เจ้าของบ้านที่เผชิญกับความลำบากทางการเงินอาจสามารถเจรจากับผู้ให้กู้เพื่อขอแก้ไขเงินกู้หรือรีไฟแนนซ์เงินกู้ซึ่งจะช่วยลดการชำระเงินจำนองรายเดือนของพวกเขา ในบางกรณีก็เพียงพอที่จะอนุญาตให้ผู้กู้อยู่ในบ้าน ในกรณีอื่น ๆ ผู้ยืมอาจยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการของเงินกู้ได้เนื่องจากปัจจัยต่างๆเช่นการสูญเสียงานการหย่าร้างการเจ็บป่วยหรือการเสียชีวิตของคู่สมรสและอาจต้องขายบ้านผ่านการขายสั้นหรือ สูญเสียบ้านไปยึดสังหาริมทรัพย์ ยากที่สถานการณ์เหล่านี้จะเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติสามารถช่วยแนะนำผู้ซื้อและผู้ขายได้อย่างประสบความสำเร็จผ่านกระบวนการนี้
การขายแบบสั้น
เจ้าของบ้านที่ประสบปัญหาด้านการเงินอาจนำทรัพย์สินของตนไปขายในตลาดเป็นการขายสั้น ๆ เพื่อหลีกเลี่ยงการยึดสังหาริมทรัพย์ การขายสั้น ๆ หรือการขายก่อนการยึดสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นเมื่อทรัพย์สินขายได้น้อยกว่าจำนวนที่กำหนดในการจำนอง ประเภทของการขายอสังหาริมทรัพย์นี้สามารถเป็นประโยชน์กับผู้ให้กู้ที่สามารถหลีกเลี่ยงกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์ที่ยาวและค่าใช้จ่ายและผู้กู้ที่สามารถกำจัดหรือลดหนี้จำนองและให้การยึดสังหาริมทรัพย์ออกรายงานเครดิตของพวกเขา
ผู้ให้ยืมอาจเห็นด้วยกับการขายสั้น ๆ หากผู้ยืมมีความยากลำบากทางการเงินส่วนบุคคล (เช่นการสูญเสียงานการหย่าร้างหรือการเจ็บป่วยทางการแพทย์) และเป็นหนี้มากขึ้นในการจำนองมากกว่าที่บ้านมีมูลค่า หากผู้ให้กู้อนุมัติการขายสั้นเงินที่ได้รับจากการขายจะไปที่ผู้ให้กู้ เนื่องจากราคาขายลดลง ระยะสั้น ของยอดคงค้างในการจำนองความแตกต่างอาจได้รับการให้อภัยโดยผู้ให้กู้หรือผู้ให้กู้สามารถแสวงหาการตัดสินขาดดุลกับผู้กู้ทั้งหมดหรือบางส่วนของยอดเงิน (ไม่กี่ รัฐห้ามมิให้ขาดคำตัดสินหลังการขายสั้น ๆ ) ขั้นตอนการขายสั้น ๆ แตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ แต่ขั้นตอนโดยทั่วไป ได้แก่ :

• แพคเกจการขายแบบสั้น - ผู้ยืม (ผู้ขาย) เสนอเงินกู้ทางการเงินแก่ผู้ให้กู้ ซึ่งรวมถึงงบการเงินจดหมายอธิบายความยากลำบากของผู้ขายและสำเนาบันทึกทางการเงิน
• ข้อเสนอการขายแบบสั้น - หากผู้ขายยอมรับข้อเสนอพิเศษจากผู้ซื้อที่สนใจผู้ให้บริการรายชื่อส่งผู้ให้กู้ข้อตกลงการทำรายการข้อเสนอการซื้อที่ดำเนินการจดหมายอนุมัติล่วงหน้าของผู้ซื้อและสำเนาการตรวจสอบเงินอย่างจริงจังและ แพคเกจการขายสั้นของผู้ขาย
• การประมวลผลของธนาคาร - ธนาคารพิจารณาข้อเสนอพิเศษและอนุมัติหรือปฏิเสธการขายระยะสั้น อาจใช้เวลาหลายสัปดาห์ถึงหลายเดือน

