จากมุมมองเชิงปริมาณการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างเหมือนกับการลงทุนในหุ้น ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นักลงทุนต้องพิจารณามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ตนซื้อและคาดเดาเกี่ยวกับผลกำไรที่ บริษัท เหล่านี้จะได้รับจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รายได้ค่าเช่าหรือการรวมกันของทั้งสองอย่าง

การประเมินมูลค่าหุ้นโดยทั่วไปจะดำเนินการผ่านสองวิธีการขั้นพื้นฐาน: ค่าสัมบูรณ์และค่าสัมพัทธ์ เช่นเดียวกับการประเมินทรัพย์สิน เช่นเดียวกับการประเมินมูลค่ากระแสเงินสดของกระแสเงินสด (DCF) สำหรับหุ้นในขณะที่การรวมโมเดลตัวคูณรายได้ขั้นต้นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเป็นไปในทิศทางเดียวกับการประเมินมูลค่าโดยวิธีเปรียบเทียบกับหุ้น ที่นี่เราจะดูที่วิธีการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีการเหล่านี้

การประเมินมูลค่าหุ้นที่เทียบเท่า แบบจำลองการประเมินมูลค่าที่แน่นอนจะกำหนดมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดเข้ามาในอนาคตเพื่อหามูลค่าที่แท้จริงของหุ้น (2) วิธีการที่ใช้กันโดยทั่วไปคือแบบจำลองการลดเงินปันผลและเทคนิคการคิดลดกระแสเงินสด ในทางกลับกันวิธีมูลค่าของสัมพัทธ์บ่งชี้ว่าควรเปรียบเทียบราคาหลักทรัพย์ในสองหลักทรัพย์เดียวกันกับรายได้ของตนเอง อัตราส่วนเช่นราคาต่อรายและราคาขายต่อจะถูกเปรียบเทียบกับ บริษัท ในอุตสาหกรรมอื่น ๆ เพื่อพิจารณาว่าหุ้นมีมูลค่าต่ำหรือเกินมูลค่า เช่นเดียวกับการประเมินมูลค่าหุ้นการวิเคราะห์การประเมินอสังหาริมทรัพย์ควรใช้ทั้งสองขั้นตอนเพื่อกำหนดช่วงของค่าที่เป็นไปได้

รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน

r- อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

g- อัตราการเติบโต ของ NOI

R- อัตราการทำให้ตัวพิมพ์ใหญ่ (rg)

รายได้สุทธิจากการดำเนินงานสะท้อนถึงรายได้ที่เกิดขึ้นหลังจากหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานก่อนหักภาษีและดอกเบี้ย ก่อนหักค่าใช้จ่ายต้องพิจารณารายได้ทั้งหมดที่ได้รับจากการลงทุน รายได้ค่าเช่าที่คาดว่าจะสามารถคาดการณ์ได้ในเบื้องต้นจากคุณสมบัติที่ใกล้เคียงในพื้นที่ เมื่อทำวิจัยตลาดที่เหมาะสมนักลงทุนสามารถกำหนดว่าผู้เช่าราคาใดที่ถูกเรียกเก็บเงินในพื้นที่และคิดว่าอาจมีค่าเช่าต่อตารางฟุตที่เหมือนกันกับสถานที่แห่งนี้ การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าที่คาดการณ์ไว้คิดเป็นอัตราการเติบโตภายในสูตร

เนื่องจากอัตราว่างสูงเป็นภัยคุกคามต่อผลตอบแทนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ดังนั้นควรใช้การวิเคราะห์ความไวหรือการประมาณการเชิงอนุรักษ์ที่สมจริงเพื่อหารายได้ที่ลืมหากสินทรัพย์ไม่ได้ใช้อย่างเต็มประสิทธิภาพ

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นโดยตรงจากการดำเนินงานประจำวันของอาคารเช่นการประกันทรัพย์สินค่าธรรมเนียมการจัดการค่าบำรุงรักษาและค่าสาธารณูปโภคโปรดทราบว่าค่าเสื่อมราคาจะไม่รวมอยู่ในการคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมด รายได้จากการดำเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะใกล้เคียงกับ EBITDA ของ บริษัท

การกำหนดอัตราคิดลดที่เหมาะสมค่อนข้างซับซ้อนกว่าการคำนวณ WACC ของ บริษัท แม้ว่าจะมีวิธีต่างๆในการรับอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่วิธีการทั่วไปก็คือวิธีการสร้างขึ้น เริ่มต้นด้วยอัตราดอกเบี้ยเพิ่มส่วนของสภาพคล่องที่เหมาะสมเบี้ยประกันภัยและเบี้ยประกัน ส่วนใหญ่เกิดจากสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์การเบี้ยประกันภัยที่เกิดขึ้นจากการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในขณะที่ค่าความเสี่ยงแสดงถึงความเสี่ยงโดยรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์

การลดรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยใช้อัตราการรวมกิจการตามราคาตลาดจะคล้ายกับการลดกระแสเงินสดรับในอนาคตตามอัตราผลตอบแทนที่ต้องการซึ่งจะปรับเพื่อการเติบโตของเงินปันผล นักลงทุนส่วนได้เสียกับแบบจำลองการเติบโตของเงินปันผลควรจะเห็นความคล้ายคลึงกันทันที (DDM เป็นหนึ่งในรากฐานที่สำคัญที่สุดของทฤษฎีทางการเงิน แต่ก็เป็นเพียงสมมติฐานที่ดีเท่าที่ควรตรวจสอบ

การขุดลงไปในรูปแบบส่วนลดเงินปันผล

.)

