การซื้อบ้านที่มีการจดจำนองน่าจะเป็นธุรกรรมทางการเงินที่ใหญ่ที่สุดที่คุณจะเข้ามา โดยปกติธนาคารหรือผู้ให้กู้จำนองจะจัดหาเงิน 80% ของราคาบ้านและคุณตกลงที่จะจ่ายเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยในระยะเวลาที่กำหนด เมื่อคุณเปรียบเทียบผู้ให้กู้อัตราและตัวเลือกคุณควรทำความเข้าใจว่าดอกเบี้ยจะเกิดขึ้นในแต่ละเดือนและมีการชำระเงินอย่างไร

วิธีการคำนวณยอดเงินจำนองรายเดือนของคุณ

เพียงแค่ใส่ทุกเดือนที่คุณจ่ายคืนส่วนของเงินต้น (จำนวนเงินที่คุณยืม) บวกดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นสำหรับเดือน ผู้ให้กู้ของคุณจะใช้สูตรการตัดจำหน่ายเพื่อสร้างกำหนดการชำระเงินที่แบ่งแต่ละการชำระเงินออกเป็นเงินต้นและดอกเบี้ย ความยาวหรือชีวิตของเงินกู้ของคุณจะกำหนดจำนวนเงินที่คุณจะจ่ายในแต่ละเดือน

การยืดเวลาการชำระเงินในช่วงหลายปี (สูงสุด 30 ปี) โดยทั่วไปจะส่งผลให้การชำระเงินรายเดือนลดลง คุณใช้เวลานานในการชำระคืนเงินกู้จำนองของคุณมากขึ้นค่าใช้จ่ายในการซื้อโดยรวมสำหรับบ้านของคุณจะเป็นเพราะคุณจะต้องจ่ายดอกเบี้ยเป็นระยะเวลานาน ดูตัวคุณเองว่าการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดในการจดจำนองของคุณสามารถเปลี่ยนค่าใช้จ่ายในบ้านของคุณได้อย่างไรโดยใช้เครื่องคิดเลขจำนองของ Investopedia

ในตอนเริ่มต้นของเงินกู้เงินต้นจะได้รับการชำระเงินช้าลงเนื่องจากการชำระเงินส่วนใหญ่มีผลต่อการจ่ายดอกเบี้ย ในตอนท้ายของเงินกู้ของคุณการชำระเงินน้อยมากจะถูกนำไปใช้ดอกเบี้ยและส่วนใหญ่จะไปจ่ายเงินต้นลง ออนไลน์คุณสามารถใช้เครื่องคำนวณการตัดจำหน่ายเพื่อทำความเข้าใจว่าดอกเบี้ยจะมีราคาแพงกว่าในช่วงเริ่มต้นเงินกู้อย่างไร

การเรียนรู้ข้อกำหนด: อัตราคงที่เทียบกับอัตราการปรับได้

ธนาคารและผู้ให้กู้มีหลักเกณฑ์ในการให้สินเชื่อ 2 ประเภทคือ

อัตราดอกเบี้ยคงที่: อัตราดอกเบี้ยไม่เปลี่ยนแปลง

อัตราปรับ: อัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนแปลงภายใต้เงื่อนไขที่กำหนดไว้ บางครั้งเรียกว่าเงินกู้อัตราดอกเบี้ยหรืออัตราดอกเบี้ยแบบไฮบริด

นี่คือวิธีการเหล่านี้ทำงานในการจำนองบ้าน:

จำนองอัตราคงที่: การชำระเงินรายเดือนยังคงเหมือนเดิมสำหรับชีวิตของเงินกู้นี้ อัตราดอกเบี้ยถูกล็อคและไม่เปลี่ยนแปลง เงินให้กู้ยืมมีระยะเวลาผ่อนผัน 30 ปี; มีระยะเวลาสั้นกว่า 10, 15, 20 ปีโดยทั่วไป เงินกู้ที่สั้นกว่าจะมีการชำระเงินรายเดือนที่ใหญ่กว่าซึ่งจะชดเชยด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงและต้นทุนโดยรวมลดลง

ตัวอย่างเช่น: การจำนองอัตราคงที่ 200,000 เหรียญสำหรับ 30 ปี (การชำระเงินรายเดือน 360 ครั้ง) ที่อัตราดอกเบี้ยรายปี 4. 5% จะมีการชำระเงินรายเดือนประมาณ $ 1, 013 (ภาษีการประกัน , escrow เพิ่มเติมและไม่รวมอยู่ในตัวเลขนี้) อัตราดอกเบี้ยรายปีจะแบ่งออกเป็นอัตรารายเดือนดังต่อไปนี้อัตรารายปีพูด 4 5% หารด้วย 12 เท่ากับอัตราดอกเบี้ยรายเดือน 0375% ทุกเดือนคุณจะจ่าย 0.375% ดอกเบี้ยจากจำนวนที่คุณเป็นหนี้ที่บ้าน

