คำศัพท์เกี่ยวกับการจำนองได้รับคุณลง? อย่าหงุดหงิด: การค้นหาวลีและคำศัพท์ที่ซับซ้อนทั้งหมดเช่น "ค่าตัดจำหน่าย" และ "เงินกู้ให้คุ้มค่า" เพียงพอที่จะข่มขู่ผู้กู้รายใดก็ได้ และหากคุณกำลังคิดถึงการรีไฟแนนซ์เงินกู้จำนองของคุณเตรียมที่จะเรียนรู้คำศัพท์ใหม่บางส่วน: "cash-out loan" และ "rate / refinance" ขอให้เราแนะนำคุณ

พื้นฐาน

ขั้นแรกให้คิดถึงการรีไฟแนนซ์เพื่อทดแทนการจำนองที่มีอยู่เดิมหรือการรวมคู่จำนองไว้ในเงินกู้เพียงอย่างเดียว (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับหลัง ดูฉันควรรวมสองจำนองเข้ากับหนึ่ง? ) ออกกับเก่า (จำนอง) และในใหม่ตามที่พวกเขากล่าว เมื่อคุณรีไฟแนนซ์เงินกู้เก่าของคุณจะได้รับการจ่ายเงินและจะมีการวางใหม่ในสถานที่

AD:

มีหลายเหตุผลที่จะพิจารณาการรีไฟแนนซ์ การออมเงินคือสิ่งที่เห็นได้ชัด ในเดือนสิงหาคม 2551 อัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีโดยเฉลี่ยมีอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 6.52 หลังจากวิกฤตการณ์ทางการเงินแล้วอัตราสำหรับการจำนองประเภทเดียวกันนี้ลดลงเป็นครึ่งหนึ่ง ด้วยการออมที่มีศักยภาพในการพูดเช่น $ 500 ต่อเดือนในบ้าน $ 250,000 การรีไฟแนนซ์ทำให้เกิดความรู้สึกสำหรับคนจำนวนมาก ส่งผลให้เกิดกระแสการรีไฟแนนซ์ซึ่งยังคงดำเนินต่อไปอีกหลายปีต่อมา แม้ความแตกต่างหนึ่งจุดในอัตราของคุณอาจเป็นผลให้การชำระเงินของคุณลดลง $ 150 (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องนี้โปรดดูที่: คุณควรรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง?)

การรีไฟแนนซ์ยังสามารถเสนอโอกาสในการแปลงการจำนองอัตราการปรับอัตราดอกเบี้ยของคุณให้เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่เพื่อล็อคการชำระดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าโดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าอัตราดอกเบี้ยดูเหมือนจะทรงตัวในการปรับตัวสูงขึ้น

เงินกู้สองประเภท

มีสองสินเชื่อรีไฟแนนซ์ขั้นพื้นฐาน ที่ง่ายและตรงไปตรงมากที่สุดคือการรีไฟแนนซ์ระยะเวลา / refiance (refi) ไม่มีเงินที่เกิดขึ้นจริงการเปลี่ยนแปลงมือในกรณีนี้นอกค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับเงินกู้ ขนาดของการจำนองยังคงเหมือนเดิม คุณก็ค้าเงื่อนไขการจำนองปัจจุบันของคุณสำหรับข้อตกลงใหม่ (สันนิษฐานว่าดี) ในทางตรงกันข้ามในเงินกู้เงินสดออก aka การรีไฟแนนซ์เงินสดออกจำนองใหม่มีขนาดใหญ่กว่าเดิม นอกจากเงื่อนไขการให้กู้ยืมใหม่แล้วคุณยังมีเงินขั้นสูงที่สามารถนำส่วนต่างๆออกจากบ้านของคุณได้ในรูปของเงินสดหรือเพื่อชำระหนี้อื่น ๆ

AD:

คุณสามารถมีสิทธิ์ได้รับอัตราดอกเบี้ย / ระยะ refi ที่มีอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าเพิ่มขึ้น แม้ว่าคุณจะมีความเสี่ยงด้านเครดิตที่ต่ำกว่าก็ตาม (แม้ว่าจะมีความเสี่ยงด้านเครดิตน้อยกว่าก็ตามก็ตาม) เงินให้กู้ยืมที่ออกโดยเงินสดมีเงื่อนไขที่เข้มงวดมากขึ้น หากคุณต้องการบางส่วนที่คุณได้สร้างขึ้นในบ้านของคุณกลับมาในรูปของเงินสดอาจเป็นไปได้ว่าคุณเสียค่าใช้จ่ายเท่าใดขึ้นอยู่กับจำนวนเงินทุนที่คุณได้สร้างขึ้นในบ้านและคะแนนเครดิตของคุณ

