ตลาดในสหรัฐฯคาดว่าอัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้ การลงทุนทางเลือกเช่นการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) สามารถนำเสนอทางเลือกที่ดีแก่นักลงทุน บทความนี้วิเคราะห์ศักยภาพของ REIT ในด้านความไวของอัตราดอกเบี้ยและประเมินความสามารถในการใช้เป็นพาหนะการลงทุนในช่วงที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง

บทนำสู่ REITs

REIT คือการรักษาความปลอดภัยที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ซึ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านอสังหาริมทรัพย์หรือการจำนองและมักซื้อขายแลกเปลี่ยนที่สำคัญเช่นหุ้น REIT มีสภาพคล่องสูงแก่นักลงทุนที่เข้าซื้อหุ้นในอสังหาริมทรัพย์โดยการซื้อหุ้นดังกล่าวเป็นหุ้น REIT มีหลากหลายประเภทโดยเฉพาะเช่น REITs ในอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยอาคารพาณิชย์คลังสินค้าและสิ่งอำนวยความสะดวกของโรงแรม REIT มีให้บริการในรูปแบบภูมิภาคเช่นเดียวกับผู้ที่สนใจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ / ภูมิภาคที่เฉพาะเจาะจงเช่น U. ยุโรปจีนหรือญี่ปุ่น (ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่: 5 ประเภทของ REITs และวิธีการลงทุนในพวกเขา)

REITs มีข้อดีหลายประการเช่นการกระจายสินทรัพย์ประเภทใหม่สภาพคล่องในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีการลงทุนน้อยและสิทธิประโยชน์ทางภาษี (ขึ้นอยู่กับกฎหมายท้องถิ่น) (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมโปรดดูที่การลงทุนใน REITs)

REIT ส่งคืนอัตราดอกเบี้ย

รายงานล่าสุดจาก REIT com แสดงระดับความสัมพันธ์ระหว่าง REITs และตลาดหุ้นในระดับต่ำในอดีต ความสัมพันธ์แสดงให้เห็นว่าทั้งสองหลักทรัพย์มีความสัมพันธ์กันอย่างไร รายงานฉบับเดียวกันแสดงให้เห็นถึงความสัมพันธ์ระหว่าง REITs กับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรในระดับต่ำ (ตารางตัดด้านล่างมีความสัมพันธ์ของ REITs-bond correlation)

ภาพ REITS มารยาท ดอทคอม

การเปรียบเทียบระหว่างผลตอบแทนจากดัชนี REIT ที่เป็นที่นิยมและอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรอายุ 10 ปีบ่งชี้ถึงความสัมพันธ์ผกผัน เราคำนวณอัตราผลตอบแทนรายปีของดัชนี FTSE NAREIT REITs ที่เป็นที่นิยมทั้งหมดเปรียบเทียบกับอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรตั๋วเงินคลังอายุ 10 ปี

แผนภูมิตามข้อมูลดัชนี REITs ที่มาจาก REITS com (แกนซ้าย) และข้อมูลพันธบัตรตั๋วเงินคลังอายุ 10 ปีที่มาจาก stlouisfed org (แกนด้านขวา)

เห็นได้ชัดจากกราฟด้านบนซึ่งครอบคลุม 45 ปีอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นอาจไม่ดีต่อผลตอบแทนของ REIT และในทางกลับกัน ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยสูงช่วง 1980-1985 ผลตอบแทนจาก REITs ลดลงในขณะที่พวกเขายิงขึ้นหลังจากปี 2008 เมื่ออัตราดอกเบี้ยแตะระดับต่ำเป็นประวัติการณ์

อย่างไรก็ตามมีปัจจัยอื่น ๆ และการสังเกตรายละเอียดอื่น ๆ ที่ต้องพิจารณาซึ่งอาจบ่งชี้ถึงผลตอบแทนที่เป็นบวกสำหรับการลงทุนของ REIT แม้ในช่วงที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง เจาะลึกลงไปในช่วงเวลาที่เฉพาะเจาะจงเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงและน่าสนใจสังเกต:

ตั้งแต่ปี 1979 อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลงในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีการขัดขวางไม่มากนัก แต่โดยรวมแล้วการลดลงของอัตราดอกเบี้ยก็ลดลงอย่างสม่ำเสมอ ในแต่ละช่วงระยะเวลาห้าหรือสิบปีที่ผ่านมาช่วงล่างของอัตราดอกเบี้ยถือเป็น "สูง "

1979-1984: ช่วงนี้มีอัตราดอกเบี้ยอยู่ในช่วงสูง 10% - 14% ผลตอบแทนจาก REIT อยู่ในช่วงสูง 9% - 32%

1991-1997: ช่วงนี้มีช่วงอัตราดอกเบี้ยใหม่อยู่ในช่วง 6-8% ผลตอบแทนจากดัชนี REIT อยู่ในช่วง 12% - 36% ยกเว้น 1% ในปี 2537

• 2000-2001: ช่วงดอกเบี้ยที่สูงต่อไปคือช่วง 2000-2001 เมื่ออัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับประมาณ 5 5% ผลตอบแทนจาก REITs อยู่ระหว่าง 16% ถึง 26%
• REITs มีอัตราค่าโดยสารในช่วงระยะเวลาดอกเบี้ยต่ำระหว่างกาลอย่างไร?
• 1973-1974: อัตราดอกเบี้ยลดลงจาก 6.9% เป็น 7.4% (เทียบกับช่วงที่สูง 10% ถึง 14% ในปีถัดไป) REIT มีผลขาดทุนไม่มากในช่วง -42% ถึง -27%