การชำระเงินครั้งแรกของคุณจำนวน $ 1, 013 (1 ใน 360) ใช้ราคา 750 ดอลลาร์ต่อดอกเบี้ยและ 263 ดอลลาร์ต่อเงินต้น การชำระเงินรายเดือนครั้งที่สองเนื่องจากเงินต้นมีจำนวนน้อยกว่าเล็กน้อยจะได้รับดอกเบี้ยน้อยและเงินต้นจะได้รับการชำระเงินเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยการชำระเงิน 359 การชำระเงินรายเดือนส่วนใหญ่จะใช้กับหลัก

การจำนองอัตราปรับ (ARM): เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยไม่ได้ถูกล็อคไว้การชำระเงินรายเดือนสำหรับเงินกู้ประเภทนี้จะเปลี่ยนแปลงตลอดอายุเงินกู้ ARM ส่วนใหญ่มีวงเงินหรือวงเงินเท่าใดอัตราดอกเบี้ยอาจผันผวนตลอดจนความถี่ที่อัตราดอกเบี้ยสามารถเปลี่ยนแปลงได้ เมื่ออัตราเพิ่มขึ้นหรือลดลงผู้ให้กู้จะคำนวณการชำระเงินรายเดือนของคุณใหม่เพื่อให้คุณชำระเงินเท่ากันจนกว่าจะมีการปรับอัตราต่อไป เมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นการชำระเงินรายเดือนของคุณจะไม่เกิดขึ้น การชำระเงินแต่ละครั้งจะใช้กับดอกเบี้ยและเงินต้นในลักษณะเดียวกับการจำนองอัตราคงที่มากกว่าจำนวนปีที่กำหนด ผู้ให้กู้มักเสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าสำหรับสองสามปีแรกของ ARM แต่แล้วอัตราการเปลี่ยนแปลงบ่อยครั้งหลังจากนั้น - บ่อยครั้งเช่นปีละครั้ง

อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นของ ARM ต่ำกว่าการจำนองอัตราคงที่อย่างมีนัยสำคัญ

ARM * สามารถดึงดูดความสนใจได้หากคุณวางแผนที่จะเข้าพักในบ้านของคุณเพียงไม่กี่ปี

* พิจารณาว่าจะปรับอัตราดอกเบี้ยบ่อยแค่ไหน ตัวอย่าง: ARM 5/1 ปีมีอัตราดอกเบี้ยคงที่เป็นเวลา 5 ปีแล้วทุกปีอัตราดอกเบี้ยจะปรับสำหรับระยะเวลาที่เหลือของเงินกู้

ARM ระบุวิธีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยซึ่งสามารถเชื่อมโยงกับดัชนีทางการเงินที่แตกต่างกันได้เช่นตั๋วเงินคลังของ U. S. หนึ่งปี สอบถามผู้วางแผนทางการเงินของคุณเพื่อขอคำแนะนำในการเลือก ARM ที่มีอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวที่สุด

ตัวอย่างเช่น $ 200,000 5/1 การปรับอัตราดอกเบี้ยจำนองเป็นเวลา 30 ปี (360 การชำระเงินรายเดือน) เริ่มต้นด้วยอัตราดอกเบี้ยรายปี 4% เป็นเวลาห้าปีแล้วอัตรา ได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนตาม 25% ทุกปี ARM นี้มีอัตราดอกเบี้ย 12% จำนวนเงินที่จ่ายสำหรับเดือนที่ 1 ถึง 60 คือ $ 955 ต่อ 1 การชำระเงินสำหรับ 61 ถึง 72 คือ $ 980 การชำระเงินสำหรับ 73 ถึง 84 คือ $ 1, 005 (ภาษีการประกันภัย escrow เพิ่มเติมและไม่รวมอยู่ในตัวเลขเหล่านี้) คุณสามารถคำนวณค่าใช้จ่ายออนไลน์สำหรับ ARM ได้

เงินให้กู้ยืมเฉพาะดอกเบี้ยปกติและจัมโบ้

ทางเลือกที่สามซึ่งมักสงวนไว้สำหรับผู้ซื้อบ้านที่ร่ำรวยหรือผู้ที่มีรายได้ที่ไม่สม่ำเสมอคือการจดจำนองเพียงดอกเบี้ย เป็นชื่อที่แสดงถึงประเภทของเงินกู้นี้จะช่วยให้คุณเลือกที่จะจ่ายดอกเบี้ยเฉพาะสำหรับไม่กี่ปีแรกและเป็นที่น่าสนใจกับเจ้าของบ้านครั้งแรกเนื่องจากการชำระเงินต่ำในช่วงปีรายได้ต่ำของพวกเขา นอกจากนี้ยังอาจเป็นทางเลือกที่เหมาะสมหากคุณคาดหวังว่าจะเป็นเจ้าของบ้านในระยะเวลาอันสั้นและตั้งใจที่จะขายก่อนที่ผลตอบแทนที่ใหญ่จะเริ่มขึ้น

