การให้กู้ยืมจำนองที่น่าสนใจ (IO) เป็นที่นิยมในหมู่ผู้ให้ยืมและผู้ยืมเนื่องจากความสามารถในการอนุญาตให้เจ้าของบ้านสามารถจัดหาเงินกู้บ้านที่พวกเขาอาจไม่ได้รับ เงินกู้ยืมเหล่านี้ซึ่งต้องการการชำระคืนเงินกู้รายเดือนที่มีขนาดเล็กกว่าเงินกู้ยืมทั่วไปที่ชำระคืนเงินต้นอาจเป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับเจ้าของบ้านหรือผู้กู้รายแรกที่คาดว่าจะมีรายได้ที่ต้องทิ้งเพิ่มขึ้นอย่างมาก อย่างไรก็ตามเงินกู้เหล่านี้อาจกลายเป็นความเสี่ยงสำหรับ borrowers ที่ mismanage การเงินของพวกเขา.

ในบทความนี้เราจะพูดถึงวิธีการจัดหาเงินทุนประเภทนี้อาจส่งผลกระทบต่อสถานการณ์ทางการเงินของผู้กู้และเปรียบเทียบกับการจัดหาเงินแบบเดิม

หากคุณกำลังพิจารณากำลังมองหาการจำนองอัตราคงที่ทั่วไปคุณยังสามารถวิจัยของคุณโดยใช้เครื่องคิดเลขจำนองเช่นเดียวกับด้านล่าง

เหตุผลสำหรับผู้ให้กู้

การจำนองอัตราปรับได้ (Adjusted-rate mortgages - ARMs) ซึ่งมีการชำระเงินครั้งแรกที่มักมีขนาดเล็กกว่าการชำระเงินอัตราคงที่ในอนาคตเป็นส่วนสำคัญในการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เกิดขึ้นในช่วงวิกฤตซับไพรม์ ของปี 2007 ผู้ยืมที่เดิมพันว่ารายได้ของพวกเขาจะเติบโตอย่างรวดเร็วเป็นอย่างรวดเร็วเป็นเพิ่มขึ้นในการชำระเงินจำนองของพวกเขาอาจพบว่าพวกเขาไม่สามารถจ่ายปรับอัตราปีหรือการชำระเงินอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

การชำระเงินเป็นรายเดือนในการรับจำนองของ IO ต่ำกว่าการจำนองคืนเงินกู้หลักเนื่องจากไม่ต้องจ่ายเงินต้นในช่วงระยะเวลาเงินกู้ เงินให้กู้ยืมอาจเพิ่มขึ้นโดยผู้ให้กู้เพื่อให้ผู้กู้สามารถรับเงินกู้ยืมที่มีขนาดใหญ่กว่าการจดจำนองแบบเดิมได้ ในสหรัฐอเมริกาการจำนองของ IO มีแนวโน้มที่จะมีโครงสร้างเป็นเงินกู้ 30 ปีที่มีการชำระเงินเฉพาะดอกเบี้ย 5 ถึง 10 ปี จากนั้นการชำระเงินจะตัดจําหน่ายตลอดอายุการใช้งานที่เหลืออยู่ของเงินกู้ อัตราดอกเบี้ยมักจะลอยตัวในช่วงระยะเวลาที่น่าสนใจเท่านั้นและมักจะปรับในการตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงในอัตราดอกเบี้ยในตลาด

อัตราดอกเบี้ยในการรับจำนองของ IO มักจะสูงกว่าอัตราจำนองทั่วไป สินเชื่อที่น่าสนใจก็มีแนวโน้มที่จะมีความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้สูงกว่าเงินให้สินเชื่อทั่วไป นอกจากนี้ผู้ให้กู้อาจมีมากขึ้นที่จะสูญเสียหากผู้กู้ผิดนัดในการจำนอง IO เมื่อเทียบกับการจำนองทั่วไปเพราะผู้กู้จ่ายเงินต้นกลับไปให้กู้ ในกรณีที่เลวร้ายที่สุดการลดมูลค่าบ้านอาจทำให้ผู้ยืมไม่สามารถชำระเงินแม้หลังจากขายทรัพย์สิน นอกจากนี้ยังจะช่วยให้ผู้กู้จากความสามารถในการรีไฟแนนซ์ทรัพย์สินเมื่อเงินกู้ครบกำหนด ดังนั้นเพื่อชดเชยผู้ให้กู้สำหรับความเสี่ยงเริ่มต้นนี้ผู้กู้จะต้องมีความเสี่ยงสูงกว่าเงินต้นคืนเงินต้น ความเสี่ยงนี้ใช้รูปแบบของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

