ในอสังหาริมทรัพย์การขายสั้นหมายถึงการขายบ้านให้น้อยกว่าการจำนองที่ค้างชำระอยู่

บอกนายและนางสมิ ธ ยืมเงิน 400,000 เหรียญเพื่อซื้อบ้านเมื่อเจ็ดปีก่อน บ้านได้รับการประเมินที่ 400,000 เหรียญในเวลาที่ซื้อ นายสมิ ธ สูญเสียงานของเขาและคู่สามีภรรยาจะตกอยู่เบื้องหลังการชำระเงินจำนองของพวกเขา เมื่อพิจารณาการวิเคราะห์ตลาดเชิงเปรียบเทียบ Smiths ได้เรียนรู้ว่ามูลค่าของบ้านของพวกเขาลดลงและขณะนี้มีมูลค่าเพียง $ 310,000 เมื่อเผชิญหน้ากับเงินกู้ยืมจำนวน 385,000 เหรียญสหรัฐฯสมิ ธ ส์ชอบขายบ้านมากกว่าแสวงหา ตัวเลือกการรีไฟแนนซ์ของรัฐบาลเช่นโปรแกรมการรีไฟแนนซ์หน้าแรกของรัฐบาลกลางที่ราคาไม่แพงและขอให้ผู้ให้กู้ของพวกเขาได้รับอนุญาตให้ขายได้ $ 310,000 เมื่อบ้านขายธนาคารจะได้รับกลับมาน้อยกว่าจำนวนเงินเต็มสมิ ธ ยืม; ในกรณีส่วนใหญ่ แต่ผู้ให้กู้จะพิจารณาจำนองของพวกเขาจ่ายเต็มจำนวน

การทำธุรกรรมจะเป็นประโยชน์ต่อธนาคารโดยการอนุญาตให้หลีกเลี่ยงการยึดบ้านในการยึดสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีราคาแพงและใช้เวลานานและเป็นประโยชน์ต่อผู้ขายโดยการอนุญาตให้เขาหรือเธอหลีกเลี่ยงผลกระทบด้านเครดิตที่เป็นลบของการยึดสังหาริมทรัพย์ (และการล้มละลายนั่นเอง) บางครั้งก็มาพร้อมกับมัน)

การขายระยะสั้นและการยึดสังหาริมทรัพย์เป็นทั้งตัวเลือกทางการเงินที่มีให้เจ้าของบ้านซึ่งเป็นผู้กู้ที่มีความสุข: หลังการชำระเงินจำนองของพวกเขามีบ้านที่อยู่ใต้น้ำ (นั่นคือคุ้มค่า น้อยกว่ายอดค้างชำระในการจำนอง) หรือทั้งสองอย่าง เจ้าของถูกบังคับให้เป็นส่วนหนึ่งกับบ้านในทั้งสองกรณี แต่ระยะเวลาและผลกระทบอื่น ๆ จะแตกต่างกันในแต่ละสถานการณ์

มีสาเหตุที่แตกต่างกันว่าทำไมเจ้าของบ้านจึงเลือกที่จะขายสั้น ๆ กับการยึดสังหาริมทรัพย์

การขายแบบสั้น

การขายระยะสั้นมักจะเกิดขึ้นโดยเจ้าของบ้านซึ่งมักจะเป็นเมื่อมูลค่าของบ้านลดลง 20% หรือมากกว่า ก่อนที่กระบวนการจะเริ่มขึ้นผู้ให้กู้ที่มีการจำนองต้องลงชื่อในการตัดสินใจที่จะดำเนินการขายสั้น ๆ นอกจากนี้ผู้ให้กู้ซึ่งโดยปกติธนาคารต้องการเอกสารที่อธิบายว่าทำไมการขายสั้นจึงเหมาะสม หลังจากทั้งหมดสถาบันสินเชื่ออาจสูญเสียเงินเป็นจำนวนมากในกระบวนการนี้

