สารบัญ:
- กองทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลเป็นอย่างไร?
- ตามที่กล่าวมาแล้วกองทุน PERE โดยทั่วไปจะมีให้เฉพาะสำหรับนักลงทุนสถาบันและบุคคลที่มีมูลค่าสูง อย่างไรก็ตามสมาชิกทั่วไปสามารถรับ PEREs ผ่านกองทุนหุ้นเอกชนที่มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ผ่านทาง บริษัท เช่น The Blackstone Group LP (BX
- พรีเมี่ยม "/>
เป็นหลักการพื้นฐานของทฤษฎีการจัดการพอร์ตโฟลิโอเพื่อรวมถึงสินทรัพย์อื่น ๆ ที่เป็นส่วนหนึ่งของผลงานที่มีความหลากหลาย หนึ่งในความนิยมมากที่สุดการลงทุนทางเลือกสำหรับนักลงทุนเข้าใจคืออสังหาริมทรัพย์ สำหรับผู้ที่ต้องการป้องกันความเสี่ยงจากอัตราเงินเฟ้อและมีศักยภาพในการไหลเวียนของกระแสเงินสดมีสองวิธีหลักในการได้รับผลตอบแทนจากสินทรัพย์ประเภทนี้คือกองทุนอสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนภาคเอกชน (PERE) กองทุน เรามองไปที่ธรรมชาติและประวัติศาสตร์ของกองทุน PERE ผลประโยชน์ของพวกเขาและวิธีการที่พวกเขาสแต็คต่อ REITs (ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลและอสังหาริมทรัพย์สามารถปรับปรุงผลงานของคุณได้หรือไม่?)
กองทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลเป็นอย่างไร?
จากการวิจัยของศูนย์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ Zell / Lurie ที่ Wharton School of Business ทำให้รู้สึกถึงความจำเป็นที่จะต้องมีส่วนแบ่งตลาดในการครอบครองทรัพย์สินรอการขายที่ล้าสมัยกองทุน PERE ครั้งแรกที่ถูกสร้างขึ้นโดยนักธุรกิจเจ้าสัว แซมเซลเลอร์ในทศวรรษที่ 1980 ในขณะที่ บริษัท ผู้บุกเบิกแห่งนี้ได้ระดมทุนรวมทั้งสิ้น 409 ล้านเหรียญไปแล้วตามที่ Preqin Research ภาค PERE ได้เติบโตขึ้นเป็น 742 พันล้านเหรียญในสินทรัพย์ทั่วโลกภายใต้การบริหารตั้งแต่ปี 2014
การเติบโตที่มีขนาดใหญ่นี้เป็นที่นิยมนับล้านดอลลาร์ในด้านค่าธรรมเนียมการจัดการเนื่องจาก บริษัท PERE ได้รับการจัดการอย่างกระตือรือร้นและเหมือนกับกองทุนเฮดจ์ฟันด์ผู้จัดการกองทุน (หรือหุ้นส่วนทั่วไป) มีรายได้ตามอัตราร้อยละ ทุนจดทะเบียนทั้งหมด ผู้จัดการของ PEREs มีแนวโน้มที่จะลงทุนร่วมกับนักลงทุน (คู่ค้าที่ จำกัด หรือ LP) โดยปกติจะมีส่วนของเงินทุน 3-10 เปอร์เซ็นต์ของตนเองและจะไม่สามารถจัดตั้งกองทุนเพิ่มเติมได้จนกว่าจะมีการใช้เงินทุนกับ บริษัท ในปัจจุบันอย่างจริงจัง .
