กองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้บุคคลและสถาบันที่มีมูลค่าสูงสามารถบริจาคเงินและกองทุนบำเหน็จบำนาญเพื่อลงทุนในตราสารทุนและการระดมทุนในทรัพย์สิน การใช้กลยุทธ์การจัดการที่ใช้งานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลจะใช้แนวทางที่หลากหลายในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ พาร์ทเนอร์ทั่วไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทในหลายพื้นที่ กลยุทธ์การเป็นเจ้าของสามารถพัฒนาได้จากการพัฒนาที่ดินใหม่ ๆ และการถือครองที่ดินดิบเพื่อพัฒนาคุณสมบัติที่มีอยู่หรือการไหลเวียนของเงินสดให้มีสมบัติใหม่ ( สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมโปรดอ่าน: Private Equity คืออะไร )

นี่คือการดูว่านักลงทุนสามารถมีส่วนร่วมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เอกชนได้อย่างไรและภาพรวมเกี่ยวกับโอกาสความเสี่ยงและข้อ จำกัด ของอุตสาหกรรม

การหากองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสำหรับนักลงทุนรายย่อย

ประการแรกคนทั่วไปไม่สามารถมีส่วนร่วมในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ private equity กองทุนหุ้นเอกชนแบบดั้งเดิมต้องการให้นักลงทุนป้อนเงินทุนขั้นต่ำไม่เกิน 250,000 เหรียญถึงแม้ว่าผู้จัดการส่วนใหญ่กำลังแสวงหาบุคคลหรือสถาบันที่พร้อมจะให้เงินทุน 20 ล้านถึง 25 ล้านดอลลาร์ในรูปแบบการลงทุนร่วมกันระยะยาวกับกองทุนอื่น ๆ นักลงทุน (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม: การสำรวจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์: อสังหาริมทรัพย์คืออะไร)

เนื่องจากมีข้อบังคับน้อยกว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนภาคเอกชน แต่โอกาสจะถูก จำกัด ไว้เฉพาะสำหรับ "นักลงทุนที่ได้รับการรับรอง" "นั่นหมายความว่านักลงทุนต้องมีสินทรัพย์ส่วนบุคคลหรือร่วมกันอย่างน้อย 1 ล้านเหรียญ (หรือไม่รวมมูลค่าของผู้อยู่อาศัยหลักของพวกเขา) หรือรายได้ต่อปีของแต่ละคนต้องมีอย่างน้อย $ 200,000 คู่ที่มีรายได้รวมอย่างน้อย $ 300, 000 ในสองปีก่อนหน้านี้และมี "ความคาดหวังที่สมเหตุสมผล" ที่ระดับรายได้ของพวกเขาจะยังคงอยู่ที่ระดับนี้ในปีปัจจุบัน - นอกจากนี้ยังมีสิทธิ์

บุคคลหรือคู่รักที่ต้องการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เอกชนควรหา บริษัท ที่เชี่ยวชาญในสาขา เมื่อพิจารณาตัวเลือกของกองทุนส่วนบุคคล บริษัท เงินทุนควรเข้าใจลักษณะของโครงสร้างของกองทุนส่วนบุคคลแต่ละกองทุนซึ่งโดยปกติจะเป็นห้างหุ้นส่วนจำกัด

เมื่อเข้าร่วมกองทุนผู้ลงทุนภายนอกจะกลายเป็นคู่ค้าที่ จำกัด ซึ่งหมายความว่าพวกเขายอมรับความรับผิดต่อเงินที่ลงทุนในกองทุนและไม่มีอำนาจในการควบคุมคุณสมบัติที่ได้รับเลือกโดยทั่วไป (GPs) เงินของหุ้นส่วน จำกัด จะถูกรวมกับนักลงทุนรายอื่น ๆ และผู้จัดการกองทุนจะสร้างผลงานที่มีเป้าหมายเพื่อเพิ่มผลกำไรและลดความเสี่ยงทางการเงิน

การทำความเข้าใจเกี่ยวกับต้นทุนและโครงสร้างการลงทุนของกองทุน

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีจำนวนค่าธรรมเนียมการจัดการและประสิทธิภาพที่นักลงทุนต้องจ่ายเป็นเรื่องปกติที่กองทุนหุ้นเอกชนต้องมีค่าธรรมเนียมรายปี 2% ของเงินทุนที่จ่ายเพื่อจ่ายเงินเดือน บริษัท จัดการจัดหาและบริการด้านกฎหมายข้อมูลและต้นทุนการวิจัยการตลาดและค่าใช้จ่ายคงที่และผันแปรเพิ่มเติม อย่างไรก็ตามค่าธรรมเนียมเหล่านี้ไม่ จำกัด จำนวนนักลงทุน

