นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องมีทักษะในการประเมินค่าพื้นฐานเพื่อทำการซื้อขายหรือระงับการตัดสินใจ บริษัท ด้านการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้พัฒนารูปแบบการประเมินมูลค่าที่ซับซ้อนเพื่อช่วยในการตัดสินใจลงทุน อย่างไรก็ตามโดยการใช้เครื่องมือสเปรดชีตแต่ละรายสามารถสร้างมูลค่าที่เหมาะสมกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้มากที่สุด นี้จะรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ซื้อเป็นทรัพย์สินให้เช่าที่อยู่อาศัย

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีการคำนวณมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดหรือวิธีมูลค่าตามราคาตลาดจะคล้ายกับการประเมินมูลค่าหุ้นหรือพันธบัตร ความแตกต่างเพียงอย่างเดียวคือกระแสเงินสดมาจากพื้นที่เช่าซึ่งต่างกับการขายสินค้าและบริการ อ่านต่อเพื่อหาว่านักลงทุนรายใดสามารถสร้างการประเมินค่าที่น่าพอใจพอที่จะกำจัดวัชพืชผ่านโอกาสการลงทุนในอนาคต

การประเมินค่าส่วนบุคคล

บางคนรู้สึกว่าการประเมินมูลค่าไม่จำเป็นถ้าการประเมินที่ได้รับการรับรองเสร็จสิ้นแล้ว อย่างไรก็ตามการประเมินมูลค่าของนักลงทุนอาจแตกต่างจากการประเมินด้วยเหตุผลหลายประการ

นักลงทุนอาจมีความคิดเห็นแตกต่างกันเกี่ยวกับความสามารถในการดึงดูดผู้เช่าหรืออัตราค่าเช่าที่ผู้เช่าต้องการจะจ่าย ในฐานะผู้ซื้อหรือผู้ขายในอนาคตนักลงทุนอาจรู้สึกว่าทรัพย์สินมีความเสี่ยงมากกว่าผู้ประเมินราคา

ผู้ประเมินราคาประเมินค่าที่แตกต่างกัน รวมถึงค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนสถานที่ให้บริการการเปรียบเทียบธุรกรรมที่ผ่านมาและที่เปรียบเทียบได้และแนวทางรายได้ บางส่วนของวิธีการเหล่านี้มักจะล้าหลังตลาด underestimating ค่าระหว่าง uptrends และ overvaluing สินทรัพย์ใน downtrend

การหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับการหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าไม่ถูกต้องตามตลาด นี้มักจะหมายถึงการจัดการทรัพย์สินในระดับที่เกินกว่าความคาดหวังของตลาด การประเมินค่าควรให้การประเมินความสามารถในการสร้างรายได้ที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์หนึ่งแห่ง

การประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์

วิธีการประเมินรายได้ของอสังหาริมทรัพย์มีความคล้ายคลึงกับกระบวนการในการประเมินมูลค่าหุ้นพันธบัตรหรือการลงทุนที่ก่อให้เกิดรายได้อื่น ๆ นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่ใช้วิธีคิดลดกระแสเงินสด (DCF) เพื่อหามูลค่าปัจจุบันของสินทรัพย์ (NPV)

NPV เป็นมูลค่าทรัพย์สินตามดอลลาร์ในปัจจุบันซึ่งจะทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น NPV จะพิจารณาจากการลดกระแสเงินสดเป็นงวดให้กับเจ้าของโดยอัตราผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนต้องการ (RROR) เนื่องจาก RROR เป็นอัตราผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนต้องการสำหรับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องมูลค่าที่ได้รับเป็นค่าที่ปรับความเสี่ยงสำหรับนักลงทุนรายย่อยแต่ละราย เมื่อเปรียบเทียบมูลค่านี้กับราคาตลาดแล้วนักลงทุนสามารถทำการซื้อถือหรือขายได้

ค่าสต็อคจะคำนวณได้จากการลดการจ่ายเงินปันผลมูลค่าพันธบัตรโดยการลดการจ่ายดอกเบี้ยคูปองทรัพย์สินมีมูลค่าโดยการลดกระแสเงินสดสุทธิหรือเงินสดที่มีให้กับเจ้าของหลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดจากรายได้ค่าเช่าแล้ว การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเกี่ยวข้องกับการประเมินรายได้ค่าเช่าทั้งหมดและหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่จำเป็นในการดำเนินการและบำรุงรักษาสัญญาเช่าเหล่านั้น

การประมาณการรายได้ทั้งหมดมาจากสัญญาเช่าโดยตรง สัญญาเช่าเป็นสัญญาระหว่างผู้เช่าและเจ้าของบ้าน การเช่าและการเพิ่มขึ้นของค่าเช่า (สัญญาเช่าช่วง) ตามสัญญาจะได้รับการสะกดไว้ในสัญญาเช่ารวมทั้งข้อเสนอพื้นที่และค่าสัมปทานค่าเช่า เจ้าของยังชดใช้ค่าใช้จ่ายบางส่วนหรือทั้งหมดจากผู้เช่า วิธีการที่รายได้นี้จะถูกเก็บรวบรวมจะระบุไว้ในสัญญาเช่าเช่นกัน สัญญาเช่าซื้อแบบลีสซิ่ง