การหากำลังการผลิตรายได้ของความสามารถ วิธีการคูณรายได้ขั้นต้นเป็นวิธีการประเมินมูลค่าโดยอิงกับสมมติฐานที่ว่าทรัพย์สินในพื้นที่เดียวกันจะได้รับการประเมินตามสัดส่วนรายได้รวมที่ช่วยสร้าง รายได้รวมหมายถึงรายได้รวมก่อนหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานใด ๆ อย่างไรก็ตามอัตราว่างควรได้รับการคาดการณ์เพื่อให้ได้รายได้รวมที่ถูกต้อง

ตัวอย่างเช่นหากนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ซื้ออาคารขนาด 100,000 ตารางฟุตโดยอิงจากข้อมูลคุณสมบัติที่เทียบเคียงเขาอาจกำหนดว่ารายได้ขั้นต้นโดยเฉลี่ยต่อตารางฟุตในละแวกนี้อยู่ที่ 10 เหรียญ แม้ว่านักลงทุนอาจคิดว่ารายได้ต่อปีแรกอยู่ที่ 12 ล้านเหรียญ ($ 10 * 12 เดือน * 100,000 ตารางฟุต) อาจมีบางหน่วยที่ว่างอยู่ในอาคารในเวลาใดก็ตาม สมมติว่ามีอัตราว่างลง 10% รายได้ขั้นต้นต่อปีจะเท่ากับ 10 เหรียญ 8 ล้าน (12 ล้านเหรียญ * 90%) วิธีการที่คล้ายคลึงกันนี้ใช้กับแนวทางปฏิบัติในการดำเนินงานสุทธิด้วยเช่นกัน

ขั้นตอนต่อไปในการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์คือการกำหนดตัวคูณรายได้ขั้นต้น นี้สามารถทำได้หากมีการเข้าถึงข้อมูลการขายในอดีต เมื่อพิจารณาถึงราคาขายของทรัพย์สินที่เทียบเท่าและการหารมูลค่าดังกล่าวโดยรายได้ต่อปีขั้นต้นที่สร้างขึ้นจะทำให้เกิดตัวคูณค่าเฉลี่ยสำหรับภูมิภาคนี้

วิธีการประเมินมูลค่าประเภทนี้คล้ายกับการใช้ธุรกรรมที่เทียบเท่าหรือทวีคูณเพื่อประเมินมูลค่าหุ้น นักวิเคราะห์หลายคนคาดการณ์รายได้ของ บริษัท และคูณกำไรต่อหุ้นด้วยอัตราส่วน P / E ของอุตสาหกรรม การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สามารถดำเนินการผ่านมาตรการที่คล้ายกัน (เรียนรู้วิธีใส่เครื่องมือการวิเคราะห์ความเสี่ยงด้านบนอย่างใดอย่างหนึ่งให้เหมาะกับคุณตรวจสอบ การเปรียบเทียบแบบ Peer Comparables Uncoversed Undervalued Stocks )

อุปสรรคในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

วิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองแบบนี้ดูค่อนข้างง่าย อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินที่สร้างรายได้โดยใช้การคำนวณเหล่านี้ค่อนข้างซับซ้อน ประการแรกการได้รับข้อมูลที่จำเป็นเกี่ยวกับปัจจัยการผลิตสูตรทั้งหมดเช่นรายได้จากการดำเนินงานสุทธิส่วนเบี้ยประกันภัยที่รวมอยู่ในอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่และข้อมูลการขายที่เทียบเท่าอาจพิสูจน์ได้ว่าใช้เวลานานและท้าทายมาก ประการที่สองแบบจำลองการประเมินค่าเหล่านี้ไม่ถูกต้องในการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นวิกฤตสินเชื่อหรือการเฟดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการวิเคราะห์ต่อไปจึงต้องมีการคาดการณ์และคำนึงถึงผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงตัวแปรทางเศรษฐกิจ

เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสภาพคล่องน้อยกว่าตลาดหุ้นบางครั้งจึงเป็นเรื่องยากที่จะได้ข้อมูลที่จำเป็นในการตัดสินใจลงทุนอย่างครบถ้วน ที่กล่าวว่าเนื่องจากการลงทุนขนาดใหญ่มักจะต้องซื้อการพัฒนาขนาดใหญ่การวิเคราะห์ที่ซับซ้อนนี้สามารถสร้างผลตอบแทนที่มีขนาดใหญ่หากนำไปสู่การค้นพบสถานที่ให้บริการที่มีมูลค่าต่ำกว่า (คล้ายกับการลงทุนในหุ้น) ดังนั้นการใช้เวลาในการวิจัยปัจจัยการผลิตที่ต้องการเป็นอย่างดีคุ้มค่าเวลาและพลังงาน

บรรทัดล่าง

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มักใช้กลยุทธ์เดียวกันในการวิเคราะห์หุ้น นอกจากนี้ยังมีการใช้วิธีอื่นนอกเหนือจากการลดรายได้จากการดำเนินงานสุทธิและวิธีการคูณรายได้ขั้นต้น ตัวอย่างเช่นผู้เชี่ยวชาญด้านอุตสาหกรรมบางคนมีความรู้เกี่ยวกับการย้ายถิ่นฐานและรูปแบบการพัฒนาเมือง เป็นผลให้พวกเขาสามารถระบุได้ว่าพื้นที่ในท้องถิ่นใดมีแนวโน้มที่จะได้รับอัตราการแข็งค่าเร็วที่สุด วิธีใดที่หนึ่งตัดสินใจใช้ตัวบ่งชี้ที่สำคัญที่สุดของความสำเร็จคือวิธีที่ดีที่จะมีการวิจัย (เรียนรู้วิธีการหาวิธีที่ดีในการกำหนดมูลค่าของ บริษัท ที่นี่ การประเมินมูลค่าหุ้นในช่วงเวลาที่ดีและไม่ดี .)