หากมีอะไรที่เราได้เรียนรู้จากวิกฤตการณ์ซับไพรม์ในปีพ. ศ. 2551 และเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในปีพ. ศ. 2530 ก็คือเราควรระมัดระวังในการยืมเงินเพื่อซื้อหรือรีไฟแนนซ์บ้าน ประเภทของการจำนองที่คุณเลือกอาจหมายถึงความแตกต่างระหว่างวันหนึ่งที่เป็นเจ้าของบ้านของคุณทันทีหรือหาตัวเองในช่วงกลางของการยึดสังหาริมทรัพย์หรือแม้กระทั่งการล้มละลาย ในบทความนี้เราจะพูดถึงประเภทของการจำนองที่คนทั่วไปมักมีปัญหาและอธิบายว่าเหตุใดจึงเป็นแนวคิดที่ไม่ดีเมื่อจับคู่กับผู้ยืมที่ไม่ถูกต้อง

บทช่วยสอน: การลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ทำให้สินเชื่อมีความเสี่ยงสูงขึ้น? เนื่องจากวิกฤตที่อยู่อาศัยเราหลายคนเชื่อว่าการจำนองบางประเภทมีความเสี่ยงโดยเนื้อแท้ อย่างไรก็ตามผู้เชี่ยวชาญด้านการจำนองจะบอกคุณว่าการจำนองที่มีความเสี่ยงเป็นจริงผลิตภัณฑ์เงินกู้ที่ไม่ตรงกับความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ (ลองดูปัจจัยที่ทำให้ตลาดนี้ลุกโชติช่วงขึ้นและเผาผลาญออกไปตรวจสอบ เชื้อเพลิงที่ล่มสลายของซับไพรม์ )

Keith T. Gumbinger รองประธาน บริษัท HSH Associates ตกลงว่า "เชื่อหรือไม่ว่าผลิตภัณฑ์ที่มีอยู่ (ประมาณ 2009) ไม่เสี่ยงเป็นพิเศษสำหรับผู้ชมที่เหมาะสม" ปัญหาคือประเภทการจำนองบางประเภทถูกจับคู่กับผู้ยืมที่ไม่ถูกต้องและผู้ให้กู้บอกผู้ยืมว่า "คุณสามารถรีไฟแนนซ์ได้เสมอ" นี่อาจดูเหมือนจริงเมื่อราคาบ้านเพิ่มขึ้นเป็นเวลาหลายปี แต่ไม่เป็นความจริงเมื่อค่าบ้านลดลง

สถิติตลาดที่อยู่อาศัยหลังวิกฤตการณ์ในช่วงปีพ. ศ. 2551-2552 สนับสนุนการยืนยันเหล่านี้ ตามการสำรวจการทุจริตแห่งชาติธนาคารออมสินสมาคมแห่งชาติในไตรมาสที่สองของปี 2010 ประเภทของเงินให้สินเชื่อที่มีเปอร์เซ็นต์สูงสุดของการยึดสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นการจำนองปรับอัตราดอกเบี้ยต่ำสุด (ARM) ซึ่งมีอัตราการยึดสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นที่ 3. 39% ARMs กับอัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงของพวกเขาเป็นผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่มีความเสี่ยงโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้กู้ที่มีสถานการณ์ทางการเงินน้อยกว่าที่เหมาะ

เมื่อเปรียบเทียบผลการสำรวจพบว่าสินเชื่อ VA มีอัตราการยึดสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นที่ 0.70% เงินให้สินเชื่อคงค้างชั้นเยี่ยม 0. 71% เงินกู้ยืมของ FHA 1. 02% ARM นายก 1. สินเชื่อที่อยู่อาศัย 96% และเงินให้สินเชื่อซับไพรม์ 2 3% ข้อมูลนี้บ่งชี้ว่าประเภทของการจำนองใด ๆ อาจเป็นความคิดที่ไม่ดีสำหรับผู้กู้สินเชื่อซับไพรม์และแม้กระทั่งผู้กู้หลักอาจประสบปัญหาหากไม่เข้าใจ ARMs

ในความเป็นจริงแม้จำนองอัตราคงที่อาจเป็นอันตรายต่อผู้กู้ ลองดูประเภทสินเชื่อที่มีความเสี่ยงอันดับแรกของเรา

1 การจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ในระยะเวลา 40 ปี

ผู้กู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่อาจมีอัตราการยึดสังหาริมทรัพย์ต่ำ แต่ไม่ได้หมายความว่าการจำนองในอัตราคงที่ถือเป็นความคิดที่ดี การจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ในระยะเวลา 40 ปีถือเป็นผลิตภัณฑ์ประเภทเดียวกันเนื่องจากคุณสามารถกู้ยืมเงินได้นานกว่าคุณจะได้รับดอกเบี้ยมากขึ้น