สัญญาเช่าซื้อแบบ Triple-net (NNN)

• ในสัญญาเช่าแบบเต็มรูปแบบผู้เช่าไม่ต้องจ่ายอะไรนอกเหนือจากค่าเช่า ในสัญญาเช่าสุทธิผู้เช่ามักจะจ่ายส่วนหนึ่งของการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายสำหรับช่วงเวลาหลังจากที่พวกเขาย้ายเข้ามาในสถานที่ให้บริการ ในสัญญาเช่าสุทธิรายสามครั้งผู้เช่าจ่ายส่วนแบ่งรายได้ทั้งหมดตามสัดส่วน
• ค่าใช้จ่ายในการบริหาร
• ค่าใช้จ่ายในการลงทุน

ค่าใช้จ่ายในการเช่าซื้อหมายถึงค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการดึงดูดผู้เช่าและ

ค่าเช่าซื้อหมายถึงค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณา เพื่อดำเนินการสัญญาเช่า ค่าใช้จ่ายในการจัดการหมายถึงค่าใช้จ่ายในระดับของทรัพย์สินเช่นค่าสาธารณูปโภคค่าทำความสะอาดค่าภาษีอื่น ๆ รวมทั้งค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการทรัพย์สิน รายได้ที่ลดลงจากการดำเนินงานเท่ากับรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) NOI คือกระแสเงินสดที่เกิดจากการดำเนินงานตามปกติของทรัพย์สิน กระแสเงินสดจะได้รับโดยการหักต้นทุนทุนจาก NOI ต้นทุนทุนคือเงินลงทุนระยะเพื่อรักษาทรัพย์สิน ซึ่งรวมถึงเงินทุนสำหรับค่าเช่าซื้อค่าคอมมิชชั่นการปรับปรุงผู้เช่าหรือทุนสำรองสำหรับการอัพเกรดคุณสมบัติในอนาคต

• ตัวอย่างการประเมิน
• เมื่อมีการกำหนดกระแสเงินสดเป็นงวดพวกเขาสามารถลดราคากลับไปหาค่าของคุณสมบัติได้ รูปที่ 1 แสดงการออกแบบการประเมินค่าที่เรียบง่ายซึ่งสามารถปรับค่าได้มากที่สุด
• การสันนิษฐาน

มูลค่า

การสันนิษฐาน

มูลค่า

การเติบโตของรายได้ Yr1-10 (g)	4%	การเติบโตของรายได้ Yr11 + (g)	3% > RROR (K)
13%	ค่าใช้จ่าย% ของรายได้	40%	ค่าใช้จ่ายด้านทุน
$ 10, 000	อัตราการคืนชีพ (Kg)	10%	รูปที่ 1
การประเมินจะถือว่าเป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้ค่าเช่ารายปีไว้ที่ 100,000 เหรียญในปีแรกซึ่งเติบโตขึ้น 4% ต่อปีและ 3% หลังจากปีที่แล้ว 10. ค่าใช้จ่ายประมาณ 40% ของรายได้ ทุนสำรองอยู่ในรูปแบบที่ $ 10, 000 ต่อปี อัตราคิดลดหรือ RROR อยู่ที่ 13% อัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ในการกำหนดมูลค่าการผันกลับของทรัพย์สินในปีที่ 10 อยู่ที่ประมาณ 10% ในแง่ทางการเงินอัตราการลงทุนนี้เท่ากับ K-g ซึ่ง K เป็น RROR ของนักลงทุน (อัตราผลตอบแทนที่ต้องการ) และ g คือการเติบโตของรายได้ K-g เป็นที่รู้จักกันว่ารายได้ที่จำเป็นต้องได้รับจากนักลงทุนหรือจำนวนผลตอบแทนทั้งหมดที่ได้รับจากรายได้	มูลค่าของทรัพย์สินในปีที่ 10 มาจากการประมาณ NOI สำหรับปีที่ 11 และหารด้วยอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ สมมติว่าอัตราผลตอบแทนที่ต้องการของนักลงทุนอยู่ที่ 13% แล้วมูลค่าของทุนจะเท่ากับ 10% หรือ K-g (13% -3%) ในรูปที่ 2 NOI ในปีที่ 11 คือ $ 88, 812 หลังจากคำนวณกระแสเงินสดเป็นงวดแล้วพวกเขาจะลดราคาลดลงจากอัตราคิดลด (13%) เพื่อให้ได้ NPV ที่ 58,333 เหรียญ	รายการ	Yr 1

