การจำนองย้อนหลังได้รับการวิพากษ์วิจารณ์อย่างหนักว่าเป็นข้อตกลงที่ไม่เอื้ออำนวยต่อผู้บริโภค หนึ่งในข้อร้องเรียนที่ใหญ่ที่สุดมาจากความจริงที่ว่าม่ายและแม่ม่ายจำนวนมากได้สูญเสียบ้านหลังคู่สมรสของพวกเขาเสียชีวิตไป เหตุใดจึงเกิดเหตุการณ์นี้ขึ้นและมันอาจเกิดขึ้นกับคุณ?

(ดูข้อมูลเบื้องต้นได้ที่ การจำนองย้อนกลับทำงานอย่างไร )

เวลาเป็นหลัก

ความเป็นไปได้ที่คู่สมรสของคุณอาจเสียชีวิตหลังจากการตายของคุณขึ้นอยู่กับเวลาที่คุณเอาเงินกู้ กฎที่แตกต่างกันจะใช้บังคับกับเงินให้กู้ยืมที่นำออกก่อนวันที่ 4 สิงหาคม 2014 มากกว่าเงินให้กู้ยืมที่เรียกเก็บในหรือหลังวันที่ 4 สิงหาคม 2014 หลังจากวันที่ดังกล่าวกรมพัฒนาที่อยู่อาศัยและกรมพัฒนาที่อยู่อาศัย (HUD) เปลี่ยนนโยบายการจำนองย้อนกลับ

การเปลี่ยนแปลงนี้เกิดขึ้นเพื่อตอบสนองต่อการฟ้องร้องต่อกรมโดยกลุ่มคู่สมรสที่ยังไม่ได้ยืม (ซึ่งก็คือชื่อของพวกเขาไม่ได้อยู่ในสัญญาจำนองย้อนหลัง) ซึ่งได้รับแจ้งโดย โบรกเกอร์จำนองที่พวกเขาจะสามารถที่จะให้อาศัยอยู่ในบ้านของพวกเขาหลังจากที่คู่สมรสของพวกเขา (กู้อย่างเป็นทางการ) ตาย ผู้ให้กู้ถูกยึดครองเนื่องจากต้องการกู้เงินจำนองทันทีที่ผู้กู้เสียชีวิต สถานการณ์นี้มักถูกเรียกว่า "ปัญหาคู่สมรสที่อายุน้อยกว่า" เนื่องจากคู่สมรสบางคนไม่ได้อยู่ในจำนองเพราะพวกเขายังเด็กเกินไปที่จะมีคุณสมบัติในการจำนองย้อนกลับในขณะที่เงินกู้ถูกนำออก (ดู คุณมีสิทธิ์ได้รับการย้อนกลับหรือไม่? สินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือไม่? )

ผู้ให้กู้ได้ในความเป็นจริงตามกฎการจำนองย้อนกลับของ HUD อย่างไรก็ตามในปี 2013 ศาลรัฐบาลกลางได้ตัดสินใน Bennett et al. โวลต์ Donovan ว่าข้อบังคับของ HUD ละเมิดกฎหมายของรัฐบาลกลางและผู้ให้กู้ไม่สามารถกำหนดให้คู่สมรสที่ยังมีชีวิตรอดซึ่งไม่ได้ตั้งชื่อไว้ในการจำนองย้อนหลังเพื่อให้การชำระหนี้คืนเมื่อคู่สมรสของตน เราจะเข้าสู่รายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับกฎระเบียบใหม่ในช่วงเวลา

ขั้นแรกให้กำหนดความหมายของคำว่า "นำออกก่อนวันที่ 4 สิงหาคม 2014" นั่นคือวันที่คุณสมัครขอจดจำนองหรือไม่? วันที่คุณเซ็นเอกสาร? เทคนิคมันไม่จริง แต่มันใกล้ชิดกับอดีตกว่าหลัง เมื่อใดก็ตามที่คุณสมัครสินเชื่อที่ประกันโดย Federal Housing Administration (FHA) ไม่ว่าจะเป็นแบบปกติ FHA จำนองไปข้างหน้าหรือแบบย้อนกลับการจำนองแปลงที่อยู่อาศัยจำนอง (HECM) เงินกู้ของคุณได้รับมอบหมายสิ่งที่เรียกว่ากรณีหมายเลข เป็นวันที่เมื่อมีการกำหนดหมายเลขคดีซึ่งจะกำหนดว่ากฎใดที่บังคับใช้กับการจำนองของคุณ เจ้าหน้าที่สินเชื่อของคุณได้รับหมายเลขคดีซึ่งเป็นตัวระบุ 10 หลักที่ไม่ซ้ำกันที่ FHA กำหนดหลังจากหน่วยงานตรวจสอบที่อยู่สถานที่และหมายเลขประกันสังคมของคุณ คุณสามารถดูหมายเลขนี้ได้ที่ด้านบนของหน้า 1 ของใบสมัคร HECMจากนั้นเมื่อต้องการเรียนรู้วันที่ที่เกี่ยวข้องกับหมายเลขคดีของคุณคุณจะต้องติดต่อผู้ให้กู้หรือ HUD เนื่องจากวันที่นี้ไม่ได้ระบุไว้ในใบสมัครจำนอง

