การลงทุนด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็น บริษัท ความไว้วางใจหรือความสัมพันธ์ที่เป็นเจ้าของและในกรณีส่วนใหญ่ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้และ / หรืออสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ สร้างแบบจำลองหลังจากกองทุนรวม REIT เป็นแหล่งเงินทุนของนักลงทุนจำนวนมาก ช่วยให้นักลงทุนรายย่อยสามารถรับส่วนแบ่งรายได้ที่เกิดจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์โดยไม่ต้องออกไปซื้อหรือซื้อสินทรัพย์หรือทรัพย์สิน นายโจ Mansueto ประธานและซีอีโอของ Morningstar กล่าวว่า REITs มอบสิทธิประโยชน์ที่สำคัญให้กับนักลงทุนและเจ้าของทรัพย์สิน "พวกเขาช่วยให้นักลงทุนสามารถเข้าถึงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างง่ายดายและดำเนินการดังกล่าวด้วยสภาพคล่องการกระจายความเสี่ยงและทางเลือกในวงกว้างทุกวัน “

สำหรับครึ่งปีแรกของปี 2013 ส่วนของผู้ถือหุ้น REIT จะเพิ่มขึ้น 17.6% อย่างไรก็ตามเมื่อวันที่ 22 พ.ค. REIT ได้รับผลกระทบอย่างมากโดยลดลง 13.5% ในช่วงห้าสัปดาห์ถัดไป - เมื่อเบน Bernanke ประธาน Federal Reserve ชี้ว่าโครงการซื้อพันธบัตรมูลค่า 85 พันล้านเหรียญต่อเดือนของเฟดจะช้าลง

แม้จะมีการปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องของเศรษฐกิจทั่วไป แต่นักลงทุนส่วนใหญ่ยังคงมีมุมมองต่อ REITs ตั้งแต่การประกาศของ Bernanke แม้ว่า REIT จะเผชิญกับความท้าทายหลาย ๆ อย่างในปี 2014 แต่ประเด็นสำคัญอย่างหนึ่งก็คือความสนใจของนักลงทุนคือการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย

บริษัท ต้องมีสินทรัพย์และรายได้ส่วนใหญ่ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และต้องกระจายรายได้ให้แก่ผู้ถือหุ้นไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของรายได้ประจำปี ผ่านการจ่ายเงินปันผล คุณสมบัติเหล่านี้ช่วยทำให้ REITs น่าสนใจสำหรับนักลงทุนเนื่องจากมีวิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูงและมักมีการจ่ายเงินปันผลที่ดี REIT มักให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าทางเลือกอื่น ๆ ที่ให้ผลตอบแทนเช่น REITs ณ สิ้นปี 2556 เป็นต้นไปอยู่ที่เฉลี่ย 3. 8% เทียบกับ 2. 6% สำหรับธนบัตร 10 ปี

REITs มีอยู่ 3 ประเภท ได้แก่

REITs ทุน

- เป็นเจ้าของและดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ (อาคารและที่ดิน) รายได้ส่วนใหญ่สร้างขึ้นผ่านค่าเช่า (ไม่ใช่จากการขายอสังหาริมทรัพย์) เก้าสิบเปอร์เซ็นต์ของ REIT เป็น REIT ส่วนของผู้ถือหุ้น

