มีหลายทางเลือกในการจดจำนองที่มีให้เจ้าของบ้าน การจำนองแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ในระยะเวลา 30 ปีแบบดั้งเดิมไม่มีตัวเลือกทางการเงินสำหรับผู้บริโภคเพียงอย่างเดียว มีการปรับอัตราดอกเบี้ยแบบรายเดือนปรับอัตราคงที่สำหรับการปรับอัตราดอกเบี้ยคงที่ (ARMs) การซื้อดาวน์ 3-2-1 และ ARM แบบชำระเงินให้เลือกเพียงไม่กี่ (999) การทำความเข้าใจโครงสร้างการชำระเงินจำนอง และ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ .) วิธีการซื้อบ้านหลังแรกของคุณ เช่นเดียวกับการตัดสินใจทางการเงินส่วนใหญ่มักจะมีการแลกเปลี่ยนระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทนในการเลือกจำนอง ในบทความนี้เราจะนำคุณไปสู่กระบวนการในการตัดสินใจเกี่ยวกับการจำนองตามความเสี่ยงของคุณเอง

รู้จำนองของคุณ

การจำนองอัตราปรับได้อาจมีการชำระเงินรายเดือนเริ่มต้นต่ำตามอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบัน แต่การชำระเงินรายเดือนมีศักยภาพในการเพิ่มขึ้นอย่างมากในอนาคตหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น การชำระเงินจำนองตัวเลือกสามารถเสนอการชำระเงินรายเดือนที่ต่ำมากเริ่มต้นเมื่อดอกเบี้ยรอการตัดบัญชีจะถูกเพิ่มยอดเงินต้นของการจำนอง แต่เรียกอยู่ที่อาจทำให้เกิดการชำระเงินรายเดือนก็เพิ่มขึ้น เจ้าของบ้านอาจประสบปัญหาทางการเงินอย่างร้ายแรงหากราคาบ้านร่วงลงในขณะที่ยอดเงินต้นของสินเชื่อจำนองเพิ่มขึ้น กุญแจสำคัญในการตัดสินใจทางการเงินที่ถูกต้องเกี่ยวกับทางเลือกในการจำนองคือการระบุและวัดความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการจำนองนั้นและจากนั้นจะถามคำถามว่า "ความเสี่ยงมีมูลค่าคุ้มค่าหรือไม่" และ "ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับผลลัพธ์ที่ไม่ดีจะได้รับการยอมรับ?" มีความเสี่ยงหลักสองประการที่เกี่ยวข้องกับการเลือกสินเชื่อจำนองที่ควรระบุและวัดความเสี่ยงของการช็อกการชําระเงินและผลกระทบจากการจดจำนองกับส่วนของผู้ถือหุ้นในบ้าน

การชําระเงิน

ช็อกการชําระเงินเป็นคำที่ใช้อธิบายถึงศักยภาพในการเพิ่มรายได้เป็นประจำทุกเดือน ช็อกการชําระเงินโดยทั่วไปเกี่ยวข้องกับการปรับอัตราดอกเบี้ย เป็นผลมาจากการหมดอายุของอัตราการเริ่มต้นชั่วคราวหรืออัตราดอกเบี้ยคงที่อัตราการจัดทำดัชนีที่เพิ่มขึ้นอย่างเต็มที่การสิ้นสุดระยะเวลาการชำระดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวหรือการชดใช้ค่างวดการชำระเงินขั้นต่ำของแขนชำระเงิน

การจำนองปรับอัตราทั้งหมดถือเป็นความเสี่ยงที่จะเกิดการช็อกจากการชําระเงิน หลายคนมีคุณสมบัติดังกล่าวข้างต้นซึ่งเพิ่มความเสี่ยงนี้ ตัวอย่างเช่นการซื้อดาวน์ 3-2-1 หรือ 2-1 มีกำหนดการเริ่มต้นอัตราเริ่มต้นชั่วคราว; เนื่องจากอัตราเริ่มต้นที่หมดอายุการชำระเงินรายเดือนจะเพิ่มขึ้น ARM ระยะเวลาคงที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่เป็นระยะเวลาหนึ่งโดยปกติจะเป็น 3, 5 หรือ 7 ปี เนื่องจากระยะเวลาคงที่หมดลงการชำระเงินรายเดือนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

