การลงทุนเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ทำให้นักลงทุนจำนวนมากเสียเงินเป็นจำนวนมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา สิ่งนี้นำไปสู่ความต้องการที่เพิ่มขึ้น แต่การลงทุนประเภทนี้ไม่ได้เป็นอย่างที่เกิดขึ้น ไม่ได้หมายความว่า REIT ที่ไม่ซื้อขายจะได้รับการยกเว้นจากรายการการพิจารณาการลงทุนของคุณ หมายความว่าคุณจะต้องรู้ข้อดีข้อเสียของตนก่อนที่จะกระโดดเข้าไป

REITs ที่ไม่ใช่การซื้อขายกับ REITs ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์

ความแตกต่างที่ใหญ่ที่สุดระหว่าง REITs ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์และ REITs ที่ไม่ได้ซื้อขายกันคือหุ้นที่ไม่มีการซื้อขาย ในความเป็นจริง REIT ที่ไม่ได้ซื้อขายส่วนใหญ่ต้องมีระยะเวลาการคุกขั้นต่ำ 7 ปี ยังคงสามารถแลกรับเงินได้ในบางกรณี แต่โดยปกติแล้วจะใช้เวลาประมาณหนึ่งปีจะอยู่ระหว่าง 3% ถึง 5% และบางครั้งโปรแกรมการไถ่ถอนจะสิ้นสุดลง REITs ที่ไม่ได้รับการค้ารถจะมาพร้อมกับค่าธรรมเนียมการขายหน้าสูงถึง 15% การขายค่าชดเชยและค่าใช้จ่ายต้องไม่เกิน 10% อีก 5% (อาจเป็น) มาจากค่าใช้จ่ายของผู้ออก อัตราส่วนค่าใช้จ่ายสุทธิไม่ค่อยไปมากกว่า 1% เมื่อเทียบกับ REITs ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งสองประเภทของ REIT ต้องคืน 90% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษีแก่ผู้ถือหุ้นในรูปของเงินปันผล (ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ ที่อยู่อาศัยการดูแลสุขภาพและสำนักงาน REITs .)

REIT ที่ไม่ได้ซื้อขายจะมีอายุการลงทุนที่แน่นอน หลังจากกำหนดเวลาเสร็จสิ้นแล้ว REIT จะต้องแสดงรายการในการแลกเปลี่ยนหลักทรัพย์หรือเลิกกิจการ หากการชำระบัญชีเกิดขึ้นคุณอาจเห็นผลกำไรที่สำคัญหรือคุณอาจเห็นมูลค่าของ $ 0 ในทางกลับกัน REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ได้ไม่มีกรอบเวลาที่กำหนดไว้

SEC Filings

เช่นเดียวกับ REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ REIT ที่ไม่ได้ซื้อขายจะต้องยื่นต่อ SEC และ SEC (Securities and Exchange Commission) นักลงทุนจำนวนมากไม่ตระหนักถึงเรื่องนี้เนื่องจาก REIT ที่ไม่ได้เป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนจะไม่เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ กุญแจนี่คือความโปร่งใส เพื่อหาทุกสิ่งที่คุณจำเป็นต้องรู้เกี่ยวกับ REIT ที่ไม่ซื้อขายโดยเฉพาะให้ไปที่ฐานข้อมูล EDGAR ของ SEC ค้นหา REIT ที่คุณต้องการตรวจสอบและอ่านเอกสารที่ยื่นต่อ 10-Q (รายไตรมาส) และ 10-K (รายปี) นี้อาจเสียงข่มขู่ แต่ก็ไม่ได้ อย่าให้คำที่พิมพ์เล็กและจินตนาการหลอกคุณ คุณจะพบข้อมูลที่มีคุณภาพเกี่ยวกับสุขภาพของ REIT (ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ เครื่องมือ EDGAR SEC ยอดนิยมสำหรับนักลงทุนรายใหม่ .)

นักลงทุนส่วนใหญ่ไม่ต้องการอ่านเอกสารที่ยื่นต่อ SEC แยกตัวเองจากฝูงชนและใช้ขั้นตอนพิเศษเพื่อให้คุณสามารถเป็นนักลงทุนที่มีข้อมูล ถ้าคุณไม่สบายใจในการทำเช่นนี้อย่างน้อยควรจ้างที่ปรึกษาทางการเงินเพื่อทำเพื่อคุณ

เมื่ออ่านเอกสารจากสำนักงาน ก.ล.ต. มองหาสิ่งต่างๆ: (ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ เอกสาร SEC: แบบฟอร์มที่คุณต้องการทราบ .)