1998-1999: อัตราดอกเบี้ยอยู่ในช่วง 4% - 5. 5% และผลตอบแทนจาก REIT ยังคงเป็นลบต่อการปรับตัวของ -18% ถึง -6%

• ปี 2550-2555: เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงจาก 4% เหลือน้อยกว่า 2% REIT จะได้รับผลขาดทุนรายปีที่สม่ำเสมอในช่วง -45% ถึง -5% โดยมีข้อยกเว้นเพียงอย่างเดียวคือผลตอบแทนในปี 2552 ข้อสังเกตเหล่านี้บ่งชี้ว่า REITs อาจไม่ค่อยมีการพึ่งพาสถานการณ์อัตราดอกเบี้ย ผลตอบแทนจากการลงทุนใน REIT อาจยังคงปราศจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย
• มีประโยชน์อื่น ๆ ของ REIT ซึ่งเป็นทางเลือกในการลงทุนที่ดีแม้ในช่วงดอกเบี้ยสูง:
• Income Opportunity

: REIT ถือเป็นหลักทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทน ในขณะที่การแข็งค่าของราคาใน REITs มีศักยภาพในการทำกำไรส่วนใหญ่ของ REIT จะมาจากการจ่ายเงินปันผล การจ่ายเงินปันผลโดย REITs เป็นวีรบุรุษที่ไม่ได้รับความสนใจซึ่งมักถูกละเลยโดยนักลงทุน ตามที่ระบุไว้ในพื้นฐานของการเสียภาษี REIT REIT มักได้รับการยกเว้นจากการเก็บภาษีใน U. S. ที่ระดับความน่าเชื่อถือตราบเท่าที่พวกเขาแจกจ่ายอย่างน้อย 90% ของรายได้ให้กับผู้ถือหน่วยของพวกเขา ระบบผลประโยชน์ทางภาษีนี้ส่งผลให้รายได้เงินปันผลกระจายไปยังผู้ถือหุ้น REIT เป็นประจำ ในกรณีที่ไม่มีภาษีเงินปันผลอัตราผลตอบแทนที่แท้จริงจะสูงกว่าอัตราผลตอบแทนของพันธบัตร (หรือหุ้น) แม้ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยสูง

การกระจายการลงทุนทั่วโลก

• : ผลประโยชน์ทางอ้อมอื่น ๆ ที่สามารถรับรู้ได้จาก REITs คือการได้รับผลกระทบจากตลาดโลก แม้ว่าการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยอาจส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนของ REIT ในตลาด U … S นักลงทุนสามารถดู REITs ที่มีการเปิดเผยทั่วโลก ตั้งแต่ปีพศ. 1990 U. K. สิงคโปร์ญี่ปุ่นออสเตรเลียเนเธอร์แลนด์แอฟริกาใต้และประเทศอื่น ๆ อีกมากมายได้เปิดใช้งาน REIT รายชื่อซึ่งช่วยให้นักลงทุนสามารถสัมผัสกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของต่างประเทศได้ ตัวอย่างเช่นหากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องตลาดในสหรัฐเนื่องจากผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นนักลงทุนใน U. S. ที่มีความเสี่ยงกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์จะได้รับประโยชน์ถ้าเขาถือหุ้น REIT ในอสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์ในผลงานของเขา การเปิดเผยเฉพาะกลุ่ม
• : REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์สาธารณะซึ่งมีการจดทะเบียนในตลาดหุ้นมีหลากหลายรสชาติ หนึ่งสามารถหา REITs เฉพาะอพาร์ทเมนที่อยู่อาศัยห้างสรรพสินค้าภาคการบริการคลังสินค้าและแม้กระทั่งผู้ที่มีการสัมผัสกับโครงสร้างพื้นฐานของรัฐหรือประเทศ ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นไม่ใช่ทุกภาคส่วนย่อยภายในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจได้รับผลกระทบอย่างมาก ตัวอย่างเช่นแม้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่สูงอาจส่งผลต่อรายได้จาก REITs ที่มีอยู่ในอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัย แต่รายได้ของ REIT ที่ได้รับจากศูนย์การค้าหลายแห่งที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีก็ยังคงสูงขึ้น การศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยในแต่ละหมวดและ REIT ที่เฉพาะเจาะจงจากการถือครองทรัพย์สินของ REIT ทำให้ REIT สามารถลงทุนได้โดยไม่คำนึงถึงผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ย (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมโปรดดู: 3 โรงแรม REIT ที่ดีกว่าตลาดและที่อยู่อาศัยการดูแลสุขภาพและสำนักงาน REITs) หลังจากมองไปที่รูปแบบความสัมพันธ์และข้อมูลทางประวัติศาสตร์ปรากฏว่าผลตอบแทนจาก REIT ยังคงเป็นอิสระจากช่วงเวลาอัตราดอกเบี้ย
• หลังจากการศึกษาอย่างรอบคอบและการคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์และพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ที่เหมาะสมนักลงทุนสามารถพิจารณา REITs เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับหุ้นและพันธบัตรแบบเก่าซึ่งมีความไวต่ออัตราดอกเบี้ยสูง