คุณอาจเคยได้ยินว่า "เงินกู้ของรัฐบาล" มีให้สำหรับเจ้าของบ้านที่แบกรับกับเครดิตที่ไม่ดีและ / หรือประวัติความเป็นบุคคลล้มละลายหรือการยึดสังหาริมทรัพย์ ในความเป็นจริงแม้ว่าจะไม่ง่ายนักหรอก

รัฐบาลกลางไม่ได้อยู่ในธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตามในความสนใจในการส่งเสริมความเป็นเจ้าของบ้าน - โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับชาวอเมริกันที่มีรายได้น้อย - อาจยินดีรับประกันการจดจำนองสำหรับคุณหากคุณมีเครดิตที่ไม่ถึงเกณฑ์สูงสุด กล่าวอีกนัยหนึ่งรัฐบาลจะให้คำมั่นสัญญากับผู้ให้กู้ว่าจะทำให้เงินกู้ของคุณดีขึ้นถ้าคุณไม่ทำเช่นนั้น

FHA vs. HUD หน่วยงานของรัฐบาลกลางที่มีหน้าที่ให้ความช่วยเหลือเจ้าของบ้านแต่ละรายคือกระทรวงการเคหะและพัฒนาเมืองของสหรัฐอเมริกา (HUD) ผ่านทางสำนักงานบริหารการเคหะแห่งชาติแห่งใดแห่งหนึ่ง (FHA) ) ในขณะที่ฮัดมีการค้ำประกันเงินกู้บางส่วนด้วยตัวของมันเองการโฟกัสจะอยู่ที่หน่วย multifamily ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยของแต่ละบุคคล (ยกเว้น HUD มาตรา 184 การค้ำประกันเงินกู้ซึ่งมีให้เฉพาะกับชาวอเมริกันพื้นเมืองที่ซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ) มันเป็นเพียง FHA ที่มั่นใจการจำนองสำหรับผู้ซื้อบ้านครอบครัวเดี่ยว

การขอสินเชื่อ FHA

เพื่อประกันการจำนองที่ได้รับการค้ำประกันโดย FHA คุณต้องไปที่ผู้ให้กู้ที่ FHA อนุมัติโดยปกติธนาคาร สิ่งหนึ่งที่ทำให้เงินกู้บ้าน FHA รับประกันโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่น่าสนใจคือว่าถ้าคุณมีคะแนน FICO อย่างน้อย 580 คุณจะต้องใส่เพียง 3 5% ของราคาซื้อเงินสด

หากคะแนน FICO ของคุณต่ำกว่า 580 อย่างไรก็ตามคุณจะต้องคิดมูลค่า 10% ของราคาซื้อสำหรับการชำระเงินดาวน์ ยังคงเป็นที่ดีกว่า 14 8% ของราคาซื้อที่ผู้ซื้อบ้านเฉลี่ยลดลงเมื่อปิดปีที่ผ่านมา การวิจัยโดย RealtyTrac แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสแรกของปี 2015 (ข้อมูลล่าสุดที่มี), จำนวนเงินเฉลี่ยที่จ่ายเมื่อปิดด้วยการจำนองเดิมคือ $ 72, 590 ในขณะที่ค่าเฉลี่ยของผู้ประกันตน FHA วางลงเพียง $ 7, 069

ข้อควรระวังผู้เชี่ยวชาญด้านการจำนอง FHA Dennis Geist ผู้อำนวยการหมั้นในที่ปรึกษาด้านความเสี่ยง Treliant in Washington, DC กล่าวว่า "มีความเข้าใจผิดอยู่ เงินให้กู้ยืมของ FHA เป็นสินเชื่อซับไพรม์ ไม่มีอะไรที่สามารถเพิ่มเติมจากความจริง "Geist กล่าว. แม้ว่าเงินกู้ของ FHA จะให้แนวทางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมซึ่งรวมถึงคะแนนเครดิตที่ต่ำกว่าและอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ที่สูงขึ้นความสามารถในการชำระคืนที่แสดงให้เห็นเป็นปัจจัยสำคัญในการอนุมัติสินเชื่อ FHA ใด ๆ "

