สินทรัพย์เช่นทองคำและอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินลงทุนหลักและการซื้อบ้านเป็นการลงทุนร่วมกันสำหรับบุคคลทั่วโลกเนื่องจากถือได้ว่าเป็นการลงทุนที่ปลอดภัยและให้ผลกำไร (ดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่การสำรวจการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์: บทนำ)

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เวลานานในการให้ความมุ่งมั่นและการชำระเงินดาวน์สูงและมีความเสี่ยงแม้แต่ในระยะยาว นอกจากนี้นักลงทุนจำนวนมากยังไม่สนใจค่าใช้จ่าย

ด้านล่างนี้เป็นประเด็นที่สำคัญเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายและปัจจัยที่ซ่อนอยู่ซึ่งทำให้การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงสูงค่าใช้จ่ายและไม่เกิดผลกำไร นักลงทุนควรจะเก็บทุกอย่างไว้ในใจก่อนที่จะขจัดเงินที่ยากขึ้นของพวกเขา

การรับรู้ทั่วไป

นักลงทุนโดยเฉลี่ยอาจสังเกตเห็นว่าคอนโดมิเนียมแบบสองห้องนอนในเขตชานเมืองมีราคา 300,000 เหรียญเมื่อห้าปีที่ผ่านมาและตอนนี้ขายได้ที่ 450,000 เหรียญนั่นคือผลตอบแทนที่เย็นถึง 50% ในห้า ปีดีกว่าการกลับมาของหุ้นพันธบัตรหรือทอง มูลค่ากำไรที่แน่นอนดูเหมือนจะสูงถึง 150,000 เหรียญและความพร้อมในการจัดหาเงินทุนให้ภาพลวงตาในการใช้เงินที่ใช้ประโยชน์เพื่อทำกำไร

ข้อดีและค่าใช้จ่ายที่ซ่อนอยู่ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง?

การวิเคราะห์ต้นทุนของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์

พิจารณากรณีบุคคลย้ายไปยังเมืองใหม่เพื่อหางานใหม่ เขาคาดหวังที่จะอยู่ประมาณห้าปี แต่สามารถขยายระยะเวลาดังกล่าวขึ้นอยู่กับการเติบโตของอาชีพของเขากับนายจ้างที่มีอยู่ของเขาหรือกับนายจ้างคนอื่น ๆ ในเมืองเดียวกัน ภายใต้สมมติฐานของผลตอบแทนที่ดีเขาคิดว่าการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมแทนการเช่าหนึ่ง (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมโปรดดูสาเหตุการเช่ามากกว่าซื้อ)

โปรดจำไว้ว่าบุคคลสามารถซื้อหุ้นหรือหน่วยลงทุนที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ได้เพียง $ 5 แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เงินหลายพันดอลลาร์ แม้ว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะได้รับการสนับสนุนทางการเงิน แต่การซื้อบ้านหรือคอนโดมูลค่า 300,000 ดอลล่าร์สหรัฐยังคงต้องชำระเงินดาวน์ลงร้อยละ 20 (60,000 ดอลลาร์)

บุคคลที่มีส่วนร่วมน้อยกว่าร้อยละ 20 อาจได้รับเงินกู้ แต่พวกเขาจะต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและถูกบังคับให้ใช้การประกันสินเชื่อเอกชนซึ่งจะเป็นการเพิ่มต้นทุน อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นนำไปสู่การชำระคืนที่สูงขึ้นจำนวนเงินและการประกันจำนองมักจะมีค่าใช้จ่ายจาก 0. 15% เป็น 2. 5% ของจำนวนเงินกู้ยืม

หากคุณซื้อสินค้าหนึ่งรายการดังกล่าวข้างต้นมูลค่า 300,000 ดอลล่าร์สหรัฐโดยการชำระเงินดาวน์ลง 20 เปอร์เซ็นต์และยืมเงิน 240,000 เหรียญสหรัฐฯที่เหลืออยู่ที่อัตราดอกเบี้ย 3. 875% สำหรับการจำนองระยะยาว 20 ปี การชำระเงินรายเดือนมาประมาณ $ 1, 440

