เมื่ออัตราดอกเบี้ยระยะสั้นเพิ่มขึ้นเจ้าของบ้านที่มีการปรับอัตราดอกเบี้ย (ARMs) รู้สึกเจ็บปวด เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ร่ำรวยที่ต้องการเงินฟรีที่สามารถนำไปหางานที่มีอัตราผลตอบแทนสูงกว่าดอกเบี้ยในการจำนองเงินกู้เหล่านี้ได้ถูกนำมาใช้แทนเพื่อช่วยเจ้าของบ้านที่ร่ำรวยน้อยซื้อบ้านที่พวกเขาไม่สามารถจ่ายได้จริงๆ ที่นี่เราอธิบายว่าทำไมการพึ่งพาเงินกู้เหล่านี้อาจเป็นปัญหาร้ายแรงและคุณจะหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่มากับ ARM ได้อย่างไร
ปัญหาที่เกิดขึ้น
การขยายตัวของที่อยู่อาศัยใน U. S. ทำให้ราคาทะยานขึ้น ตามข้อมูลที่ออกโดยคณะกรรมการการคลังการเคหะแห่งชาติ (FHFB) ราคาซื้อบ้านโดยเฉลี่ยอยู่ที่ $ 283, 800 โดยทั่วไปเจ้าของบ้านที่คาดหวังที่สุดสามารถที่จะจำนองทรัพย์สินที่มีค่าใช้จ่ายระหว่าง 2 และ 2 5 ครั้งรวมของพวกเขา รายได้ต่อปี. ตามสูตรนี้ครอบครัวที่ต้องการซื้อบ้านในราคา $ 283, 800 ควรมีรายได้ระหว่าง $ 113, 520 และ $ 141, 900 ต่อปี ในความเป็นจริงสำนักงานการสำรวจสำมะโนประชากรของสหรัฐรายงานว่ารายได้ของครัวเรือนเฉลี่ยในปี 2003 (ปีล่าสุดที่มีข้อมูลให้บริการ) อยู่ที่ 43, 318 เหรียญ
ดูที่ตัวเลขและเห็นได้ชัดทันทีว่าครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลางไม่สามารถซื้อบ้าน "เฉลี่ย" ได้ เพื่อเอาชนะอุปสรรคนี้จำนวนผู้ซื้อบ้านที่เพิ่มขึ้นได้หันไปใช้สินเชื่อจำนองที่สามารถปรับได้ การจำนองเหล่านี้ให้อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นที่ต่ำกว่าอัตราที่มีอยู่ผ่านการจำนองอัตราคงที่ อัตราที่ต่ำจะได้รับการกาหนดเป็นระยะเวลาหนึ่ง - หนึ่งถึงสามห้า, เจ็ดหรือ 10 ปี - ก่อนที่จะปรับตัว เมื่ออัตราดอกเบี้ยระยะสั้นเพิ่มขึ้นผู้ให้กู้จำนองจะเพิ่มอัตราของพวกเขาเช่นกันเพื่อสะท้อนต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของเงินทุน (สำหรับความเข้าใจเพิ่มเติมเกี่ยวกับวิธีจัดการกับการจำนองของคุณโปรดดู
การจ่ายเงินให้สินเชื่อและ ฝันแบบอเมริกันหรือสินเชื่อที่อยู่อาศัย) ทำไมเจ้าของบ้านจึงต้องเสี่ยงภัย ARM เพื่อให้สามารถซื้อบ้านได้สูงสุดในการชำระเงินขั้นต่ำอาจเป็นเพราะเหตุประหลาดใจ ในขณะที่อัตราการปรับตัวได้รับการเปิดเผยอย่างเต็มที่ก่อนที่จะซื้อผู้ซื้อจำนวนมากไม่ได้พิจารณาถึงผลกระทบในอนาคต นี้เป็นจริงโดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการจำนองที่น่าสนใจเท่านั้น เช่น ARMs อื่น ๆ การจำนองดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวให้ช่วงเวลาที่กำหนดซึ่งการชำระเงินจะประกอบด้วยเฉพาะดอกเบี้ยเงินกู้เท่านั้นเจ้าของบ้านได้รับประโยชน์จากการชำระเงินต่ำ แต่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อาจเพิ่มขึ้นในอนาคตและต้องชำระคืนเงินต้นของเงินกู้ด้วยเช่นกัน ผลลัพธ์ที่ได้น่าเกลียด