ทุกคนรู้ถึงความสำคัญของผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ซึ่งเป็นเครื่องมือที่ได้รับความนิยมและมีประโยชน์หลากหลายเพื่อค้นหาว่าพอร์ตโฟลิโอทำงานได้ดีเพียงใด หากคุณมีพร็อพเพอร์ตี้เช่าสิ่งสำคัญคือต้องทราบวิธีคำนวณ ROI เพื่อให้คุณสามารถกำหนดประสิทธิภาพของการลงทุนได้

น่าเสียดายเนื่องจาก ROI สามารถคำนวณได้ง่ายและตัวแปรบางตัวสามารถรวมหรือยกเว้นได้เมื่อทำการคำนวณการหา ROI ที่มีความหมายอาจเป็นสิ่งที่ท้าทายโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อนักลงทุนมีทางเลือกในการจ่ายเงินสดหรือถอนเงินออก จำนองทรัพย์สิน ที่นี่เราจะดูตัวอย่างพื้นฐานสองประการสำหรับการคำนวณ ROI สำหรับทรัพย์สินเช่าที่อยู่อาศัย

ผลตอบแทนจากการลงทุนเป็นมาตรการที่ใช้ในการประมาณและประเมินผลการดำเนินงานของการลงทุนหรือเพื่อเปรียบเทียบประสิทธิภาพของการลงทุนที่หลากหลาย ในการคำนวณ ROI กำไรสุทธิของเงินลงทุนจะหารด้วยจำนวนเงินที่ลงทุนและผลลัพธ์จะแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์หรืออัตราส่วน

ตัวอย่างเช่นถ้าคุณซื้อหุ้น ABC มูลค่า $ 1,000 และขายได้สองปีต่อมาราคา $ 1, 600 กำไรสุทธิจะเท่ากับ 600 ดอลลาร์ ($ 1, 600 - $ 1, 000) ROI ที่หุ้นจะเป็น 60% ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0.60) (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมโปรดดูที่:

FYI On ROI: คู่มือคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุน

.)

ธุรกรรมเงินสด

หากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยสิ้นเชิงการคำนวณ ROI นั้นค่อนข้างง่าย สมมติว่าคุณจ่ายเงินสดเป็นจำนวน $ 100,000 สำหรับการเช่า นอกจากนี้คุณยังจ่ายเงิน $ 1,000 สำหรับค่าใช้จ่ายในการปิดบวก $ 9,000 สำหรับการปรับปรุงทำให้การลงทุนทั้งหมดของคุณในทรัพย์สิน $ 110,000 ขึ้นไป

Fast forward one year คุณเก็บค่าเช่า $ 800 ทุกเดือนและมีรายได้ $ 9,600 สำหรับปี สำหรับ ROI ที่สมจริงที่สุดเราจะหักเงินจากกระแสเงินสดดังกล่าวเป็นจำนวน 167 เหรียญต่อเดือน ($ 2, 004 ต่อปี) เพื่อครอบคลุมภาษีทรัพย์สินและประกัน (สองค่าใช้จ่ายที่คุณไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้) อัตรานี้จะให้ผลตอบแทนเป็นประจำทุกปีที่ 7,500 เหรียญสหรัฐ

ในการคำนวณ ROI ของพร็อพเพอร์ตี้คุณจะแบ่งผลตอบแทนรายปี ($ 7, 596) ตามการลงทุนทั้งหมดที่คุณทำไว้ ($ 110,000) $ 7, 598 ÷ $ 110, 000 = 0.9 หรือ 6.9% ROI ของคุณเท่ากับ 6.9%

ธุรกรรมที่มีการทำธุรกรรม

การคำนวณ ROI ในธุรกรรมที่ทำธุรกรรมมีความซับซ้อนขึ้นเล็กน้อย สมมติว่าคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 100,000 ดอลลาร์ดังกล่าวข้างต้น แต่แทนที่จะจ่ายเงินสดคุณจะนำการจดจำนองทำให้เป็นเงินดาวน์ 20% ค่าใช้จ่ายของคุณคือ 20,000 เหรียญสำหรับการชำระเงินดาวน์ ($ 100, 000 ราคาขาย x 20%); $ 2, 500 สำหรับค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี (สูงกว่าการจำนอง) และ $ 9,000 สำหรับการปรับปรุง ค่าใช้จ่ายกระเป๋าเดินทางทั้งหมดของคุณคือ $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000)

นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการจดจำนอง สมมุติว่าคุณได้รับเงินกู้ 30 ปีโดยมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 4%ที่ยืม $ 80,000 ($ 100, 000 ราคาขายลบ 20, 000 $ ลงการชำระเงิน), การชำระเงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือนจะเป็น $ 381 93. เราจะเพิ่มเงิน 167 ดอลลาร์ต่อเดือนเดียวกันเพื่อให้ครอบคลุมภาษีและการประกันภัยทำให้ยอดรวมการชำระเงินรายเดือนของคุณเท่ากับ 548 เหรียญ 93. หมายเหตุ: เครื่องมือที่ยอดเยี่ยมสำหรับการคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดของการจำนองคือเครื่องคิดเลขจำนองอย่างหนึ่งดังต่อไปนี้

ตอนนี้เราพิจารณาค่าเช่าแล้ว สมมติว่าผู้เช่าจ่าย 800 เหรียญต่อเดือนคุณจะมีกระแสเงินสด 251 เหรียญ 07 รายเดือน (ค่าเช่า 800 เหรียญ - 548 เหรียญ. 93 การชำระเงินจำนอง) อีกครั้งหนึ่งก้าวไปข้างหน้าอย่างรวดเร็ว คูณด้วย 251 ดอลลาร์ 07 ถึง 12 กำหนดรายได้สุทธิประจำปีของคุณหรือคืน: $ 251 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

จากนั้นให้แบ่งกระแสเงินสดเป็นรายปีตามค่าใช้จ่ายที่ออกจากกระเป๋าของคุณ (การชำระเงินดาวน์ค่าใช้จ่ายในการปิดและการปรับปรุงใหม่) เพื่อกำหนด ROI $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0.55 ดังนั้น ROI ของคุณคือ 9.5%

นักลงทุนบางรายเพิ่มส่วนของผู้ถือหุ้นลงในสมการ (โปรดจำไว้ว่าเงินทุนไม่ใช่เงินสดในมือคุณสามารถใช้จ่ายได้คุณจะต้องขายทรัพย์สินเพื่อเข้าถึง) หากต้องการดูจำนวนเงินทุนให้ตรวจสอบตารางเวลาตัดจำหน่ายสินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณเพื่อหาจำนวนเงินที่ต้องจ่ายจากการชำระหนี้เงินกู้ของคุณไปสู่การจ่ายเงินต้น (ซึ่งสร้างส่วนได้เสีย) นี่คือส่วนของผู้ถือหุ้นที่สามารถเพิ่มลงในกระแสเงินสดได้ ในตัวอย่างของเราตารางค่าตัดจำหน่ายของเงินกู้แสดงให้เห็นว่า $ 1, 408. 84 ของเงินต้นจะจ่ายลงในช่วง 12 เดือนแรก ดังนั้น $ 4, 421. 68 ($ 3, 012 รายได้ประจำปี 84 + $ 1, 408. ส่วนของผู้ถือหุ้น 84 ราย) ÷ $ 31, 500 = 0. 14 ผลลัพธ์: ROI 14%

The Bottom Line

แน่นอนว่าตัวอย่างข้างต้นเป็นพื้นฐานที่สวยมาก ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไม่รวมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่อาจทำให้เกิดค่าเช่าเช่นค่าซ่อมแซม / ค่าบำรุงรักษาซึ่งจะต้องรวมอยู่ในการคำนวณและส่งผลต่อ ROI ที่เกิดขึ้นจริง (ดูข้อมูลเพิ่มเติม

มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

) ยังคงดำเนินการเพื่อแสดง ROI ที่เปลี่ยนแปลงไปขึ้นอยู่กับว่าคุณจะจ่ายเงินสดหรือซื้อทางการเงินหรือไม่ ตามกฎทั่วไปเงินที่คุณใส่ลงไปในข้อตกลงอสังหาริมทรัพย์และยิ่งคุณจดจำนองมากเท่าไหร่ ROI ของคุณจะมากขึ้นเท่านั้น ในทางตรงกันข้ามเงินสดที่คุณใส่ลงไปในข้อตกลงและยิ่งคุณให้กู้ยืมน้อยเท่าไหร่ก็ยิ่ง ROI ของคุณน้อยลง (แต่รายได้สุทธิของคุณยิ่งดีเท่านั้น) ไม่ว่าคุณจะใช้ปัจจัยการผลิตใดในการคำนวณ ROI สิ่งสำคัญคือต้องใช้วิธีเดียวกับการลงทุนทั้งหมดเพื่อรักษาความถูกต้องแม่นยำในการเปรียบเทียบ ตัวอย่างเช่นหากคุณมีส่วนได้เสียในการประเมินคุณสมบัติหนึ่งคุณควรรวมค่าดังกล่าวไว้เมื่อคำนวณ ROI จากพร็อพเพอร์ตี้อื่นของคุณหากคุณมีข้อมูลเหล่านี้เพื่อให้ได้ข้อมูลเปรียบเทียบที่ถูกต้อง