นักลงทุนของ บริษัท PERE มักเป็นสถาบัน (กองทุนบำเหน็จบำนาญกองทุนเพื่อการเลี้ยงชีพกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ ฯลฯ ) หรือบุคคลที่มีรายได้สูง นักลงทุนเหล่านี้มีส่วนร่วมในกลุ่ม "บ่อตาบอด" ที่ปิดท้ายเพื่อที่จะใช้งานได้โดยอาศัยดุลพินิจของพันธมิตรทั่วไปในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายซึ่งมีความเสี่ยงและผลตอบแทนและโดยทั่วไปแล้วจะมีอายุการใช้งานยาวนานถึงสามถึงแปดปี กลยุทธ์การลงทุนที่มีศักยภาพซึ่ง บริษัท PERE สามารถติดตามได้คือ:กลยุทธ์หลักที่จะนำไปสู่ความหลากหลายของสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำและผลตอบแทนจากการลงทุนสินทรัพย์ในแบบดั้งเดิม (พื้นที่สำนักงานธุรกิจค้าปลีกโรงงานอุตสาหกรรมและหน่วยงานหลายครอบครัว) ในสถานที่ที่จัดตั้งขึ้น กลยุทธ์หลักใช้หนี้เพียงเล็กน้อยหรือไม่มีเลยและพยายามจัดหากระแสเงินสดให้กับ LPs อย่างต่อเนื่อง
- กลยุทธ์ Core-Plus ใช้ปริมาณการใช้ประโยชน์ในระดับปานกลางและมีแนวโน้มที่จะมีความเสี่ยงและผลตอบแทนที่มากขึ้นสินทรัพย์ Core-plus อาจตั้งอยู่ในสถานที่ที่ไม่ค่อยมั่นคงและอาจต้องมีการเพิ่มมูลค่าเพิ่ม
- กลยุทธ์ Value-Add มีความเสี่ยงและผลตอบแทนสูงปานกลางถึงสูงและมีการใช้ประโยชน์ที่ดีกว่า core หรือ core-plus กลยุทธ์เพิ่มมูลค่าเพิ่มเพื่อหามูลค่าเพิ่มผ่านการดำเนินการการให้เช่าช่วงหรือการพัฒนาสินทรัพย์ที่ได้มาใหม่
- กลยุทธ์ที่ฉวยโอกาสคือกลยุทธ์ที่มีความเสี่ยงสูงและมีผลตอบแทนสูงซึ่งกำหนดเป้าหมายไปที่สินทรัพย์ที่มีการจัดการที่มีคุณภาพไม่ดีหรือล้าสมัย กลยุทธ์เหล่านี้ใช้แรงจูงใจที่สูงมากและอาจเกี่ยวข้องกับการเข้าซื้อกิจการทั้งหมดของ บริษัท หรือกลุ่มสินทรัพย์หรือต้องการการพัฒนาหรือการแปลงโครงการเต็มรูปแบบ
- การให้กู้ยืมแบบ Mezzanine / หนี้ด้อยคุณภาพเป็นกลยุทธ์ที่ บริษัท ต่างๆใช้งานได้สะดวกสบายเนื่องจากเป็นเจ้าของสินทรัพย์อ้างอิงในกรณีที่ผู้ผิดนัดผู้กู้ผิดนัดเนื่องจากเงินกู้ที่ออกโดย บริษัท ที่เกี่ยวข้องกับกลยุทธ์นี้มีข้อกำหนดเชิงรุกมากกว่าผู้ให้กู้รายเดิม
- กองทุนรวมเป็นกองทุนที่ลงทุนใน บริษัท PERE ที่ได้รับการจัดการโดยบุคคลที่สามและนำเสนอโซลูชั่นการลงทุนที่หลากหลายสำหรับนักลงทุนขนาดเล็กที่ต้องการการเข้าถึง บริษัท ที่มีขนาดใหญ่และมีเอกสิทธิ์เฉพาะบุคคล
- สิทธิประโยชน์ที่ลงทุนใน PEREs
ตามที่กล่าวมาแล้วกองทุน PERE โดยทั่วไปจะมีให้เฉพาะสำหรับนักลงทุนสถาบันและบุคคลที่มีมูลค่าสูง อย่างไรก็ตามสมาชิกทั่วไปสามารถรับ PEREs ผ่านกองทุนหุ้นเอกชนที่มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ผ่านทาง บริษัท เช่น The Blackstone Group LP (BX