การจำนองเฉพาะดอกเบี้ยสามารถเสนอการชำระเงินเริ่มต้นที่ต่ำกว่าได้เนื่องจากการชำระเงินรายเดือนประกอบด้วยดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว เมื่อครบกำหนดชำระดอกเบี้ยเพียงครั้งเดียวการชำระเงินรายเดือนจะเพิ่มขึ้นการจำนองบางประเภทเช่น ARM แบบชำระเงินที่เรียกว่าเสนอการชำระเงินรายเดือนเริ่มต้นต่ำมาก แต่ยังมีทริกเกอร์ที่อาจทำให้การชำระเงินเพิ่มขึ้นอย่างมาก (เพื่อให้อ่านเกี่ยวกับ ARM ดู

ความฝันแบบอเมริกันหรือสินเชื่อที่อยู่อาศัย Nightmare?

ARMed และอันตราย

และ

Mortgages: Fixed-Rate Versus Adjustable-Rate

.)

Home Equity ส่วนของผู้ถือหุ้นในบ้านเป็นตัวชี้วัดมูลค่าสุทธิของบ้านที่เจ้าของบ้าน การสร้างส่วนของบ้านช่วยเพิ่มความมั่งคั่งและสร้างผลประโยชน์ทางการเงินเพิ่มเติมและทางเลือกด้านการเงิน อย่างไรก็ตามการทำลายส่วนของบ้านยังสามารถ จำกัด ตัวเลือกทางการเงินในอนาคตได้อย่างมาก การทำความเข้าใจผลกระทบที่น่าจะเป็นไปได้ในการจดจำนองกับส่วนของเจ้าของบ้านในช่วงเวลาที่กำหนดไว้เป็นสิ่งสำคัญต่อการพิจารณาทางการเงินในอนาคต มาตรการความเสี่ยงหลักที่ใช้โดยผู้ให้กู้คือขนาดของการจำนองเทียบกับมูลค่าของทรัพย์สิน นี้เรียกว่าอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า หากส่วนของบ้านถูกทำลายอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าเพิ่มขึ้น นี้สามารถทำให้มันยากที่จะรีไฟแนนซ์ออกจากเงินกู้ที่มีอยู่ต้องใช้เงินใหม่ที่จะทำในอัตราที่สูงขึ้นต้องชำระเงินของการประกันจำนองเอกชนหรือเลี่ยงการใช้จำนองที่แตกต่างกัน ในสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดหากมูลค่าของบ้านลดลงต่ำกว่ายอดคงเหลือหลักของการจำนองตัวเลือกทางการเงินทั้งหมดจะได้รับการกำจัดอย่างมีประสิทธิภาพ (อ่านต่อไปได้ที่ สินเชื่อที่อยู่อาศัย: คุณสามารถจ่ายได้มากน้อยเท่าใด? การชำระหนี้นอกบ้าน

