รายได้จากทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนอยู่ที่ระดับสูงเป็นประวัติการณ์ซึ่งชี้ไปที่การเพิ่มรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ แต่ก่อนที่จะลงทุนในธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

ที่นี่เราจะแนะนำในระดับสูงบางวิธีในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ให้เช่า (สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องดู วิธีง่ายๆในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ )

การกวดวิชา: สำรวจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

แนวทางการเปรียบเทียบยอดขาย (SCA) เป็นรูปแบบหนึ่งในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย วิธีนี้เป็นการเปรียบเทียบบ้านที่ขายหรือเช่าในช่วงเวลาที่กำหนด นักลงทุนส่วนใหญ่จะต้องการเห็น SCA ในช่วงเวลาสำคัญเพื่อติดตามแนวโน้มที่อาจเกิดขึ้นใหม่ ๆ

SCA อาศัยแอตทริบิวต์เพื่อกำหนดมูลค่าราคาสัมพัทธ์ ราคาต่อตารางฟุตเป็นตัวชี้วัดที่เข้าใจได้โดยทั่วไปและเข้าใจได้ง่ายซึ่งนักลงทุนทุกคนสามารถใช้เพื่อระบุว่าควรมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

ควรเป็นอย่างไร

หากทาวน์เฮาส์ขนาด 2,000 ตารางฟุตเช่าราคา $ 1 / square foot นักลงทุนสามารถคาดหวังให้รายได้ค่าเช่าที่คล้ายกันโดยอิงจากค่าเช่าที่คล้ายกันในพื้นที่ โปรดจำไว้ว่า SCA ค่อนข้างเป็นเรื่องทั่วไป นั่นคือทุกบ้านมีเอกลักษณ์ที่ไม่สามารถวัดได้ทุกเวลา ผู้ซื้อและผู้ขายมีรสนิยมและความแตกต่างเฉพาะ SCA หมายถึงพื้นฐานหรือความเห็นที่สมเหตุสมผลและไม่ใช่เครื่องมือทำนายหรือการประเมินค่าที่สมบูรณ์แบบสำหรับอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ยังจำเป็นสำหรับนักลงทุนที่จะใช้ผู้ประเมินราคาหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการรับรองเมื่อขอวิเคราะห์ตลาดเชิงเปรียบเทียบ ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงในการประเมินผลการฉ้อโกงซึ่งเป็นที่แพร่หลายในช่วงวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ในปี 2550 (999) Valuing A Real Estate Property

)

รูปแบบการคิดราคาสินทรัพย์ทุน (Capital Asset Pricing Model)

รูปแบบการกำหนดราคาทรัพย์สิน (CAPM) เป็นเครื่องมือในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบคลุมมากขึ้น CAPM นำเสนอแนวคิดเรื่องต้นทุนความเสี่ยงและโอกาสตามที่ใช้กับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ แบบจำลองนี้มองไปที่ผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ที่ได้จากรายได้ค่าเช่าและเปรียบเทียบกับเงินลงทุนอื่น ๆ ที่ไม่มีความเสี่ยงเช่นพันธบัตรตั๋วเงินคลังของสหรัฐอเมริกาหรือรูปแบบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เช่นกองทุนรวมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (REITs) โดยสรุปแล้วถ้า คาดว่าจะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนที่ปราศจากความเสี่ยงหรือการรับประกันสูงกว่า ROI ที่อาจเกิดขึ้นจากรายได้ค่าเช่าก็จะไม่ทำให้เกิดความรู้สึกทางการเงินในการเสี่ยงต่อการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ในแง่ของความเสี่ยง CAPM พิจารณาความเสี่ยงโดยธรรมชาติในการเช่าอสังหาริมทรัพย์

ตัวอย่างเช่นคุณสมบัติการเช่าทั้งหมดไม่เหมือนกัน สถานที่ตั้งและอายุของทรัพย์สินเป็นสิ่งสำคัญ การเช่าทรัพย์สินที่เก่ากว่าจะหมายถึงเจ้าของบ้านอาจจะมีค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาที่สูงขึ้นสถานที่ให้เช่าในพื้นที่ที่มีการก่ออาชญากรรมสูงอาจต้องการความปลอดภัยมากกว่าการเช่าในชุมชนที่มีรั้วรอบขอบชิด

แบบจำลองนี้แนะนำการแฟ้ไขใน "ความเสี่ยง" เหล่านี้ก่อนพิจารณาการลงทุนของคุณหรือเมื่อสร้างโครงสร้างการกำหนดราคาค่าเช่า (CAPM ช่วยให้คุณสามารถกำหนดผลตอบแทนที่คุณสมควรได้รับสำหรับการทำให้เงินของคุณมีความเสี่ยงโปรดดู

รูปแบบการคิดราคาสินทรัพย์ราย Capital: ภาพรวม ) แนวทางรายได้

สิ่งที่รายได้ที่เป็นไปได้สำหรับการให้เช่าทรัพย์สินให้ผลผลิตเมื่อเทียบกับเงินลงทุนเริ่มแรก วิธีการรายได้ใช้บ่อยสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