หากได้รับการอนุมัติสำหรับการขายระยะสั้นผู้ซื้อเจรจากับเจ้าของบ้านก่อนแล้วจึงขออนุมัติการซื้อจากธนาคารที่สอง เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องทราบว่าไม่มีการขายสั้น ๆ อาจเกิดขึ้นโดยไม่ได้รับอนุมัติจากผู้ให้กู้

การขายแบบสั้นมีแนวโน้มที่จะเป็นธุรกรรมที่มีความยาวและเป็นเอกสารซึ่งบางครั้งใช้เวลาดำเนินการเต็มปี อย่างไรก็ตามการขายสั้น ๆ จะไม่เป็นอันตรายต่อการจัดอันดับเครดิตของเจ้าของบ้านเนื่องจากการยึดสังหาริมทรัพย์คือ การขายสั้น ๆ ดูดีกว่ากับผู้ให้กู้และเจ้าหนี้ในอนาคต: แสดงให้เห็นว่าคุณได้ดำเนินการก่อนที่ธนาคารจะต้องยืมบ้านของคุณเจ้าของบ้านที่ผ่านการขายสั้น ๆ อาจมีข้อ จำกัด บางอย่างมีสิทธิ์ซื้อบ้านใหม่ได้ทันที

การยึดสังหาริมทรัพย์

การยึดสังหาริมทรัพย์คือการกระทำของผู้ให้กู้ที่ยึดบ้านหลังจากที่ผู้กู้ไม่สามารถชำระเงินได้ นี่เป็นทางเลือกสุดท้ายสำหรับผู้ให้กู้เนื่องจากบ้านถูกใช้เป็นหลักประกันในสมุดบันทึก ไม่เหมือนการขายสั้น ๆ การยึดสังหาริมทรัพย์จะเริ่มต้นโดยผู้ให้กู้เท่านั้น ผู้ให้กู้ย้ายผู้กู้ที่ค้างชำระเพื่อบังคับให้ขายบ้านหวังที่จะทำให้ดีในการลงทุนเริ่มต้นของการจำนอง นอกจากนี้ไม่เหมือนยอดขายสั้น ๆ การยึดสังหาริมทรัพย์หลายอย่างเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของบ้านได้ละทิ้งบ้าน หากผู้โดยสารยังไม่ได้ออกไปพวกเขาจะถูกไล่ออกโดยผู้ให้กู้ในขั้นตอนการยึดสังหาริมทรัพย์

เมื่อผู้ให้กู้สามารถเข้าถึงบ้านได้แล้วเขาก็สั่งให้มีการประเมินและดำเนินการด้วยการพยายามขายบ้าน การยึดสังหาริมทรัพย์โดยปกติจะใช้เวลาไม่นานในการขายให้สั้นเพราะผู้ให้ยืมเกี่ยวข้องกับการชำระบัญชีสินทรัพย์ได้อย่างรวดเร็ว บ้านที่รอการขายยังสามารถประมูลได้ที่ "ผู้จัดการมรดก" ซึ่งผู้ซื้อเสนอราคาบ้านในกระบวนการสาธารณะ

ในกรณีส่วนใหญ่เจ้าของบ้านที่ประสบปัญหาการยึดสังหาริมทรัพย์ต้องรออย่างต่ำ 5 ปีเพื่อซื้อบ้านใหม่หรือสามปีกับเงินกู้ FHA การยึดสังหาริมทรัพย์จะถูกเก็บไว้ในรายงานเครดิตของบุคคลหนึ่ง ๆ เป็นเวลาเจ็ดปี Ficko คะแนนของคุณจะลดลงกว่า 100 จุดเนื่องจากการยึดสังหาริมทรัพย์ตามที่ Barry Paperno ผู้จัดการฝ่ายการดำเนินงานของผู้บริโภคที่แฟร์ไอแซค (มันก็จะลดลงหลังจากขายสั้นอาจเนื่องจากคุณเป็นค่าเริ่มต้นในการชำระเงินจำนอง) ซึ่งอาจดูเหมือนเป็นจำนวนเงินที่ค่อนข้างน้อยสำหรับการผิดนัดในสินทรัพย์รายใหญ่ แต่ก็เพียงพอที่จะทำให้ บริษัท บัตรเครดิตพิจารณาการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและการลดวงเงินเครดิตและสำหรับ บริษัท ประกันภัยจะเพิ่มเบี้ยประกันภัย