1. สินเชื่อที่อยู่อาศัย REITs - ให้ยืมเงินให้กับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และผู้ประกอบการโดยตรงไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อและสินเชื่อหรือโดยทางอ้อมผ่านการได้มาหรือหลักทรัพย์ที่มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน (MBS) รายได้ส่วนใหญ่เกิดจากดอกเบี้ยรับจากการให้สินเชื่อจำนอง
2. REITs แบบไฮบริด - ใช้กลยุทธ์การลงทุนของ REITs และ REITs
3. สินทรัพย์ที่ REIT ประกอบด้วยพาร์ทเมนท์โรงแรมสิ่งอำนวยความสะดวกทางอุตสาหกรรมรีสอร์ทสถานที่เก็บสินค้าห้างสรรพสินค้าที่ดินที่ทำจากไม้โกดังสินค้าการจำนองหรือเงินกู้ยืม เกี่ยวกับ REITs ที่ลงทุนในการจำนองหรือเงินให้กู้ยืม Mansueto กล่าวว่า "[REITs] ให้เจ้าของทรัพย์สินด้วยวิธีอื่นในการระดมทุนทำให้อสังหาริมทรัพย์มีสภาพคล่องและโปร่งใสมากขึ้นและทำให้มันมีบทบาทสำคัญยิ่งขึ้นในระบบเศรษฐกิจของเรา" REIT จำนวนมากใน U. S ได้จดทะเบียนกับสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (SEC) และซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ (REITs ส่วนใหญ่ในการค้าของ U. ใน New York Stock Exchange) หุ้น REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งนี้ถือเป็นสินทรัพย์สภาพคล่องมากเนื่องจากมีการซื้อขายในปริมาณมากและนักลงทุนสามารถซื้อและขายหุ้นเหล่านี้ได้เช่นหุ้นตลอดช่วงการซื้อขาย

นอกจากนี้ยังมี REIT ที่จดทะเบียนกับสำนักงาน ก.ล.ต. ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เช่นเดียวกับ REIT ที่ไม่ได้ลงทะเบียนกับสำนักงาน ก.ล.ต. หรือทำการซื้อขายต่อสาธารณชน อย่างไรก็ตามควรมีการระบุว่า REIT ที่ไม่ใช่การซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์โดยทั่วไปมีสภาพคล่องต่ำ (มากดังนั้นในบางกรณี) การประเมินค่าจึงมีความซับซ้อนการไถ่ถอนก่อนกำหนดมักเป็นข้อ จำกัด และค่าธรรมเนียมอาจสูงกว่าเงินทุนที่ซื้อขายแลกเปลี่ยน นอกจากนี้ REIT ที่ไม่ได้ลงทะเบียนกับสำนักงาน ก.ล.ต. ยังไม่อยู่ภายใต้ข้อกำหนดเรื่องการเปิดเผยข้อมูลเดียวกันทำให้อาจเป็นเรื่องท้าทายสำหรับนักลงทุนในการตัดสินใจเกี่ยวกับการลงทุน

REITs และอัตราดอกเบี้ย

เนื่องจาก REIT ต้องจ่ายเงินปันผลอย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิที่ต้องเสียภาษีให้แก่ผู้ถือหุ้น ผลตอบแทนของ REIT ขึ้นอยู่กับการจ่ายเงินปันผลและการแข็งค่าของราคาซึ่งมีลักษณะคล้ายคลึงกับหุ้นขนาดเล็กทั่วไป แตกต่างจากหุ้นเหล่านี้ แต่ผลตอบแทนส่วนใหญ่ของ REIT ที่คาดว่าจะเกิดจากเงินปันผลมากกว่าการแข็งค่าของราคา เป็นเรื่องปกติสำหรับ REIT ที่แสดงถึงความไวต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ยส่งผลกระทบต่อ REITs ด้วยเหตุผลสองประการ ก่อนหนี้เป็นจริงของชีวิตสำหรับผู้สร้างนักพัฒนาและเจ้าของบ้านจึงมีความไวสูงต่อการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ในต้นทุนการกู้ยืม ประการที่สองนักลงทุนจำนวนมากมักไม่ค่อยมีแนวโน้มที่จะมอง REITs เป็นที่น่าสนใจหากผลตอบแทนของพวกเขาลดลงมากกว่าหลักทรัพย์อื่นเช่นธนบัตรธนารักษ์อายุ 10 ปี "การวิเคราะห์เชิงปริมาณของการเคลื่อนไหวของราคา REIT แสดงให้เห็นว่าอัตราดอกเบี้ยเป็นเรื่องสำคัญสำหรับนักลงทุนของ REIT ซึ่งนับเป็นมากขึ้นกว่าเดิม" จอห์นเอฟเฟล็คนักยุทธศาสตร์การวิจัยของ บริษัท CoStar ซึ่งเป็น บริษัท อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์กล่าว