ถ้าคะแนน FICO ของคุณต่ำกว่า 580 การรับประกันเงินกู้ที่ได้รับการประกันโดย FHA อาจเป็นเรื่องยาก Geist กล่าวเพิ่มเติม "การอนุมัติผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิตระหว่าง 500 ถึง 580 ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดในการชำระเงินดาวน์และการตรวจสอบการจัดจำหน่ายเพิ่มเติม" Geist กล่าว"สิ่งสำคัญคือต้องสังเกตว่า 'เครดิตแบบไม่ธรรมดา' ไม่สามารถใช้เพื่อชดเชยเครดิตเชิงลบ 'แบบดั้งเดิม' ได้ "เขาเสริมอีกว่าแม้ว่าคุณอาจจะมองเห็นข้อมูลที่ถือเอาความหวังสำหรับเงินกู้ที่ได้รับการประกันโดย FHA ไปสู่ผู้ซื้อที่มีคะแนนเครดิตต่ำกว่า 500 ก็ตามโอกาสที่เกิดขึ้นจริงก็คือศูนย์

ข้อดีอีกประการหนึ่งของเงินกู้ที่ได้รับการประกันโดย FHA คือซึ่งแตกต่างจากเงื่อนไขของเงินกู้ธนาคารทั่วไปเงินกู้ FHA ช่วยให้คุณสามารถรับเงินสดที่จำเป็นสำหรับการชำระเงินดาวน์เป็นของขวัญจากเพื่อนครอบครัวหรือองค์กรการกุศล FHA แม้จะอนุญาตให้ผู้ขายจ่ายค่าใช้จ่ายในการปิดของคุณแม้ว่าจะทำเช่นนั้นอาจช่วยเพิ่มอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของคุณเนื่องจากไม่มีเงินเพียงพอสำหรับการชำระเงินดาวน์ทำให้คุณน้อยกว่าเงินกู้ที่คุ้มค่า

ข้อเสียใด?

ก่อนที่คุณจะตัดสินใจที่จะใช้เงินกู้ที่มีการค้ำประกันโดย FHA โปรดพิจารณาข้อเสียบางส่วน ประการแรกทางเลือกของคุณมีข้อ จำกัด มากกว่าการจำนองทั่วไปเนื่องจากคุณสามารถทำธุรกิจกับผู้ให้กู้ที่ได้รับการอนุมัติจาก FHA เท่านั้น ที่จำกัดความสามารถในการซื้อสินค้าในราคาและเงื่อนไขที่ดีที่สุด "การเปรียบเทียบผลิตภัณฑ์และค่าธรรมเนียมการประกันและการประกันสินเชื่ออย่างรอบคอบเป็นขั้นตอนสำคัญในการพิจารณาว่าผลิตภัณฑ์สินเชื่อใดดีที่สุดสำหรับคุณ" Geist กล่าว

เงินให้กู้ยืมที่ได้รับการประกันโดย FHA จะมีจำนวนเงินตามวงเงินกู้ที่แตกต่างกันไปตามแต่ละภูมิภาค จำนวนเงินสูงสุดที่แน่นอนที่ FHA จะประกันคือ 625,000 เหรียญซึ่งในเขตมหานครที่สำคัญสามารถ จำกัด ได้ นอกจากนี้การพัฒนาคอนโดหลายแห่งยังไม่ได้รับการอนุมัติโดย FHA ดังนั้นที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงบางแห่งจึงปิดตารางสำหรับคุณด้วยเงินกู้ FHA

พิจารณาด้วยว่าแม้ว่าเงินที่ต้องการจะอยู่ในระดับต่ำอาจต้องมีเบี้ยประกัน FHA ที่จำเป็นสำหรับการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณเนื่องจากคุณมีส่วนร่วมในกองทุนสำรองเลี้ยงชีพของ HUD ที่ใช้ชำระเงินให้กับธนาคารเมื่อ FHA การค้ำประกันการจำนองจะไม่ดี และการชำระเงินประกันจำนองอาจไม่สามารถหักลดหย่อนภาษีได้ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับรายได้ของคุณ

