ในหลาย ๆ ด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์นิวยอร์คซิตี้ไม่เหมือนประเทศอื่น ๆ หนึ่งในความแตกต่างที่ใหญ่ที่สุดระหว่างเมืองนิวยอร์คและเมืองอื่น ๆ ในสหรัฐอเมริกาคือพาร์ทเมนท์ที่ขายในนิวยอร์คเป็นคอนโดหรือสหกรณ์ ในสถานที่ส่วนใหญ่คอนโดเป็นกฎ แต่ไม่อยู่ใน Big Apple แม้ว่าสหกรณ์มีจำนวนมากกว่าคอนโดมิเนียมในนิวยอร์ค แต่ประมาณการส่วนใหญ่คาดว่าประมาณ 75% เป็น co-ops คอนโดมากกว่าอยู่ในตลาดที่ใช้งานอยู่ในช่วงเวลาใดก็ตาม (ณ สิ้นเดือนสิงหาคมมีพาร์ทเมนท์ co-op 526 อพาร์ทเมนต์ 2 ห้องนอนที่ตลาดแมนฮัตตันและคอนโดมิเนียม 764 แห่ง)

เราจะเริ่มต้นด้วยคำจำกัดความที่แตกต่างระหว่าง co-op และคอนโด: เมื่อคุณซื้อคอนโดมิเนียมอพาร์ทเมนท์ของคุณและเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ส่วนกลางเป็นของคุณ เมื่อคุณซื้อสุ่มคุณไม่ได้ "ซื้อ" อพาร์ทเมนท์ของคุณ แทนคุณซื้อหุ้นใน บริษัท ที่เป็นอาคารของคุณ ขนาดของหุ้นของคุณขึ้นอยู่กับขนาดของอพาร์ทเมนท์ การซื้อหุ้นช่วยให้คุณสามารถครอบครองหน่วยในอาคารสหกรณ์ได้ เมื่อปิดคอนโดคุณจะได้รับโฉนด; เมื่อปิดบัญชีร่วมคุณจะได้รับสัญญาเช่าที่เป็นกรรมสิทธิ์ (สำหรับการเปรียบเทียบโดยละเอียดดู

ข้อมูลพื้นฐานและความแตกต่างของ Co-ops, Condos & Condops .)

ผู้ซื้อที่คาดหวังบางรายเช่นคู่สัญญาที่เราคุยกันตั้งเป้าหมายซื้อคอนโด แต่เปลี่ยนความคิดเมื่อการค้นหากำลังดำเนินอยู่ เดิมคู่นี้คิดว่าพวกเขาต้องการหลีกเลี่ยงการตรวจสอบทั้งคณะกรรมการสหกรณ์และข้อ จำกัด ในการปรับปรุงและ subletting พาร์ทเมนท์สองห้องนอน แต่ในท้ายที่สุดการเงินได้รับรางวัลออก: "มันลงมาที่อพาร์ทเม้นและราคา จนถึงคณะกรรมการได้รับการปรับและอาคารได้ดี - ดังนั้นไม่มีการร้องเรียน “

อ้างอิงจากบทความ New York Times คอนโดและสหกรณ์ยังคงเป็นสินค้าที่แตกต่างกัน แต่ "ในรูปแบบที่ละเอียดอ่อน แต่เป็นรูปธรรมแต่ละแบบก็ใช้ลักษณะของอีกฝ่ายหนึ่งเช่นเดียวกับที่พวกเขาแข่งขันเพื่อผู้ซื้อที่มีส้นสูง ในตลาดที่เคยท้าทายมากขึ้น "

นี่คือการเปรียบเทียบคุณลักษณะของคอนโดและ บริษัท ร่วมเพื่อช่วยในการตัดสินใจซื้อของคุณ

ประเภทของสิ่งปลูกสร้างและที่ใด?

โดยทั่วไปแล้วพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่สร้างขึ้นมาก่อนหน้านี้มีความเหนือกว่าของสหกรณ์ ย่านใหม่ ๆ ที่เคยคิดว่าผิดปกติ แต่ขณะนี้ถือว่า "สะโพก" เป็นที่ที่คุณจะพบคอนโด

ในฐานะที่ Gary Malin ประธาน บริษัท Citi Habitats ของ New York ได้อธิบายว่า: "ถ้าคุณชอบคุณสมบัติทางประวัติศาสตร์คุณมีแนวโน้มที่จะเข้าร่วมในสหกรณ์เนื่องจากอาคาร prewar ทั้งหมดถูกจัดไว้ในลักษณะนี้ นอกจากนี้เนื่องจากอาคาร co-op มักจะมีอายุมากกว่าการพัฒนาคอนโดมิเนียมพวกเขามักจะตั้งอยู่ในใจกลางเมืองมากขึ้น ตัวอย่างเช่นอาคารที่อยู่อาศัยเกือบทั้งหมดที่เรียงรายอยู่บนถนนปาร์คบนฝั่งตะวันออกตอนบน (สถานที่สำคัญโดยวัดใด ๆ ) เป็น co-ops"

ถ้าคุณอาศัยอยู่ในบ้านแก้วในท้องฟ้าเป็นสไตล์ของคุณมากขึ้นคุณอาจจะกำลังมองหาคอนโดจำนวนมากตามที่ Malin คอนโดอาคารไม่ได้กลายเป็นเรื่องธรรมดาในมหานครนิวยอร์กจนกระทั่งยุค 70 ดังนั้นพวกเขาจึงมักจะทันสมัยกว่าสหกรณ์ "เนื่องจากที่ดินที่พร้อมใช้งานสำหรับอาคารคอนโดมิเนียมใหม่มีจำนวน จำกัด ในแมนฮัตตัน" เขากล่าว "คอนโดมิเนียมใหม่ล่าสุดมีแนวโน้มที่จะพบได้ในย่านที่อยู่ใกล้และไกลออกไปทางฝั่งตะวันออกและตะวันตก ในควีนส์และบรู๊คลินเราได้เห็นอาคารคอนโดใหม่ที่สร้างขึ้นในพื้นที่อุตสาหกรรมเดิมตามริมน้ำในลองไอแลนด์ซิตีและวิลเลียมส์เบิร์กรวมทั้งในดาวน์ทาวน์บรูคลิน "ส่วนใหญ่ทั้งคอนโดและสหกรณ์มีคนรับใช้และผู้กำกับดูแลพนักงาน บางคนจะเพิ่มเจ้าหน้าที่ดูแลแขกที่จะทำทุกอย่างที่สองอื่น ๆ ไม่ได้ สิ่งอำนวยความสะดวกสามารถต่ำคีย์ (อาจจะเป็นเพียงห้องเก็บของในห้องใต้ดิน) หรือมากที่สุดเท่าที่เหล่านี้ในหนึ่งคอนโดริมน้ำใน Brooklyn: ศูนย์รับเลี้ยงเด็กและสปาสำหรับสัตว์เลี้ยง (เรียกว่า Wag Club) ที่พนักงานดูรถไฟและ เจ้าบ่าวสุนัข; สำหรับผู้มีถิ่นที่มีสองขามีระเบียงอันสวยงามห้องบิลเลียดห้องเปียโนห้องคัดกรองห้องเด็กเล่นห้องออกกำลังกายเครื่องจำลองการเล่นกอล์ฟและสนามกีฬากลางแจ้ง

คุณสามารถใช้จ่ายได้เท่าไหร่?

ตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของตลาดสหกรณ์และตลาดคอนโดมิเนียมในนิวยอร์คคือรายงานประจำไตรมาส Elliman ตามรายงานการขายห้องชุดและคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่สองของปีพ. ศ. 2558 ราคาอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองประเภทปรับตัวสูงขึ้น ห้องนอนแบบ 2 ห้องนอนมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1 เหรียญ 575 ล้านบาท คอนโดเพียงภายใต้ $ 2,000,000 สำหรับ 3 ห้องนอนความแตกต่างก็ยิ่งใหญ่ - เพียงภายใต้ $ 3,000,000 สำหรับ co-op, $ 4 65 ล้านบาทสำหรับคอนโด

อ้างอิงจาก Warner M. Lewis จากทีม Harkov Lewis ที่ Halstead Property "การพัฒนาใหม่ ๆ ทั้งหมดเป็นคอนโดและการกำหนดราคาของพวกเขาจะบดบังสิ่งที่ทุกคนคาดคิดได้หลายปีมาแล้ว … ผู้ซื้อจากต่างประเทศและในประเทศต้องการให้สถานที่ที่ปลอดภัย . ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในนิวยอร์กได้รับความสนใจเป็นอย่างมากเนื่องจาก "การรักษาเงินทุน" ถือเป็นกุญแจสำคัญสำหรับนักลงทุนบางราย - พวกเขาได้ปลูกฝังเงินในอพาร์ทเมนการลงทุนซึ่งคอนโดอนุญาตและสหกรณ์ (ส่วนใหญ่) ไม่ทำ "

การชำระเงินดาวน์กับคุณสมบัติทั้งสองประเภทแตกต่างกันอย่างมากเช่นกัน เป็นไปได้ที่จะวางลงเพียง 10% ของราคาซื้อของคอนโด; สำหรับ co-op คุณจะต้องลดลง 20% ถึง 50%

สิ่งที่เกี่ยวกับการปิดบัญชี?

ค่าใช้จ่ายการปิดบัญชีในคอนโดมิเนียมจะสูงกว่าที่ co-op สำหรับรายละเอียดเราได้ขอทนายความอดัมสโตนจากนิวยอร์กอสังหาริมทรัพย์เพื่อเปรียบเทียบทั้งสอง นี่คือสิ่งที่เขาคิดขึ้น: สำหรับคอนโดมิเนียมขนาด 1 ล้านเหรียญที่มีการจดจำนอง 800,000 ดอลลาร์ค่าใช้จ่ายในการปิดคือ: ประกันชื่อสำหรับผู้ซื้อ $ 4, 500; ประกันชื่อผู้ให้กู้, $ 1, 000; การค้นหาชื่อเรื่อง, $ 700, ค่าธรรมเนียมการบันทึก, $ 700, รัฐใหม่ของรัฐ "ภาษีแมนชั่น", $ 10, 000, NYS จดบันทึกการเสียภาษี, $ 15, 370 ยอดรวม: $ 32, 270 (โดยไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมของผู้ให้กู้ซึ่งแตกต่างกันไปโดยผู้ให้กู้) สำหรับสหกรณ์เป็นเพียงภาษีการค้ำประกัน 10,000 เหรียญเท่านั้นความแตกต่างที่สำคัญคือความจริงที่ว่าคอนโดเป็นอสังหาริมทรัพย์ในขณะที่หุ้น Co-op เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล "มันอาจเป็นความหมายสำหรับบางคน แต่ไม่ใช่เมื่อคำนวณค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี “

และสำหรับทุกคนที่สงสัยว่า "ภาษีคฤหาสน์" คืออะไร Stone อธิบายว่า "รัฐนิวยอร์กมีภาษีการโอนเงินเท่ากับ 0. 4% ของราคาขายซึ่งคิดกับผู้ขายใด ๆ ที่พักอาศัย นอกจากนี้ยังมีภาษีการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อ 1% หรือเรียกอีกอย่างว่า "คฤหาสน์ภาษี" เนื่องจากใช้เฉพาะกับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 1 ล้านเหรียญขึ้นไป "

ค่าใช้จ่ายรายเดือนของคุณจะเป็นอย่างไร?

ในคอนโดบิลรายเดือนเรียกว่า "ค่าบริการทั่วไป" ในสหกรณ์ก็คือ "การบำรุงรักษา. "ค่าใช้จ่ายทั้งค่าใช้จ่ายสำหรับค่าบำรุงรักษาของอาคาร - พื้นที่ทั่วไปและการจัดสวนการจ่ายเงินของพนักงานและมักจะบางส่วนของสาธารณูปโภค เจ้าของร่วมเขียนเช็คหนึ่งเดือนหนึ่งเจ้าของเจ้าของเขียน 2 ฉบับ (คนหนึ่งเป็นนายหน้าดูแลรักษาอาคารและ 1 คนสำหรับภาษีทรัพย์สิน) แต่เจ้าของคอนโดมักจะต่ำกว่าค่าบำรุงรักษาของเจ้าของสหกรณ์

ค่าบำรุงรักษาและค่าใช้จ่ายทั่วไปไม่ได้ตั้งอยู่ในหิน ค่าใช้จ่ายที่สำคัญ ๆ เช่นหลังคาใหม่ล็อบบี้ใหม่พนักงานมากขึ้นอาจทำให้เกิดการประเมินซึ่งเป็นสิ่งที่สมาชิกคณะกรรมการตัดสินใจและไม่ค่อยจะกลับรายการ

คุณต้องการบอกคณะกรรมการเท่าไร?

บอร์ด co-op ส่วนใหญ่มีขั้นตอนการสมัครอย่างเข้มงวดและยาวนาน บอร์ดคอนโดมีความต้องการน้อยกว่า ลูอิสสรุปว่า "ในสหกรณ์ไม่เพียง แต่คุณต้องมีเงินพอที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์ (หรือการจัดหาเงินทุนเพื่อทำเช่นนั้น) คุณต้องได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการหลังจากยื่นใบสมัครซึ่งโดยปกติจะมีรายละเอียดมาก และใช้เวลานาน จากนั้นไม่มากนักไม่มีเหตุผลใด ๆ ผู้ซื้ออาจถูกปฏิเสธหลังจากการสัมภาษณ์ของพวกเขาหรือแม้กระทั่งก่อนหน้านี้เนื่องจากบางสิ่งบางอย่างในชุดของพวกเขา ฉันมีข้อเสนอและเห็นข้อตกลงที่ไม่มีสัมผัสหรือเหตุผลในการปฏิเสธ "

คิดว่าเขาพูดเกินจริงหรือ? ลองดูที่คอลัมน์เหล่านี้ใน BrickUnderground เว็บไซต์ข่าวอสังหาริมทรัพย์ในนิวยอร์กโดยมีสาเหตุสำคัญที่ชาวนิวยอร์กได้รับการปฏิเสธโดยคณะกรรมการ บริษัท และคณะกรรมการสอบปากคำ

"ด้วยคอนโดอาคารสามารถขอรับหีบห่อกับผู้ซื้อได้" ลูอิสกล่าว "แต่ไม่มีการสัมภาษณ์และอาคารมีสิทธิ์ในการปฏิเสธครั้งแรก (กล่าวคือไม่ว่าจะต้องอนุมัติหรือคอนโด ต้องซื้อด้วยตัวเอง) ซึ่งหมายความว่าเมื่อคุณมีสัญญาลงลายเซ็นเว้นเสียแต่ว่าจะมีบางอย่างเกิดขึ้นกับผู้ซื้อ (หรือการจัดหาเงิน) ข้อตกลงจะดีเท่าที่ทำได้ "

กฎคืออะไร?

บอร์ด Co-op ทำกฎได้มาก พวกเขาอาจได้รับคำสั่งเมื่อคุณสามารถฝึกทรอมโบนได้ไม่ว่าคุณจะใส่การ์ดตกแต่งวันหยุดไว้ที่ประตูของคุณหรือไม่และสัตว์เลี้ยงของคุณสามารถเข้ามาหาคุณได้หรือไม่ กฎส่วนใหญ่มีขึ้นเพื่อส่งเสริมความสามัคคีความสงบและความสุภาพในการใช้ชีวิตร่วมกัน

แต่กฎที่กีดกันผู้ซื้อในประเทศและผู้ซื้อจากต่างประเทศทั้งหมดเป็นข้อ จำกัด ด้าน co-op ในการให้เช่าช่วง - เป็นเรื่องที่หาได้ยากสำหรับ co-ops เพื่อให้ผู้ถือหุ้นสามารถเช่าอพาร์ทเมนท์ของตนออกไปเป็นระยะเวลานาน ๆ .อีกกฎหนึ่งของสหกรณ์ที่ทำให้การซื้อโดยนานาชาติไม่เป็นไปได้คือพวกเขาไม่น่าจะยอมรับทุกคนที่มีเงินอยู่นอกสหรัฐฯ

คอนโดจะอนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติซื้อและเช่าพื้นที่ของพวกเขาโดยปกติจะมีคำเตือนบาง แต่ไม่มี ที่เป็นที่น่ารังเกียจ

"Co-ops กำลังสร้างกลุ่มผู้อยู่อาศัยที่มีเสถียรภาพในระยะยาว ตามที่หนังสือพิมพ์นิวยอร์กไทม์สกล่าวว่าคอนโดไม่ค่อยมีความกังวลว่าแม้ว่าหลายแห่งจะมีการกำหนดค่าธรรมเนียมที่สูงขึ้นและมีราคาสูงขึ้นมากขึ้นทำให้กฎระเบียบของบ้านกระชับขึ้นและทำให้การเช่าระยะสั้นไม่เป็นที่น่าพอใจที่สามารถสร้างบรรยากาศที่น่าตื่นเต้นให้กับโรงแรมได้ . "

บรรทัดด้านล่าง

มาลินสรุปได้ดีที่สุด:" โดยทั่วไปแล้วสหกรณ์เป็นตัวเลือกที่ชาญฉลาดสำหรับผู้ที่ให้ความสำคัญกับความมั่นคงและต้องการ "ปลูกราก" ในอาคาร เพียงแค่ถามตัวเองว่า 'อยู่ในนั้นสำหรับการลากยาวหรือไม่? 'Co-ops มีความไม่แน่นอนน้อยกว่า co-ops ดังนั้นจึงเป็นสถานที่ที่ดีในการอยู่ถ้าคุณต้องการทำความรู้จักกับเพื่อนบ้านของคุณ เพียงแค่เตรียมที่จะวิเคราะห์ poked และ prodded แต่เข้าใจกระบวนการนี้คือสิ่งที่ช่วยให้ co - op การลงทุนที่มั่นคงมั่นคงและน่าทึ่ง "ถ้าคุณอยากจะเดินไปตามจังหวะของมือกลองของคุณเองและคุณก็ให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่น - คอนโดอาจเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับคุณ" อย่างไรก็ตามเข้าใจเสรีภาพนี้มาในราคา คอนโดมีราคาแพงกว่าเกือบเทียบเท่า co-ops นอกจากนี้หากเห็นใบหน้าใหม่ในลิฟท์เป็นประจำเป็นปัญหาสำหรับคุณ - ดูที่อื่น ผู้เช่าสามารถอยู่ในอาคารชุดได้ เจ้าของมักจะใช้ประโยชน์จากคอนโดของนโยบายเสรีนิยมมากขึ้น "

สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องโปรดดู

แมนฮัตตันคอนโดหรูที่ลงทุน

และ

มีประกันภัยคอนโดที่เหมาะสมหรือไม่?