ตัวอย่างเช่นถ้าคะแนน FICO ของผู้ยืมเท่ากับ 700 อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าเท่ากับ 76% และเงินกู้ยืมดังกล่าวถือว่าเป็นเงินสดหมดแล้วผู้ให้กู้อาจเพิ่ม 0750 ชี้ไปที่ค่าใช้จ่ายขึ้นด้านหน้าของเงินให้กู้ยืม (ผู้ให้กู้แต่ละคนต่างออกไป) หากวงเงินกู้ยืมเป็น 200,000 เหรียญเช่นผู้ให้กู้จะเพิ่มเงิน $ 1, 500 เป็นค่าใช้จ่าย หรืออีกทางเลือกหนึ่งคือผู้กู้สามารถจ่ายดอกเบี้ยได้สูงกว่า 0. 125% ถึง 0. 250% ขึ้นอยู่กับสภาวะตลาด

เหตุใดคำที่ยากขึ้น? เนื่องจากเคทีย์เฟลมมิ่งผู้ให้คำปรึกษาด้านสินเชื่อ C2 Financial Corporation และผู้ให้คำแนะนำสินเชื่อ: วิธีการได้รับสินเชื่อที่ดีที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ "ทางสถิติผู้ยืมมีแนวโน้มที่จะเดินออกไปจากบ้านมากขึ้นถ้าเขาประสบปัญหาหากเขาดึงส่วนได้เสียออกจากบ้านแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าเขาดึงออกมากกว่าที่เขาเริ่มลงทุนในการชำระเงินดาวน์ ดังนั้นเงินกู้ใด ๆ ที่ถือว่าเป็นเงินสดออกมามีราคาสูงกว่าเพื่อสะท้อนถึงความเสี่ยงดังกล่าวจนกว่าจะมีจำนวนหุ้นมากจนผู้กู้ไม่น่าจะเดินหนีอีกต่อไป "

แต่คะแนนเครดิตที่สูงขึ้นและอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าต่ำกว่าสามารถเปลี่ยนตัวเลขเป็นจำนวนมากในความโปรดปรานของคุณได้ ตัวอย่างเช่นผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิต 750 และอัตราส่วนเงินกู้ต่อเงินต่ำกว่า 60% จะไม่เสียค่าใช้จ่ายใด ๆ เพิ่มเติมสำหรับเงินกู้ที่เบิกเงินกู้เนื่องจากเขาหรือเธอไม่มีแนวโน้มที่จะผิดนัดเงินกู้ยืมมากกว่า ถ้าเขาหรือเธอกำลังทำ refi ราคา / ระยะ

เงินกู้ของคุณอาจเป็นเงินกู้แบบถอนเงินแม้ว่าคุณจะไม่ได้รับเงินคืนก็ตาม หากคุณชำระเงินด้วยบัตรเครดิตสินเชื่อรถยนต์หรือสิ่งอื่นใดที่ไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของการจำนองของคุณผู้ให้กู้อาจคิดว่าเป็นเงินกู้ที่เบิกเงินกู้ หากคุณรวมเงินกู้จำนอง 2 เล่มไว้ในบัญชีเดียวและหนึ่งเงินกู้เดิมเป็นเงินกู้ประเภทเบ็ดเตล็ดเงินกู้รวมใหม่จะได้รับการชำระด้วยเงินสด แม้ว่าหลายผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินส่วนบุคคลจะให้คำแนะนำกับการลอกที่อยู่อาศัยของคุณของทุนในการรีไฟแนนซ์เงินสดออกข้อมูลล่าสุดจาก Freddie Mac แสดงให้เห็นว่าชาวอเมริกันกำลังเลือกเงินกู้ประเภทนี้ในอัตราไม่ เห็นตั้งแต่เกิดวิกฤตการณ์ทางการเงิน

เกือบครึ่งหนึ่งของผู้กู้เลือกตัวเลือกการถอนเงินสดในไตรมาสแรกของปี 2560 ซึ่งต่ำกว่าระดับ 90% ที่ถึงก่อนเกิดวิกฤตการณ์ทางการเงิน แต่ก็สูงกว่าปี 2012 อย่างมากเมื่อระดับลดลงเหลือ 12% ทำไมต้องเพิ่มขึ้น? อัตราการจำนองยังคงต่ำแม้จะมีสภาพแวดล้อมที่เพิ่มขึ้นอัตราดอกเบี้ยราคาบ้านในหลายพื้นที่ของประเทศได้เพิ่มขึ้นไปยังจุดที่เจ้าของบ้านมีส่วนได้เสียเพียงพอที่จะทำให้การรีไฟแนนซ์เงินสดออกค่าใช้จ่าย อัตราส่วนหนี้สินต่อเงินให้สินเชื่อที่สูงขึ้นและการปรับปรุงงบดุลส่วนบุคคลของชาวอเมริกันช่วยให้สามารถมีคุณสมบัติได้ง่ายขึ้น