ความเสี่ยงเริ่มต้นนี้สามารถชดเชยด้วยศักยภาพของสินเชื่อเพื่อลดความเสี่ยงในการชำระคืนล่วงหน้า เมื่อตลาดเชื่อว่าการผิดนัดชำระหนี้ในอนาคตจะลดลงผู้ให้กู้บางรายโดยเฉพาะหลักทรัพย์ที่แปลงสภาพเป็นหลักทรัพย์จะเสนอเงินกู้ที่ส่วนที่ลดลงเนื่องจากความสามารถในการเพิ่มผลตอบแทนให้แก่ตราสารหนี้ (YTM) และส่งผลกระทบต่อมูลค่าของ 'A' พันธบัตรที่มีผลตอบแทนที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากการชำระเงินล่วงหน้า

ความสนใจเฉพาะ Vs. Conventional Mortgages

สิ่งสำคัญคือต้องทำความเข้าใจว่าโครงสร้างการชำระเงินของ IO เปรียบเทียบกับวิธีการชำระคืนเงินต้นอย่างไร พิจารณาสองเงินกู้ที่มีเงื่อนไขต่อไปนี้ เพื่อวัตถุประสงค์ในการเปรียบเทียบจะมีการใช้เงินกู้การกู้ยืมเงินระหว่าง IO ที่ไม่รวมระยะเวลาการชำระคืนเงินต้น

A $ 200, 000, 30 ปีตัดหนี้เงินต้นที่ชำระคืนโดยมีอัตราดอกเบี้ย 5% เมื่อเทียบกับเงินกู้ที่ไม่มีการตัดจำหน่ายซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยเท่ากันเพียง 200,000 เหรียญสหรัฐฯอายุ 30 ปีจะทำให้เกิดผลลัพธ์ทางการเงินต่อไปนี้:

รายการ

เงินกู้ IO (A)

เงินให้สินเชื่อแบบเดิม (B)	ความแตกต่าง (AB	)	การชำระเงินรายเดือน (เงินต้นและดอกเบี้ย) 833 ดอลลาร์ 33
$ 1, 073. 64	- 240 เหรียญ 31	รวมดอกเบี้ย	$ 300, 000. 00
$ 186, 511. 57	$ 113, 488. 43	เงินต้นที่ชำระแล้ว	$ 0 00
$ 200, 000	- $ 200, 000	ยอดเงินต้นเมื่อครบกำหนด	$ 200, 000
$ 0 00	$ 200, 000	ในสถานการณ์สมมตินี้บุคคลที่ใช้ตัวเลือกเฉพาะดอกเบี้ยจะต้องจ่ายเงิน $ 240 31 น้อยต่อเดือนเพิ่มอีก 113, 488 เหรียญ 43 ดอกเบี้ยตลอดอายุของเงินกู้และเมื่อครบ 30 ปีจะยังคงค้างชำระ 200,000 เหรียญแรกที่ยืมมา ยอดเงินต้นของเงินกู้ลดลงเมื่อเวลาผ่านไปและเนื่องจากต้นทุนดอกเบี้ยอ้างอิงจากยอดเงินต้นคงค้างผู้กู้เงินกู้ที่มีดอกเบี้ยเพียงแห่งเท่านั้นต้องเผชิญกับความเป็นไปได้ที่จะต้องจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ยืมจำนวนมาก	ประโยชน์สำหรับผู้กู้