และ

การขุดลอกหนี้ส่วนบุคคล

.) ในการให้กู้ยืมแบบดั้งเดิมส่วนหนึ่งของการชำระเงินจำนองของแต่ละเดือนจะนำไปใช้กับยอดเงินต้นของการจำนองตามกำหนดการตัดจำหน่าย อย่างไรก็ตามการจำนองใหม่จำนวนมากที่เป็นที่นิยมในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีคุณสมบัติเช่นการชำระเงินเฉพาะดอกเบี้ยหรือแม้แต่การชำระเงินที่น้อยกว่าการชำระเงินเฉพาะดอกเบี้ยเท่านั้น เมื่อมีการชำระดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวเงินคงเหลือหลักที่เหลืออยู่ของสินเชื่อยังคงมีอยู่ เมื่อมีการชำระเงินที่น้อยกว่าการชำระดอกเบี้ยเท่านั้นดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นจะถูกสร้างขึ้น ดอกเบี้ยรอตัดบัญชีจะถูกบวกเข้ากับยอดเงินต้นของการจำนอง นี้เรียกว่าค่าตัดจำหน่ายเป็นค่าลบ ยอดเงินต้นของการจำนองเพิ่มขึ้นจริง! เมื่อยอดเงินต้นของการจำนองคงที่หรือเพิ่มขึ้นส่วนของผู้ถือหุ้นในบ้านอาจยังคงไม่เปลี่ยนแปลงหรืออาจถูกทำลายขึ้นอยู่กับอัตราการแข็งค่าของราคาบ้าน เนื่องจากหุ้นในบ้านมีบทบาทสำคัญในการพิจารณาเรื่องการจัดหาเงินกู้ในอนาคตอัตราการสร้างหุ้นในบ้านควรเป็นส่วนสำคัญในการตัดสินใจจำนอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับการจำนองดอกเบี้ยและค่าตัดจำหน่ายเชิงลบเนื่องจากผู้กู้ส่วนใหญ่เลือกสินเชื่อเหล่านี้โดยมีเจตนาที่จะรีไฟแนนซ์ออกจากบัญชีภายในระยะเวลาหนึ่ง การประมาณค่า การวัดความเสี่ยงของการช็อกการชาระเงินและการระดมทุนในบ้านอย่างเหมาะสมจะต้องมีการประมาณอัตราดอกเบี้ยในอนาคตและการแข็งค่าของราคาบ้าน การประมาณการเหล่านี้ควรพิจารณาจากผลลัพธ์ที่เป็นไปได้มากที่สุดหรือน่าจะเป็นไปได้พวกเขาไม่ควรขึ้นอยู่กับสถานการณ์สมมติที่ดีที่สุดหรือแย่ที่สุด การคำนวณเหล่านี้สามารถทำได้สำหรับการชำระเงินจำนองและส่วนของบ้าน การคำนวณส่วนของผู้ถือหุ้นในบ้าน ส่วนของผู้ถือหุ้นในบ้านเป็นหน้าที่ของสองสิ่งคืออัตราที่ราคาตลาดของบ้านแข็งค่าขึ้นหรืออ่อนค่าลงและยอดเงินต้นที่เหลืออยู่ของการจำนอง (ส่วนของเจ้าของบ้านเท่ากับมูลค่าบ้านหักด้วยยอดเงินต้นของสินเชื่อ) อัตราที่บ้านชื่นชมหรือลดลงแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐเมืองรัฐและแม้กระทั่งจากละแวกใกล้เคียงไปจนถึงพื้นที่ใกล้เคียงภายในเมืองเดียวกัน ไม่มีทางเดียวที่ไม่มีความผิดพลาดในการประมาณค่าความชื่นชมราคาบ้านในอนาคต อย่างไรก็ตามผลการดำเนินงานในอดีตที่ผ่านมาและแนวโน้มอัตราการขึ้นราคาเพื่อย้อนกลับไปเป็นค่าเฉลี่ยระยะยาวจะเป็นแนวทาง ตัวอย่างเช่นถ้าบ้านชื่นชม 10% ในปีก่อนหน้า แต่ค่าเฉลี่ยระยะยาวอยู่ที่ 5% อาจเป็นประมาณการที่ดีสำหรับปีหน้า (ประมาณ 6% อาจเป็นตัวเลขประมาณการที่ดีสำหรับปีหลังจากนั้น) และ 5% เป็นประมาณการที่ดีสำหรับปีที่เหลือ) วิธีที่ง่ายที่สุดในการคำนวณมูลค่าบ้านในอนาคตโดยพิจารณาจากการประเมินราคาที่เพิ่มขึ้นคือการใช้สเปรดชีตที่มีมูลค่าของบ้านในแต่ละเดือนเท่ากับมูลค่าของบ้านในเดือนก่อน x (1 + (อัตราการแข็งค่าประจำปี / 12)) หมายเหตุ: วิธีนี้ใช้การผสมผสานรายเดือนของอัตรารายปีซึ่งหมายความว่าการคำนวณค่าความนิยมรายปีจะใหญ่กว่าการคำนวณรายปีเพียงเล็กน้อย ( การเอาชนะด้านมืดของกองกำลังผสม

และ

การทำความเข้าใจกับมูลค่าตามเวลาของเงิน

.)