มีค่าใช้จ่ายเพียงครั้งเดียวเพิ่มเติมสำหรับการประมวลผลสินเชื่อซึ่งเป็นประมาณ 4% ของจำนวนเงินกู้ยืม ($ 9,600) ภาษีการโอนทรัพย์สินหรือค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐและใช้ค่าเฉลี่ย 25% ของมูลค่าทรัพย์สินเพิ่ม 6,000 เหรียญเป็นค่าใช้จ่าย

หากคุณคิดว่ามูลค่าของทรัพย์สินเพิ่มขึ้น 1. 5 ครั้งใน 5 ปีถึง 450,000 เหรียญราคาจะเพิ่มขึ้นประมาณ 9% โดยรวม การเพิ่มภาษีทรัพย์สินรายปีในอัตรา 1. 5% ของมูลค่าทรัพย์สินปัจจุบันภาษีรวมที่จ่ายในห้าปีมาถึงประมาณ $ 30,000

ถ้านักลงทุนของเราซื้อคอนโดค่าบริการรายเดือน $ 200 ถึง คอนโดมิเนียมสมาคมจะรวม $ 12, 000 กว่าห้าปี จากนั้นคุณควรเพิ่มค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมตกแต่งและบำรุงรักษา การประมาณปีละประมาณ 1,000 เหรียญต่อปีจะทำให้เรามีจำนวนรวมทั้งสิ้น 5,000 เหรียญใน 5 ปี

จากนั้นสมมติว่าเจ้าของพบว่าผู้ซื้อยินดีซื้อคอนโดราคา 450,000 เหรียญหลังจากห้าปี

เมื่อถึงเวลานั้นนักลงทุนจะจ่ายเงินคืนให้กับธนาคารจำนวน 86,400 เหรียญ การเพิ่มเงินดาวน์การชำระเงินดาวน์ 60,000 ดอลลาร์ค่าใช้จ่ายในการประมวลผลสินเชื่อ ($ 9,600) ภาษีการโอนทรัพย์สิน ($ 6,000) ภาษีทรัพย์สิน ($ 30,000) ค่าธรรมเนียมคอนโดมิเนียม ($ 12,000) และการบำรุงรักษาทั่วไป ( $ 5, 000) รวมมาถึง $ 209, 000

ผลตอบแทนสุทธิคืออะไร?

วงเงินกู้ยืม 20 ปีแรกจำนวน 240,000 เหรียญจะลดลงเหลือประมาณ 180,000 เหรียญใน 5 ปีเนื่องจากนักลงทุนยังคงดำเนินการชำระเงินเป็นรายเดือน $ 1, 440 นักลงทุนจะจ่ายเงินจำนวน 180,000 ดอลล่าร์คงค้างจากราคาขายที่ 450,000 ดอลลาร์ซึ่งได้รับจากผู้ซื้อรายใหม่ นักลงทุนจ่ายเงิน 209,000 ดอลล่าร์สหรัฐในมูลค่ารวม 180,000 ดอลล่าร์สหรัฐให้กับธนาคารสำหรับการชำระเงินคงค้างที่เหลืออยู่และสุทธิที่เขาได้รับคือ 61,000 เหรียญ

นักลงทุนใช้เงิน 209,000 เหรียญในห้า ปีและมีกำไรสุทธิของ $ 61, 000 สำหรับการกลับมาของ 29 2% แม้ว่าราคาขายจะสูง แต่ค่าใช้จ่ายที่ซ่อนอยู่ก็ลดลงอย่างมาก

ลองใช้ระยะเวลานาน สมมติว่านักลงทุนยังคงพักอยู่ในเมืองและถือคอนโดมิเนียมของเขาสำหรับระยะเวลา 20 ปีเต็มของเงินให้กู้ยืม ทุกๆ 5 ปีมูลค่าของคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 1. 5 เท่า ใน 20 ปีมูลค่าจะถึง 1 เหรียญ 52 ล้านความชื่นชมมากกว่าห้าครั้ง

นักลงทุนจะชำระคืน $ 345,600 การเพิ่ม $ 60,000 ค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะเท่ากับ $ 405, 600

การคำนวณเช่นเดียวกับข้างต้นเราจะได้รับภาษีทรัพย์สินทั้งหมด $ 251,000 ค่าบำรุงรักษา ($ 48) , 000) การซ่อมแซมและบำรุงรักษาทั่วไป ($ 20,000) ค่าใช้จ่ายในการประมวลผลสินเชื่อ ($ 9,600) และภาษีการโอนทรัพย์สิน ($ 6,000) รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 739 เหรียญ 600 และกำไรสุทธิมากกว่า 20 ปีอยู่ที่ 780 ดอลลาร์ 400 สำหรับผลตอบแทน 106% ซึ่งเป็นสองเท่าของเงินในระยะเวลา 20 ปี

ในระยะยาวผลตอบแทนที่ได้ผลจะไม่ดีนัก แม้ว่าราคาจะแข็งค่าขึ้นถึงห้าเท่า แต่ค่าใช้จ่ายในการจ่ายดอกเบี้ยจ่ายภาษีและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ จะลดลง

นักลงทุนควรทราบด้วยว่ามูลค่าที่แท้จริงของเงินลดลงตามระยะเวลา ค่าบำรุงรักษาและการซ่อมบำรุงปกติเพิ่มขึ้นเนื่องจากอัตราเงินเฟ้อ หากพิจารณาอัตราเงินเฟ้อแล้วผลตอบแทนสุทธิจะลดลงอีก นักลงทุนควรพิจารณาค่าธรรมเนียมการประกันภัยค่าธรรมเนียมนายหน้าและภาษีการโอนทรัพย์สินในช่วงที่มีการขายรวมถึงสิ่งเหล่านี้จะช่วยลดผลตอบแทนสุทธิอีกด้วย

มีความเสี่ยงอื่น ๆ ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาในช่วงระยะเวลาการลงทุนอาจทำให้เกิดปัญหาในการขายทรัพย์สินในภายหลัง ตัวอย่างเช่นทางหลวงใหม่อันวุ่นวายหรือการเพิ่มขึ้นของความผิดทางอาญาอาจทำให้สถานที่แห่งนี้ลดลง ภัยพิบัติเหนือธรรมชาติใด ๆ เช่นพายุเฮอริเคนหรือแผ่นดินไหวสามารถทำลายล้างทรัพย์สินได้อย่างสมบูรณ์ในขณะที่มีเพียงบางส่วนเท่านั้นที่สามารถกู้คืนได้จากการเรียกร้องประกัน แม้หลังจากการสร้างใหม่โดยใช้เงินประกันการรับราคาที่สูงขึ้นกลายเป็นเรื่องยากหลังจากเกิดเหตุการณ์ดังกล่าวในพื้นที่ นักลงทุนควรพิจารณากองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ ETFs อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้จริงหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Appraisers) กองทุนรวมและหุ้นเป็นทางเลือกที่มีต้นทุนต่ำ (ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่วิธีง่ายๆในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์)

ในขณะที่หุ้นมีความเสี่ยงเฉพาะหุ้นกองทุน ETFs และ REIT จะทำให้เกิดความหลากหลาย สำหรับคนที่กล้าหาญยินดีที่จะรับความเสี่ยงจากคู่ค้าในตลาดที่ไม่ได้รับการควบคุมตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์สามารถให้ผลตอบแทนที่สูงขึ้นโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายหรือภาษี (ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่: วิธีการสร้างรายได้ด้วยตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์)

การลงทุนด้านล่างสุด

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีภาระผูกพันทางการเงินที่หนักหน่วงเป็นระยะเวลานาน การประเมินมูลค่าของเงินลงทุนดังกล่าวกระจายไปในระยะเวลายาวนานเป็นงานที่ซับซ้อน ในขณะที่นักลงทุนบางรายล่อลวงโดยดูจากการเพิ่มขึ้นของราคาที่ไม่เป็นไปตามราคาเราจำเป็นต้องคำนึงถึงต้นทุนทั้งหมด