วิธีการซื้อทรัพย์สินขายแบบสั้น

ขั้นตอนการขายสั้น ๆ จะแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ แต่ขั้นตอนโดยทั่วไป ได้แก่

แพคเกจการขายแบบสั้น -

ผู้ขายส่งชุดผลิตภัณฑ์ทางการเงินไปยัง ผู้ให้ยืม ซึ่งรวมถึงงบการเงินจดหมายอธิบายความยากลำบากของผู้ขายและสำเนาบันทึกทางการเงิน

• ข้อเสนอการขายแบบสั้น - หากผู้ขายยอมรับข้อเสนอพิเศษจากผู้ซื้อที่สนใจผู้ให้บริการรายชื่อส่งผู้ให้กู้ข้อตกลงการทำรายการข้อเสนอการซื้อที่ดำเนินการจดหมายอนุมัติล่วงหน้าของผู้ซื้อและสำเนาการตรวจสอบเงินอย่างจริงจังและ แพคเกจการขายสั้นของผู้ขาย
• การประมวลผลของธนาคาร - ธนาคารพิจารณาข้อเสนอพิเศษและอนุมัติหรือปฏิเสธการขายระยะสั้น อาจใช้เวลาหลายสัปดาห์ถึงหลายเดือน
• ในบางวิธีการซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบสั้น ๆ ก็เหมือนกับการซื้อแบบเดิม อย่างไรก็ตามมีสองวิธีที่ข้อตกลงในการซื้อที่คุณและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์สร้างขึ้นแตกต่างกัน สัญญาจะระบุว่าข้อกำหนดนี้อยู่ภายใต้การอนุมัติของผู้ให้กู้จำนอง ในการทำธุรกรรมปกติฝ่ายเดียวที่จะต้องอนุมัติการขายคือผู้ขาย สัญญาควรระบุด้วยว่าทรัพย์สินกำลังซื้ออยู่ "ตามสภาพ""ในขณะที่เป็นที่ยอมรับรวมภาษาที่ช่วยให้คุณกลับออกจากการจัดการหากตรวจสอบพบปัญหามากคุณไม่ควรคาดหวังให้สามารถเจรจาต่อรองราคาที่ต่ำกว่าเพราะพวกเขาธนาคารยังไม่น่าจะทำการซ่อมแซมใด ๆ " และผู้ขายถูกผูกติดอยู่กับเงินสดอาจเป็นไปได้น้อยกว่าที่จะช่วยให้ออกจากสถานการณ์เช่นนี้คุณอาจจะต้องมีเงินเพียงพอสำหรับการปิดบัญชี (อ่านต่อไปในขั้นตอนการปิดบัญชีใน

การทำความเข้าใจ Escrow กระบวนการ

.) แตกต่างจากการยึดสังหาริมทรัพย์สถาบันให้ยืมไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินในการขายสั้น ๆ อย่างไรก็ตามเนื่องจากต้องอนุมัติการขาย (เพราะเป็นผู้ให้กู้ไม่ใช่ผู้ขายผู้ที่จะรับการสูญเสีย เกี่ยวกับทรัพย์สิน) และจะได้รับเงินก็จะดูเหมือนคุณจะซื้อทรัพย์สินจากธนาคาร รอเกม

การทำธุรกรรมการขายสั้น ๆ อาจใช้เวลามากขึ้นใช้เวลานานและความอดทนการทดสอบกว่าปกติปกติ - ทำธุรกรรมที่ดีที่สุด (โปรดอ่านเรื่องนี้ใน