ตัวอย่างเช่นในเงินกู้ที่ให้ดอกเบี้ยเพียง 150,000 เหรียญ (ARM ห้าปี) ที่มีดอกเบี้ย 6% การชำระเงินของคุณจะเท่ากับ 750 เหรียญต่อเดือน ($ 150,000 * 0 06) / 12 = $ 750) แต่ห้าปีต่อมาคุณจะต้องเริ่มจ่ายคืนเงินต้น แม้ว่าคุณจะโชคดีพอที่จะมีอัตราดอกเบี้ยเหมือนกัน แต่การชำระเงินจะเพิ่มขึ้นเป็น 966 เหรียญ 45 เดือนเนื่องจากระยะเวลาของเงินกู้อยู่ในขณะนี้เพียง 25 ปี การคํานวณ
นี่คือรายละเอียดของการคํานวณโดยที่
m
คืออัตราการประนอมหนี้รายเดือนเท่ากัน
| k คืออัตราดอกเบี้ยที่ประกาศในการจดจํานองและ X คือการชำระเงินรายเดือน: (1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 ดังนั้น (1 + m) 6 = [1+ k / 2] 1 = 1+ 06/2 = 1. 03 m = 0 4938622% จากนั้นเราสามารถแก้ปัญหาสำหรับการชำระเงินรายเดือน X : $ 150,000 = X * [1 /. 004938622 - 1 / (0 004938622 * 1 004938622 ^ 300] ดังนั้น X = 966 เหรียญ 45. 999 หมายเหตุ: จำนวนงวดที่ใช้ในการคำนวณนี้เท่ากับ 12 เดือนต่อปีเป็นเวลา 25 ปีในการจดจำนอง ส่วนใหญ่ผู้ให้กู้จำนองให้เครื่องคิดเลขจำนองในเว็บไซต์ของพวกเขาหากผู้ให้กู้จำนองของคุณไม่ได้ให้เครื่องคิดเลขที่เหมาะสมให้ตรวจสอบเครื่องคิดเลขจำนองของเราคุณสามารถหลีกเลี่ยงการคำนวณที่ซับซ้อนเหล่านี้โดยเพียงแค่ป้อน เงินต้นที่เหลืออยู่ในการจำนองอัตราดอกเบี้ยและจำนวนปีที่เหลืออยู่ในการจำนองและมันจะทำคณิตศาสตร์ให้คุณ กลับไปที่ตัวอย่างของเราถ้าอัตราดอกเบี้ยเดิม 6% เพิ่มขึ้นเพียง 1% การชำระเงินจะเป็น $ 1, 060 17. หากต้องการเปรียบเทียบถ้าคุณใช้เงินกู้แบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีแบบดั้งเดิมการชำระเงินจะเป็น 899 เหรียญ 33 - และ คุณจะสร้างส่วนได้เสียบางส่วน ห้าปีก่อนหน้าของการชำระเงิน (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเปรียบเทียบเงินกู้ดู Mortgages: Fixed-Rate Vs Adjustabl e-Rate .) |
ไม่ได้หมายความว่า ARMs แม้ ARM ที่น่าสนใจไม่ใช่เครื่องมือที่มีค่า หากคุณไม่ได้วางแผนที่จะอยู่ในสถานที่ให้บริการมานานกว่าสองสามปี ARM สามารถช่วยให้คุณได้สถานที่ที่ดีในการอยู่ในราคาที่เหมาะสม หากคุณมีความรู้ความเข้าใจเรื่องการลงทุนและการลงทุน ARM ก็สามารถเป็นเครื่องมือที่ยอดเยี่ยม การจำนองที่น่าสนใจเพียงอย่างเดียวในการจำนองมูลค่า 1 ล้านเหรียญที่อัตราดอกเบี้ย 6% ส่งผลให้เกิดการจ่ายเงิน 5,000 เหรียญสหรัฐต่อเดือนเมื่อเทียบกับ 5,995 เหรียญสหรัฐฯ 51 สำหรับการจำนองอัตราคงที่ 30 ปี นั่นคือเกือบ $ 1,000 ต่อเดือนที่สามารถนำไปทำงานที่อื่นได้ อย่างไรก็ตามในขณะนี้อาจเป็นกลยุทธ์ที่ดีสำหรับคนร่ำรวยเจ้าของบ้านโดยทั่วไปประหยัดเงินได้เพียงไม่กี่ร้อยเหรียญต่อเดือนและอาจไม่มีวิธีที่จะทำให้การออมนั้นกลายเป็นผลตอบแทนจากการลงทุนซึ่งจะทำให้ความเสี่ยงและการขาดความเสมอภาคในบ้าน คุ้มค่ากับความพยายาม.