การคำนวณการชำระเงินรายเดือนในอนาคต

การคำนวณการชำระเงินรายเดือนในอนาคต การจำนองบางอย่างอาจเป็นเรื่องยากมากเพราะมันเกี่ยวข้องกับการประมาณการอัตราดอกเบี้ยในอนาคตซึ่งจะต้องนำไปใช้กับโครงสร้างอัตราดอกเบี้ยแบบฝังตัวของการจำนองเช่นการกำหนดอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นระยะเวลาและตลอดอายุการใช้งานตลอดจนการตัดจำหน่ายค่าตัดจำหน่ายและการซื้อ - ดาวน์ เครื่องมือหลายอย่างมีอยู่บนเว็บเพื่อช่วย กุญแจสำคัญดังกล่าวข้างต้นคือการใช้การคาดการณ์ที่เหมาะสมและน่าจะเป็นไปได้ของอัตราดอกเบี้ยในอนาคต

ประวัติความเป็นมาได้พิสูจน์ว่าในขณะที่ไม่มีวิธีการในการคาดการณ์อัตราดอกเบี้ยในอนาคตมีความถูกต้องทั้งหมดประมาณการที่ดีที่สุดของอัตราดอกเบี้ยในอนาคตเป็นมติของความเห็นของตลาด ความคิดเห็นของตลาดจะสะท้อนให้เห็นได้ดีที่สุดในรูปของเส้นอัตราผลตอบแทน ดังนั้นเมื่อใช้เครื่องคิดเลขบนเว็บเพื่อคำนวณค่าจดจำนองในอนาคตขอแนะนำให้กำหนดอัตราดอกเบี้ยในอนาคตโดยพิจารณาจากรูปร่างของเส้นอัตราผลตอบแทน ตัวอย่างเช่นถ้าดัชนีที่ ARM ถูกผูกไว้อยู่ในปัจจุบันอยู่ที่ 6% และผลตอบแทน T-bill สามเดือนเป็น 5% ในขณะที่อัตราผลตอบแทนพันธบัตรตั๋วเงินคลัง 2 ปีอยู่ที่ 6% เราสามารถสมมติได้ว่าดัชนีจะ (การแพร่กระจายระหว่างตั๋วแลกเงินระยะ 3 เดือนและตั๋วธนารักษ์ 2 ปี) ในอีก 2 ปีข้างหน้า การวัดอัตราดอกเบี้ยและการระบุความเสี่ยง การคาดการณ์ที่เหมาะสมของอัตราดอกเบี้ยในอนาคตและการใช้เครื่องคิดเลขจำนองที่ดีบนเว็บช่วยให้สามารถระบุการวัดและกำหนดเวลาความเสี่ยงจากการช็อกของการชําระเงินได้เมื่อใช้เครื่องคิดเลขแบบเว็บจะแนะนำให้คัดลอกมูลค่าจดจำนองที่คำนวณแล้วลงในสเปรดชีต หลังจากที่ค่าเริ่มต้นถูกคำนวณโดยใช้การคาดการณ์อัตราดอกเบี้ยในอนาคตที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดตามที่อธิบายข้างต้นและคัดลอกลงในสเปรดชีตการคำนวณเพิ่มเติมสามารถทำตามการคาดการณ์ความสนใจในอนาคตที่ต่างกันและคัดลอกลงในสเปรดชีตเดียวกัน ค่าของผลลัพธ์ที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดจะสามารถนำมาเปรียบเทียบและวัดค่ากับค่าที่ขึ้นอยู่กับการคาดการณ์ที่แตกต่างกันของอัตราดอกเบี้ยในอนาคต การคำนวณส่วนของผู้ถือหุ้นในบ้านสามารถทำได้ในลักษณะเดียวกัน ยอดคงเหลือหลักที่คำนวณได้โดยใช้เครื่องคิดเลขจำนองบนเว็บสามารถหักออกจากประมาณการค่าบ้านในอนาคตได้ตามที่อธิบายไว้ข้างต้นในส่วนการคำนวณส่วนของผู้ถือกรรมสิทธิ์ การประเมินความผันผวนของราคาบ้านในอนาคตอาจมีการเปลี่ยนแปลงและวัดผลจากผลที่น่าจะเป็นได้มากที่สุด การตัดสินใจตามความเสี่ยง

