจำนองและจำนวนเงินที่ระบุไว้อย่างชัดเจนในคำตัดสินของคุณ

ในบางกรณีคะแนนจะต้องถูกหักออกตลอดอายุการใช้งานของ เงินกู้ ตัวอย่างเช่นคะแนนสำหรับเงินกู้ 30 ปีจะถูกหักออกในอัตรา 1/30 ต่อปี คะแนนที่ตกอยู่ในหมวดหมู่นี้รวมถึงผู้จ่ายเงิน:

- ในการจำนองบ้านหลังที่สอง

- เพื่อรีไฟแนนซ์เงินกู้ (ยกเว้นกรณีที่ใช้เงินกู้เพื่อปรับปรุงที่อยู่อาศัยหลักของคุณ) ซึ่งรวมถึงคะแนนที่จ่ายเมื่อรีไฟแนนซ์เพื่อรับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า

- เงินกู้ยืมในบ้านที่ไม่ได้ใช้ในการซื้อสร้างหรือปรับปรุงที่อยู่อาศัยหลักของคุณ หากมีการใช้เงินกู้ส่วนหนึ่งในการซื้อสร้างหรือปรับปรุงที่อยู่อาศัยหลักของคุณจำนวนเงินที่ตรงกันอาจถูกหักออกในปีที่มีการจ่ายคะแนน

หากเงินกู้ถูกชำระคืนต้นคะแนนที่เหลือทั้งหมดอาจถูกหักทันที นอกจากนี้คุณต้องจำไว้ว่าแบบฟอร์ม IRS 1098 ที่คุณจะได้รับในเดือนมกราคมแสดงจำนวนเงินที่หักด้วยดอกเบี้ยที่คุณจ่ายให้กับการจดจำนองของคุณ แต่ไม่ได้ติดตามคะแนนตัดจำหน่าย อย่าลืมใส่คำอธิบายที่ถูกต้องสำหรับการหักคะแนนตัดจำหน่ายเมื่อคุณยื่นแบบแสดงรายการภาษี หากผู้ขายจ่ายคะแนนให้ผู้ซื้อสามารถหักภาษีดังกล่าวในการคืนภาษีได้ แต่ต้องลดต้นทุนของบ้านด้วยจำนวนที่ตรงกัน สำหรับภาพรวมที่ครอบคลุมเกี่ยวกับประเด็นต่างๆจาก IRS โปรดไปที่รายงานล่าสุด

การซื้อและขาย: การมองใกล้ที่พื้นฐาน

ค่าใช้จ่ายซึ่งเป็นมูลค่าเริ่มต้นของสินทรัพย์เพื่อการเสียภาษีมักเป็นสิ่งสุดท้ายที่จิตใจของผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อบ้านใหม่ ในขณะที่คุณอาจไม่ได้คิดเกี่ยวกับวิธีการที่คุณได้มาซึ่งทรัพย์สินและสิ่งที่คุณทำกับมันหลังจากการได้มามีผลต่อการกำหนดพื้นฐานและในท้ายที่สุดกำไรที่ต้องเสียภาษีใด ๆ ในที่สุด