ข้อสรุป - หลีกเลี่ยงปัญหา ในสภาพแวดล้อมของอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นการใช้ ARM เป็นกลยุทธ์ที่น่าสงสัยและการออก ARM ที่น่าสนใจเท่านั้นอาจเป็นอันตรายได้เป็นพิเศษ เนื่องจากคุณไม่สร้างส่วนได้เสียการชำระเงินของคุณน่าจะเพิ่มขึ้นเมื่อคุณรีไฟแนนซ์เมื่อคุณเพิ่มค่าใช้จ่ายในการทำความร้อนน้ำไฟฟ้าและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของบ้านค่าใช้จ่ายสามารถครอบงำงบประมาณที่เจียมเนื้อเจียมตัวได้อย่างรวดเร็ว เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาให้ใช้แนวทางแบบอนุรักษ์นิยม หากคุณไม่มี ARM อย่าใช้เวลาในการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ถ้าคุณทำและคุณไม่ได้วางแผนที่จะจ่ายเงินออกจากบ้านในเร็ว ๆ นี้ให้พิจารณาการรีไฟแนนซ์ นอกจากนี้โปรดจำไว้ว่าผู้ให้กู้จำนวนมากจะให้เงินกู้ยืมได้ถึง 40% ของรายได้ขั้นต้นของคุณ แต่ผู้ยืมระมัดระวังควรประกันว่าเงินต้นดอกเบี้ยภาษีและประกันในบ้านของคุณไม่เกิน 28% ของรายได้ขั้นต้นของคุณ ไม่ว่าคุณจะเลือกเส้นทางใดทำวิจัยและวางแผนอย่างชาญฉลาดเพื่อให้แน่ใจว่าคุณจัดการจำนองของคุณและการจำนองของคุณไม่สามารถจัดการคุณได้ หลังจากที่ทุก forewarned เป็น forearmed สำหรับร้านค้าแบบครบวงจรเกี่ยวกับสินเชื่อซับไพรม์การจำนองที่ปรับได้และการล่มสลายของสินเชื่อซับไพรม์ให้ดูที่ คุณสมบัติสินเชื่อซับไพรม์
หุ้นของ Mattel พังทลายลงเมื่อ Q1 ผลการค้นหา | หุ้นของแมทเทล (Nasdaq: MAT) ลดลงเกือบ 7% ในระหว่างการซื้อขายนอกเวลาทำการในวันพฤหัสบดีหลังจากที่ตัวเลข top-and bottom-line ของไตรมาสแรกของ topymedia ทำให้ตัวเลขของหุ้น
รายได้ลดลง 15% ต่อปีเป็น 735 เหรียญ 6 ล้านบาทขาดความคาดหวังโดย 69 ดอลลาร์ 2 ล้าน.
European and American Options and Moneyness
CFA Level 1 - European Vs. ตัวเลือกอเมริกันและ Moneyness แตกต่างจากตัวเลือกของยุโรปและอเมริกาและเปรียบเทียบแนวคิดของค่านิยมในรูปแบบและเวลา ยังกล่าวถึงความไม่แน่นอนของตัวเลือก
การบริหารความเสี่ยงกับกลยุทธ์ Options: Long and Short Call and Put Positions
ระดับ CFA 1 > การบริหารความเสี่ยงกับกลยุทธ์ทางเลือก: Long & Short Call and Put Positions < - การบริหารความเสี่ยงกับกลยุทธ์ทางเลือก: การเรียกสั้น ๆ และสั้นและการวางตำแหน่ง เรียนรู้การจ่ายเงินต่างๆในตำแหน่งที่ยาวหรือสั้นในตัวเลือกการโทรและวาง ให้แผนผังแสดงผลตอบแทนให้กับแต่ละตำแหน่ง