ด้วยสเปรดชีตที่แสดงและเปรียบเทียบตารางเวลาของสถานการณ์การชำระเงินรายเดือนที่น่าจะเป็นไปได้กับสถานการณ์การชำระเงินรายเดือนที่ต่างกันและการวิเคราะห์สถานการณ์การลงทุนในบ้านที่คล้ายคลึงกัน จะทำ

คำถามที่สำคัญดังต่อไปนี้สามารถถามและตอบได้ในลักษณะที่ได้รับการศึกษาตามความเสี่ยง

สถานการณ์การชำระเงินรายเดือน

"การทำความเข้าใจว่าสถานการณ์การชำระเงินรายเดือนน่าจะเป็นไปได้มากที่สุดคือการประมาณค่า แต่มีความสามารถในการวัดสถานการณ์การชำระเงินแบบรายเดือนที่ต่างกันต่อไปคือความเสี่ยงในการเลือกจำนอง" x "ที่คุ้มค่าและสามารถ ความเสี่ยงของผลลัพธ์ที่ไม่ดีจะได้รับการยอมรับถ้ามันเกิดขึ้น? " กล่าวอีกนัยหนึ่งว่า "ฉันชอบการชำระเงินรายเดือนเริ่มต้นต่ำ แต่ตอนนี้มันคุ้มค่ากับความเสี่ยงที่อาจจะเพิ่มขึ้นอย่างมากในอนาคตและหากเพิ่มขึ้นฉันจะสามารถชำระเงินได้โดยไม่ต้องเน้นสถานการณ์ทางการเงินของฉันหรือ? สถานการณ์ความเป็นเจ้าของบ้าน

"การทำความเข้าใจว่าสถานการณ์ในบ้านส่วนใหญ่น่าจะเป็นประมาณการ แต่มีความสามารถในการวัดสถานการณ์ในบ้านที่แตกต่างกันนั้นเป็นความเสี่ยงในการเลือกจำนอง" x "ที่คุ้มค่ากับรางวัลและ ความเสี่ยงของผลลัพธ์ที่ไม่ดีจะเกิดขึ้นได้หรือไม่? กล่าวอีกนัยหนึ่งว่า "ฉันชอบการจดจำนอง" x "เนื่องจากการชำระเงินรายเดือนเริ่มต้นต่ำและการคาดคะเนที่ดีที่สุดของฉันเรียกร้องให้มีการแข็งค่าของราคาบ้านมากดังนั้นฉันจึงไม่สนใจมากนักในการจ่ายเงินต้นของการจำนองของฉัน แต่ถ้า ประมาณการของฉันของการแข็งค่าของราคาบ้านพิสูจน์ได้ว่าไม่ถูกต้องสิ่งที่สถานการณ์ความยุติธรรมในบ้านของฉันจะมีลักษณะอย่างไรจะมีผลทางเลือกทางการเงินในอนาคตของฉันและเป็นความเสี่ยงที่ฉันสามารถที่จะใช้? "< หยุดการซื้อสินเชื่อซับไพรม์และการล่มสลายของสินเชื่อซับไพรม์ให้ดู

คุณสมบัติสินเชื่อซับไพรม์

)