บุคคลควรเข้าใจต้นทุนเหล่านี้ก่อนตัดสินใจลงทุนเพราะจะ จำกัด ผลตอบแทนจากการลงทุนทั้งหมด ตัวอย่างเช่นถ้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำนวน 500 ล้านเหรียญสหรัฐจะเก็บเงิน 10 ล้านเหรียญต่อปีเพื่อจ่ายค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ในช่วงระยะเวลา 10 ปีกองทุนจะเก็บค่าธรรมเนียม 100 ล้านเหรียญซึ่งหมายความว่าจะมีการลงทุนประมาณ 400 ล้านเหรียญเท่านั้นในช่วงทศวรรษนั้น

ผู้จัดการส่วนของภาคเอกชนยังได้รับ "carry" ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมในการปฏิบัติงานซึ่งเดิมคือ 20% ของกำไรขั้นต้นส่วนเกินของกองทุนผู้ลงทุนมักจะยินดีจ่ายค่าธรรมเนียมเหล่านี้เนื่องจากความสามารถในการช่วยบรรเทาการกำกับดูแลกิจการ และประเด็นการบริหารจัดการที่อาจส่งผลเสียต่อ บริษัท มหาชน

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ลงทุนในกองทุนเอกชนถือเป็นการลงทุนแบบ "ต้องใช้" ซึ่งหมายความว่าพาร์ทเนอร์จะร่วมทุนกับคู่ค้าทั่วไปในงวดตามความจำเป็นตามที่ GPs ระบุว่ามีศักยภาพ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนกองทุนจะส่งคำร้องขอเป็นทางการสำหรับเงินทุนที่คู่ค้าที่จำนำไว้ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเริ่มต้นของวัฏจักรเรียกว่า "การเรียกทุน" เป็นข้อผูกมัดทางกฎหมายที่คู่ค้าจํากัดต้องปฏิบัติตาม

(หากต้องการข้อมูลเพิ่มเติมโปรดอ่าน: Learn The Lingo Of Private Equity Investing) หากผู้ร่วมทุนรายหนึ่งไม่สามารถหาทุนได้กองทุนอาจบังคับให้บุคคลหรือสถาบันนั้นผิดนัดและสูญเสียสิทธิ์การเป็นเจ้าของทั้งหมด ผู้ถือหุ้นรายอื่นมักจะได้รับโอกาสในการซื้อหุ้นที่ถูกริบในกรณีที่ผิดนัดดังกล่าว

ประเภทของกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคล

ในการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เอกชนมีกลยุทธ์การลงทุน 4 ประเภทคือ:

หลัก

• เป็นกลยุทธ์แบบอนุรักษ์นิยมมากที่สุดและอาจรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาต่ำเท่านั้น ผลตอบแทนที่ลุกลามและลดลงเนื่องจากมีอยู่ในสถานที่ที่มีประชากรเป็นอย่างดีหรือได้เดินทางไปแล้ว กลยุทธ์นี้อาจมุ่งเน้นการลงทุนในคุณสมบัติที่มีคุณภาพสูงและมีมูลค่าสูงซึ่งจำเป็นต้องมีการปรับปรุงหรือบำรุงรักษาเพียงเล็กน้อย คุณสมบัติเหล่านี้นำเสนอกระแสเงินสดที่สามารถคาดการณ์ได้และประกอบด้วยโครงสร้างที่เช่าได้หลายแบบ Core-plus
• ต้องใช้ความเสี่ยงมากกว่า แต่สามารถให้ผลตอบแทนที่มากกว่ากลยุทธ์หลัก คุณสมบัติเหล่านี้ต้องการระดับที่พอเหมาะของกิจกรรมมูลค่าเพิ่มหรือการเพิ่มประสิทธิภาพให้กับตำแหน่ง มูลค่าเพิ่ม
• เป็นกลยุทธ์ที่มีความเสี่ยงปานกลางถึงปานกลางและให้ความสำคัญกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการกำหนดเวลาของตลาด ในกลยุทธ์นี้ผู้จัดการลงทุนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์มีส่วนร่วมในการพัฒนาขื้นใหม่บางส่วนและขายเมื่อตลาดมีประสิทธิภาพ คุณสมบัติมูลค่าเพิ่มมักต้องมีการเปลี่ยนแปลงในการจัดการการปรับปรุงทางกายภาพหรือการกำหนดที่อยู่ของข้อ จำกัด ด้านเงินทุนขั้นตอนเหล่านี้รวมถึงการปรับปรุงอาคารและหาวิธีเพิ่มอัตราค่าเช่าในการปรับปรุงตลาด กลยุทธ์มูลค่าเพิ่มรวมถึงการตอบสนองต่อความล้มเหลวของ บริษัท ที่ดำเนินงานหรือสมมติว่ามีหนี้สินในการควบคุมทรัพย์สินอ้างอิง โอกาส
• ให้ผลตอบแทนสูงสุด แต่ถือว่าเสี่ยงที่สุด ด้วยกลยุทธ์นี้ผู้จัดการจะซื้อทรัพย์สินที่มีที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาหรืออยู่ในท้องตลาดที่มีประสิทธิภาพต่ำกว่าหรือถูกค้ามนุษย์ การยอมรับความเสี่ยงและความเป็นผู้นำในระยะยาว

นักลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรทำความเข้าใจว่าการลงทุนในกองทุนต้องมีความตั้งใจที่จะยอมรับว่าทุนของพวกเขาอาจถูกผูกไว้เป็นระยะเวลาหนึ่ง .

นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงหลายประการที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์และอาจต้องใช้เงินลงทุนเป็นจำนวนมากระหว่างการเรียกร้องเงินทุนในช่วงเวลาที่บุคคลมีกระแสเงินสดต่ำ ผู้จัดการกองทุนจำนวนมากตั้งกองทุนไว้เป็นเงินลงทุนนานกว่าสิบปีหรือนานกว่านั้นและมีโอกาสน้อยมากสำหรับนักลงทุนที่จะถอนหรือไถ่ถอนเงินของตน ลักษณะของกองทุนเอกชนที่มีสภาพคล่องน้อยทำให้นักลงทุนต้องเข้าใจถึงความเสี่ยงในการเก็บเงินไว้เป็นเวลานาน

ลักษณะของโครงสร้างกองทุนส่วนบุคคลเป็นการยากที่จะประเมินผลการดำเนินงานทางการเงินของกองทุนหรือทรัพย์สินที่กองทุนถืออยู่ เนื่องจากกฎระเบียบที่ จำกัด ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีส่วนร่วมโดยทั่วไปคู่ค้าทั่วไปไม่จำเป็นต้องเสนอข้อมูลอัปเดตใด ๆ แก่นักลงทุนเกี่ยวกับการลงทุนที่มีศักยภาพการประเมินพอร์ตโฟลิโอหรือข้อมูลเพิ่มเติมอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนภาคเอกชนจำเป็นต้องมีคู่ค้า จำกัด เพื่อทำเงินทุนที่สำคัญและเชื่อมั่นอย่างเต็มที่ว่าผู้จัดการกองทุนจะบรรลุเป้าหมายการลงทุนของตนโดยไม่ต้องมีความโปร่งใสตามที่กำหนด อย่างไรก็ตามผู้จัดการกองทุนมักจะส่งการปรับปรุงให้กับนักลงทุนของตนและอาจเลือกที่จะโปร่งใสเกี่ยวกับผลการดำเนินงานเพื่อปลูกฝังความเชื่อมั่นในกองทุนในปัจจุบันหรือในอนาคต

บรรทัดด้านล่าง

ก่อนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เอกชนบุคคลต่างๆจะต้องพิจารณาว่ามีคุณสมบัติเพียงพอที่จะมีส่วนร่วมในกระบวนการนี้หรือไม่ ผู้ที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจะต้องการสำรวจวัตถุประสงค์การลงทุนส่วนบุคคลความต้องการสภาพคล่องและความอดทนต่อความเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลังจากพูดคุยกับที่ปรึกษาทางการเงินแล้วนักลงทุนควรศึกษากองทุนต่างๆเพื่อทำความเข้าใจกลยุทธ์การบริหารจัดการของหุ้นส่วนทั่วไปและผลการดำเนินงานที่ผ่านมาของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