สมมุติว่าคุณต้องการซื้อบ้าน 200,000 เหรียญที่มีการชำระเงินดาวน์ 10% จำนวนเงินที่คุณต้องยืมคือ 180,000 เหรียญ (200,000 เหรียญลบ 20 เหรียญ 000) อัตราดอกเบี้ย 5% ต่อไปนี้คือการชำระเงินรายเดือนและจำนวนเงินทั้งหมดที่คุณจะจ่ายสำหรับบ้านตามเงื่อนไขต่างๆหากคุณใช้เงินกู้เพื่อชีวิต:

ระยะเวลา

อัตราดอกเบี้ย > ตลอดอายุการใช้งาน (รวมเงินดาวน์)

เงินต้น (รวมเงินดาวน์)	รวมดอกเบี้ยจ่าย	15 ปี	5. 0%	$ 1, 423. 43	$ 276, 217 14
$ 200, 000	$ 76, 217 14	20 ปี	5. 0%	$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88
$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 ปี	5. 0%	$ 966 28	$ 367, 860. 41
$ 200, 000	$ 167, 860. 41	40 ปี	5. 0%	$ 867 95	$ 436, 617. 86
$ 200, 000	$ 236, 617. 86	รูปที่ 1: ดอกเบี้ยและเงินต้นที่จ่ายในการจำนองตามเงื่อนไขต่างๆ (ปี)	แผนภูมิด้านบนเป็นการเปรียบเทียบแบบง่าย ในความเป็นจริงอัตราดอกเบี้ยจะต่ำที่สุดสำหรับเงินกู้ 15 ปีและสูงสุดสำหรับเงินกู้ 40 ปี. นี่คือการเปรียบเทียบที่สมจริงมากขึ้น	ระยะเวลา	อัตราดอกเบี้ย
การชำระเงินรายเดือน

ค่าใช้จ่ายตลอดอายุการใช้งาน (รวมเงินดาวน์)

เงินต้น	(รวมถึงการชำระเงินดาวน์)	> 15 ปี	4. 5%	$ 1, 376. 99 $ 267, 858. 83	$ 200, 000
$ 67, 858. 83	20 ปี	5. 0%	$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000
$ 105, 100. 88	30 ปี	5. 2%	$ 988 40	$ 375, 823. 85	$ 200, 000
$ 175, 823. 85	40 ปี	5. 8%	$ 965 41	483, 394. 67	$ 200, 000
$ 283, 394. 67	รูปที่ 2: ดอกเบี้ยและเงินต้นที่ชำระด้วยการจำนองตามเงื่อนไขต่างๆ (ปี) และอัตราดอกเบี้ย	ตามที่เห็นในรูปที่ 2 ข้างต้นการจำนอง 40 ปีมีดอกเบี้ยสูงกว่า 6% และจะลดค่าใช้จ่ายรายเดือนของคุณลงเพียง $ 23 จาก 988 เป็น 965 เหรียญ อย่างไรก็ตามคุณจะเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเป็นพิเศษ $ 107, 570. 82 ตลอดอายุเงินกู้ คนส่วนใหญ่ไม่สามารถจะทิ้งเงินประเภทนั้นได้ การออกการจำนอง 40 ปีจะเป็นการเพิ่มความเสี่ยงที่คุณจะไม่ได้รับเงินเพียงพอสำหรับการเกษียณอายุไม่สามารถจ่ายเงินเพื่อการศึกษาในวิทยาลัยของบุตรหลานของคุณหรือจำนวนสถานการณ์อื่น ๆ ได้ ที่ดีที่สุดคุณละเลย $ 107, 570. 82 ที่คุณอาจได้ใช้จ่ายในวันหยุดพักผ่อน, อิเล็กทรอนิกส์, อาหารเย็นที่ดีและค่าใช้จ่ายที่สนุกสนานอื่น ๆ ใครอยากทำเช่นนั้น?	2 อัตราดอกเบี้ยปรับได้ (Adjustable Rate Mortgages)	การจำนองอัตราปรับได้ (Adjusted Rate Mortgages - ARMs) มีอัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับระยะเริ่มแรกสั้น ๆ ซึ่งสามารถกำหนดระยะเวลาตั้งแต่หกเดือนถึง 10 ปี อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นนี้เรียกว่าอัตราการเทวรูปมักจะต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ถาวร 15 หรือ 30 ปี หลังจากระยะเริ่มแรกอัตรานี้จะปรับเป็นระยะ ๆ ซึ่งอาจเป็นปีละครั้งทุกๆ 6 เดือนหรือแม้แต่เดือนละครั้ง	"เงินกู้ใด ๆ ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับระยะเวลาที่สั้นกว่าระยะเวลาของเงินกู้นั้นกำลังได้รับความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยอยู่มาก" นายเกร็กคุกแห่ง บริษัท นายหน้าอสังหาริมทรัพย์แคลิฟอร์เนียคนแรกของเครือข่ายผู้ซื้อบ้านคนแรกกล่าวว่า "
ความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ยคือความเสี่ยงที่ถ้าอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นการชำระเงินรายเดือนภายใต้ ARM จะกลายเป็นราคาแพงมากขึ้นและในบางกรณีเป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของบ้านไม่สามารถจ่ายได้