หนีที่น่าสนใจ

ด้วยความช่วยเหลือของนายหน้าจำนองของคุณคุณอาจจะสร้างเงินสดเพียงเล็กน้อยจากการรีไฟแนนซ์ของคุณโดยไม่ได้รับการพิจารณาให้เป็นเงินกู้ที่เบิกเงินกู้ (และสร้างค่าธรรมเนียมพิเศษที่มาพร้อมกับมัน) โดยทั่วไปจะทำงานโดยการใช้ประโยชน์จากการทับซ้อนกันของเงินที่ส่วนท้ายของหนึ่งเงินกู้และจุดเริ่มต้นของอีก นี่เป็นวิธีที่เฟลมมิ่งอธิบายว่า:

"คุณได้รับอนุญาตให้จ่ายเงินค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีในอัตรา / ระยะ refi ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่อนุญาตให้ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีเหล่านี้รวมถึงค่าใช้จ่ายที่จ่ายล่วงหน้าเช่นดอกเบี้ยจ่ายล่วงหน้าดอกเบี้ยค้างจ่ายค้างชำระในการจดจำนองที่มีอยู่ของคุณเงินที่จำเป็นในการหักล้างบัญชี Escrow ของคุณล่วงหน้าและแม้แต่ภาษีทรัพย์สินและการประกันถ้าคุณมีเวลาเหมาะสม .

"เมื่อคุณรีไฟแนนซ์คุณจ่ายดอกเบี้ยค้างรับให้กับสินเชื่อที่คุณมีอยู่จนถึงวันจ่ายดอกเบี้ยคุณจ่ายดอกเบี้ยล่วงหน้าสำหรับเงินกู้ใหม่ของคุณนับจากวันที่คุณทำเงินจนถึงวันที่ 1 ของเดือนถัดไปและ แล้วคุณจะไม่ชำระเงินในเดือนถัดไปดังนั้นคุณจึงได้รับดอกเบี้ยจากการกู้ยืมเงินเป็นเวลา 1 เดือนภายในเงินกู้ใหม่

"หากคุณมีบัญชีที่เรียกเก็บเงิน (หรือ escrow) เพื่อชำระค่าประกันและภาษีที่มีอยู่ จำนองแล้วผู้ให้กู้ที่มีอยู่ของคุณถือบางส่วนของเงินของคุณ - อย่างน้อยสองเดือนของภาษีและการประกันแต่ละ เมื่อคุณรีไฟแนนซ์ผู้ให้กู้รายใหม่ของคุณจะต้องมีเงินในมือเมื่อภาษีและค่าประกันของคุณมาครบกำหนดเพื่อที่พวกเขาจะขอเงินบางส่วนขึ้นด้านหน้า คุณมักจะสามารถหาแหล่งเงินทุนได้

"แล้วหลังจากที่เงินกู้ของคุณปิดผู้ให้กู้รายเก่าของคุณ - ผู้ถือเงินบางส่วนของคุณ - จะส่งเช็คให้เท่ากับยอดคงเหลือในบัญชีเจ้าหนี้ของคุณเมื่อคุณชำระเงินกู้แล้วเงินสด!

" นอกจากนี้เนื่องจาก ค่าธรรมเนียมบางส่วนมีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยจนกระทั่งเงินทุนส่วนใหญ่ผู้ให้ยืมส่วนใหญ่ยอมให้เบาะรองลงมาเป็นเงินสดในวงเงินไม่เกิน 2,000 เหรียญโดยไม่มีเงินให้กู้ยืมซึ่งถือว่าเป็นเงินสดหมด

"สิ่งนี้หมายความว่าคุณสามารถจัดหา" ค่าใช้จ่าย "ที่ไม่ได้เป็นค่าใช้จ่ายในการให้กู้ยืม แต่เป็นค่าใช้จ่ายในการยืมเงินเงินกู้ 200,000 เหรียญ / เงินกู้ระยะยาว มีความเป็นไปได้มากที่จะสร้างเงินสดได้ประมาณ 4,000 เหรียญเป็นสถานการณ์ที่ถูกต้องถ้าได้รับการจัดโครงสร้างอย่างรอบคอบโดยไม่ต้องเสียค่าปรับเป็นเงินสด "

บรรทัดล่าง

งานของคุณในฐานะผู้กู้คือการมีความรู้เพียงพอ เพื่อหารือเกี่ยวกับตัวเลือกกับผู้ให้กู้ของคุณสำหรับคนส่วนใหญ่หลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายเพิ่มของเงินให้กู้ยืมออกเป็นทางการเงินที่ดีที่สุดถ้าคุณมีเหตุผลเฉพาะสำหรับการเงินสดออกจากบ้านของคุณเงินกู้เงินสดออกอาจมีค่า, แต่จำไว้ว่าเงินจำนวนมากที่คุณจะจ่ายดอกเบี้ยตลอดอายุเงินกู้อาจทำให้เกิดความคิดที่ไม่ดี