ก่อนวันที่ 4 สิงหาคม 2014

HUD ให้สาธารณชนทราบเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงข้อบังคับของตนผ่านทางเอกสารที่เรียกว่าตัวจำนอง ในช่วงเวลาแห่งการเขียนหนังสือผู้รับจำนอง 2015-15 ฉบับวันที่ 12 มิถุนายน พ.ศ. 2558 มีหลักเกณฑ์เกี่ยวกับคู่สมรสที่ยังไม่ได้ยืมและวีซ่า HECM ที่นำมาออกก่อนวันที่ 4 สิงหาคม 2014 จดหมายฉบับนี้กล่าวว่าผู้ให้กู้จำนองย้อนกลับ สามารถทำตามเงื่อนไขของสัญญาจำนองย้อนกลับเดิมเมื่อคู่สมรสยืมตาย นั่นหมายความว่าคู่สมรสที่ไม่มีการยืมที่ยังเหลืออยู่ที่บ้านถูกปกคลุมด้วยการจำนองย้อนกลับที่ถูกตัดออกก่อนวันที่ 4 สิงหาคม 2014 จะยังคงมีความเสี่ยงต่อการสูญเสียบ้านถ้าคู่สมรสที่เสียชีวิตของตนเสียชีวิตก่อน

อย่างไรก็ตามจดหมายผู้รับจำนองยังให้ผู้ให้กู้จำนองย้อนกลับเป็นทางเลือกในการเรียกการจำนองย้อนกลับเนื่องจาก (ในคำอื่น ๆ เรียกร้องการชำระหนี้ทันทีที่ความเสี่ยงของการยึดสังหาริมทรัพย์ในหกเดือน) ผู้ให้กู้จำนองย้อนกลับมีตัวเลือกที่เรียกว่า "ผู้รับจำนองเลือกการเลือกตั้ง (MOE) มอบหมาย" ที่ช่วยให้พวกเขาโอนกรรมสิทธิ์ของการจำนองย้อนกลับไปยังฮัด ผู้ให้กู้จะยื่นคำร้องต่อ HUD เพื่อชดใช้ค่าเสียหายที่จะได้รับจากการขายบ้าน

การโอนเงินจำนองจะสร้างสิ่งที่ฮัดเรียกว่า "ระยะเวลาผ่อนผัน" ที่อนุญาตให้คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่ที่มีสิทธิ์เข้าพักอยู่ในบ้านตราบใดที่เขาหรือเธอยังคงปฏิบัติตามข้อกำหนดพื้นฐานของการจำนองย้อนหลังเช่นการเก็บภาษีทรัพย์สินในปัจจุบัน , การรักษาเจ้าของบ้าน 'การชำระเงินประกันและการบำรุงรักษาสถานที่ให้บริการในการซ่อมแซมที่ดี คู่สมรสต้องเป็นเจ้าของตามกฎหมายของบ้านและยังคงเป็นที่อยู่อาศัยหลักของตน เขายังต้องได้รับการสมรสอย่างถูกต้องตามกฎหมายกับคู่สมรสที่ยืมเงินในขณะที่เงินกู้ปิดและยังคงแต่งงานจนกว่าจะถึงแก่ความตายของคู่สมรสที่ยืม คู่รักเพศเดียวกันที่ได้รับอนุญาตซึ่งไม่ได้รับอนุญาตให้แต่งงานเมื่อได้รับการจดจำนองย้อนกลับ แต่ผู้ที่แต่งงานก่อนผู้ยืมเสียชีวิตมีสิทธิเช่นเดียวกัน

ภาษาชัดเจนว่าการโอนกรรมสิทธิ์เป็นตัวเลือกไม่ใช่ข้อกำหนดสำหรับผู้ให้กู้ กล่าวอีกนัยหนึ่งปัญหานี้เรียกว่า "ปัญหาคู่สมรสที่อายุน้อยกว่า" สำหรับเจ้าของบ้านที่เอา HECM มาก่อนวันที่ 4 สิงหาคม 2014 คู่สมรสที่รอดตายในสถานการณ์เช่นนี้อาจต้องการปรึกษาทนายความอสังหาริมทรัพย์เพื่อสำรวจตัวเลือก