• ใช้ประโยชน์จาก REIT อย่างไร? (ถ้าการกระจายมากกว่าเงินสดสุทธิจากการดำเนินงานมีเหตุผลที่จะต้องกังวล)
• ผลงานของอสังหาริมทรัพย์ (การศึกษาสินทรัพย์เหล่านี้แยกต่างหาก)ไม่ควรใช้เวลานานเกินไปเพราะ REIT ที่ไม่ได้ซื้อขายบ่อยครั้งในหมวดหมู่เดียวกัน)
• ทีมผู้บริหาร (ทีมบริหารมีประสบการณ์หรือไม่ถ้าเคยประสบความสำเร็จในอดีต?)
• ค่าโสหุ้ย ค่าใช้จ่าย
• ต้นทุนของทุน

การแจกจ่ายรูปภาพ

การแจกจ่ายใน REIT ที่ไม่ซื้อขายไม่ได้รับการประกัน ในบางกรณีพวกเขาถูกระงับและบางครั้งก็หยุดลงอย่างสมบูรณ์ จากนั้นมีกรณีที่การแจกจ่ายได้รับการสนับสนุนจากเงินของผู้อื่นเช่นเดียวกับผู้ลงทุนรายอื่น นี่คือธงสีแดงทันทีและไม่ต่างจากโครงการ Ponzi (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมโปรดดูที่ Trusts ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REITs) - การวิเคราะห์ REITs และ REIT Performance .)

คุณต้องการแน่ใจว่าการกระจายจะได้รับการสนับสนุนโดยค่าเช่าค่าเช่าและอื่น ๆ นอกจากนี้หากคุณพบว่าการแจกจ่ายนี้เป็นไปได้เนื่องจากหนี้ที่เพิ่มขึ้นจุ่มลงในเงินสดหรือการขายหุ้นใหม่อาจเป็นสัญญาณว่าวิธีการสร้างรายได้แบบเดิมไม่ได้ผล นี่อาจเป็นความพยายามของ บริษัท ที่ดำเนินการ REIT เพื่อรักษาระดับการแจกจ่ายในปัจจุบัน และหากคุณพบว่า REIT ยืมมากกว่า 100% ของสินทรัพย์สุทธิแสดงว่ามีการใช้ประโยชน์อย่างมากและมีโอกาสในการผิดนัดชำระหนี้

คำเตือนอื่น ๆ

• หาก REIT ที่ไม่ซื้อขายไม่ได้ยื่นต่อ SEC ก็เป็นเรื่องหลอกลวง อยู่ห่าง ๆ.
• โดยมีค่าธรรมเนียมจาก Front-end สูงถึง 15% นั่นหมายความว่าจะมีการลงทุนเพียง 85,000 เหรียญสหรัฐฯในการลงทุนมูลค่า 100,000 เหรียญเท่านั้น ประสิทธิภาพ REIT จะต้องเป็นพิเศษสำหรับคุณที่จะเห็นผลตอบแทนที่ดี ถามตัวเองว่าเงินทุนดังกล่าวสามารถนำไปใช้ได้ดีกว่าที่อื่นหรือไม่
• สำนักงานควบคุมด้านการเงินของอุตสาหกรรมการเงิน (FINRA) เตือนถึงข้อมูลที่ไม่ถูกต้องและทำให้เข้าใจผิดในตลาด REIT ที่ไม่ได้ซื้อขายในเดือนพฤษภาคม 2013
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่า REIT ที่ไม่ซื้อขายจะให้ข้อมูลเกี่ยวกับข้อกำหนดคุณสมบัติ หลีกเลี่ยงสระบอด ลงทุนเฉพาะใน REITs ซึ่งคุณสามารถประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ได้
• หลีกเลี่ยง REIT ที่ไม่ซื้อขายซึ่งส่งหนังสือออกโดยไม่มีรายละเอียดเฉพาะในขณะที่มีแนวโน้มที่จะได้รับผลตอบแทนพิเศษ
• พิจารณาความเสี่ยงด้านอสังหาริมทรัพย์ตามภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลืมแบ่งหมวดหมู่นี้เป็นหมวดหมู่ ตัวอย่างเช่นโรงพยาบาลมีแนวโน้มที่จะดีกว่าห้างสรรพสินค้าในเขตชานเมืองในขณะนี้
• หลีกเลี่ยง REITs ส่วนตัว เหล่านี้เข้าถึงได้เฉพาะกับนักลงทุนที่ได้รับการรับรอง (มูลค่าสุทธิ 1 ล้านเหรียญขึ้นไป) เนื่องจากไม่มีการเปิดเผยข้อมูลต่อสำนักงาน ก.ล.ต. คุณจะไม่สามารถเข้าถึงข้อมูลจำเป็นซึ่งจะทำให้คุณไม่สามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูล ความเสี่ยงจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs?) ส่วนต่ำสุด

REITs ที่ไม่เกี่ยวกับการซื้อขายมีศักยภาพในการจัดจำหน่ายเป็นเวลาหลายปี แต่ด้วยเหตุผลที่ระบุข้างต้นนี้ควรจะมองว่าเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงสูงมาก มียานพาหนะการลงทุนที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ ที่มีอัตราส่วนความเสี่ยง / ผลตอบแทนที่ดีกว่ามาก (ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่

อะไรคือข้อผิดพลาดในการเป็นเจ้าของ REITs? )