การทำความเข้าใจเกี่ยวกับภาษี

หากคุณเป็นเจ้าของและอาศัยอยู่ในบ้านของคุณ (ที่อยู่อาศัยหลัก) เป็นเวลาอย่างน้อยสองถึงห้าปีก่อนที่จะขายคุณอาจไม่จำเป็นต้องเสียภาษีใด ๆ ทั้งสิ้นด้วย Taxpayer Relief พระราชบัญญัติของปีพ. ศ. 2540 ก่อนวันที่ 7 พฤษภาคม พ.ศ. 2540 เจ้าของบ้านต้องจ่ายภาษีกำไรจากกำไรจากการขายบ้านเว้นเสียแต่ว่าเงินที่ใช้ในการซื้อที่อยู่อาศัยหลักที่มีราคาแพงกว่าภายในสองปีหรือเจ้าของบ้านอย่างน้อย 55 ปีและอ้างว่าได้รับการยกเว้นภาษีครั้งหนึ่งครั้งในชีวิตไม่เกิน 125,000 ดอลลาร์ในผลกำไรจากการขาย วันนี้คนโสดจ่ายภาษีไม่เกิน 250,000 เหรียญสำหรับกำไรจากการขายที่อยู่อาศัยหลักและคู่สมรสจะต้องเสียภาษีไม่เกิน 500,000 เหรียญหากคุณอาศัยอยู่ในบ้านไม่ได้ น้อยกว่าสองปีในช่วงห้าปีก่อนที่จะขาย หากคุณขายบ้านก่อนปี 2540 และทำกำไรให้เป็นที่อยู่อาศัยหลักใหม่ของคุณคุณต้องระบุจำนวนเงินที่ได้รับจากการโอนย้ายเมื่อคำนวณภาษีของคุณ ในกรณีพิเศษเช่นการลดลงของสุขภาพการเปลี่ยนแปลงการจ้างงานหรือการหย่าร้างข้อกำหนดสองปีจะได้รับการยกเว้นและการได้รับการยกเว้นภาษีจะขึ้นอยู่กับจำนวนเดือนที่อาศัยอยู่ในบ้าน ตัวอย่างเช่นถ้าผู้ขายอาศัยอยู่ในบ้านเป็นเวลา 12 เดือนจำนวนเดือนอาศัยอยู่ในบ้านจะหารด้วย 24 (จำนวนเดือนในสองปี) ผลที่ได้คือ 0 ซึ่งจะทำให้เจ้าของบ้านได้รับการยกเว้น 50% เมื่อได้รับผลตอบแทนจากการขายอสังหาริมทรัพย์ บุคลากรทางการทหารที่ย้ายจากการบังคับใช้การเลื่อนตำแหน่งจะได้รับการยกเว้นจากกฎสองปี

ในขณะที่มูลค่าการลงทุนในมูลค่า 250,000 ดอลลาร์ (500,000 ดอลลาร์สำหรับคู่สามีภรรยาที่แต่งงานแล้ว) อาจดูเหมือนได้รับการยกเว้นอย่างมีนัยสำคัญซึ่งเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นในหลายพื้นที่ของประเทศในช่วงสิบปีที่ผ่านมา . เนื่องจากคุณไม่เคยรู้ว่าอนาคตจะนำมาสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศของคุณเป็นเรื่องสำคัญในการติดตามต้นทุนของคุณและเข้าใจว่าอะไรจะเกิดขึ้นเมื่อคุณขายความรับผิดทางภาษีหรือไม่

การคำนวณพื้นฐาน

เพื่อหาพื้นฐานค่าใช้จ่ายในบ้านคุณต้องเพิ่มต้นทุนในการปรับปรุงทุนที่คุณได้ทำไว้ในบ้านให้กับราคาที่คุณจ่ายสำหรับบ้าน การปรับปรุงทุนโดยทั่วไปหมายถึงสิ่งใดที่ทำให้มูลค่าทรัพย์สินของคุณเพิ่มขึ้นและอายุขัยเฉลี่ย การปรับปรุงดังกล่าวอาจรวมถึงการขยายห้องครัวการติดตั้งสระว่ายน้ำหรือเพิ่มห้องนอนเสริม จากนั้นคุณจะต้องหักคะแนนสะสมหักค่าเสื่อมราคาและรายได้ที่ผู้ขายจ่าย

ราคาซื้อบ้าน: $ 300, 000

ผู้ขายได้รับเงิน: - $ 6, 000 สระว่ายน้ำ: $ 20, 000 ค่าใช้จ่ายเบื้องต้นที่ปรับแล้ว: 314,000 เหรียญ < แม้ว่าราคาที่อยู่อาศัยจะเข้าสู่ภาวะวิกฤติที่เกิดขึ้นในปี 2550 หากประวัติศาสตร์ยังคงทำซ้ำในรูปแบบคล้ายกับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยก่อนหน้านี้เจ้าของบ้านจำนวนมากจะเห็นคุณค่าของบ้านของพวกเขาที่ชื่นชอบมากกว่า ในระยะยาว ในทำนองเดียวกันราคาเป็นสิ่งที่ดีที่กฎหมายภาษีเงินได้กำไรจะเปลี่ยนอีกครั้ง เนื่องจากไม่มีใครสามารถบอกได้อย่างแน่ว่าอนาคตจะนำามาให้ดีที่สุดคือควรทำความเข้าใจกับค่าบ้านความรับผิดชอบพื้นฐานและภาษีของบ้านตลอดเวลา สักวันหนึ่งเมื่อคุณต้องการข้อมูลคุณจะรู้สึกดีใจที่ได้ใกล้ชิด