ช่วยผู้ขาย
ถ้าเป็นทางเลือกการขายสั้น ๆ มักจะทำให้รู้สึกมากกว่าการยึดสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่การขายสั้น ๆ จะมีผลต่อรายงานเครดิตของผู้กู้ แต่ก็ไม่เป็นอันตรายต่อการยึดสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้การขายสั้น ๆ จะทำให้ง่ายต่อการยืมเงินในอนาคตมากกว่าถ้าทรัพย์สินเข้าสู่การยึดสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็ว ๆ นี้กระบวนการขายสั้น ๆ จะเริ่มขึ้นธนาคารมีแนวโน้มที่จะอนุมัติการขายสั้น ๆ ลดลงต่อไปในการชำระเงินจะได้รับผู้กู้ใกล้ชิดกับการยึดสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เวลาเป็นของสำคัญ ในความเป็นจริงเป็นไปได้ที่จะติดตามการขายสั้น ๆ ก่อนที่จะตกหลังการชำระเงินหากสถานการณ์ทางการเงินของผู้กู้มีการเปลี่ยนแปลงเนื่องจากความยากลำบาก
ข้อดีอีกอย่างหนึ่งของการขายสั้นคือการที่ผู้ขายยังคงควบคุมการขายได้โดยไม่เหมือนการยึดสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ใช่ธนาคาร นั่นหมายความว่าผู้ขายสามารถรู้ได้ว่าใครกำลังซื้อบ้าน สำหรับบางคนที่ทำให้การเปลี่ยนแปลงง่ายขึ้นเล็กน้อย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์คุณสามารถช่วยผู้ขาย:

กำหนดมูลค่าของทรัพย์สินเพื่อดูว่ามีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการขายสั้น (มูลค่าน้อยกว่ายอดเงินจำนอง)

• พัฒนาชุดขายสั้น ๆ และมีคุณสมบัติสำหรับการขายสั้น > กำหนดราคาที่จะนำเสนอและได้รับการอนุมัติจากธนาคาร
• แสดงรายการอสังหาริมทรัพย์เป็นขายระยะสั้น
• เจรจากับธนาคารเพื่ออนุมัติข้อเสนอซื้อ
• สำหรับผู้ซื้อ
• การขายสั้น ๆ สามารถให้ โอกาสที่ดีสำหรับผู้ซื้อที่จะเข้าไปในบ้านในราคาที่ลดลง ควรสังเกตว่าการขายสั้นเป็นธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อนและใช้เวลานาน ผู้ให้กู้อาจใช้เวลาหลายสัปดาห์หรือหลายเดือนเพื่ออนุมัติการขายสั้น ๆ และไม่ใช่เรื่องผิดปกติที่ผู้ซื้อเสนอข้อเสนอการขายแบบสั้น ๆ เพื่อยกเลิกเนื่องจากกระบวนการนี้ยาวเกินไป เพื่อที่จะได้รับทรัพย์สินที่เหลือผู้ซื้อจะต้องเต็มใจและสามารถรอการอนุมัติการขายสั้น ๆ จากธนาคารได้

การยึดสังหาริมทรัพย์
การยึดสังหาริมทรัพย์เป็นกระบวนการที่ช่วยให้ผู้ให้ยืมสามารถกู้คืนจำนวนเงินที่ค้างชำระในบัญชีของคุณได้

• ผิดนัดโดยการขายหรือรับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ในขณะที่กฎหมายว่าด้วยการยึดสังหาริมทรัพย์จะแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐโดยทั่วไปมีขั้นตอนหกขั้นตอนดังนี้
• การชำระเงินเริ่มต้น -

กรณีนี้เกิดขึ้นเมื่อผู้กู้ไม่ได้รับการชำระเงินจำนองอย่างน้อยหนึ่งครั้ง ผู้ให้กู้จะส่งหนังสือแจ้งการชำระเงินที่ไม่ได้รับและหลังจากการชำระเงินที่ไม่ได้รับสองครั้งอาจส่งจดหมายความต้องการ ณ จุดนี้ผู้ให้กู้มีแนวโน้มที่จะยินดีที่จะทำงานร่วมกับผู้ยืมเพื่อทำข้อตกลงเพื่อติดตามการชำระเงินที่ไม่ได้รับ
ประกาศแจ้งการผิดนัดชำระหนี้ (NOD) -