วิธีการรายได้ขึ้นอยู่กับการกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ประจำปีสำหรับการลงทุน อัตรานี้เป็นรายได้ประจำปีที่คาดการณ์ไว้จากตัวคูณค่าเช่าขั้นต้นหารด้วยมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน ดังนั้นหากอาคารสำนักงานมีค่าใช้จ่าย 120,000 เหรียญในการซื้อและรายได้ต่อเดือนที่คาดว่าจะได้จากการเช่าคือ $ 1, 200 อัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ประจำปีคือ: ($ 1200 * 12 เดือน) / $ 120,000 = 12% เป็นแบบจำลองที่เรียบง่ายและมีข้อสันนิษฐานน้อย มากกว่าจะมีดอกเบี้ยจ่ายจำนอง นอกจากนี้รายได้ค่าเช่าในอนาคตอาจน้อยกว่าหรือมีค่ามากกว่าห้าปีนับจากวันนี้

นักลงทุนจำนวนมากคุ้นเคยกับมูลค่าปัจจุบันของเงิน แนวคิดนี้ใช้กับอสังหาริมทรัพย์เป็นที่รู้จักกันว่าเป็นการลดกระแสเงินสด เงินดอลลาร์ที่ได้รับในอนาคตจะขึ้นอยู่กับความเสี่ยงจากอัตราเงินเฟ้อและความเสี่ยงจากภาวะเงินฝืดและจะนำเสนอในรูปแบบที่มีส่วนลดสำหรับบัญชีนี้ (

)

แนวทางต้นทุน

วิธีต้นทุนในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าทรัพย์สินมีค่าพอสมควรเท่านั้นที่สามารถใช้ประโยชน์ได้ ประมาณโดยการสรุปมูลค่าที่ดินและมูลค่าเสื่อมราคาของการปรับปรุงใด ๆ

ผู้ประเมินราคาจากโรงเรียนนี้มักใช้คำว่า "สูงสุดและดีที่สุด" เพื่อสรุปแนวทางต้นทุนต่ออสังหาริมทรัพย์ มักใช้เป็นพื้นฐานในการประเมินมูลค่าที่ดินว่างเปล่า

ตัวอย่างเช่นหากคุณเป็นนักพัฒนาอพาร์ตเมนต์ที่ต้องการซื้อที่ดิน 3 เอเคอร์ในพื้นที่ที่แห้งแล้งเพื่อแปลงเป็นอาคารชุดมูลค่าของที่ดินดังกล่าวจะขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ดีที่สุด ถ้าที่ดินถูกล้อมรอบไปด้วยทุ่งน้ำมันและคนที่อยู่ใกล้ที่สุดอาศัยอยู่ห่างออกไป 20 ไมล์การใช้ที่ดินที่ดีที่สุดจึงเป็นมูลค่าสูงสุดของทรัพย์สินนั้นไม่ใช่การแปลงเป็นอพาร์ทเมนท์ แต่อาจขยายสิทธิการขุดเจาะเพื่อหาน้ำมันได้มากขึ้น อาร์กิวเมนต์การใช้งานที่ดีที่สุดอีกอย่างหนึ่งก็คือการแบ่งเขตตามคุณสมบัติ หากทรัพย์สินที่คาดหวังไม่ได้รับการแยกประเภทเป็น "ที่อยู่อาศัย" ค่าของมันจะลดลงเนื่องจากนักพัฒนาซอฟต์แวร์จะต้องเสียค่าใช้จ่ายอย่างมากในการสร้าง rezoned ถือเป็นความน่าเชื่อถือที่สุดเมื่อใช้กับโครงสร้างใหม่และไม่น่าเชื่อถือสำหรับคุณสมบัติที่เก่ากว่า มันมักจะเป็นวิธีที่เชื่อถือได้เฉพาะเมื่อดูที่คุณสมบัติการใช้งานพิเศษ (999) ราคาบ้าน (Price House) อัตราดอกเบี้ย (Interest Rate) ซึ่งมีความสำคัญมากกว่า

The Bottom Line

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่ในรูปแบบของจินตนาการใด ๆนับตั้งแต่การแข่งขันครั้งสุดท้าย แต่ตลาดที่อยู่อาศัยมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

บ้านที่พลิกคว่ำที่ไม่มีทุนทรัพย์เป็นสิ่งประดิษฐ์ที่ผ่านมาและอาจจะหายไปตลอดกาล แต่การเช่าอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นความพยายามที่มีกำไรหากนักลงทุนทราบวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนส่วนใหญ่จะพิจารณาส่วนประกอบจากวิธีการประเมินค่าทั้งหมดก่อนการตัดสินใจเช่า เรียนรู้แนวคิดการประเมินมูลค่าเบื้องต้นเหล่านี้ควรเป็นขั้นตอนในทิศทางที่ถูกต้องในการกลับเข้าสู่เกมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จากนั้นเมื่อคุณพบทรัพย์สินที่สามารถให้ผลตอบแทนแก่คุณได้ในอัตราที่ดีให้หาอัตราดอกเบี้ยที่ดีสำหรับสถานที่ใหม่โดยใช้เครื่องคิดเลขจำนอง การใช้เครื่องมือนี้จะช่วยให้คุณมีตัวเลขที่เป็นรูปธรรมมากขึ้นในการทำงานร่วมกับเมื่อประเมินทรัพย์สินที่เช่าในอนาคต

(สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมโปรดดู 5 ข้อผิดพลาดที่ทำให้บ้านพลิกหงาย )