Yr 2

Yr 3

Yr 4

Yr 5	Yr 6	Yr 7	Yr8	Yr 9	Yr 10	Yr 11	รายได้	100	104	108 16	112 49
116 99	121 67	126 54	131 60	136 86	142 33	148 02	ค่าใช้จ่าย	-40	-41 60	-43 26	-45
-46 80	-48 67	-50 62	-52 64	-54 74	-56 93	-59 21	รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI)	60	62 40	64 896	67 494
70 194	73 002	75 924	78 96	82 116	85 398	88 812	ทุน	-10	-10	-10	-10
-10	-10	-10	-10	-10	-10	-	กระแสเงินสด (CF)	50	52. 40	54 90	57 49
60 19	63	65 92	68 96	72 12	75 40	-	พลิกกลับ	-	-	-	-
-	-	-	-	-	888 12	-	กระแสเงินสดรวม	50	52. 40	54 90	57 49
60 19	63	65 92	68 96	72 12	963 52 999 อัตราผลตอบแทน	9%	9%	9%	10%	10%	11%
11%	12%	12%	13%	-	รูปที่ 2 (พันดอลลาร์)	รูปที่ 2 แสดงรูปแบบพื้นฐานที่สามารถใช้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่สร้างรายได้หรือเช่าได้ นักลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าควรมีการประเมินราคาเพื่อกำหนดอัตราค่าเช่าที่เหมาะสมเพียงพอที่จะรองรับราคาที่ซื้อได้ แม้ว่าผู้ประเมินราคามักใช้กระแสเงินสดเป็นเวลา 10 ปีโดยปริยาย แต่นักลงทุนควรสร้างกระแสเงินสดที่สะท้อนสมมติฐานที่จะถือว่าทรัพย์สินนั้นถูกซื้อ รูปแบบนี้แม้ว่าจะง่ายขึ้นสามารถปรับค่าได้โดยไม่คำนึงถึงความซับซ้อน แม้โรงแรมจะได้รับความนิยมในแบบนี้ แค่คิดถึงค่าเช่าห้องพักรายวันเป็นสัญญาเช่าหนึ่งวัน	การซื้อซื้อหรือถือครอง	เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หากมูลค่าประเมินของนักลงทุนมากกว่ามูลค่าเสนอขายหรือราคาประเมินของผู้ขายอสังหาริมทรัพย์สามารถซื้อได้ด้วยความเป็นไปได้สูงที่จะได้รับ RROR ในทางตรงกันข้ามเมื่อขายทรัพย์สินถ้ามูลค่าประเมินน้อยกว่าข้อเสนอของผู้ซื้อทรัพย์สินควรได้รับการขาย นอกจากนี้หากมูลค่าประเมินที่สอดคล้องกับตลาดและ RROR ให้ผลตอบแทนที่เพียงพอสำหรับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องเจ้าของอาจตัดสินใจที่จะถือครองเงินลงทุนจนกว่าจะมีความไม่สมดุลระหว่างการประเมินมูลค่าและมูลค่าตลาด	ค่าสามารถกำหนดได้ว่าเป็นจำนวนเงินที่มากที่สุดที่คนจะยินดีจ่ายสำหรับทรัพย์สิน เมื่อซื้อสินทรัพย์การจัดหาเงินไม่ควรกระทบต่อมูลค่าสูงสุดของทรัพย์สินเนื่องจากผู้ซื้อแต่ละรายมีตัวเลือกการจัดหาเงินทุนที่แตกต่างออกไป	อย่างไรก็ตามกรณีนี้ไม่ใช่สำหรับนักลงทุนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุน การจัดหาเงินทุนต้องได้รับการพิจารณาเมื่อตัดสินใจระยะเวลาที่เหมาะสมในการขายเนื่องจากโครงสร้างทางการเงินเช่นบทลงโทษชำระเงินล่วงหน้าสามารถปล้นผู้ลงทุนของเงินที่ขายได้ นี่เป็นเรื่องสำคัญในกรณีที่นักลงทุนได้รับเงื่อนไขการจัดหาเงินทุนที่ไม่เอื้ออำนวยต่อตลาด การลงทุนที่มีอยู่กับหนี้สินอาจให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าความเสี่ยงที่สามารถทำได้เมื่อ reinvesting ยอดขายในอนาคต ปรับความเสี่ยง RROR เพื่อรวมความเสี่ยงทางการเงินเพิ่มเติมของหนี้จำนอง	บรรทัดด้านล่าง

ไม่ว่าจะเป็นการซื้อหรือขายสามารถสร้างแบบจำลองการประเมินค่าที่ถูกต้องเพื่อช่วยในการตัดสินใจ คณิตศาสตร์ที่เกี่ยวข้องในการสร้างแบบจำลองค่อนข้างตรงไปตรงมาและอยู่ในความเข้าใจของนักลงทุนส่วนใหญ่ หลังจากได้รับความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับมาตรฐานตลาดในประเทศโครงสร้างการเช่าและรายได้และค่าใช้จ่ายในรูปแบบของที่พักที่แตกต่างกันควรจะสามารถคาดการณ์กระแสเงินสดในอนาคตได้