ในฤดูใบไม้ผลิของปี 2015 บริษัท McDonald's Corporation (NYSE: MCD MCDMcDonald's Corp170 07 + 0 84% สร้างขึ้นโดย Highstock 4. 2. 6 ) คือ ล่าสุดในสายของ บริษัท ค้าปลีกเพื่อพิจารณาผลพลอยได้ของคุณสมบัติโดยผ่านการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่เป็นของบุคคลที่สาม เช่นเดียวกับหลายคนอื่น REIT spinoffs ความคิดถูกโพสต์โดยนักลงทุน activist เป็นวิธีการเพื่อปลดล็อกค่าผู้ถือหุ้นและเพิ่มราคาหุ้นของ บริษัท ที่มีปัจจัยพื้นฐานที่เลวร้ายยิ่ง

คณะกรรมการ บริษัท ปฏิเสธแนวคิดนี้โดยเลือกที่จะเข้าร่วมหลักสูตรด้วยแผนระยะยาวของตนเองเพื่อที่จะหันมาใช้ บริษัท เนื่องจากการตัดสินใจที่จะละทิ้ง REIT ในเดือนพฤศจิกายนหุ้นของ McDonald's ได้เพิ่มขึ้นมากกว่า 10% เป็นข้อบ่งชี้ว่าแผนตอบสนองอาจมีผล

REIT ไอเดียเกิดขึ้นได้อย่างไรเกี่ยวกับ

การเข้าสู่ปี 2015 McDonald's เคยประสบกับยอดขายที่ราบเรียบหลายในสี่ การสูญเสียในสงครามอาหารอย่างรวดเร็วเช่นเดียวกับ Burger King ร้านอาหารแบบเวนดี้และร้านอาหารแบบสบาย ๆ ได้เข้าร่วมแคมเปญที่ประสบความสำเร็จเพื่อเพิ่มส่วนแบ่งการตลาด ในเดือนพฤษภาคม บริษัท ได้ประกาศปรับโครงสร้างองค์กรที่สำคัญซึ่งรวมถึงการระงับการค้าปลีกให้มากถึง 4,000 ร้านค้า นอกจากนี้ยังมีมาตรการลดค่าใช้จ่ายและการเปลี่ยนแปลงเมนูรวมถึงการเสนอขายอาหารเช้าตลอดทั้งวัน หุ้นของหุ้นของ McDonald ได้หยุดชะงักมาเกือบสองปีซื้อขายระหว่าง $ 90 ถึง $ 100 โดยไม่มีสัญญาณการเพิ่มยอดขายในช่วงหลายเดือนข้างหน้า

Larry Robbins ผู้จัดการกองทุนเก็งกำไรของ Glenview Capital Management ได้เป็นเจ้าของหุ้นขนาดใหญ่ใน McDonald's ในปี 2015 ร็อบบินส์เสนอให้ผู้ถือหุ้น REIT เสนอขายหุ้นให้แก่ผู้ถือหุ้นซึ่งระบุว่าสามารถเพิ่มราคาหุ้นได้มากถึง 170 ดอลลาร์ Robbins ประเมินว่าสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ของ บริษัท มีมูลค่าประมาณ 20 พันล้านเหรียญ แต่มูลค่าของ บริษัท ไม่ได้สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนในการประเมินมูลค่าของ บริษัท โดยการโอนทรัพย์สินไปยัง REIT บริษัท ฯ จะรับรู้มูลค่าเต็มจำนวนทันทีซึ่งจะช่วยเพิ่มราคาหุ้น

REIT คืออะไร?

REIT เป็นกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง มีการซื้อขายหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ REIT จะต้องกระจายรายได้อย่างน้อย 90% ของรายได้รวมทั้งกระแสเงินสดจากการเช่าและกำไรจากเงินทุนให้แก่ผู้ถือหุ้น แต่จะได้รับการยกเว้นจากการจ่ายภาษีรายได้ของตน ทำให้ REIT สามารถจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นได้มากขึ้น

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา REIT ได้กลายเป็นตัวเลือกที่เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการหาผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างรวดเร็ว เมื่อ บริษัท ขายอสังหาริมทรัพย์ให้ REIT สามารถปล่อยเงินสดจำนวนมหาศาลที่สามารถใช้เพื่อชำระหนี้ได้ มันสามารถเปลี่ยนหน้าที่ของการจัดการคุณสมบัติไป REIT ในบางกรณี บริษัท อาจได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นจากสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ของตนเมื่อไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจการดำเนินงาน

กรณีของ McDonald's REIT

McDonald's เป็นเจ้าของประมาณ 70% ของอาคารร้านอาหารและประมาณ 45% ของที่ดินที่อยู่ด้านล่าง การประเมินบางอย่างระบุมูลค่ารวมของอาคารทรัพย์สินและอุปกรณ์ที่ 40,000 ล้านเหรียญ อาจเป็นไปได้ว่าหาก McDonald's โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของตนให้ REIT ก็จะปลดล็อกเปอร์เซ็นต์ที่สำคัญของมูลค่าดังกล่าวซึ่งจะช่วยเพิ่มราคาหุ้นให้สะท้อนถึงมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดที่สูงขึ้น REIT ยังสร้างผลตอบแทนที่สูงขึ้นจากสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ซึ่งอาจช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นได้มากยิ่งขึ้น