David Toti นักวิเคราะห์ REIT ที่ Cantor Fitzgerald เห็นด้วยว่า REITs มีความไวต่อการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย "ในช่วงห้าปีที่ผ่านมานักลงทุนจำนวนมากได้ย้ายเข้ามาใน REITs แทนพันธบัตรเพราะโลกได้รับการหมดหวังสำหรับผลผลิตในสภาพแวดล้อมที่เป็นศูนย์อัตรา" Toti กล่าวว่า "ในขณะที่อัตราเริ่มเพิ่มขึ้นหากและเมื่อสิ่งนี้เกิดขึ้นจะทำให้หลักทรัพย์เหล่านี้ไม่ค่อยสนใจจากมุมมองของผลผลิต "

ความห่วงใยที่ไม่ได้รับการยืนยัน?

แม้ว่านักลงทุน REIT จะกลับมาเผชิญหน้ากับการประกาศลดลงของเฟด แต่ผู้เชี่ยวชาญบางคนกล่าวว่าความสนใจโดยรอบของอัตราดอกเบี้ยและ REIT ก็ไม่มีมูลความจริง "นับตั้งแต่วันที่ 22 พ.ค. ที่ผ่านมามีการพูดถึงบทบาทของอัตราดอกเบี้ยในผลตอบแทนของ REIT และเป็นเรื่องที่ถกเถียงกันมาก" แบรดกล่าวว่ากรณีศึกษานี้ได้รับความสนใจจากนักวิจัยจาก National Association of Trusts Investment Investment Trusts (NAREIT) สัมภาษณ์ CoStar News "เพราะความจริงคือเมื่ออัตราดอกเบี้ยขึ้นไปมักจะหมายถึงเศรษฐกิจกำลังเพิ่มขึ้นนี่เป็นข่าวดีสำหรับ REITs และหมายความว่าผลตอบแทนจะแข็งค่าขึ้น "ในการสนับสนุนคำชี้แจงนี้ Case ชี้ให้เห็นว่า REITs ทำผลได้ดีในช่วง 12 เดือนจาก 16 รอบการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่ปีพ. ศ. 2538

ผู้บุกเบิก REIT SAM Zell นำเสนอจุดที่น่าสนใจในการประชุม REITWorld ซึ่งจัดขึ้นที่เมืองซานฟรานซิสโก พฤศจิกายน. "อัตราดอกเบี้ยต่ำทำให้เป็นไปได้ที่จะยืมเงินราคาถูกและจ่ายเงินมากเกินไปสำหรับทุกประเภทของการลงทุนที่ไม่ดี" Zell กล่าว "ห้าหรือหกปีหลังจากยุคของการหลอกและขยายมากเกินไปสถานที่ให้บริการ overleveraged ยังไม่ได้รับการแก้ไข เราจะเป็นนักลงทุนและผู้ประกอบการที่ดีกว่ามากหากมีผลต่อความล้มเหลวในการดำเนินการ เมื่ออัตราดอกเบี้ยเป็น 3% หรือ 2% หรือ 1% คุณไม่รู้สึกเร่งด่วน แม้ว่าจะมีการถกเถียงเกี่ยวกับระดับของอัตราดอกเบี้ยที่กระทบต่อ REITs แต่เอฟเฟล็คชี้ให้เห็นว่านักลงทุนต้องพิจารณามากกว่า REITs เมื่ออัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนไป Affleck กล่าวว่า "มาตรการที่เกี่ยวข้องไม่ได้หมายความว่า REIT ทำดีในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นหรือไม่อย่างไร แต่จะมีผลอย่างไรเมื่อเทียบกับตลาดที่กว้างขึ้น "ในการนับข้อมูลที่เป็นที่แน่นอน - ประสิทธิภาพ REIT เทียบกับตลาดทั่วไปมีความเกี่ยวโยงกับการเคลื่อนไหวของอัตราดอกเบี้ย "Affleck กล่าวว่า REIT มีประสิทธิภาพสูงกว่าตลาดทั่วไปซึ่งเพิ่มขึ้น 27% เมื่อเทียบกับกำไรของ S & P 500 ที่ 20% เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงจาก 3. 5% ในเดือนมีนาคม 2011 เหลือ 1.5% ในเดือนเมษายน 2013