องค์ประกอบที่ไม่สามารถคาดเดาได้ที่มาพร้อมกับ ARM เป็นปัญหาสำหรับคนจำนวนมากโดยเฉพาะหากพวกเขามีรายได้คงที่หรือไม่คาดหวังว่ารายได้จะเพิ่มขึ้น

ARMs กลายเป็นความเสี่ยงมากกว่าถ้าคุณมีการจำนองจัมโบ้เพียงเพราะว่าคุณมีความสำคัญมากขึ้นการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลต่อการชำระเงินรายเดือนของคุณ ที่ถูกกล่าวว่า Mary Tootikian ผู้ประมวลผลการจำนองที่มีประสบการณ์และผู้จัดจำหน่ายและผู้เขียนหนังสือ "Stunned in America" ​​ชี้ให้เห็นว่า "ในอดีตคนไม่ได้อยู่ในบ้านหรือการจำนองของพวกเขามานานกว่า 5-7 ปีดังนั้นทำไมต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงกว่าเป็นเวลา 30 ปีเมื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าจะทำอย่างไร? "

เป็นเรื่องสำคัญที่ต้องสังเกตด้วยว่าอัตราดอกเบี้ยปรับได้สามารถปรับตัวลงลดการชำระเงินรายเดือนได้ ซึ่งหมายความว่า ARM อาจเป็นตัวเลือกที่ดีถ้าคุณคาดว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงในอนาคต แน่นอนคุณไม่สามารถคาดเดาอนาคตได้ (ทั้งสองประเภทของการจำนองมีข้อดีและข้อเสียขึ้นอยู่กับความต้องการทางการเงินของคุณและกลุ่มเป้าหมายสำหรับข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมโปรดอ่าน

การจำนอง: อัตราคงที่เทียบกับอัตราการปรับได้

.)

3. การจำนองดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว

ด้วยการจดจำนองเฉพาะดอกเบี้ย (IO) ผู้กู้จ่ายดอกเบี้ยเฉพาะดอกเบี้ยจำนองเป็นครั้งแรกเป็นเวลา 5 ถึง 10 ปีทำให้สามารถรับเงินจำนองรายเดือนได้ต่ำกว่าในช่วงเวลานี้ นี้จะทำให้การจำนองดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวที่น่าสนใจให้กับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์บางคนที่จะเป็นเจ้าของบ้านเพียงระยะเวลาสั้น ๆ และต้องการลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของพวกเขา

การจำนองของ IO อาจเป็นผลดีสำหรับผู้ที่มีรายได้ที่ไม่สม่ำเสมอและผู้ที่มีศักยภาพในการเพิ่มรายได้อย่างมีนัยสำคัญในอนาคต แต่จะต้องได้รับการฝึกอบรมเพียงพอที่จะจ่ายเงินได้มากขึ้นเมื่อสามารถทำได้ ข้อเสียคืออัตราดอกเบี้ยในการรับจำนองของ IO มีแนวโน้มที่จะสูงกว่าอัตราที่คุณจะต้องจ่ายในการจำนองอัตราคงเดิมเนื่องจากคนผิดนัดในการกู้ยืมเงินเฉพาะดอกเบี้ยบ่อยขึ้น (เงินกู้เหล่านี้อาจเป็นประโยชน์ แต่สำหรับผู้กู้จำนวนมากพวกเขานำเสนอกับดักทางการเงินเรียนรู้เพิ่มเติมใน สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจ: บ้านฟรีหรือไม่มีที่อยู่อาศัย?

) นอกจากนี้หากคุณไม่ได้เป็นผู้มีความสามารถทางการเงิน borrower การให้สินเชื่อที่น่าสนใจอย่างหนึ่งอาจมีความเสี่ยงอย่างยิ่งสำหรับเหตุผลอย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายข้อดังต่อไปนี้

คุณไม่สามารถชำระเงินรายเดือนได้มากขึ้นเมื่อครบกำหนดระยะเวลาที่สนใจเท่านั้น ในตอนนี้คุณจะยังคงจ่ายดอกเบี้ย แต่คุณจะชำระคืนเงินต้นในระยะเวลาสั้นกว่าที่คุณจะได้รับด้วยเงินกู้คงที่

คุณไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้เนื่องจากคุณไม่มีส่วนแบ่งในบ้านเพียงเล็กน้อย คุณไม่สามารถขายได้เนื่องจากคุณมีส่วนของบ้านน้อยมากและราคาบ้านก็ลดลงทำให้คุณอยู่ใต้น้ำ ผู้ยืมที่ให้เงินกู้ดอกเบี้ยเฉพาะสำหรับชีวิตของเงินกู้จะจ่ายดอกเบี้ยมากขึ้นกว่าที่พวกเขาจะมีกับการจำนองทั่วไป

ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับโครงสร้างเงินกู้ยืมที่ขึ้นอยู่กับโครงสร้างเงินกู้ยืมคุณอาจต้องจ่ายเงินมัดจำใหญ่เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเงินกู้

• หากคุณเป็นผู้ยืมที่ไม่ได้เป็นผู้สมัครที่เหมาะสมสำหรับการกู้ยืมเงิน IO ปัญหาใด ๆ เหล่านี้อาจทำให้คุณสูญเสียบ้านในกรณีที่เลวร้ายที่สุด ในสถานการณ์ที่เลวร้ายน้อยกว่าเล็กน้อยเงินกู้ IO อาจทำให้คุณเสียค่าใช้จ่ายได้มากกว่าที่คุณต้องเสียค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของบ้าน
• 4 ARMs เฉพาะดอกเบี้ย
• ด้วยเงินกู้ดอกเบี้ยบางประเภทที่เรียกว่า ARM ดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวอัตราดอกเบี้ยจะไม่คงที่ แต่สามารถขึ้นหรือลงตามอัตราดอกเบี้ยในตลาด เป็นหลัก ARM ดอกเบี้ยเพียงสองประเภทการจำนองที่มีความเสี่ยงและรวมไว้ในผลิตภัณฑ์เดียว
• นี่คือตัวอย่างของวิธีที่ผลิตภัณฑ์นี้สามารถใช้งานได้ ผู้กู้จ่ายดอกเบี้ยเฉพาะในอัตราคงที่สำหรับห้าปีแรก จากนั้นสำหรับห้าปีถัดไปผู้กู้ยังคงจ่ายดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว แต่อัตราดอกเบี้ยจะปรับขึ้นเป็นรายปีตามอัตราดอกเบี้ยในตลาดซึ่งหมายความว่าอัตราดอกเบี้ยของผู้กู้สามารถขึ้นหรือลงได้ จากนั้นสำหรับส่วนที่เหลือของระยะเวลาเงินกู้กล่าวคือ 20 ปีผู้กู้จะชำระคืนเงินต้นคงที่ในแต่ละเดือนพร้อมดอกเบี้ยในแต่ละเดือนโดยคิดอัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงทุกปี
• หลายคนก็ไม่มีพื้นฐานทางการเงินหรือทางอารมณ์ที่จะทนต่อความไม่แน่นอนที่มาพร้อมกับ ARMs ที่น่าสนใจเท่านั้น (สำหรับการตรวจสอบเพิ่มเติม

ARMs ตัวเลือกการชำระเงิน: ระเบิดทำลายเวลา?

) 5. เงินให้กู้ยืมเพื่อการชำระเงินดาวน์ต่ำ

ดูเหมือนว่ามีความเสี่ยงต่ำเพียง 3% เท่านั้นที่ลดลงเพราะคุณไม่ได้แยกทางกันด้วยเงินสดเป็นจำนวนมาก และในความเป็นจริงเงินกู้ VA และ Federal Housing Administration (FHA) ซึ่งมีข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์ 0% และ 3% 5 ตามลำดับมีอัตราเริ่มต้นการยึดสังหาริมทรัพย์ต่ำสุด ปัญหาเกี่ยวกับการชำระเงินขั้นต่ำก็คือหากราคาบ้านลดลงคุณอาจติดค้างอยู่ในสถานการณ์ที่คุณไม่สามารถขายหรือรีไฟแนนซ์ได้

ถ้าคุณมีเงินเพียงพอในธนาคารคุณสามารถซื้อตัวคุณเองออกจากการจำนองของคุณได้ แต่คนส่วนใหญ่ที่ทำเงินได้ต่ำในบ้านของพวกเขาไม่ได้มีเงินสดสำรองอย่างมาก บรรทัดล่าง ในขณะที่เงินกู้ส่วนใหญ่ที่ผู้ให้กู้จำนองบางรายอาจพิจารณาว่ามีความเสี่ยงสูงอย่างแท้จริงเช่น ARM ที่ให้ความสนใจเพียงอย่างเดียวไม่ได้อยู่ในตลาดอีกต่อไปแล้วยังมีอีกหลายวิธีที่จะสิ้นสุดลง กับการจำนองที่ไม่ดีถ้าคุณลงทะเบียนสำหรับผลิตภัณฑ์ที่ไม่เหมาะกับคุณ (ดูได้ที่

Self Employed? 5 ขั้นตอนในการให้คะแนนสินเชื่อ .)