เหตุการณ์ทางเศรษฐกิจไม่กี่แห่งได้รับความสนใจมากพอ ๆ กับการประชุมนโยบายของ Federal Reserve ทุกคนต้องการทราบว่าเฟดจะเพิ่มอัตราดอกเบี้ยในที่สุดหรือไม่ - หลังจากระบอบการปกครองแบบไม่มีเงื่อนไขเป็นประวัติการณ์และสิ่งที่อาจเกิดขึ้นได้ ตลาดที่อยู่อาศัยเป็นที่น่าสนใจโดยเฉพาะอย่างยิ่งส่วนหนึ่งเป็นเพราะการขายบ้านจึงขึ้นอยู่กับระดับความสนใจและบางส่วนเพราะมันคือการล่มสลายของตลาดที่อยู่อาศัยที่กระตุ้นภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่

การขึ้นดอกเบี้ยโดยตรงหรือโดยอ้อมมีผลต่อทุกคนที่มีการจำนองบ้าน นี้เป็นที่ชัดเจนมากที่สุดสำหรับผู้ที่มีการปรับอัตราดอกเบี้ยจำนอง (ARMs) เนื่องจากการจ่ายดอกเบี้ยของพวกเขารายเดือนจะเพิ่มขึ้นทันที

อัตราเงินเฟดของรัฐบาลกลางอยู่ที่หรือใกล้เคียง 0 ตั้งแต่ปีพ. ศ. 2551 แปลเป็นอัตราดอกเบี้ยต่ำสุดที่บันทึกในสหรัฐฯ ระหว่างกลางปี ​​2014 ถึงกลางปี ​​2015 เงินกู้ถาวร 30 ปีโดยเฉลี่ยมีการตั้งถิ่นฐานต่ำกว่า 4% ผู้ซื้อบ้านไม่เคยเห็นเครดิตนี้ราคาถูกสำหรับนี้นานและเจ้าของบ้านในปัจจุบันจำนวนมากสามารถที่จะรีไฟแนนซ์กับอัตราใหม่ที่น่าสนใจ

อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นอาจส่งผลต่อตลาดจำนองในระดับต่ำซึ่งส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อและผู้ขายแม้ว่าจะแตกต่างกันออกไป ตามกฎทั่วไปผู้ซื้อสามารถที่จะซื้อในช่วงราคาแพงกว่าของบ้านเมื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำเนื่องจากการชำระดอกเบี้ยรายเดือนของพวกเขาจะลดลง ในฐานะที่เป็นอัตราที่เพิ่มขึ้นผู้ซื้อจะถูกผลักออกจากตลาดที่มีราคาแพงอย่างน้อยในขั้นต้น; ถ้าผู้ซื้อจำนวนมากเกินไปมีราคาออกจากตลาดขอให้ราคาอาจลดลง

ธนาคารกลางสมัยใหม่รวมทั้ง Federal Reserve มีผลกระทบต่ออัตราดอกเบี้ยโดยการเปลี่ยนจำนวนเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ โดยปกติจะเกิดขึ้นจากการซื้อหรือขาย U. S. Treasurys ซึ่งเป็นอัตราพื้นฐานในตลาดทุน

สมมติว่าเฟดต้องการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยในระบบเศรษฐกิจ ด้วยความช่วยเหลือของกระทรวงการคลัง Federal Reserve ขาย Treasurys ในตลาด นักลงทุน (ธนาคารส่วนใหญ่รัฐบาลและสถาบันขนาดใหญ่อื่น ๆ ) ซื้อ Treasurys เหล่านี้ด้วยเงินสดและเงินสดเพียงแค่ยืนอยู่บนงบดุลของเฟด

เงินสดในงบดุลของเฟดจะไม่หมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจอีกต่อไปซึ่งจะช่วยลดปริมาณเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ Treasurys เพิ่มเติมอยู่ในตลาดการแข่งขันสำหรับผู้ขายและมีเงินสดน้อยไปรอบ ๆ เพื่อเสนอราคาของ Treasurys เหล่านี้ ทั้งสองปัจจัยยับยั้งราคาธนารักษ์ซึ่งจะเป็นการเพิ่มอัตราผลตอบแทน (โปรดจำไว้ว่า Treasurys และพันธบัตรอื่น ๆ มีผลตอบแทนสูงกว่าในราคาที่ต่ำกว่าเนื่องจากความแตกต่างระหว่างราคาซื้อและราคาไถ่ถอนมีขนาดใหญ่กว่า)

พันธบัตรตั๋วเงินคลังเป็นวิธีที่ปลอดภัยที่สุดในการได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนในตลาดดังนั้นผลิตภัณฑ์อื่น ๆ ทั้งหมด - รวมทั้งการจำนอง - ต้องเพิ่มผลตอบแทนพิเศษเพื่อดึงดูดนักลงทุนและผู้ให้กู้อยู่ห่างจาก Treasurysเมื่อผลตอบแทนจากการลงทุนใน Treasurys เพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ ทำให้อัตราดอกเบี้ยอื่น ๆ ในระบบเศรษฐกิจดีขึ้น

อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นและต้นทุนการยืม

การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยทำให้เงินกู้ยืมมีราคาแพงมากขึ้นและผู้ซื้อบ้านใช้สินเชื่อจำนองเพื่อซื้อบ้านเกือบทุกชนิด สินเชื่อมีแนวโน้มที่จะมีแนวโน้มหลายมุมมองดังนั้นผู้ให้กู้มีแนวโน้มที่จะเริ่มต้นการเพิ่มอัตราก่อนที่เฟดจะ; หลังจากที่ทุกผู้ให้กู้รู้อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นมาในที่สุด