ข้อได้เปรียบของการจัดหาเงินทุนประเภทนี้คือช่วยให้ผู้กู้ไม่สามารถกำหนดจำนวนเงินทุนที่เหมาะสมและเป็นไปได้ที่จะสะสมภายในระยะเวลาเงินกู้ ด้วยการหักดอกเบี้ยจำนองสินเชื่อจำนองเป็นแหล่งเงินทุนที่ถูกที่สุดแห่งหนึ่ง อย่างไรก็ตามค่าใช้จ่ายรายเดือนสูงในการให้บริการเงินกู้เหล่านี้บางครั้งอาจบังคับเจ้าของบ้านบางส่วนที่จะใช้การกู้ยืมระยะสั้นที่มีราคาแพงกว่าเช่นบัตรเครดิตและสิ่งอำนวยความสะดวกสินเชื่อรายย่อยเพื่อให้ตรงกับ โดยการใช้การจดจำนองการตกทอดเป็นส่วนหนึ่งของแผนทางการเงินโดยรวมเจ้าของบ้านสามารถใช้ความยืดหยุ่นในการชำระเงินหลักเพื่อลดค่าใช้จ่ายเงินกู้ระยะสั้นเป็นระยะ ๆ คำสำคัญที่นี่คือ "เป็นระยะ ๆ " เนื่องจากระงับการชำระเงินตามแผนของเงินต้นเป็นประจำสามารถกลายเป็นข้ออ้างในการบริโภคและอาจตกลึกลงไปในตราสารหนี้ ข้อดีอีกอย่างหนึ่งของเงินกู้ที่ให้ความสนใจคือการช่วยลดผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงของชีวิตซึ่งส่งผลเสียต่อรายได้ที่ต้องห้าม การจำนองแบบปกติอาจเป็นภาระที่สำคัญสำหรับคนเมื่อมีเงินสดเหลือน้อยลงตัวอย่างเช่นการสูญเสียงานการหยุดชะงักทางธุรกิจหรือค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดฝันเป็นจำนวนมาก ถ้าการลดรายได้ชั่วคราวที่เกิดขึ้นผู้จำนองที่สนใจเพียงอย่างเดียวสามารถระงับการชำระเงินต้นในการจำนองการพ้นกอบกู้เงินสดเพื่อช่วยให้เจ้าของบ้านผ่านภาวะถดถอย คนที่มีวินัยในการใช้เงินมากพอที่จะทำตามแผนทางการเงินที่คิดว่าดีสามารถชำระเงินล่วงหน้าเป็นจำนวนเงินที่เหมาะสมในระยะเวลาหนึ่งเพื่อสะสมจำนวนเงินที่ต้องการและทำได้ในบ้าน แต่สำหรับคนอื่นการจัดการที่ไม่เหมาะสมของกลยุทธ์นี้น่าจะนำไปสู่ ความไม่มั่นคงทางการเงินต่อไป

ความเสี่ยงสำหรับผู้กู้

การพึ่งพาการจดจำนองเพื่อการเลี้ยงชีพเพียงอย่างเดียวจะเป็นอุปสรรคต่อการสะสมทุนในบ้านซึ่งอาจเป็นแหล่งความมั่งคั่งและเป็นส่วนหนึ่งของความเป็นอิสระทางการเงินเนื่องจากอายุใกล้เกษียณ ผู้ที่มีวินัยในการกู้เงินที่วางแผนที่จะชำระเงินต้นมากขึ้นในช่วงชีวิตของเงินกู้พบว่าการไม่สามารถที่จะอยู่กับแผนการชำระเงินอาจนำไปสู่การจ่ายเงินเกินจำนวนที่ต้องการได้ เมื่อจำนองครบกำหนดผู้กู้มีความเสี่ยงเนื่องจากมีการจ่ายบอลลูนมากกว่าที่คาดไว้ในเบื้องต้น การจัดหาเงินทุนจากการปฏิบัติการข่าวสารต้องใช้วิปัสสนาเพื่อทำความเข้าใจทักษะการจัดการทางการเงินของตน เป็นประเภทของความขยันเนื่องจากนี้เมื่อป้อนลงในเงินกู้ดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวหรือการจัดหาเงินทุนอื่น ๆ ที่จะให้หนึ่งปลอดภัยจากข้อผิดพลาดทางการเงิน ผู้กู้ที่เหมาะสมที่สุด ผู้กู้ประเภทใดที่ควรพิจารณาสินเชื่อ IO? เจ้าของบ้านรายแรกที่มีอายุน้อยมีแนวโน้มที่จะใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ให้ความสนใจเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีแนวโน้มที่จะประสบปัญหาหากรายได้ไม่เติบโตขึ้นพร้อมกับการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการจดจำนอง นักวิชาชีพที่มีรายได้หรือรายได้ที่ไม่สามารถคาดเดาได้หรือมีรายได้ที่มีส่วนประกอบของตัวแปรขนาดใหญ่สามารถเหมาะสมกับประเภทเงินกู้ได้อย่างเหมาะสม ยกตัวอย่างเช่นผู้เชี่ยวชาญที่มีรายได้โบนัสเป็นส่วนหนึ่งของค่าตอบแทนรายปีของพวกเขาจากการจ่ายรายเดือนที่ต่ำกว่าและสามารถใช้การกระจายเงินก้อนใหญ่เป็นเงินทุนสำหรับการจ่ายเงินตามแผนของเงินต้น ผู้เชี่ยวชาญเช่นโบรกเกอร์ที่ทำงานเกี่ยวกับโครงสร้างค่าคอมมิชชั่นและรายได้ที่สามารถผันผวนอย่างมากจากปีที่แล้วอาจได้รับประโยชน์จากความยืดหยุ่นในการจ่ายเงินเมื่อรายได้มีอยู่

