สมาคมเจ้าของบ้าน (HOAs) มีมากขึ้นเรื่อย ๆ ตามนโยบายสาธารณะศาสตราจารย์โรเบิร์ตเอชเนลสันคอนโดมิเนียมสมาคมเจ้าของบ้านและสหกรณ์ "เมื่อเร็ว ๆ นี้ 1970 เป็นตัวแทนเพียงประมาณ 1% ของที่อยู่อาศัยของสหรัฐโดยปี 2010 แต่มีมากกว่า 300, 000 สมาคมชุมชนที่อยู่อาศัยมากกว่า 60 ล้าน ชาวอเมริกัน 20% ของประชากรสหรัฐ " เขายังคงกล่าวว่า "ระหว่างปีพ. ศ. 2523 และ 2543 ที่อยู่อาศัยใหม่ในสหรัฐอเมริกาถูกสร้างขึ้นและจัดขึ้นภายใต้การกำกับดูแลของสมาคมชุมชน" (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับสมาคมเจ้าของบ้านดูที่ 9 สิ่งที่คุณต้องการรู้เกี่ยวกับสมาคมเจ้าของบ้าน .)

Investopedia Markets: สำรวจแหล่งข้อมูลข่าวและราคาและข้อมูลเชิงลึกที่ครบวงจรที่ดีที่สุด

HOA จัดการปัญหาต่างๆที่ส่งผลกระทบต่อชุมชนทั้งหมดเช่นความปลอดภัยและการรักษาความปลอดภัยการขาดการบำรุงรักษาสถานที่เกิดความรำคาญในท้องถิ่นหรือการให้บริการที่รัฐบาลท้องถิ่นไม่ได้ดูแล HOAs ยังสามารถเป็นแหล่งความขัดแย้งที่สำคัญเพราะอำนาจที่พวกเขาควงเจ้าของบ้าน

HOA มักสร้างโดยนักพัฒนาซอฟต์แวร์เมื่อมีการสร้างชุมชนใหม่ขึ้น ในฐานะที่เป็นเงื่อนไขในการได้รับทรัพย์สินในหลายชุมชนผู้ซื้อต้องเข้าร่วม HOA เป็นผลให้หลาย ๆ คนหลุดพ้นจากการรวมตัวของ HOA โดยไม่เข้าใจว่า HOA เป็นอย่างไรหรือทำงานอย่างไรเพียงเพราะพวกเขาตกหลุมรักกับบ้านที่เฉพาะเจาะจง

เพื่อช่วยผู้ซื้อบ้านและเจ้าของบ้านเข้าใจความซับซ้อนของ HOA บทความนี้จะอธิบายถึงวิธีการสร้างและใช้งาน

ขั้นตอนในการสร้าง

1. เรียนรู้เกี่ยวกับกฎหมายท้องถิ่นและกฎหมายเกี่ยวกับการจัดตั้ง HOA
รหัสทรัพย์สินของรัฐกำหนดแนวทางทางกฎหมายสำหรับการจัดตั้งสมาคมเจ้าของบ้าน ในเท็กซัสตัวอย่างเช่นรหัสทรัพย์สินในตอนที่ 204 กล่าวว่าคณะกรรมการสามคนจะต้องยื่นคำร้องขอให้จัดตั้งสมาคมเจ้าของทรัพย์สิน (POA) คณะกรรมการจะต้องยื่นคำบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างเป็นทางการว่าตั้งใจที่จะสร้าง POA ด้วยการเป็นสมาชิกที่จำเป็น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทุกรายที่อยู่ในแผนกจะต้องได้รับแจ้งและเจ้าของอย่างน้อย 60% ของทรัพย์สินต้องเซ็นชื่อและอนุมัติคำร้องภายในหนึ่งปี เมื่อ POA มีอยู่แล้วสามารถสร้างข้อ จำกัด ผ่านขั้นตอนการยื่นคำร้องแยกต่างหากซึ่งต้องได้รับการอนุมัติจากเจ้าของอย่างน้อย 75% ของพร็อพเพอร์ตี้แผนก

2 ปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายในการจัดตั้ง HOA
ขั้นตอนการสร้าง HOA ขึ้นอยู่กับตำแหน่งของ HOA แต่อาจจำเป็นต้องทำตามขั้นตอนต่อไปนี้

• การสร้างโครงสร้างทางธุรกิจโดยการจัดตั้ง บริษัท LLC หรือองค์กรไม่แสวงหาผลกำไร
• การสร้างข้อตกลงเงื่อนไขและข้อ จำกัด (CC & Rs) ที่อธิบายถึงวิธีที่ HOA จะดำเนินการและสิ่งที่เจ้าของบ้านกฎต้องปฏิบัติตาม
• การกำหนดขั้นตอนสำหรับการปรับเปลี่ยนในอนาคต การเขียนเอกสารที่มีการควบคุมเช่นบทความเกี่ยวกับการรวมตัวและกฎระเบียบ (ซึ่งจะมีการกำหนดความถี่ในการประชุมหลักเกณฑ์การลงคะแนนเสียงการเลือกตั้ง HOA และกฎระเบียบต่างๆ) ผู้นำและขั้นตอนการดำเนินงานอื่น ๆ )
• การเลือกกรรมการ / ผู้บริหารที่มีคุณภาพ (เหรัญญิกต้องการทำความเข้าใจเกี่ยวกับการเก็บหนังสือและจัดการเงิน)
• ถ้าผู้ที่จัดตั้ง HOA ไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญในกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ การจ้างทนายความที่มีความชำนาญ HOA จะเป็นการตัดสินใจที่ถูกต้องในขั้นตอนนี้HOA จะไม่สามารถบังคับใช้กฎของตนได้หากถูกท้าทายและพบว่าไม่ถูกต้องตามกฎหมาย ทนายความที่ดีสามารถชี้ประเด็นสำคัญ ๆ ที่ผู้นำของ HOA ควรให้ความสำคัญ (เช่นกฎหมายที่อยู่อาศัยที่ยุติธรรม) เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายเมื่อสมาคมกำลังดำเนินการ กฎระเบียบของรัฐบาลกลางรัฐและท้องถิ่นมีความสำคัญมากกว่ากฎของ HOA (หากต้องการความช่วยเหลือในการเลือกทนายความให้อ่าน
• วิธีการเลือกทนายความที่เหมาะสม

.) 3. ปกป้อง HOA เจ้าหน้าที่และคณะกรรมการบริหารรับผิดชอบในการดำเนินงานและดูแล HOA ควบคู่กับความรับผิดชอบระดับสูงนี้มีความเสี่ยงสูง HOA ต้องการวิธีการป้องกันตัวเองหากเจ้าของบ้านตัดสินใจที่จะฟ้องร้อง

ทำไมเจ้าของบ้านอาจจะฟ้อง? ในเอลก์โกรฟรัฐแคลิฟอร์เนียผู้มีถิ่นที่อยู่อาศัยฟ้อง HOA ของเขาเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงที่แนะนำในกฎการจอดรถในบริเวณใกล้เคียง ชาวฮูสตันเท็กซัสฟ้องร้อง HOA ของเขาเพราะต้องการให้เขาถอดบาร์ขโมยออกจากบ้านของเขาแม้ว่าจะมีอัตราการเกิดอาชญากรรมสูงในพื้นที่ก็ตาม องค์กรที่อยู่อาศัยที่เป็นธรรมฟ้องร้องสมาคมคอนโดมิเนียมในฟลอริดาเนื่องจากไม่อนุญาตให้เด็กอาศัยอยู่ในอาคาร สมาชิกคณะกรรมการอาจถูกฟ้องร้องต่อการละเมิดหน้าที่ที่ได้รับความไว้วางใจต่อผู้อยู่อาศัยของ HOA และอาจต้องรับผิดทางส่วนตัว
การประกันภัยของกรรมการและเจ้าหน้าที่ให้ความคุ้มครองทางการเงินกับผู้ที่ทำงาน HOA ครอบคลุมทั้งค่าใช้จ่ายในการป้องกันทางกฎหมายและความเสียหาย อย่างไรก็ตามไม่ได้ครอบคลุมถึงเจตนาประพฤติมิชอบ การประกันภัยการโจรกรรมของพนักงานสามารถปกป้องสมาคมได้หากผู้อำนวยการเจ้าหน้าที่หรือผู้จัดการทรัพย์สินเรียกร้องเงินช่วยเหลือ HOA

4 รวบรวมและจัดการค่าธรรมเนียมและการประเมินพิเศษและเก็บบันทึกทางการเงินที่ดี

HOA ต้องการเงินเพื่อการทำงานและเงินนั้นมาจากผู้อยู่อาศัยของชุมชน บางส่วนของเงินที่กองทุนบริหารของ HOA (เช่นกฎหมายการบัญชีและการจัดการบริการ) แต่ส่วนใหญ่ของเงินไปสู่การบำรุงรักษาพื้นที่ทั่วไป อาจต้องจ่ายค่าบริการจัดสวนการบำรุงรักษาสระว่ายน้ำและแม้แต่การเก็บขยะ ส่วนหนึ่งของเงินที่ใช้จ่ายทุกเดือนและส่วนที่เหลือจะถูกกันไว้ในกองทุนสำรอง บางครั้งจะมีค่าใช้จ่ายที่สำคัญที่ไม่สามารถจ่ายออกจากกองทุนสำรองของ HOA และในกรณีดังกล่าว HOA จะกำหนดให้ผู้อยู่อาศัยจ่ายค่าธรรมเนียมพิเศษซึ่งเรียกว่าการประเมินพิเศษ

HOA ใหม่จะต้องทำการวิเคราะห์เงินทุนและสร้างงบประมาณเพื่อกำหนดจำนวนเงินที่จะเรียกเก็บเป็นรายเดือนจากเจ้าของ (s) ของแต่ละทรัพย์สิน การวิเคราะห์จะขึ้นอยู่กับว่าค่าใช้จ่ายจะจ่ายให้กับสมาชิกในชุมชนเท่าไหร่ จำนวนเงินที่จะจัดสรรให้กับกองทุนสำรองเลี้ยงชีพและเปอร์เซ็นต์ของทรัพย์สินของชุมชนที่เป็นเจ้าของโดยผู้มีถิ่นที่อยู่แต่ละคน นอกจากนี้กองทุนสำรองต้องได้รับการจัดการและลงทุนเพื่อรักษาความมั่นคงทางการเงินของ HOA (ตัวอย่างเช่นต้องรักษาระดับของกองทุนต่ออัตราเงินเฟ้อ)
5 แจ้งเจ้าของบ้าน

ในฐานะสมาชิกของชุมชนที่จ่ายค่าธรรมเนียมและได้รับผลกระทบจากการตัดสินใจของ HOA ประชาชนจะต้องได้รับแจ้งเกี่ยวกับกิจกรรมของ HOA และปัญหาใด ๆ ที่ส่งผลต่อชุมชนHOA ต้องจัดประชุมเป็นประจำและแจ้งให้ผู้อยู่อาศัยทราบล่วงหน้าอย่างเพียงพอเพื่อให้ทุกคนมีโอกาสได้เข้าร่วม นอกจากนี้ยังต้องมีการเลือกตั้งกรรมการและเจ้าหน้าที่และให้ทุกคนมีโอกาสออกเสียง จดหมายข่าวอีเมลและ / หรือเว็บไซต์ของชุมชนสามารถช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถติดต่อได้

เจ้าหน้าที่และผู้บริหารของ HOA ควรเก็บบันทึกไว้อย่างละเอียดเกี่ยวกับกิจกรรมเช่นนาทีจากการประชุมในชุมชน สมาคมควรเปิดเผยข้อมูลทางการเงินที่สำคัญให้กับสมาชิกในชุมชนเป็นประจำ สมาชิกควรตระหนักถึงสิทธิของตนในการดูระเบียน HOA และได้รับสิทธิ์การเข้าถึงตามคำขอ (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการจัดการกับ HOA หรือกระดานคอนโดอ่าน
การจัดการกับคณะกรรมการคอนโดของคุณ

.) 6. บังคับใช้กฎและจัดการเรื่องร้องเรียน HOA เป็นชุมชนที่ใช้กฎดังนั้นบางครั้งพวกเขาต้องบังคับใช้กฎที่สมาชิกในชุมชนกำลังทำลาย HOAs ยังต้องจัดการกับข้อร้องเรียนจากประชาชนเกี่ยวกับกฎระเบียบที่มีอยู่อาศัยไม่ชอบหรือกฎที่อาศัยอยู่รู้สึกว่าควรจะเพิ่มเพื่อแก้ปัญหาอย่างต่อเนื่อง

HOA ต้องบังคับใช้กฎอย่างรวดเร็วและสม่ำเสมอ เจ้าของบ้านที่ปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามควรถูกปรับ หากเจ้าของบ้านปฏิเสธที่จะปฏิบัติตาม HOA อาจต้องส่งบัญชีไปยังคอลเล็กชันหรือฟ้องเจ้าของบ้าน HOA ควรหลีกเลี่ยงการบังคับใช้ที่เลือกได้หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือพวกเขาไม่ควรเล่นรายการโปรดกับผู้นำ HOA หรือผู้อยู่อาศัยในชุมชนที่พวกเขาเป็นเพื่อนกัน พฤติกรรมลำเอียงอาจนำไปสู่การฟ้องคดี
การจ้างผู้บริหารระดับมืออาชีพสามารถลดภาระของเจ้าหน้าที่และผู้บริหารของ HOA ได้เพื่อขจัดปัญหาความขัดแย้งระหว่างผู้นำของ HOA กับสมาชิกคนอื่นในชุมชน บริษัท จัดการสามารถดำเนินงานด้านการบริหารและจัดการกับความไม่พอใจเช่นการบังคับใช้กฎระเบียบและการเก็บค่าธรรมเนียมต่างๆ นอกจากนี้ยังสามารถใช้ความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการทรัพย์สินเพื่อให้มั่นใจได้ว่าการดำเนินงานของชุมชนอย่างราบรื่นและเพื่อหลีกเลี่ยงความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นกับเจ้าหน้าที่และผู้บริหารที่ไม่มีประสบการณ์ อย่างไรก็ตามการบริหารจัดการแบบมืออาชีพจะมีค่าใช้จ่ายซึ่งหมายความว่าค่า HOA รายเดือนของเจ้าของบ้านจะสูงขึ้น

สถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดสำหรับการบังคับใช้กฎหมายถึงการถูกยึดทรัพย์สินของเจ้าของบ้านเพื่อการไม่ชำระค่าธรรมเนียมหรือการประเมินเป็นกรณีพิเศษ การวัดที่รุนแรงนี้สามารถสร้างสถานการณ์ที่ถกเถียงกันได้ระหว่างเจ้าของบ้านกับ HOA Foreclosures ยังนำค่าทรัพย์สินซึ่งไม่ดีสำหรับผู้อยู่อาศัยอื่น ๆ ในพื้นที่ใกล้เคียง

7 การชุมนุมของชุมชนเจ้าภาพ

HOA สามารถทำธุรกิจได้อย่างเคร่งครัด แต่ก็ไม่จำเป็นต้องเป็นเช่นนั้น กิจกรรมสนุก ๆ เป็นครั้งคราวช่วยให้สมาชิก HOA ทำความรู้จักกันและกันได้อย่างเป็นกันเองและไม่เพียง แต่ในการประชุมเชิงปฏิบัติการ HOA ที่ขัดแย้งกัน หากเพื่อนบ้านรู้จักกันและกันชุมชนก็น่าจะเป็นสถานที่ที่น่าอยู่มากขึ้นและความขัดแย้งสามารถแก้ไขได้ง่ายขึ้น

บรรทัดด้านล่าง
การจัดตั้งและจัดการสมาคมเจ้าของบ้านถือเป็นงานใหญ่ที่มีความสำคัญและมีนัยสำคัญหากคุณกำลังพิจารณาการซื้ออสังหาริมทรัพย์ใน HOA โปรดทราบว่าการเป็นสมาชิกของคุณในสมาคมยังมีความสำคัญและความหมายที่สำคัญ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจสิ่งที่คุณได้รับก่อนตัดสินใจซื้อ (หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมโปรดดู

ภาวะแทรกซ้อนจากคอนโด: ประเด็นปัญหาหลังการเป็นเจ้าของ
.)