หากคุณกำลังวางแผนที่จะซื้ออพาร์ทเม้นท์และคุณเป็นมือใหม่คุณจำเป็นต้องทราบความแตกต่างระหว่างอพาร์ทเมนต์ที่เป็นสหกรณ์ (co-op) และคอนโดมิเนียม (คอนโด) และกลุ่มคนที่เข้าใจผิดและเข้าใจผิดได้ยากกว่ามากทั้งสองกลุ่มคือ condop คอนโดมิเนียมเป็นที่นิยมทั่วสหรัฐอเมริกาโดยสหกรณ์จะพบในเมืองใหญ่ ๆ และเป็นช่องทางที่ใหญ่ที่สุดในตลาดการขายในนิวยอร์กซิตี้ Condops มีน้อยและไกลระหว่างและเพื่อให้เข้าใจว่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์หนึ่งจริงเมื่อถามว่าจะกำหนดพวกเขากล่าวว่า "ฉันไม่แน่ใจจริงๆ แต่มันเป็นกฎหมาย? "ใช่แล้วดูด้านล่าง

แต่ประการแรกประวัติความเป็นมา: อ้างอิงจากบทความในแบบรายเดือนที่เรียกว่า The Cooperator มีประวัติของคอนโดมิเนียมที่มีอยู่ในปีพ. ศ. 2543 (พวกเขาอยู่ในถ้ำ?) ซึ่งจะทำให้ผู้ร่วมงานใหม่ ๆ ในสหกรณ์เป็นผู้มาใหม่ด้วยเหตุผลครั้งแรกในโลกที่เกิดขึ้นหลังจากเกิดเพลิงไหม้ทำให้เกิดปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยอย่างร้ายแรงในเมืองแรนส์ประเทศฝรั่งเศสเมื่อปี ค.ศ. 1720

ต้องใช้เวลาอีก 150 ปีก่อนที่แนวความคิดจะเดินข้ามบ่อไป แมนฮัตตัน. นักประวัติศาสตร์ไม่เห็นด้วยกับที่ตั้งแมนฮัตตันแห่งแรกที่สร้างขึ้น - บางคนกล่าวว่าถนน West 18th Street ในปี 1876 และถนน 152 West 57th Street ในปี 1881 ซึ่งเป็นแนวคิด ขณะนี้ 75% ของตลาด NYC คือ co-ops คอนโด 25% แต่คอนโดมีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 80 ปีเป็น 15% ใน 90 ปี, 20% และสำหรับนักสะสมของข้อเท็จจริงที่แปลก: arguably หนึ่งในอาคารที่รู้จักกันดีที่สุดในประวัติศาสตร์สหราชอาณาจักรเมื่อเร็ว ๆ นี้คือ co-op - วอเตอร์เกท

ที่นี่เราจะเปรียบเทียบคอนโดและห้องร่วม - คุณสมบัติสองประเภทที่คุณน่าจะได้รับพิจารณา การชุมนุมที่แปลกของสอง - condop - สามารถมาล่าสุดเนื่องจากมีไม่มากรอบ

คอนโดและห้องร่วม: ความแตกต่าง

เมื่อคุณซื้อคอนโดมิเนียมพาร์ทเมนท์ของคุณและเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ส่วนกลางเป็นของคุณ คุณได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้ว เมื่อคุณซื้อ co-op คุณได้ซื้อหุ้นใน บริษัท อาคารหุ้นที่อนุญาตให้คุณครอบครองหน่วยในอาคารดังกล่าว เมื่อปิดคอนโดคุณจะได้รับการกระทำอย่างมากเช่นถ้าคุณได้ซื้อบ้าน; เมื่อปิดบัญชีสหกรณ์คุณจะได้รับสัญญาเช่าที่เป็นกรรมสิทธิ์

คุณอาจเลือก co-op หรือ condo แต่ไม่ได้หมายความว่า co-op หรือ condo จะเลือกคุณ คุณจะต้องผ่านขั้นตอนการอนุมัติซึ่งโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีของ co-op จะยาวและบางครั้งก็ลำบาก คุณจะต้องส่งรายละเอียดแพคเกจข้อมูลไปยังคณะกรรมการสหกรณ์ที่ลงรายการบัญชีใด ๆ และทั้งหมดของการติดต่อทางการเงินของคุณ ในสหกรณ์คณะกรรมการสามารถอนุมัติหรือปฏิเสธเจ้าของที่เป็นไปได้และต้องรับผิดชอบอย่างจริงจังในการปกป้องผลประโยชน์ของเจ้าของทั้งหมดโดยเลือกผู้สมัครที่ดีที่สุด

อ้างอิงจาก BrickUnderground เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ในนิวยอร์กที่มีชื่อว่า co-op boards "มีอำนาจทุกอย่าง - เกือบ พวกเขาสามารถทำให้คุณผิดหวังได้ตราบเท่าที่ยังไม่ละเมิดกฎหมายสิทธิมนุษยชนของเมืองซึ่งห้ามไม่ให้มีการปฏิเสธเนื่องจากเหตุผลเชื้อชาติความเชื่อสีผิวชาติกำเนิดเพศอายุความทุพพลภาพรสนิยมทางเพศสถานะการสมรส , สัญชาติอาชีพหรือบนพื้นฐานของจำนวนเด็กที่คุณมี สิ่งอื่นใดคือเกมที่ยุติธรรม - จากวิธีการที่คุณเป็นส่วนหนึ่งของเส้นผมของคุณเพื่อให้แน่ใจว่าคุณมีที่ใด ๆ เลย และตอนนี้ก็ยังไม่มีข้อผูกมัดที่จะบอกคุณว่าทำไมพวกเขาถึงปฏิเสธคุณ "

เรื่องราวเกี่ยวกับข้อกำหนดและการสัมภาษณ์ของคณะกรรมการสหกรณ์ที่น่าสังเวชคือกองทหารในนิวยอร์คโดยเฉพาะ บอร์ดบางแห่งต้องการให้คุณนำสัตว์เลี้ยงเข้ามาในบอร์ด "interview" - จริงๆ

เป็นเวลานานแล้วที่ได้รับการยอมรับว่ามันง่ายกว่าที่จะได้รับการยอมรับจากคณะกรรมการคอนโดมากกว่าคณะกรรมการสหกรณ์ วิคตอเรีย Vinokur นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ในนิวยอร์กซิตี้เห็นด้วย แต่ด้วยข้อแม้ที่ว่า "คนส่วนใหญ่คิดว่าเพียงเพราะพวกเขากำลังซื้อคอนโดมิเนียมไม่มีกฎเกี่ยวกับอะไร แต่นั่นไม่ใช่กรณี" เธอกล่าว โดยทั่วไป "ความต้องการของคณะกรรมการคอนโดไม่เข้มงวดเหมือนกับของคณะกรรมการสหกรณ์ แต่ส่วนใหญ่คณะกรรมการคอนโดต้องการแพคเกจโปรแกรมที่มีการเปิดเผยข้อมูลทางการเงิน "และขั้นตอนการอนุมัติของคณะกรรมการคอนโดมักใช้เวลาไม่นานเท่าที่มีกับ co-op

การจัดหาเงินทุน

การจัดหาเงินกู้ของพาร์ทเมนต์คอนโดจะถูกควบคุมโดยตลาดการเงินไม่ใช่คณะกรรมการและมีความยืดหยุ่นมากกว่าในสหกรณ์ โดยทั่วไปผู้ซื้อสามารถจัดหาเงินทุนได้ถึง 90% ของราคาซื้อคอนโดมิเนียม

ด้วย co-op การชำระเงินดาวน์จะกำหนดโดยคณะกรรมการและอาคารบางแห่งจะต้องใช้เงินจำนวนมาก Vinokur กล่าวว่า "โดยทั่วไปแล้วแมนฮัตตันผู้ซื้อในอนาคตควรเตรียมพร้อมที่จะลดราคาอย่างน้อย 20 ถึง 50% ของราคาซื้อ "

ค่าบริการรายเดือน

ในคอนโดบิลเรียกเก็บเงินรายเดือนเรียกว่า" ค่าบริการทั่วไป " ในสหกรณ์ก็คือ "การบำรุงรักษา. "ค่าใช้จ่ายทั้งสองครอบคลุมค่าบำรุงรักษาของอาคารการชำระเงินของพนักงานและมักจะน้ำก๊าซความร้อนและเครื่องปรับอากาศ ในแต่ละเดือนเจ้าของ co-op เขียนการตรวจสอบหนึ่งขณะที่เจ้าของคอนโดเขียนสองฉบับ: หนึ่งสำหรับค่าบำรุงรักษาของอาคารและอีกหนึ่งหน่วยภาษีอสังหาริมทรัพย์ ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา Co-op รวมภาษีอาคารอสังหาริมทรัพย์ของอาคารและส่วนแบ่งของดอกเบี้ยจำนองของอาคารและพวกเขามักจะสูงกว่าค่าใช้จ่ายทั่วไปของคอนโดรวมและภาษีอสังหาริมทรัพย์

ทั้งคอนโดและคณะกรรมการสหกรณ์สามารถเพิ่มการประเมินค่าบำรุงรักษา / ค่าใช้จ่ายร่วมกันเพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายที่สำคัญที่อาจเกิดขึ้น - การซ่อมแซมที่กว้างขวางความต้องการพนักงานมากขึ้น ฯลฯ

กฎระเบียบ

หนึ่งในเหตุผลที่หลาย ๆ คนสนใจแนวคิดคอนโดคือการรับรู้ว่ามีกฎน้อยกว่ากับสหกรณ์ นี่เป็นเรื่องจริง แต่ตาม Vinokur "หนึ่งยังคงต้องใช้ผู้รับเหมาที่ได้รับอนุญาตในการปรับปรุงและได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการคอนโดสำหรับงานและยังมีกฎสำหรับการให้เช่าช่วงและติดตั้งเครื่องซักผ้า / เครื่องอบผ้าและอนุญาตให้นำสัตว์เลี้ยงมาด้วยหรือไม่ "

ปัญหาของการเช่าช่วงมักเป็นธงสีแดงที่มีกระดาน co-op และเป็นสิ่งที่พวกเขาควบคุมอย่างรอบคอบ ในคอนโด, subletting จะง่ายต่อการจัด หากคุณปฏิบัติตามกฎซึ่งโดยปกติจะไม่ยุ่งยากคุณสามารถเช่าช่วงคอนโดของคุณได้ นี่คือเหตุผลที่คอนโดเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดในฐานะอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโปรดดูที่

ข้อดีและข้อเสียของการเช่าอสังหาริมทรัพย์

และ การซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อเช่า: Dos and Don'ts.) การหักภาษี - ผู้ถือหุ้นรายหนึ่งจะได้รับการหักลดหย่อนภาษีเป็นส่วนหนึ่งของค่าบำรุงรักษารายเดือนซึ่งเป็นส่วนแบ่งของภาษีอสังหาริมทรัพย์ของอาคารและสัดส่วนของดอกเบี้ยในการจำนองอาคาร

เจ้าของคอนโดจะได้รับข้อดี / การหักภาษีเช่นเดียวกับเจ้าของบ้านคนอื่นรวมถึงการหักดอกเบี้ยสำหรับการจดจำนอง (ดู

คำแนะนำในการซื้อ

Condominiu m, สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม) และตอนนี้เกี่ยวกับคนเหล่านั้น >> 9000 Conping เป็นหมวดหมู่ที่สร้างขึ้นในทศวรรษที่ 1980 โดยเจ้าของ และนักพัฒนาที่ต้องการได้รับรอบกฎ IRS ที่ขู่ว่าจะยับยั้งผลกำไรของพวกเขา กฎระบุว่าสหกรณ์ไม่สามารถมีรายได้มากกว่า 20% ของผู้ถือหุ้นที่ไม่ใช่ผู้ถือหุ้นซึ่งหมายถึงพื้นที่เชิงพาณิชย์ หากตัวเลขดังกล่าวเกินกว่า 20% ผู้ถือหุ้นไม่สามารถนำการหักภาษีของเจ้าของบ้านได้ ดังนั้นการแก้ไขปัญหาที่เจ้าของและนักพัฒนา "แบ่ง" อาคารของพวกเขา หลาย condops มีพื้นที่เชิงพาณิชย์มากและมีกำไรมาก แต่ผู้อยู่อาศัยและเจ้าของพื้นที่เชิงพาณิชย์ต้องสามารถให้ความร่วมมือเพื่อหลีกเลี่ยงการมีปฏิสัมพันธ์แยบยล หากคุณกำลังพิจารณา condit ทำบางงานนักสืบเพื่อหาวิธีที่ดีที่ทั้งสองกลุ่มของผู้เล่นทำงานและไม่ว่าจะมีการดำเนินคดีใด ๆ ที่ค้างอยู่

"โบรกเกอร์จำนวนมากใช้คำว่า 'condop' เพื่ออ้างถึงอาคาร co-op ที่มีกฎเกณฑ์เกี่ยวกับคอนโด" ทนายความอสังหาริมทรัพย์อดัมสโตนของ Regosin, Edwards, Stone & Feder กล่าวว่าแทนที่จะเป็นอาคารที่แท้จริง condop ในขณะที่บางคนอาจมีนโยบายเสรีนิยมต่อผู้เช่าช่วงและผู้ซื้อ "มันจะไม่ใช่เพราะพวกเขาเป็นส่วนหนึ่งของ condop" โรเบิร์ต Braverman จาก Braverman Greenspun กล่าวว่า "สหกรณ์ที่ฉันได้แสดงใน condops ทุกบิตเป็น ยากที่ย่อยและการขายเป็นแบบสแตนด์อะโลน co-op "

บรรทัดล่าง

การตัดสินใจว่าจะซื้อคอนโดหรือ co-op (หรือ condit) ขึ้นอยู่กับการเงินของคุณ คุณรู้สึกสบายใจแค่ไหนเกี่ยวกับการมีการเงินอย่างละเอียดถี่ถ้วน ประเภทของสิ่งปลูกสร้างที่คุณต้องการอาศัยอยู่ (ที่ใช้เป็นชุมชนแบบมีส่วนร่วมหรือที่คล้ายคลึงกับกลุ่มเจ้าของบ้านที่ใช้พื้นที่และค่าใช้จ่ายร่วมกันบางส่วน) และในท้ายที่สุดคุณรู้สึกสบายใจเกี่ยวกับการทำตามกฎการสร้างที่อาจรวมถึงว่าคุณสามารถเช่าช่วงเล่นเปียโนหลัง 22.00 น. หรือออกจากรองเท้านอกประตูได้ในวันที่หิมะตก เช่นเคยการซื้อสินค้าใด ๆ ที่สำคัญเป็นบ้านต้องอาศัยคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญซึ่ง ได้แก่ โบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ทนายความและที่ปรึกษาด้านการเงินที่สามารถตรวจสอบข้อดีข้อเสียของการซื้อแต่ละประเภทและแนะนำให้คุณทราบทุกขั้นตอน

สำหรับการอ่านเกี่ยวกับการตัดสินใจซื้อบ้านดูที่

การจำนอง: คุณสามารถจ่ายได้มากแค่ไหน?

และ

การเปรียบเทียบข้อเสนอ 30 ปี สินเชื่อที่อยู่อาศัย 15 ปี