1. มีการแจ้งเตือนเรื่องการผิดนัดชำระเงินตาม 90 วันนับจากวันที่ได้รับการชำระเงินล่าช้า เงินกู้จะถูกส่งไปยังแผนกยึดสังหาริมทรัพย์ของผู้ให้ยืมและผู้กู้จะได้รับแจ้งว่าจะมีการบันทึกใบแจ้งไว้ ผู้กู้มักจะได้รับ 90 วันในการชำระบัญชีและกู้คืนเงินกู้ การบอกกล่าวการขายของ Trustee's -
2. หากเงินกู้ไม่ได้จัดทำขึ้นภายในระยะเวลาที่กำหนดประกาศการขาย Trustee's Sale จะถูกบันทึกไว้และผู้ให้กู้จะประกาศในหนังสือพิมพ์ท้องถิ่นเพื่อระบุว่าทรัพย์สินนั้นจะเป็น มีการประมูลสาธารณะ การขายของ Trustee -
3. ทรัพย์สินถูกวางไว้เพื่อการประมูลสาธารณะและขายให้กับผู้เสนอราคาที่มีคุณสมบัติเหมาะสมที่สุด หลังจากที่ผู้ชนะการประมูลได้รับการยืนยันแล้วและการขายของ Trustee's เสร็จสมบูรณ์การมอบโฉนดเมื่อผู้ขายได้รับมอบให้แก่ผู้ชนะทรัพย์สินนั้นเป็นของผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้ครอบครองทันที Real Estate Owned (REO) -
4. หากทรัพย์สินไม่ขายในการประมูลสาธารณะผู้ให้กู้จะกลายเป็นเจ้าของและจะพยายามขายทรัพย์สินของตัวเองผ่านนายหน้าหรือด้วยความช่วยเหลือของ REO ผู้จัดการสินทรัพย์ การขับไล่ -
5. ผู้ยืมสามารถอยู่ในบ้านได้จนกว่าจะขายหรือกลายเป็นธนาคารที่เป็นเจ้าของ มีการแจ้งการขับไล่ผู้ขับขี่ออกจากอาคารเพื่อเรียกร้องให้ผู้พักอาศัยพำนักอยู่ในสถานที่นั้นได้ทันที นายอำเภอท้องถิ่นจะเข้าเยี่ยมชมสถานที่นี้เพื่อเอาคนและของใช้ต่างๆออกหากจำเป็น สำหรับผู้ขาย
6. การสูญเสียบ้านไปยึดสังหาริมทรัพย์อาจเป็นประสบการณ์ที่อกหักและอารมณ์ ตลอดกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์ผู้ให้กู้อาจพยายามที่จะจัดเตรียมเพื่อช่วยให้ผู้กู้ได้รับจมในเงินกู้และหลีกเลี่ยงการยึดสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าผู้ยืมมีปัญหาในการชำระเงินจำนองหนึ่งครั้งก็กลายเป็นเรื่องยากมากขึ้นที่จะทำให้การชำระเงินจับขึ้นเพื่อนำมากู้ได้ถึงวันที่ หากผู้ยืมรู้ว่าเขาหรือเธออาจตกอยู่ในการชำระเงินอยู่ในความสนใจที่ดีที่สุดของพวกเขาในการพูดคุยกับผู้ให้กู้โดยเร็วที่สุดเกี่ยวกับการปรับเปลี่ยนเงินกู้หรือการรีไฟแนนซ์เพื่อลดการชำระเงินรายเดือน ในบางกรณีก็จะเพียงพอเพื่อให้ผู้กู้สามารถตอบสนองการชำระเงินที่ลดลงและหลีกเลี่ยงการยึดสังหาริมทรัพย์ ถ้าผู้ให้กู้เริ่มกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องทราบว่าพวกเขาไม่จำเป็นต้องแจ้งให้เจ้าของบ้านรู้ว่าพวกเขาได้ตัดสินใจที่จะยกเลิกการยึดสังหาริมทรัพย์ หากผู้ยืมไม่ทราบถึงการถูกเพิกถอนการยึดสังหาริมทรัพย์เขาหรือเธอจะถูกทิ้งไว้กับชื่อผีดิบ - สิทธิในการเป็นเจ้าของและครอบครองบ้านที่ยังคงอยู่กับบุคคลที่เชื่อว่าบ้านสูญหายไปจากการยึดสังหาริมทรัพย์ เจ้าของบ้านอาจย้ายออกไปโดยไม่เจตนาในขณะที่ยังคงถือครองกรรมสิทธิ์และยังคงต้องรับผิดต่อค่าใช้จ่ายและความรับผิดชอบในการเป็นเจ้าของบ้านด้วย เจ้าของบ้านสามารถป้องกันตัวเองได้ด้วยการทำให้แน่ใจว่าขั้นตอนการยึดสังหาริมทรัพย์เสร็จสมบูรณ์และชื่อนั้นถูกโอนไปยังเอนทิตีอื่น