Sh ort ขายบ้านของคุณเพื่อหลีกเลี่ยงการยึดสังหาริมทรัพย์

.) หากคุณเสนอข้อเสนอในคุณสมบัติการขายสั้น ๆ ให้เตรียมพร้อมรอ ธนาคารพาณิชย์เป็นที่รู้จักสำหรับการสละเวลานานหลายเดือนเพื่อตอบสนองต่อข้อเสนอการขายสั้น ๆ ผู้เชี่ยวชาญบางคนแนะนำให้คุณให้ผู้ให้ยืมกำหนดเวลาในการลดเวลารอคอย แม้ว่าจะยากที่จะบอกว่ากลยุทธ์นี้จะกระตุ้นให้ธนาคารดำเนินการหรือไม่ อย่างไรก็ตามหากธนาคารยังไม่ได้อนุมัติการขายในระยะสั้นในขณะที่ข้อเสนอพิเศษของคุณทำให้การกำหนดเวลาสิ้นสุดจะไร้ประโยชน์เนื่องจากอาจใช้เวลาหลายเดือนเพียงเพื่อให้ผู้ขายสามารถทำข้อตกลงการขายสั้น ๆ กับผู้ให้กู้ได้ ผู้ขายต้องอยู่ในสถานะผิดนัดอย่างเป็นทางการ ด้วยเหตุนี้โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าการขายสั้น ๆ ได้รับการอนุมัติจากผู้ให้กู้แล้ว หากผู้ขายยังไม่ได้ผิดนัดในเบื้องต้นธนาคารอาจไม่สนใจการขายสั้น ต้องใช้เวลาเป็นจำนวนมากและเชื่อว่าจะได้รับธนาคารเพื่อตกลงที่จะขายสั้น ๆ ดังนั้นหากยังไม่ได้ตกลงกันไว้แล้วอย่าเสียเวลาของคุณ บ้านหลายหลังมีการขายสั้น ๆ แต่ก็ไม่มีการรับประกันว่าธุรกรรมดังกล่าวจะแล้วเสร็จเช่นนี้

ธนาคารอาจไม่สนใจการขายสั้น ๆ หากคิดว่าจะได้รับเงินมากขึ้นโดยไปเข้ายึดสังหาริมทรัพย์ และหากคุณกำลังมองหาแหล่งเงินทุนสำหรับการซื้อให้แน่ใจว่าผู้ให้กู้จำนองของคุณไม่มีปัญหากับสถานที่ให้บริการขายสั้น

ตัวแทนที่มีประสบการณ์

เนื่องจากความซับซ้อนของธุรกรรมประเภทนี้โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าเอเจนต์หรือนายหน้าของคุณมีประสบการณ์ในการขายสั้น ๆ และยินดีที่จะร่วมงานกับคุณอย่างใดอย่างหนึ่ง ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์บางแห่งมีความเชี่ยวชาญในการขายสั้น ๆ และอาจมีการรับรองการขายระยะสั้นและการยึดสังหาริมทรัพย์ (SFR) ซึ่งเป็นชื่อที่เสนอโดย National Realtors of Realtors ผู้ถือใบรับรองนี้ได้รับการฝึกอบรมเฉพาะทาง

ไม่เพียง แต่การขายสั้น ๆ สำหรับตัวแทนเท่านั้น แต่บางครั้งพวกเขาก็ให้การชดเชยน้อยลง: ธนาคารอาจไม่เต็มใจที่จะจ่ายค่าคอมมิชชั่นให้ตัวแทนปกติตามอัตราปกติ 5-6% เนื่องจากได้รับความเสียหายแล้วเนื่องจากตัวแทนของผู้ซื้อ ได้รับเปอร์เซ็นต์ของเปอร์เซ็นต์นั้นเขาหรือเธอจะเห็นเงินได้น้อยลง

นอกจากนี้ลองหาว่าตัวแทนรายชื่อผู้ขายมีประสบการณ์ในการขายสั้นหรือไม่ แม้ว่าธนาคารจะสามารถควบคุมได้อยู่แล้ว แต่ตัวแทนในรายชื่อที่รู้จักเชือกอาจสามารถอำนวยความสะดวกหรือเร่งรัดการทำธุรกรรมได้