ขึ้นหน้าคุณจะจ่ายเบี้ยประกันจำนอง (UFMIP) ของ 1. 75% ของจำนวนเงินกู้พื้นฐาน จากนั้นในการจำนอง 30 ปีซึ่งเป็นระยะเวลาเงินกู้ FHA ที่พบมากที่สุดพรีเมี่ยมประจำปีสามารถทำงานได้สูงถึง 85% ของวงเงินกู้ยืมหากคุณเลือกตัวเลือกการชำระเงินต่ำสุด ในอีกด้านหนึ่งเงินกู้ 15 ปีที่มีอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่ 10% ขึ้นไปพรีเมี่ยมลดลง 45%

นั่นคือเหตุผลที่ผู้รับรับประกันเงินกู้ของ FHA ในภายหลังพยายามที่จะรีไฟแนนซ์คุณสมบัติของตนด้วยเงินกู้ธนาคารทั่วไปเมื่อประวัติเครดิตของพวกเขาดีขึ้น เมื่อต้องการทำเช่นนั้นและพูดคำอำลากับการชำระเงินประกันจำนองของ FHA คุณจะต้องได้รับการอนุมัติจาก FHA "FHA ประกันจำนองยังคงเป็นระยะเวลาครบกำหนดของเงินกู้" กล่าวว่า Geist "ดังนั้นเหตุผลหลักที่จะรีไฟแนนซ์เงินกู้ FHA- ประกันตนกับเงินกู้ทั่วไปจะเป็นการกำจัดประกันจำนองและ / หรือเพื่อลดระยะเวลาของเงินกู้. . "ความเป็นไปได้คือความจริงที่ว่าการจำนองของผู้เอาประกันภัยที่ได้รับความคุ้มครองจาก FHA เป็นที่น่าเชื่อถือซึ่งหมายความว่าใครก็ตามที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคุณต่อไปสามารถเอาไปจากคุณได้ในขณะที่การจำนองทั่วไปไม่ได้เป็นเช่นนั้น

"เงินกู้ FHA ที่น่าเชื่อถืออาจสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันเมื่อถึงเวลาที่จะขายโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ FHA ที่มีอยู่" Geist กล่าว "ค่าใช้จ่ายในการอัสสัมชัญยังต่ำกว่าต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับเงินกู้ใหม่ "ดังนั้นเงินกู้ FHA ของคุณอาจเป็นแรงจูงใจหากคุณพบว่าตัวเองขายในตลาดของผู้ซื้อด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น

ด้านล่าง

เงินกู้ที่ได้รับการประกันโดย FHA เป็นส่วนหนึ่งของอาณัติของ HUD เพื่อสนับสนุนการเป็นเจ้าของบ้าน HUD ตัวเองไม่ได้ทำประกันเงินกู้สำหรับแต่ละบ้านยกเว้นข้อ HUD มาตรา 184 การค้ำประกันเงินกู้ซึ่งมีเฉพาะกับชาวพื้นเมืองอเมริกันซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ หากคุณมีเครดิตที่ดีพอสมควร แต่ขาดเงินสำหรับการชำระเงินดาวน์เงินกู้ที่ทำประกันโดย FHA สามารถช่วยให้คุณเป็นเจ้าของบ้านได้ แต่เนื่องจากข้อ จำกัด เกี่ยวกับราคาทรัพย์สินประเภทที่อยู่อาศัยและทางเลือกในการให้กู้ยืม - บวกค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการประกันสินเชื่อ - คุณอาจจะดีกว่ากับการจำนองทั่วไปถ้าคุณมีเงินสดเพียงพอในมือ ทั้งหมดลงมาเพื่อสำรวจตัวเลือกของคุณอย่างเต็มที่และทำคณิตศาสตร์ของค่าใช้จ่ายล่วงหน้าและอายุการใช้งานของเงินกู้แต่ละครั้งที่คุณกำลังพิจารณา

หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมโปรดดูที่

7 สิ่งที่ต้องรู้เกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ FHA, มาตรฐานขั้นต่ำสุดของ FHA

และ

เหตุผลหลักในการยื่นขอสินเชื่อ FHA