กรณีต่อต้าน McDonald's REIT

นักลงทุนเช่น Robbins ซึ่งเป็นเจ้าของ 2. 9 ล้านหุ้นของ McDonald's จะได้รับประโยชน์อย่างรวดเร็วและเป็นประโยชน์จาก REIT spinoff อย่างไรก็ตามฝ่ายบริหารของ บริษัท ได้ข้อสรุปว่าผลประโยชน์ระยะสั้นของการทำสฟินฟอร์ฟจะไม่เกินความเสี่ยงและค่าใช้จ่ายระยะยาว การตั้งค่าใช้จ่ายพิเศษและภาวะแทรกซ้อนของการปรับโครงสร้างดังกล่าวนักวิเคราะห์หลายคนเห็นพ้องกันว่า REIT อาจทำให้ต้นทุนของ บริษัท ลดลงในระยะยาว

ค่าเช่าไปจากกระแสเงินสดเป็นบวกต่อความรับผิดของ บริษัท

เกือบหนึ่งในสี่ของรายได้ของ McDonald มาจากค่าเช่าที่เก็บจากแฟรนไชส์ ระหว่างปีพ. ศ. 2552 ถึง พ.ศ. 2014 การชำระค่าเช่าซึ่งคำนวณจากเปอร์เซ็นต์ของยอดขายในแต่ละแฟรนไชส์เพิ่มขึ้น 26% เป็นมูลค่ามากกว่า 6 พันล้านเหรียญต่อปี องค์ประกอบรายได้นี้ให้ บริษัท มีแหล่งความมั่นคงทางการเงินที่สำคัญ หลังจากโอน REIT แล้ว McDonald's จะกลายเป็นผู้เช่าโดยต้องจ่ายค่าเช่าที่ 1, 500 ร้านที่เป็นเจ้าของในสหรัฐอเมริกา ภาระผูกพันในสัญญาเช่ากลายเป็นหนี้สินระยะยาวในหนังสือซึ่ง บริษัท ไม่สามารถจ่ายเงินได้ในขณะที่มีการดำเนินการตอบสนองต่อยอดขาย

ไม่ใช่แค่เรื่องเงินเท่านั้น

ภายใต้โครงสร้างปัจจุบัน McDonald's ควบคุมอสังหาริมทรัพย์และทำการตัดสินใจขององค์กรโดยพิจารณาจากสิ่งที่ดีที่สุดสำหรับร้านอาหารและอสังหาริมทรัพย์ต้นแบบ เมื่อ REIT เข้าครอบครองทรัพย์สินจะควบคุมลักษณะการจัดการอสังหาริมทรัพย์ทุกอย่างซึ่งอาจรวมถึงการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์มากกว่าการเลือกไซต์และคุณสมบัติที่จะขาย McDonald's จะสูญเสียการควบคุมการเลือกไซต์และการได้รับสิทธิพิเศษและจะเปลี่ยนความสัมพันธ์ระหว่าง บริษัท กับผู้ดำเนินการแฟรนไชส์ตลอดไป

REIT จะไม่สามารถแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นได้

การไหลเข้าของเงินสดจาก REIT จะมีผลกระทบชั่วคราวต่อฐานะการเงินของ บริษัท ซึ่งได้รับความเดือดร้อนจากปัญหาระบบมากขึ้น แมคโดนัลด์ต้องแก้ปัญหาการจราจรและการขาดดุลการขายไม่เพียง แต่กับคู่แข่งโดยตรงเช่นเบอร์เกอร์คิงและเวนดี้เท่านั้น แต่ยังมีกลุ่มแฮมเบอร์เกอร์แบบนั่งลงเช่น Shake Shack และ Habit Grill หลังจากการปรับโครงสร้างองค์กรเมื่อเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมาผู้บริหารของ บริษัท ได้ให้ความสำคัญกับการฟื้นฟูแบรนด์ที่เป็นสัญลักษณ์ด้วยการตกแต่งเมนูการอัพเกรดการเตรียมอาหารและการออกแบบบรรจุภัณฑ์ ความพยายามของตนอาจจะหมดไปแล้ว บริษัท รายงานไตรมาสที่สองของการขายร้านเดียวกันที่สูงขึ้นซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นครั้งแรกในรอบกว่าสองปี

McDonald's กำลังเพิ่มส่วนแบ่งผู้ถือหุ้น

ยอดขายล่าสุดและความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้นต่อแบรนด์ทำให้หุ้น McDonald's เพิ่มสูงขึ้นเมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2015 หุ้นของ บริษัท ซื้อขายที่ราคา 119 ดอลลาร์ซึ่งใกล้เคียงกับระดับสูงสุดที่ 124 ดอลลาร์ นอกจากนี้เมื่อเร็ว ๆ นี้ บริษัท มีการจ่ายเงินปันผลเพิ่มขึ้น 5% เป็น 89 เซนต์ต่อหุ้น จนถึงสิ้นปี 2016 บริษัท จะคืนเงินจำนวน 30,000 ล้านเหรียญให้แก่ผู้ถือหุ้นในช่วงระยะเวลาสามปี

McDonald's ได้เลือกที่จะไปใช้เส้นทางหนี้ในการระดมทุนที่ต้องการเพื่อปรับโครงสร้างและขยายกิจการ การบริหารต้นทุนในปัจจุบันของหนี้มีราคาถูกดังนั้นจึงไม่ก่อให้เกิดความเสี่ยงทางการเงินเกือบเท่ากับต้นทุนการสูญเสียการควบคุมทรัพย์สินของ บริษัท หากแนวโน้มในปัจจุบันของการเพิ่มยอดขายในร้านถือเป็นเรื่องที่อาจเป็นการตัดสินใจที่ชาญฉลาด