การจำนองมีสองรูปแบบหลักคืออัตราคงที่และอัตราการปรับตัวโดยมีการรวมไฮบริดและอนุพันธ์หลายตัว ความเข้าใจพื้นฐานเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยและอิทธิพลทางเศรษฐกิจที่เป็นตัวกำหนดเส้นทางในอนาคตของอัตราดอกเบี้ยจะช่วยให้ผู้บริโภคตัดสินใจได้อย่างถูกต้องเช่นการตัดสินใจจำนองอัตราคงที่หรือการจำนองอัตราปรับ (ARM) หรือการตัดสินใจว่าจะให้ refinance ออกจากการจำนองปรับอัตรา

ในบทความนี้เราจะพูดถึงอิทธิพลของอัตราดอกเบี้ยในอุตสาหกรรมการจำนองและวิธีที่ทั้งสองจะมีผลต่อจำนวนเงินที่คุณจ่ายสำหรับบ้านของคุณ

สายการผลิตสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

อุตสาหกรรมการจำนองมี 3 ส่วนหลักหรือธุรกิจ: ผู้ริเริ่มการจำนองผู้รวบรวมและนักลงทุน

ผู้ให้กู้จำนองเป็นผู้ให้กู้ ผู้ให้กู้มีหลายรูปแบบจากสหภาพเครดิตและธนาคารเพื่อจำนองโบรกเกอร์ ผู้ริเริ่มสินเชื่อจำนองแนะนำและให้สินเชื่อทางการตลาดแก่ผู้บริโภค พวกเขาขายเงินให้กู้ยืม พวกเขาแข่งขันกับแต่ละอื่น ๆ ตามอัตราดอกเบี้ยค่าธรรมเนียมและระดับการให้บริการที่พวกเขาเสนอให้กับผู้บริโภค อัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมที่พวกเขาคิดค่าบริการผู้บริโภคกำหนดอัตรากำไรของพวกเขา ส่วนใหญ่ผู้ให้กู้จำนองไม่ได้ "เงินให้สินเชื่อ" ผลงาน (หมายความว่าพวกเขาไม่ได้รักษาสินทรัพย์เงินกู้ยืม) แทนพวกเขาขายจำนองในตลาดจำนองที่สอง อัตราดอกเบี้ยที่พวกเขาเรียกเก็บผู้บริโภคจะถูกกำหนดโดยอัตรากำไรของพวกเขาและราคาที่พวกเขาสามารถขายจำนองในตลาดจำนองที่สอง

ผู้รวบรวมรวบรวมการจำนองที่เกิดขึ้นใหม่จากสถาบันอื่น ๆ พวกเขาเป็นส่วนหนึ่งของตลาดรองจำนอง ผู้รวบรวมส่วนใหญ่ยังเป็นผู้ให้กำเนิดสินเชื่อ ผู้รวบรวมรวบรวมการจำนองที่คล้ายคลึงกันหลายรูปแบบเข้าด้วยกันเพื่อสร้างหลักทรัพย์ที่ได้รับการจดจำนอง (mortgage-backed securities - MBS) ซึ่งเป็นกระบวนการที่เรียกว่า securitization การรักษาความปลอดภัยที่ได้รับการสนับสนุนด้านสินเชื่อเป็นหลักประกันซึ่งได้รับการสนับสนุนจากกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ภายใต้การจำนอง หลักทรัพย์ที่มีหลักประกันจำนองขายให้กับนักลงทุน ราคาที่หลักทรัพย์ค้ำประกันสามารถขายให้กับนักลงทุนกำหนดราคาที่รวบรวมจะจ่ายสำหรับการจำนองที่เกิดขึ้นใหม่จากผู้ให้กู้อื่น ๆ และอัตราดอกเบี้ยที่พวกเขาเสนอให้กับผู้บริโภคสำหรับการกำเนิดของการจำนองของตัวเอง

มีนักลงทุนจำนวนมากในหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนด้านสินเชื่อ ได้แก่ กองทุนบำเหน็จบำนาญกองทุนรวมธนาคารกองทุนป้องกันความเสี่ยงรัฐบาลต่างประเทศ บริษัท ประกันภัย Freddie Mac และ Fannie Mae (รัฐวิสาหกิจที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล) เนื่องจากนักลงทุนพยายามเพิ่มผลตอบแทนให้มากที่สุดจึงมักใช้การวิเคราะห์ค่าสัมพัทธ์ระหว่างหลักทรัพย์ที่มีการค้ำประกันและการลงทุนอื่น ๆ เช่นหุ้นกู้ เช่นเดียวกับหลักทรัพย์ทางการเงินทั้งหมดความต้องการของนักลงทุนสำหรับหลักทรัพย์ที่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันกำหนดราคาที่พวกเขาจะจ่ายสำหรับหลักทรัพย์เหล่านี้

นักลงทุนจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านหรือไม่?