สำหรับผู้ซื้อ
เช่นเดียวกับการขายระยะสั้นการยึดสังหาริมทรัพย์อาจเป็นโอกาสสำหรับผู้ซื้อบ้านที่มีส่วนลด ที่กล่าวว่าการซื้อการยึดสังหาริมทรัพย์แม้ในราคาที่สูงชันจะมีข้อเสีย บ้านเหล่านี้มักจะขาย "ตามสภาพ" โดยไม่มีการรับประกันสภาพและผู้ซื้อมักไม่สามารถตรวจสอบสถานที่ให้บริการก่อนทำการเสนอราคา ผลที่ได้คือเงินที่บันทึกไว้โดยการซื้อการยึดสังหาริมทรัพย์สามารถไปทำบ้านที่อยู่อาศัยและถึงรหัส
ค้นหาคุณสมบัติที่เหมาะสม
ตรวจสอบว่าเป็นราคาที่ดี
จัดให้มีการตรวจสอบเมื่อมี
นำทางเอกสาร

• ระยะสั้น การขายและการยึดสังหาริมทรัพย์ (SFR
• ®
• )
• การรับรองที่เชื่อถือได้และประสบความสำเร็จในการขายสั้นและการยึดสังหาริมทรัพย์ต้องใช้ความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ ผู้ซื้อและผู้ขายหลายรายหันไปหาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อขอความช่วยเหลือ แต่ก็ไม่ใช่ทั้งหมดที่มีประสบการณ์เพียงพอในการทำธุรกรรมประเภทนี้คุณสามารถเพิ่มความสามารถทางการตลาดของคุณในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ด้วยการดึงดูดความรู้และทักษะที่จำเป็นในการจัดการการขายสั้น ๆ และการยึดสังหาริมทรัพย์

วิธีหนึ่งที่จะแสดงให้ลูกค้าที่มีศักยภาพที่คุณมีทักษะคือการผ่านการรับรองการขายระยะสั้นและการยึดสังหาริมทรัพย์ทรัพยากร (SFR®) (เสนอโดย National Association of Realtors®) ผู้ถือใบรับรองนี้มีการฝึกอบรมพิเศษในการขายระยะสั้นและการยึดสังหาริมทรัพย์ผู้ขายที่มีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการขายสั้นเจรจากับผู้ให้กู้และปกป้องผู้ซื้อ บรรทัดล่าง ความยากลำบากทางการเงินอาจส่งผลต่อเจ้าของบ้าน แต่ให้โอกาสที่ดีสำหรับผู้ซื้อ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายสามารถได้รับประโยชน์จากทักษะของคุณในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ในการจัดการกับการขายสั้น ๆ และการยึดสังหาริมทรัพย์ ด้วยความเชี่ยวชาญของคุณคุณสามารถช่วยลูกค้านำทางกระบวนการคุณสมบัติค่าคุณสมบัติรายการและเจรจาต่อรองกับผู้ให้กู้