การทะเลาะวิวาทเหนือราคา

เตรียมพร้อมที่จะขึ้นราคาเสนอของคุณ สำหรับผู้ขายเพื่อเพิ่มอัตราต่อรองของธนาคารที่จะผ่านกับการขายสั้น ๆ เขาหรือเธออาจพยายามที่จะโน้มน้าวให้คุณขึ้นราคาซื้อของคุณ แม้ว่าผู้ขายจะไม่มีอำนาจอนุมัติราคาขายได้ แต่ธนาคารก็มี แต่เพียงผู้เดียวและอาจตอบโต้ด้วยก็ได้

ในทางกลับกันธนาคารเพิ่งปฏิเสธข้อเสนอพิเศษของคุณโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณได้เขียนข้อเสนอที่มีราคาต่ำกว่าอย่างมาก หรือในสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดพวกเขาอาจไม่ตอบกลับเลย เคย.

Keep the Going

หากพิจารณาว่าธนาคารอาจตอบกลับข้อเสนอพิเศษของคุณนานเท่าไรคุณอาจจะมองไปที่บ้านอื่นในขณะที่คุณรอการตอบกลับและคุณควรดำเนินการซื้ออีกครั้ง ถ้าคุณหาซื้อได้ง่ายขึ้น ให้ตัวแทนของคุณเขียนข้อตกลงการขายสั้น ๆ ในลักษณะที่คุณจะมีความยืดหยุ่นนี้ หากคุณมีกำหนดเวลาในการย้ายที่ตั้งไม่ต้องกังวลกับการขายสั้น ๆ

อีกเหตุผลหนึ่งที่คุณควรเฝ้ามอง: แม้ว่าคุณจะทำสัญญานี้ก็ตามธนาคารอาจดำเนินการเรียกเก็บเงินได้ต่อไป คนส่วนใหญ่จะพิจารณาเรื่องนี้ผิดจรรยาบรรณเนื่องจากผู้ซื้อที่มีศักยภาพน่าจะหลุดออกไปไม่กี่พันดอลล่าร์ในการตรวจสอบการค้นหาชื่อและสิ่งที่คล้ายคลึงกัน ณ จุดนี้ แต่โปรดจำไว้ว่าธนาคารกำลังเผชิญกับการทำธุรกรรมที่สูญเสียไปดังนั้นจึงต้องการลดการสูญเสียและขายทรัพย์สินให้ใกล้เคียงกับมูลค่าตลาดที่เป็นไปได้มากที่สุด ได้รับลดลงจากการจัดการเพื่อให้ปลายในเกมเป็นอย่างมากเสียเวลาและเงินสำหรับผู้ซื้อไม่พูดถึงการทำลายอย่างมาก ด้วยเหตุผลทั้งหมดนี้ราคาในรายการของการขายสั้นจะต้องได้รับการดูแลด้วยความสงสัย

การขายแบบสั้น: ข้อดีข้อเสีย

ผู้เชี่ยวชาญไม่เห็นด้วยกับการขายสั้น ๆ เป็นข้อเสนอที่ดีสำหรับผู้ซื้อ ผู้เสนอว่าคุณสมบัติการขายสั้น ๆ มีราคาต่ำกว่าราคาตลาดสร้างโอกาสให้ผู้ซื้อได้รับการจัดการที่ดีหรือเป็นผู้ซื้อบ้านรายแรกที่เข้ามาในบ้านที่พวกเขาอาจไม่สามารถจ่ายเงินได้

ฝ่ายตรงข้ามบอกว่าธนาคารไม่มีส่วนได้เสียในการขายไฟและจะทำการวิเคราะห์ตลาดก่อนที่จะกำหนดหรือรับราคาอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ราคาในรายการของการขายสั้น ๆ อาจเป็นจำนวนเงินที่ตัวแทนของผู้ขายคิดว่าธนาคารอาจยอมรับ - แทนที่จะเป็นจำนวนเงินที่ธนาคารได้ตกลงที่จะยอมรับจริงๆ ธนาคารอาจหาราคาที่ต่ำเกินไปหรือผู้ขายอาจแสดงรายการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ใต้ตลาดโดยมีเจตนาที่จะสร้างสงครามการเสนอราคา ในบางรัฐผู้ขายจะมีการตัดสินขาดแคลนเขาซึ่ง obligates เขาจ่ายธนาคารกลับแตกต่างระหว่างจำนวนเงินจำนองและราคาขายของบ้านดังนั้นจึงอยู่ในความสนใจที่ดีที่สุดของผู้ขายจะได้รับเป็นเงินมากที่สุด .