ในระดับมากนักลงทุนด้านการรักษาความปลอดภัยที่ได้รับการสนับสนุนด้านสินเชื่อจำนองกำหนดอัตราดอกเบี้ยจำนองที่เสนอให้กับผู้บริโภค ตามที่ได้อธิบายไว้ข้างต้นสายการผลิตสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะสิ้นสุดลงในรูปแบบของการค้ำประกันที่ได้รับการค้ำประกันโดยนักลงทุน ตลาดเสรีกำหนดราคาการหักล้างตลาดผู้ลงทุนจะจ่ายเงินสำหรับหลักทรัพย์ค้ำประกันแอ่น ราคาเหล่านี้กลับผ่านอุตสาหกรรมการจำนองเพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่เสนอต่อผู้บริโภค

การจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่

อัตราดอกเบี้ยสำหรับการจำนองคงที่เป็นอัตราคงที่ตลอดอายุของสินเชื่อ อย่างไรก็ตามโดยเฉลี่ยการจำนองอัตราคงที่ 30 ปีมีอายุการใช้งานเพียงประมาณเจ็ดปี เนื่องจากเจ้าของบ้านมักย้ายหรือจะรีไฟแนนซ์เงินกู้ของตน

ราคาความมั่นคงในการให้กู้ยืมจำนองมีความสัมพันธ์กับราคาของพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐ ซึ่งหมายความว่าราคาของการรักษาความปลอดภัยที่ได้รับการสนับสนุนด้านการจดจำนองซึ่งสนับสนุนโดยการจำนอง 30 ปีจะย้ายไปพร้อมกับราคาตั๋วเงินคลังอายุ 5 ปีของสหรัฐฯหรือพันธบัตรอายุ 10 ปีของสหรัฐฯที่อิงกับเงินทุนที่เรียกว่าระยะเวลา ในทางปฏิบัติระยะเวลาการจดจำนอง 30 ปีอยู่ใกล้กับบันทึกห้าปี แต่ตลาดมีแนวโน้มที่จะใช้พันธบัตร 10 ปีเป็นเกณฑ์มาตรฐาน นอกจากนี้ยังหมายความว่าอัตราดอกเบี้ยสำหรับการจำนองในอัตราคงที่ 30 ปีที่ให้แก่ผู้บริโภคควรปรับขึ้นหรือลงด้วยอัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 10 ปีของสหรัฐ อัตราผลตอบแทนของพันธบัตรเป็นอัตราดอกเบี้ยและราคาคูปอง

การคาดการณ์ทางเศรษฐกิจกำหนดราคาและผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐ ศัตรูที่เลวร้ายที่สุดของพันธบัตรคือเงินเฟ้อ ภาวะเงินเฟ้อทำให้มูลค่าของการชำระคืนพันธบัตรในอนาคตลดลงทั้งการชำระเงินคูปองและการชำระคืนเงินต้น ดังนั้นเมื่ออัตราเงินเฟ้อสูงหรือคาดว่าจะเพิ่มขึ้นราคาพันธบัตรจะลดลงซึ่งหมายความว่าผลผลิตของพวกเขาเพิ่มขึ้นมีความสัมพันธ์ผกผันระหว่างราคาของพันธบัตรและผลผลิตของ

บทบาทของเฟด

Federal Reserve มีบทบาทอย่างมากในการคาดการณ์เงินเฟ้อ เนื่องจากการรับรู้ของตลาดตราสารหนี้ว่า Federal Reserve ควบคุมอัตราเงินเฟ้อได้ดีเพียงใดโดยการบริหารอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยในระยะยาวเช่นอัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 10 ปีของสหรัฐ กล่าวคือธนาคารกลางสหรัฐฯกำหนดอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นในปัจจุบันซึ่งตลาดกำหนดอัตราดอกเบี้ยระยะยาวเช่นอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีของสหรัฐ

โปรดจำไว้ว่าอัตราดอกเบี้ยของการจำนองอายุ 30 ปีมีความสัมพันธ์กับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 10 ปีของสหรัฐ หากคุณกำลังพยายามคาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่ในระยะเวลา 30 ปีจะทำในอนาคตดูและทำความเข้าใจกับอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯอายุ 10 ปี (หรือบันทึกในระยะ 5 ปี) และทำตามสิ่งที่ตลาด กล่าวถึงนโยบายการเงินของรัฐบาลกลาง

อัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้อัตราดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ยในการปรับอัตราดอกเบี้ยอาจมีการเปลี่ยนแปลงทุกเดือนทุกหกเดือนหรือทุกปีขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของการจำนอง อัตราดอกเบี้ยประกอบด้วยค่าดัชนีบวก marginนี้เรียกว่าอัตราดอกเบี้ยที่จัดทำดัชนีไว้อย่างเต็มที่ โดยปกติจะปัดเศษหนึ่งในแปดของเปอร์เซ็นต์ ค่าดัชนีเป็นตัวแปรในขณะที่อัตรากำไรจะถูกกำหนดสำหรับอายุการจดจำนอง ตัวอย่างเช่นถ้าค่าดัชนีปัจจุบันเท่ากับ 6. 83% และส่วนต่างของมาร์จิน 3% การปัดเศษที่ใกล้ที่สุดที่ 8 ของเปอร์เซ็นต์จะทำให้อัตราดอกเบี้ยที่ได้รับการจัดทำดัชนีไว้อย่างครบถ้วน 9. 83% หากดัชนีลดลงเหลือ 6 1% อัตราดอกเบี้ยที่ได้รับการจัดทำดัชนีไว้อย่างสมบูรณ์จะเท่ากับ 9. 1%

อัตราดอกเบี้ยในการจำนองอัตราปรับได้จะเชื่อมโยงกับดัชนี มีหลายดัชนีจำนองที่ใช้สำหรับการจำนองปรับอัตราที่แตกต่างกันซึ่งแต่ละถูกสร้างขึ้นโดยใช้อัตราดอกเบี้ยทั้งชนิดของการซื้อขายหลักทรัพย์อย่างแข็งขันประเภทของเงินกู้ยืมธนาคารหรือประเภทของเงินฝากธนาคาร ดัชนีจำนองที่แตกต่างกันทั้งหมดมีความสัมพันธ์กันอย่างกว้างขวาง กล่าวคือพวกเขาเคลื่อนไปในทิศทางเดียวกันขึ้นหรือลงเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจเปลี่ยนแปลงไป ดัชนีจำนองส่วนใหญ่ถือว่าเป็นดัชนีระยะสั้น "ระยะสั้น" หรือ "ระยะยาว" หมายถึงระยะเวลาของหลักทรัพย์เงินให้กู้ยืมหรือเงินฝากที่ใช้ในการสร้างดัชนี โดยปกติการรักษาความปลอดภัยเงินกู้หรือเงินฝากที่มีระยะเวลาหนึ่งปีหรือน้อยกว่าถือว่าเป็นระยะสั้น

อัตราดอกเบี้ยระยะสั้นส่วนใหญ่รวมทั้งการใช้ดัชนีการจดจำนองมีความสัมพันธ์กับอัตราดอกเบี้ยที่เรียกว่า Federal Funds Rate

การคาดการณ์การเปลี่ยนแปลง

หากคุณกำลังพยายามคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยในการจำนองอัตราที่ปรับได้ให้ดูที่รูปร่างของเส้นอัตราผลตอบแทน เส้นอัตราผลตอบแทนเป็นอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรสหรัฐที่มีระยะเวลาครบกำหนดตั้งแต่สามเดือนถึง 30 ปี

เมื่อรูปร่างของเส้นโค้งเป็นแนวราบหรือแคบลงหมายความว่าตลาดคาดว่า Federal Reserve จะรักษาอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นให้คงที่หรือลดระดับลง เมื่อรูปร่างของเส้นโค้งขึ้นด้านบนตลาดคาดว่า Federal Reserve จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในระยะสั้น

ความสูงชันของเส้นโค้งในทิศทางใดทิศทางหนึ่งคือการบ่งชี้ถึงจำนวนตลาดที่คาดว่าธนาคารกลางสหรัฐฯจะปรับขึ้นหรือลดอัตราดอกเบี้ยระยะสั้น ราคาฟิวเจอร์สของเฟดเฟดยังเป็นตัวบ่งชี้ถึงความคาดหวังของตลาดสำหรับอัตราดอกเบี้ยในอนาคตในอนาคต

ความเข้าใจด้านล่าง

ความเข้าใจเกี่ยวกับสิ่งที่มีผลต่ออัตราการจดจำนองคงที่และอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันสามารถช่วยให้คุณตัดสินใจทางการเงินได้อย่างถูกต้อง ความรู้นี้สามารถช่วยให้คุณตัดสินใจเกี่ยวกับการเลือกการจำนองอัตราการปรับอัตราการจำนองอัตราคงที่และสามารถช่วยให้คุณตัดสินใจเมื่อมันเหมาะสมที่จะรีไฟแนนซ์ออกจากการจำนองอัตราการปรับ ต่อไปนี้เป็นเคล็ดลับสุดท้าย

อย่าเชื่อทุกสิ่งที่คุณได้ยินในทีวี ไม่ใช่ "เวลาที่ดีในการรีไฟแนนซ์สินเชื่อจำนองอัตราปรับของคุณก่อนที่อัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นต่อไป" อัตราดอกเบี้ยอาจเพิ่มขึ้นก้าวไปข้างหน้าหรืออาจลดลง ค้นหาว่าเส้นโค้งของผลผลิตเป็นอย่างไร

สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมโปรดดูที่

4 ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตัวชี้วัดด้านการเคหะในสหรัฐฯที่ดีที่สุด และ อัตราดอกเบี้ยทำอย่างไรในฐานะสินเชื่อที่อยู่อาศัย