การจดจำนองจัมโบ้มักใช้สำหรับจำนวนเงินที่มีมากกว่าวงเงินกู้ยืมตามกฎหมายปัจจุบันอยู่ที่ 424, 100 สำหรับทุกรัฐยกเว้นฮาวายและอลาสกาซึ่งสูงกว่านอกจากนี้ในบางแห่งที่กำหนดโดยรัฐบาลกลางที่มีราคาสูงเช่นตลาดนิวยอร์กซิตี้ลอสแอนเจลิสและซานโฮเซ่ซานฟรานซิสโกโอกแลนด์พื้นที่วงเงินกู้ยืมที่สอดคล้องกันคือ 636 เหรียญ 150.

ใช้ได้ แต่โดยปกติสำหรับคนรวยสุด ๆ โครงสร้างที่คล้ายคลึงกับ ARM ระยะเวลาที่ดอกเบี้ยเพียงระยะเวลานานถึงสิบปี หลังจากนั้นอัตรานี้จะปรับเป็นรายปีและการชำระเงินจะไปถึงการจ่ายเงินต้น การชำระเงินสามารถเพิ่มขึ้นอย่างมากที่จุดนั้น (คุณอาจสนใจ 5 ประเภทสินเชื่อเสี่ยงที่ต้องหลีกเลี่ยง)

สิ่งอื่น ๆ ที่ต้องพิจารณา

Escrow และค่าธรรมเนียมอื่น ๆ คุณจำเป็นต้องใช้งบประมาณสำหรับรายการอื่น ๆ ที่จะช่วยเพิ่มจำนวนเงินในการชำระหนี้รายเดือนของคุณอย่างมีนัยสำคัญเช่นภาษีประกันภัยและค่ารักษาความปลอดภัย ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไม่ได้รับการแก้ไขและอาจมีความผันผวน ผู้ให้กู้ของคุณจะระบุรายละเอียดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาการจำนองของคุณ

* คุณควรจ่ายเงินเพิ่มเล็กน้อยในแต่ละเดือนหรือไม่? ในทางทฤษฎีการจ่ายเงินเพิ่มเล็กน้อยในแต่ละเดือนเพื่อลดเงินต้นเป็นวิธีหนึ่งในการเป็นเจ้าของบ้านของคุณได้เร็วขึ้น ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินขอแนะนำให้ชำระหนี้ที่ค้างชำระเช่นบัตรเครดิตหรือเงินให้กู้ยืมเพื่อการศึกษาก่อนบัญชีเงินฝากออมทรัพย์จะได้รับการสนับสนุนเป็นอย่างดีจากนั้นให้พิจารณาการจ่ายเงินเพิ่มในแต่ละเดือน

* ดอกเบี้ยคือการหักภาษี หากคุณระบุการหักภาษีในการคืนภาษีประจำปี IRS จะช่วยให้คุณสามารถหักการจ่ายดอกเบี้ยดอกเบี้ยบ้าน สำหรับผลตอบแทนของรัฐการหักเงินจะแตกต่างกันออกไป ตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีสำหรับคำแนะนำเฉพาะเกี่ยวกับกฎเกณฑ์ที่มีคุณสมบัติเหมาะสม สำหรับเจ้าของบ้านหลายรายการหักดอกเบี้ยจำนองนี้ถือเป็นข้อผิดพลาดที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งที่พวกเขาเคยได้รับ

ด้านล่าง

นโยบายแห่งชาติสนับสนุนผู้ซื้อบ้านผ่านทางรหัสภาษีและสำหรับหลาย ๆ ครอบครัวการซื้อบ้านที่เหมาะสมเป็นวิธีที่ดีที่สุดที่พวกเขาสามารถสร้างสินทรัพย์เป็นไข่รังไข่ที่เกษียณอายุได้ นอกจากนี้หากคุณสามารถหลีกเลี่ยงการรีไฟแนนซ์เงินสดบ้านที่คุณซื้อเมื่ออายุ 30 ปีพร้อมการจดจำนองอัตราคงที่ 30 ปีจะได้รับการชำระเงินเต็มจำนวนเมื่อถึงอายุเกษียณปกติซึ่งจะทำให้คุณมีที่อยู่อาศัยที่มีต้นทุนต่ำ เมื่อรายได้ของคุณลดลง แม้ความวุ่นวายหลังจากความพังพินาศของปีพ. ศ. 2551 และการล่มสลายของฟองสบู่ที่ตามมาการเป็นเจ้าของบ้านก็เป็นสิ่งที่คุณควรพิจารณาในการวางแผนทางการเงินในระยะยาว

สำรวจเรื่องนี้ต่อไปด้วย 5 ข้อมูลลับที่คุณไม่ทราบเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย และ ประโยชน์ที่จะได้รับจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณ