การลงทุนในทรัพย์สินเช่าสามารถพิสูจน์ได้ว่าเป็นการย้ายทางการเงินที่ชาญฉลาด สำหรับผู้เริ่มต้นสถานที่ให้บริการเช่าสามารถจัดหาแหล่งรายได้ที่มั่นคงในขณะที่คุณสร้างส่วนได้เสียและสถานที่ให้บริการ (นึกคิด) ชื่นชม นอกจากนี้ยังมีสิทธิประโยชน์ทางภาษี: คุณสามารถหักค่าเช่าจากรายได้ค่าเช่าที่คุณได้รับซึ่งจะช่วยลดภาระภาษีของคุณ ค่าใช้จ่ายในการเช่าทรัพย์สินส่วนใหญ่ - รวมถึงการประกันจำนองภาษีทรัพย์สินค่าซ่อมแซมและค่าบำรุงรักษาค่าใช้จ่ายในบ้านสำนักงานประกันชีวิตและค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่เกี่ยวข้องกับการจัดการ - จะหักออกในปีที่คุณใช้จ่ายเงิน สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมให้ดู การหักภาษีสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

อย่างไรก็ตามการลดหย่อนภาษีที่สำคัญอื่น ๆ - หนึ่งสำหรับค่าเสื่อมราคา - ทำงานแตกต่างกัน ค่าเสื่อมราคาเป็นกระบวนการที่ใช้ในการหักต้นทุนในการซื้อและปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์สำหรับเช่า (สำหรับไพรเมอร์รวดเร็วตรวจสอบ การแนะนำค่าเสื่อมราคา ) แทนที่จะทำการหักเงินจำนวนหนึ่งครั้งในปีที่คุณซื้อ (หรือปรับปรุง) ทรัพย์สินค่าเสื่อมราคาจะกระจายการหักเงินดังกล่าวตลอดอายุการใช้งานที่มีอยู่ IRS มีกฎเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับค่าเสื่อมราคาและหากคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าคุณจำเป็นต้องเข้าใจกระบวนการทำงานนี้อย่างไร

ทรัพย์สินใดที่เสื่อมโทรม?

ตาม IRS คุณสามารถลดค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์หากตรงตาม ทั้งหมด ของข้อกำหนดเหล่านี้:

• คุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (คุณถือว่าเป็นเจ้าของแม้ว่าทรัพย์สินจะต้องเป็นหนี้ )
• คุณใช้อสังหาริมทรัพย์ในธุรกิจของคุณหรือเป็นกิจกรรมที่สร้างรายได้
• สถานที่ให้บริการมีชีวิตที่เป็นประโยชน์ (ซึ่งหมายความว่ามันเป็นสิ่งที่สึกหรอเสื่อมโทรมลุกลามกลายเป็นล้าสมัยหรือสูญเสียคุณค่าจากธรรมชาติ)
• ทรัพย์สินคาดว่าจะใช้เวลามากกว่าหนึ่งปี

แม้ว่าคุณสมบัติดังกล่าวจะตรงตามข้อกำหนดข้างต้น แต่จะไม่สามารถหักค่าเสื่อมราคาได้หากนำไปวางจำหน่ายและจำหน่าย (หรือใช้ไม่ได้อีกต่อไปในการใช้ธุรกิจ) ในปีเดียวกัน เนื่องจากที่ดินไม่สึกหรอผุหรือใช้ประโยชน์ไม่เสื่อมสภาพ โดยทั่วไปแล้วคุณจะไม่สามารถลดค่าใช้จ่ายในการหักบัญชีการปลูกและภูมิทัศน์ได้เนื่องจากกิจกรรมเหล่านี้ถือเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนของที่ดิน

เมื่อใดค่าเสื่อมราคาเริ่มต้นและสิ้นสุด?

คุณสามารถเริ่มหักค่าเสื่อมราคาได้ทันทีที่พร็อพเพอร์ตี้ "วางไว้ในบริการ" หรือพร้อมและพร้อมใช้งานเพื่อใช้เป็นค่าเช่า นี่คือตัวอย่าง: คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในวันที่ 15 พฤษภาคมหลังจากทำงานบ้านเป็นเวลาหลายเดือนแล้วคุณพร้อมให้เช่าเมื่อวันที่ 15 กรกฎาคมเพื่อเริ่มโฆษณาออนไลน์และในหนังสือพิมพ์ท้องถิ่น คุณหาผู้เช่าและสัญญาเช่าของเขาจะเริ่มต้นในวันที่ 1 กันยายนเนื่องจากบ้านถูกนำไปให้บริการ (ซึ่งพร้อมจะเช่าและครอบครอง) ในวันที่ 15 กรกฎาคมคุณจะเริ่มลดค่าบ้านในเดือนกรกฎาคม (ไม่ใช่ในเดือนกันยายนเมื่อคุณ เริ่มเก็บค่าเช่า)

คุณหักค่าเสื่อมราคาทรัพย์สินต่อไปจนกว่าคุณ

คุณหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในทรัพย์สิน

• หรือ ที่คุณเกษียณออกจากบริการแม้ว่าคุณจะไม่ได้รับคืนค่าใช้จ่ายทั้งหมดหรือ พื้นฐานอื่น ๆ สถานที่ให้บริการจะเลิกใช้งานจากบริการเมื่อไม่ได้ใช้เป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้อีกต่อไปหรือหากคุณขายหรือแลกขายให้แปลงเป็นของใช้ส่วนตัวทิ้งหรือถูกทำลาย
• คุณยังสามารถอ้างสิทธิ์หักค่าเสื่อมราคาสำหรับทรัพย์สินที่ "ไม่ได้ใช้งาน" ชั่วคราวหรือไม่ได้ใช้งาน ถ้าคุณทำการซ่อมแซมหลังจากที่ผู้เช่ารายหนึ่งออกไปตัวอย่างเช่นคุณยังสามารถหักค่าทรัพย์สินในขณะที่คุณพร้อมสำหรับผู้เช่ารายต่อไป

วิธีการคิดค่าเสื่อมราคา

ปัจจัยสามประการ ได้แก่ จำนวนเงินค่าเสื่อมราคาที่คุณสามารถหักได้ในแต่ละปี: พื้นฐานของคุณในทรัพย์สินระยะเวลาการกู้คืนและวิธีคิดค่าเสื่อมราคาที่ใช้ ทรัพย์สินที่อยู่อาศัยที่ให้บริการหลังจากปี 1986 ถูกคิดค่าเสื่อมราคาโดยใช้ระบบการคืนค่าใช้จ่ายเร่งรัด (Modified Accelerated Cost Recovery System - MACRS) ซึ่งเป็นเทคนิคทางบัญชีที่กระจายต้นทุน (และหักค่าเสื่อมราคา) เกินกว่า 27 ปี 5 ปีระยะเวลาที่ IRS พิจารณาว่าเป็น " ชีวิตที่มีประโยชน์ "ของทรัพย์สินเช่า

ในขณะที่คุณขอแนะนำให้คุณทำงานกับบัญชีภาษีที่มีคุณสมบัติตามที่กำหนดเมื่อคำนวณค่าเสื่อมราคาขั้นตอนพื้นฐานดังต่อไปนี้

พิจารณาพื้นฐานของคุณสมบัติ

1. พื้นฐานของทรัพย์สินคือค่าใช้จ่าย: จำนวนเงินที่คุณจ่าย (เป็นเงินสดด้วยการจำนองหรือในลักษณะอื่น ๆ ) เพื่อซื้อทรัพย์สิน ค่าธรรมเนียมการชำระบัญชีและค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีรวมถึงค่าธรรมเนียมทางกฎหมายค่าธรรมเนียมการบันทึกการสำรวจภาษีโอนเงินประกันชื่อและจำนวนเงินที่ผู้ขายเป็นหนี้ที่คุณยินยอมจ่าย (เช่นภาษีย้อนหลัง) รวมอยู่ด้วย ค่าธรรมเนียมการตั้งถิ่นฐานและค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีไม่สามารถรวมอยู่ในเกณฑ์ของคุณรวมถึงเบี้ยประกันอัคคีภัยค่าเช่าที่เกี่ยวข้องกับการเข้าพักของสถานที่ก่อนการปิดบัญชีและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการเบิกใช้เงินกู้: จุดเบี้ยประกันจำนองค่าใช้จ่ายในการรายงานเครดิต ค่าธรรมเนียมการประเมิน แยกต้นทุนที่ดินและอาคาร
2. เนื่องจากคุณสามารถหักค่าเสื่อมราคาของอาคารได้โดยไม่ต้องใช้ที่ดินคุณต้องกำหนดมูลค่าของแต่ละสาขาเพื่อลดค่าใช้จ่ายที่ถูกต้อง ในการกำหนดมูลค่าคุณสามารถใช้มูลค่าตลาดยุติธรรมของแต่ละกลุ่มได้ในขณะที่คุณซื้อพร็อพเพอร์ตี้หรือคุณสามารถกำหนดตัวเลขตามมูลค่าภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการประเมิน สมมติว่าคุณซื้อบ้านราคา $ 110,000 การประเมินภาษีทรัพย์สินล่าสุดเป็นการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ $ 90,000 ซึ่ง $ 81,000 มีไว้สำหรับบ้านและ $ 9,000 สำหรับที่ดิน ดังนั้นคุณสามารถจัดสรรราคาซื้อให้กับบ้านได้ 90% ($ 81, 000 ÷ 90, 000) และ 10% ($ 9,000 ÷ 90,000 ดอลลาร์) ของราคาซื้อที่ดิน กำหนดพื้นฐานของคุณในบ้าน
3. ตอนนี้คุณรู้พื้นฐานของทรัพย์สิน (บ้านพร้อมที่ดิน) และคุณค่าของบ้านคุณสามารถกำหนดพื้นฐานของคุณในบ้านได้ การใช้ตัวอย่างข้างต้นพื้นฐานของคุณในบ้าน - จำนวนเงินที่สามารถหักค่าเสื่อมราคา - จะอยู่ที่ 99,000 เหรียญ (90% ของ 110,000 เหรียญ)พื้นฐานของคุณในที่ดินจะเป็น $ 11,000 (10% ของ $ 110,000) ระบุพื้นฐานที่ปรับแล้วหากจำเป็น
4. คุณอาจต้องเพิ่มหรือลดลงตามเกณฑ์ของคุณสำหรับเหตุการณ์บางอย่างที่เกิดขึ้นระหว่างเวลาที่คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์และเวลาที่คุณพร้อมสำหรับการเช่า ตัวอย่างของการเพิ่มขึ้นรวมถึงค่าใช้จ่ายของการเพิ่มหรือการปรับปรุงใด ๆ (ที่มีอายุการใช้งานอย่างน้อยหนึ่งปี) ที่ทำขึ้นก่อนที่คุณจะวางทรัพย์สินไว้ในบริการเงินที่คุณใช้จ่ายเพื่อเรียกคืนทรัพย์สินที่เสียหายค่าใช้จ่ายในการนำบริการสาธารณูปโภคไป ทรัพย์สินและค่าธรรมเนียมทางกฎหมายบางอย่าง ตัวอย่างของการลดลงของพื้นฐานรวมถึงการชำระเงินประกันที่คุณได้รับอันเป็นผลมาจากความเสียหายหรือการโจรกรรมการสูญเสียความเสียหายที่ไม่ได้รับการคุ้มครองโดยการประกันภัยของคุณซึ่งคุณได้หักเงินและเงินที่คุณได้รับเพื่อใช้ในการให้ความช่วยเหลือ

ระบบใดที่จะใช้

ขั้นตอนต่อไปคือการกำหนดว่าระบบการเรียกคืนค่าใช้จ่ายที่เร่งรัด (Modified Accelerated Cost Recovery System - MACRS) สองระบบคือระบบค่าเสื่อมราคาทั่วไป (General Depreciation System: GDS) หรือระบบค่าทดแทนทางเลือก (ADS) GDS เป็นเรื่องปกติทั่วไปและโดยทั่วไปคุณต้องใช้ข้อมูลนี้เว้นแต่คุณจะไม่สามารถเพิกถอนการเลือกโฆษณา ADS ได้หรือกฎหมายกำหนดให้คุณใช้ ADS ADS ได้รับมอบอำนาจเมื่อสถานที่ให้บริการ:

มีธุรกิจที่มีคุณสมบัติเหมาะสมใช้

• ใช้ <% ร้อยละ 50 ของเวลาหรือน้อยกว่า
• ซึ่งได้รับการสนับสนุนทางการเงินโดยพันธบัตรที่ได้รับยกเว้นภาษี
• เมื่อคุณทราบว่าระบบ MACRS ใดที่ใช้คุณสามารถกำหนดระยะเวลาการกู้คืนสำหรับพร็อพเพอร์ตี้ได้ ระยะเวลาการกู้คืนโดยใช้ GDS คือ 27. 5 ปีสำหรับทรัพย์สินเช่าที่อยู่อาศัย หากคุณใช้ ADS ระยะเวลาการกู้คืนสำหรับประเภททรัพย์สินเดียวกันเท่ากับ 40 ปี
• ตอนนี้คุณต้องกำหนดจำนวนเงินที่สามารถหักค่าเสื่อมราคาในแต่ละปีได้ เนื่องจากพื้นที่เช่าที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ใช้ GDS เราจะเน้นการคำนวณดังกล่าว

สำหรับทุกๆปีทรัพย์สินที่อยู่ในการให้บริการคุณจะต้องคิดค่าเสื่อมราคาเท่ากัน: 3. 636% ต่อปีตราบใดที่คุณยังคงคิดค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ต่อไป หากพร็อพเพอร์ตี้ใช้งานได้ไม่ถึงหนึ่งปี (ตัวอย่างเช่นคุณซื้อบ้านในเดือนพฤษภาคมและเริ่มให้เช่าในเดือนกรกฎาคม) คุณจะคิดค่าเสื่อมราคาในอัตราร้อยละที่น้อยลงในปีนั้น ๆ ขึ้นอยู่กับเวลาที่ให้บริการ ตามที่ IRS Residential Rental Property - ตาราง GDS:

มกราคม

3. 485%

กุมภาพันธ์	3 182%
มีนาคม	2 879%
เมษายน	2 576%
พฤษภาคม	2 273%
มิถุนายน	1 970%
กรกฎาคม	1 667%
สิงหาคม	1 364%
กันยายน	1 061%
ตุลาคม	0 758%
พฤศจิกายน	0 455%
ธันวาคม	0 152%
ตัวอย่างเช่นใช้บ้านหลังดังกล่าวซึ่งมีพื้นฐานอยู่ที่ 99,200 ดอลลาร์และวางจำหน่ายในวันที่ 15 กรกฎาคมสำหรับปีแรกเราจะลดราคาลง 1. 667% หรือ $ 1, 650 ($ 99,000 x 1.667%) ทุกปีหลังจากนั้นเราจะลดหย่อนในอัตรา 3 636% หรือ $ 3, 599. 64 ตราบเท่าที่ค่าเช่าอยู่ในบริการตลอดทั้งปี โปรดทราบว่าตัวเลขนี้เป็นหลักเทียบเท่ากับการเป็นพื้นฐานและการหารด้วยระยะเวลาการกู้คืน 27. 5: $ 99, 000 ÷ 27 5 = $ 3, 600 ความแตกต่างเกิดขึ้นจากปีแรกของการให้บริการบางส่วน	ค่าเสื่อมราคาด้านล่างบรรทัด

ค่าเสื่อมราคาอาจเป็นเครื่องมือที่มีค่าหากคุณลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เช่าเพราะช่วยให้คุณสามารถกระจายต้นทุนการซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลาหลายสิบปีซึ่งจะช่วยลดภาระภาษีของแต่ละปี แน่นอนถ้าคุณคิดค่าเสื่อมราคาทรัพย์สินแล้วขายได้มากกว่าค่าเสื่อมราคาคุณจะเป็นหนี้ภาษีที่ได้รับผ่านภาษีการหักล้างค่าเสื่อมราคา

เนื่องจากกฎหมายภาษีอากรที่เช่ามีความซับซ้อนและมีการเปลี่ยนแปลงเป็นระยะ ๆ ขอแนะนำให้คุณทำงานกับบัญชีภาษีที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเมื่อมีการจัดตั้งและดำเนินธุรกิจขายให้เช่า เพื่อให้มั่นใจได้ว่าคุณจะได้รับการปฏิบัติด้านภาษีที่ดีที่สุดและช่วยหลีกเลี่ยงความประหลาดใจในเวลาที่เสียภาษี