BXBlackStone Group LP33 03 + 0 43% สร้างขึ้นโดย Highstock 4 (APO APOApollo Global Management LLC31. 11-0. 58% สร้างขึ้นโดย Highstock 4. 2. 6 ) และ Carlyle Group LP (CG. CGCarlyle Group LP22. 25-1. 33% สร้างด้วย Highstock 4. 2. 6 ) เนื่องจากธรรมชาติที่ได้รับการจัดการอย่างกระตือรือร้นของพวกเขากองทุน PERE จึงมีโอกาสให้ทีมผู้บริหารที่มีความรู้ความชำนาญในการแสวงหาและพลิกโฉมคุณสมบัติและสร้างความมั่งคั่งให้กับนักลงทุนด้วยการริเริ่มสร้างสรรค์มูลค่าเพิ่ม นอกจากนี้ลักษณะส่วนตัวของกองทุน PERE ช่วยให้ทีมผู้บริหารสามารถป้อนข้อมูลโดยตรงในรูปแบบของกิจวัตรประจำวันได้โดยไม่ต้องกังวลกับการลดลงและการไหลที่มีอยู่ในตลาดตราสารหนี้สาธารณะ นอกจากนี้ลักษณะเฉพาะนี้ยังช่วยให้ผู้บริหารมีความคล่องตัวในการเลือกใช้กลยุทธ์ต่างๆเช่นการแบ่งย่อยหรือรวมคุณสมบัติที่แตกต่างและการขายการจัดหาเงินทุนหรือการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่โดยใช้เกณฑ์ต่างๆ (ภูมิศาสตร์ประเภท ฯลฯ ) PEREs vs. REITs การแสดงของ PEREs มักถูกเปรียบเทียบกับคู่ค้าที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ได้แก่ REITs นักลงทุนบางรายยินดีที่จะยกเลิกแหล่งที่มาของอัลฟาที่มีอยู่ซึ่งมาพร้อมกับการจัดการที่มีประสิทธิภาพของ PERE แทนความโปร่งใสของ REIT สภาพคล่องและความรับผิดชอบในตลาดสาธารณะ การศึกษาของ National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) เมื่อปีพ. ศ. 2553 พบว่าเมื่อ 5 ปีที่ผ่านมาข้อมูลจากตลาด REIT ของสหรัฐฯและกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนในภาคเอกชนและพบว่า REIT ของรัฐบาลมีผลการดำเนินงานที่ดีกว่ากองทุนหลักมูลค่าเพิ่มและโอกาสในช่วง วงจรการตลาดเต็มรูปแบบอย่างไรก็ตามการศึกษายังพบว่าในช่วงการตลาดวัวของรอบ (trough to peak) กองทุนฉวยโอกาสมีแนวโน้มที่จะดีกว่า REITS อย่างต่อเนื่องเป็นระยะ ๆ เนื่องจากระยะเวลาที่สั้นกว่าถึงจุดสูงสุด (แม้ว่าเงินทุนหลักและกองทุนมูลค่าเพิ่มจะยังคงดำเนินต่อไป ล่าช้า) รูปที่ 1 แสดงผลตอบแทนสุทธิของกองทุน PERE เทียบกับ REITs ในช่วงปี 1989/1990 ถึง 2007/2008
พรีเมี่ยม " />
นอกจากนี้ตรงกันข้ามกับแนวความคิดที่ว่า REITs ได้รับผลตอบแทนที่มากขึ้นและความผันผวนในระยะสั้นที่สูงขึ้นบทความปี 2552 จากการลงทุนและเงินบำนาญของยุโรปพบว่าเมื่อ PERE ได้รับผลตอบแทนที่" เรียบขึ้น "และประเมินบน ความสัมพันธ์ระหว่างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เอกชนกับ REIT พบว่ามีความสัมพันธ์กันอย่างมีนัยสำคัญและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดระยะเวลาการแก้ปัญหารวมทั้งสินทรัพย์ทั้งสองประเภทเพื่อสร้างแนวเขตแดนที่มีประสิทธิภาพที่ดีขึ้นในทุกประเด็นในสเปกตรัมความเสี่ยง (Return B)
การจัดแสดง B เน้นการเพิ่มผลตอบแทนที่ปรับตามความเสี่ยงเมื่อ REITs และ PEREs ถูกเพิ่มลงในพอร์ทโฟลิโอ (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมโปรดดูที่: วิธีการกระจายความเสี่ยงกับ REITs)