มีบางกรณีที่ผู้กู้อาจพิจารณาการเข้าสู่การรับจำพวกการค้าระหว่างประเทศโดยไม่ได้ตั้งใจที่จะชำระเงินต้นก่อนครบกำหนด สำหรับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ / นักเก็งกำไรเงินให้กู้ยืมของ IO อาจเป็นวิธีพิเศษในการใช้เงินของผู้อื่นเพื่อใช้ประโยชน์จากตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ความสำคัญ (เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ดู

สำรวจการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

,

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

และ

ห้าสิ่งที่นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควรรู้ .) < การใช้เงินกู้ IO สำหรับโครงการบ้านจัดสรรนักลงทุนให้ต้นทุนการดำเนินงานอยู่ในระดับต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้และเพิ่มผลกำไรสูงสุด เงินสดที่ใช้เป็นหลักในการชำระคืนจะใช้สำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ หรือใช้ในการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มมูลค่าเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นั้นถึงจุดสูงสุดโดยการขายทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงสุดและการชำระคืนเงินกู้ในขณะนั้นนักลงทุนอาจจะได้รับผลตอบแทนที่โดดเด่นเนื่องจากมีเงินทุนของตัวเองที่ลงทุนในข้อตกลงค่อนข้างต่ำ อย่างไรก็ตามกลยุทธ์ทั้งหมดอาจยุบลงได้หากตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับพื้นที่นั้นเข้าสู่ภาวะถดถอย ผู้เก็งกำไรอาจหมดเงินเพื่อจ่ายชำระเงินรายเดือนก่อนที่เขาจะสามารถขายทรัพย์สินได้ในราคาที่เหมาะสม ด้านล่างบรรทัด เงินกู้ IO เป็นประเภทของการจัดหาเงินทุนที่กำหนดให้ผู้ให้กู้ต้องระมัดระวังในการจัดจำหน่ายเพื่อให้มั่นใจว่าผลตอบแทนเกินดุลความเสี่ยงในการผิดนัด สำหรับผู้กู้ความสามารถในการระงับการชำระเงินต้นเป็นระยะเพื่อช่วยในการรับรองครั้งแรกของสินเชื่อบ้านหรือเพื่อป้องกันพวกเขาจากการลดลงของรายได้ที่ไม่คาดคิดเป็นผลประโยชน์ที่จะนำไปสู่หลายพิจารณาสินเชื่อดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว อย่างไรก็ตามยกเว้นนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่จะใช้เงินทุนของผู้ให้ยืมเพื่อใช้ประโยชน์จากความผันผวนของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ผู้กู้ที่ใช้เงินกู้ประเภทนี้จะต้องตรวจสอบความสามารถในการอยู่ในแผนทางการเงินและไม่ใช้สินเชื่อบ้าน วิธีที่ไม่แพงในการแบ๊งแบ๊คนิสัยการใช้จ่ายมากเกินไป