ในหรือหลังวันที่ 4 สิงหาคม 2014

เหตุใดคู่สมรสจึงระบุชื่อคู่สมรสไว้ในอันดับแรกเท่านั้น บ่อยครั้งที่การเพิ่มจำนวนเงินจำนองย้อนกลับเนื่องจากขนาดของการชำระเงินมีความสัมพันธ์กับอายุของผู้กู้ ขณะนี้แม้ว่าจะไม่มีประโยชน์ใด ๆ ต่อกลยุทธ์นี้ เงินกู้ยืมที่ได้รับจากการจำนองในปัจจุบันต้องขึ้นอยู่กับอายุของคู่สมรสที่อายุน้อยกว่าแม้ว่าคู่สมรสนั้นจะอายุน้อยกว่า 62 ปีและไม่มากพอที่จะเป็นผู้กู้ร่วมในการจำนองย้อนกลับได้ ภายใต้กฎของวันนี้ถ้าคู่สมรสที่ไม่มีการยืมที่มีคุณสมบัติเหมาะสมของคุณอายุต่ำกว่า 62 ปีจะได้รับความคุ้มครองตราบเท่าที่พวกเขามีคุณสมบัติตามข้อกำหนดด้านการเลื่อนเวลาเดียวกันที่กล่าวไว้ข้างต้น

หากคุณจดจำนองย้อนกลับในขณะที่แต่งงานกับน้องหรือคู่สมรสที่ไม่ได้ยืมเงินเขาจะได้รับการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการเมื่อปิดฐานะคู่สมรสที่ไม่มีการยืมหรือคู่สมรสที่ไม่สามารถยืมได้ คู่สมรสที่ไม่มีการยืมที่มีสิทธิ์อาศัยอยู่กับคู่สมรสที่ยืมในพำนักหลัก คู่สมรสที่ไม่มีการยืมที่ไม่มีสิทธิจะอาศัยอยู่ที่อื่นในฐานะที่พำนักหลักของตน การเลื่อนการผ่อนผันไม่ใช้กับคู่สมรสที่ไม่เป็นคู่สมรสหากคู่สมรสหย่าร้างหลังจากที่ได้ออก HECM นอกจากนี้ยังใช้ไม่ได้กับคู่สมรสใหม่ผู้กู้จำนองย้อนกลับแต่งงานหลังจากการออกเงินกู้ ข้อบังคับเดียวกันนี้ใช้บังคับกับคู่สมรสเพศเดียวกันที่ไม่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายที่จะแต่งงานเมื่อได้รับการจดจำนองย้อนหลัง แต่ได้แต่งงานก่อนผู้ยืมเสียชีวิตเนื่องจากคู่ค้าเหล่านี้ตกอยู่ภายใต้คำจำกัดความของฮัดที่ระบุว่า "

บรรทัดล่าง

แม้จะมีการปฏิรูปเมื่อเร็ว ๆ นี้ แต่ก็ยังคงมีสถานการณ์ที่แม่ม่ายหรือพ่อม่ายอาจเสียบ้านเมื่อการตายของคู่สมรสเสีย หากคุณหรือคู่สมรสของคุณได้นำเอาการจำนองย้อนกลับไปแล้วให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจว่าชุดกฎใดที่ใช้กับสถานการณ์ของคุณ คุณอาจต้องการพบกับทนายความอสังหาริมทรัพย์หรือผู้วางแผนด้านการเงินเพื่อหาวิธีแก้ไขปัญหาที่คุณมีความเสี่ยง

เมื่อใดก็ตามที่วันที่จำนองย้อนหลังของคุณเพียงแค่ต้องทราบว่าคู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่และไม่มีการยืมจะไม่ได้รับเงินเพิ่มเติมใด ๆ หลังจากที่คู่สมรสที่เสียชีวิตเสียชีวิต นี้จะไม่เป็นปัญหาถ้าเงินกู้ยืมได้รับเป็นเงินก้อน แต่อาจเป็นปัญหาถ้าเงินจำนองย้อนกลับได้รับการจัดส่งเป็นกระแสรายเดือนหรือเป็นบรรทัดของเครดิต หากคุณกำลังออกการจำนองย้อนกลับในวันนี้โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคู่สมรสคนเดียวเท่านั้นที่จะอยู่ในฐานะผู้กู้คุณควรพิจารณาว่าตัวเลือกรวมก้อนอาจให้ความมั่นคงทางการเงินมากที่สุด

การเลือกผู้ให้กู้สินเชื่อจำนองย้อนกลับที่ถูกต้อง

.) หมายเหตุ: กฎที่อธิบายเฉพาะที่นี่เท่านั้น (หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับการจำนองย้อนหลังอ่าน คู่มือภาษีและการจำนองย้อนกลับ และ

นำไปใช้กับการจำนองแปลงที่อยู่อาศัย (HECM) เหล่านี้เป็นส่วนใหญ่ของทั้งสามประเภทของการจำนองย้อนกลับโดยไกลและคนเดียวที่ประกันโดย FHA หากคุณเป็นหนึ่งในประมาณ 5% ของผู้กู้จำนองย้อนกลับที่มีวัตถุประสงค์เดียวจำนองย้อนกลับหรือจำนองย้อนกลับที่เป็นกรรมสิทธิ์คุณจะต้องตรวจสอบเอกสารเงินกู้ของคุณเพื่อดูว่าปัญหาที่อธิบายไว้ในบทความนี้นำไปใช้กับสถานการณ์ของคุณ