ข้อได้เปรียบอย่างหนึ่งของทั้งธนาคารและผู้ซื้อคือไม่เหมือนสถานที่ที่ธนาคารเป็นเจ้าของสถานที่ขายสั้น ๆ มีโอกาสน้อยกว่าที่จะถูกทิ้งหรือรื้อค้น แม้ว่าสถานที่ให้บริการอาจได้รับผลกระทบจากการบำรุงรักษาล่าช้าเนื่องจากสถานการณ์ทางการเงินของเจ้าของผู้ขายไม่น่าจะทำลายสถานที่นี้เมื่อยังคงใช้ชีวิตอยู่ ในทางตรงกันข้ามเจ้าของบ้านที่สูญเสียทรัพย์สินของพวกเขาไปยึดสังหาริมทรัพย์มักจะออกมาขุ่นมัวของพวกเขาในบ้านเป็นวิธีการรับกลับมาที่ธนาคาร

ตามบรรทัดเดียวกันเนื่องจากคุณสมบัติการขายสั้น ๆ ยังคงว่างอยู่พวกเขาจะไม่ได้รับความเดือดร้อนจากมือของคนไร้ยางอายที่เลือกหมอบหรือทำลายทรัพย์สิน การป่าเถื่อนอาจเป็นปัญหาทั่วไปที่มีคุณสมบัติในการยึดสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในละแวกใกล้เคียงที่มีรายได้ต่ำ

การหารายชื่อผู้ขายสั้น

คุณสมบัติส่วนใหญ่ที่เสนอขายสั้น ๆ จะถูกระบุโดยตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และนี่เป็นสถานที่ที่ดีที่สุดในการเริ่มต้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าเป็นนายหน้าที่เชี่ยวชาญด้านนี้ หากไม่มีตัวแทนคุณสามารถค้นหาบริการรายชื่อธุรกิจ (MLS) ได้อย่างง่ายดายจากคอมพิวเตอร์ (หรืออุปกรณ์เคลื่อนที่) ของคุณเอง แต่ข้อมูลที่คุณเข้าถึงอาจมีขอบเขต จำกัด หรือไม่ถูกต้อง

ในขณะที่คุณสามารถหาคุณสมบัติการขายสั้น ๆ บนเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ยอดนิยมเช่น Zillow and Trulia ไซต์อื่น ๆ ที่เชี่ยวชาญในการยึดสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ที่มีส่วนลดช่วยให้คุณสามารถมองเห็นตลาดขายสั้นในพื้นที่ของคุณได้มากขึ้น หนึ่งในเว็บไซต์ดังกล่าวคือ www RealtyStore com ซึ่งมีรายชื่อของการประมูลยึดสังหาริมทรัพย์มากกว่าหนึ่งล้านรายการคุณสมบัติของธนาคารที่เป็นเจ้าของบ้านที่ถูกยึดครองของรัฐบาลคุณสมบัติทางภาษีที่ผิดนัดและการขายในระยะสั้น

บรรทัดล่าง

การขายสั้น ๆ จะเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง: ผู้ให้กู้หลีกเลี่ยงขั้นตอนการยึดสังหาริมทรัพย์ที่มีความยาวและค่าใช้จ่ายสูง ผู้กู้ให้ foreclosures ปิดรายงานเครดิตของพวกเขา; และผู้ซื้ออาจสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในราคาที่ลดลง ผู้ซื้อไม่ควรถือว่าทรัพย์สินเป็นจำนวนมากเพียงเพราะมันเป็นขายสั้น แต่ ทำการเปรียบเทียบตลาดของคุณเอง นอกจากนี้หากคุณทำประกันคุ้มกันอย่าข้ามการตรวจสอบที่บ้านอย่างละเอียด