แม้ครึ่งหนึ่งของจุดเปอร์เซ็นต์จะทำให้ความแตกต่างใหญ่เมื่อเวลาผ่านไป สมมติว่าผู้ซื้อจะนำเงินกู้ $ 250,000 ออกไปเกิน 30 ปีที่ระดับ 3. 92% (ประมาณอัตราตลาดโดยเฉลี่ยในเดือนกันยายน 2015) การชำระเงินรายเดือนของเขาควรจะออกมาประมาณ $ 1, 182 และค่าใช้จ่ายทั้งหมดของการจำนองของเขาคาดว่าจะเป็นประมาณ $ 425, 000

เปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยถึง 4. 42% แต่และจำนวนเงินที่ชำระเงินรายเดือนย้ายไป $ 1, 255. นี้อาจไม่ดูเหมือนมาก แต่ค่าใช้จ่ายทั้งหมดของการจำนองในขณะนี้เกิน $ 451, 000 - $ 26,000 เพิ่มขึ้น

อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นและราคาบ้าน

เห็นได้ชัดว่าการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของเฟดจะทำให้การจัดหาเงินทุนมีราคาแพงมากขึ้น แต่ก็ไม่ชัดเจนว่าผลกระทบจะมีต่อราคาบ้านอย่างไร

ไม่มีความสัมพันธ์ทางประวัติศาสตร์ที่เข้มงวดระหว่างราคาบ้านกับการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ความสัมพันธ์ที่ดีระหว่างราคาบ้านกับการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ความต้องการบ้านใหม่มีแนวโน้มที่จะเติบโตขึ้นเมื่อเศรษฐกิจกำลังฮัมเพลง

อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นสามารถทำลายทั้งสองวิธีได้ prognosticators หลายคนกังวลว่าอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจะสั่นคลอนเศรษฐกิจไม่มั่นคงซึ่งจะกดดันความต้องการซื้อบ้าน รวมกับข้อกำหนดทางการเงินที่เข้มงวดและคาดเดาได้ง่ายว่าราคาบ้านจะลดลง

อย่างไรก็ตามเนื่องจากอย่างน้อยในช่วงกลางทศวรรษที่ 1980 อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นได้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้น ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อมากขึ้นในตลาด, บ้านมากขึ้นในการสร้างและราคาที่สูงขึ้น

ผู้ซื้อบ้านที่ต้องการไม่ควรเข้าใจผิดเกี่ยวกับนโยบายของเฟด แม้ว่าอัตราการขึ้นอย่างสุภาพ - ส่วนใหญ่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่สี่จุดในช่วงปลายปี 2015 หรือต้นปี 2016 - ค่าใช้จ่ายในการยืมจะใกล้ระดับต่ำสุดในประวัติศาสตร์ แน่นอนว่ามีข้อควรพิจารณาที่สำคัญอื่น ๆ เช่นรายได้ของผู้ซื้อหรือว่าบ้านอยู่ในละแวกใกล้เคียงที่ดี ในท้ายที่สุดการเพิ่มขึ้นของอัตราเล็ก ๆ ควรมีอิทธิพลเพียงเล็กน้อยในการตัดสินใจซื้อ

ข้อสรุป

การจำนองอัตราคงที่ 30 ปีโดยเฉลี่ยในเดือนสิงหาคมปี 2015 อยู่ที่ 3. 91% ตาม Freddie Mac ซึ่งอยู่เหนือระดับต่ำสุดในรอบปลายปี 2555 ที่ 3.35% แต่ยังต่ำกว่าระดับที่เคยเป็นมาก่อน พิจารณาว่าอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 4. 69% ในปี 2010, 5. 87% ในปี 2005, 8. 05% ในปี 2000 และ 13 74% ในปีพ. ศ. 2523

ถ้าผู้ซื้อบ้านกำลังมองหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ราคาแพงและกำลังเฟื่องฟู เช่นซานดิเอโก้เดนเวอร์ดัลลัสหรือซานฟรานซิสโกอาจมีแรงผลักดันให้ปิดกั้นอัตราที่ต่ำลงก่อนที่เฟดจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

อัตราการเพิ่มขึ้นทำให้ความแตกต่างใหญ่ขึ้นในระยะยาว (25 และ 30 ปี) แต่มีผลกระทบเพียงเล็กน้อยต่อเดือน หากผู้ซื้อที่ต้องการไม่น่าจะพำนักอยู่ในบ้านเป็นเวลานานอัตราดอกเบี้ยจะลดลงอย่างมาก

อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นช่วยลดโอกาสในการเกิดฟองสบู่ของที่อยู่อาศัยอื่นเช่นโครงการในปี 2550 ปลอดภัยกว่าในระยะยาวสำหรับเจ้าของบ้านที่จะมีสภาพแวดล้อมที่มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ยากที่จะคาดการณ์ผลกระทบทางเศรษฐกิจของการขึ้นดอกเบี้ยของ Fed แต่ประวัติศาสตร์แสดงให้เห็นว่าฟองสบู่ของสินทรัพย์เกิดขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำและไม่ใช่วิธีอื่น ๆ