ไม่ว่า ผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยใน REITs สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงความจริงที่ว่า REIT ไม่ใช่การลงทุนแบบเดียวขนาดเดียวและกลยุทธ์การลงทุนที่แตกต่างกันไปในพื้นที่ REIT ตัวอย่างเช่น REIT อาจจะเหมาะสำหรับการเติบโตในปี 2014 "เจฟฟรีย์ Langbaum นักวิเคราะห์อาวุโส REIT ของ Bloomberg Industries กล่าวว่า" ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับมุมมองด้านเศรษฐกิจของคุณ "ยี่สิบ - somethings ทั้งหมดที่อาศัยอยู่กับแม่และพ่อจะมีแนวโน้มที่จะออกไปที่นั่นและให้เช่า "เนื่องจากการลดลงของการเริ่มต้นและใบอนุญาตในหน่วยเช่า multifamily, Langbaum อธิบายมีโอกาสน้อยที่อุปทานจะเกินความต้องการในระยะยาว - และที่จะให้เจ้าของบ้านมีห้องพักมากขึ้นเพื่อเพิ่มค่าเช่า Jenny Van Leeuwen Harrington ผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนด้านรายได้ซึ่งบริหารจัดการสินทรัพย์ของ Gilman Hiss กล่าวว่า REITs เช่นผู้ประกอบการด้านการพยาบาลและที่อยู่อาศัยระดับสูงอาจจะเตรียมพร้อมสำหรับการที่แข็งแกร่งในปี 2014 ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากประชากรสูงอายุในสหรัฐฯ REITs ซึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เช่นสถานีบริการน้ำมันและร้านค้าขนาดใหญ่แบบสแตนด์อโลนเป็นพื้นที่อื่นที่ Van Leeuwen Harrington ชอบ "Triple-net-lease REIT มีแนวโน้มที่จะมีธุรกิจที่มั่นคงโดยเฉพาะอย่างยิ่งมีส่วนแบ่งการตลาดที่ค่อนข้าง จำกัด แต่มีกระแสเงินสดที่มั่นคงค่อนข้างสูง "

The Bottom Line

" REIT เป็นโอกาสอันดีสำหรับนักลงทุนรายย่อยและรายเล็กที่ได้รับผลกระทบจากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หลายแห่งโดยมีสภาพคล่องและความโปร่งใสในพอร์ตการลงทุนที่หลากหลายและมี Leverage ต่ำ "นายคริสเมเยอร์กล่าว , ผู้อำนวยการร่วม Richman ศูนย์ธุรกิจกฎหมายและนโยบายสาธารณะที่ Columbia Business School"ในขณะที่นักลงทุนบางรายกังวลเกี่ยวกับความผันผวนของตลาดภาครัฐ แต่การลงทุนในระยะยาวของ REIT ค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับคู่ค้าอสังหาริมทรัพย์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ บริษัท เอกชนในขณะเดียวกันก็ จำกัด ให้เห็นถึงกลยุทธ์การลงทุนหรือผลการปฏิบัติงานของพนักงานแต่ละคน "

เมื่อมองไปที่ REIT ในปี 2014 จะเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องพิจารณาการลงทุนของแต่ละบุคคลมากกว่าการตั้งสมมติฐานเกี่ยวกับภาค REIT โดยรวม ในฐานะที่เป็น Van Leeuwen Harrington ชี้ให้เห็นว่า "REITs ผมเชื่อว่าเกือบจะมากกว่าอุตสาหกรรมอื่น ๆ ไม่ควรทาสีด้วยแปรงที่กว้าง มีอุตสาหกรรมย่อยจำนวนมากที่มีลักษณะเฉพาะที่ไม่เหมือนใครซึ่งคำว่ากวาดไม่สามารถรวมกันได้ “