หากคุณต้องการชำระเงินจำนองรายเดือนที่ต่ำกว่าที่คุณได้รับจากเงินกู้ที่มีอัตราคงที่คุณอาจถูกล่อลวงโดยการจดจำนองเพียงดอกเบี้ยเท่านั้น โดยไม่ต้องจ่ายเงินต้นเป็นเวลาหลายปีในช่วงเริ่มต้นของระยะเวลาเงินกู้ของคุณคุณจะมีกระแสเงินสดดีขึ้นทุกเดือน แต่จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อระยะเวลาที่ดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวเท่านั้น ใครเป็นผู้เสนอเงินกู้เหล่านี้? และเมื่อไหร่ก็สมควรที่จะได้รับ? นี่คือคำแนะนำสั้น ๆ สำหรับการจำนองประเภทนี้

ขั้นตอนการชำระเงิน

ขั้นพื้นฐานการจดจำนองเฉพาะดอกเบี้ยเป็นสิ่งที่คุณจ่ายดอกเบี้ยเป็นเวลาหลายปีแรกโดยทั่วไปคือ 5 หรือ 10 ครั้งและเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาแล้ว คุณจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ย หากคุณต้องการชำระเงินต้นในช่วงระยะเวลาที่สนใจเท่านั้นคุณสามารถทำได้ แต่นั่นไม่ใช่ความต้องการของเงินกู้

คุณมักจะเห็นสินเชื่อที่ให้ความสนใจเพียงอย่างเดียวซึ่งมีโครงสร้างเป็นสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยปรับได้ 3/1, 5/1, 7/1 หรือ 10/1 (ARM) ผู้ให้กู้บอกว่าทางเลือก 7/1 และ 10/1 เป็นที่นิยมมากที่สุดกับผู้ยืม โดยทั่วไประยะเวลาปลอดดอกเบี้ยจะเท่ากับระยะเวลาคงที่สำหรับการปรับอัตราดอกเบี้ย นั่นหมายความว่าถ้าคุณมี ARM 10/1 เช่นคุณจะจ่ายดอกเบี้ยเฉพาะ 10 ปีแรกเท่านั้น

อัตราดอกเบี้ยจะปรับปีละครั้ง (ซึ่งเป็นที่มาของ "1") โดยอ้างอิงจากอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงเช่น LIBOR plus ขอบกำหนดโดยผู้ให้กู้ การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยเป็นอัตราการเปลี่ยนแปลงของตลาด แต่อัตรากำไรจะกำหนดไว้ในขณะที่คุณใช้เงินกู้

การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยถูก จำกัด ด้วยการกำหนดอัตราดอกเบี้ย นี้เป็นจริงของ ARMs ทั้งหมดไม่เพียง ARMs ดอกเบี้ยเท่านั้น กรณีที่เคซี่ย์เฟลมมิ่งผู้ให้ยืมกับ C2 Financial Corp ในเมืองซานดิเอโกและผู้ให้คำแนะนำในการให้กู้ยืม: วิธีการได้รับสินเชื่อที่ดีที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ นั่นหมายความว่าถ้าอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นของคุณอยู่ที่ 3% จากนั้นเมื่อระยะเวลาที่สนใจเพียงอย่างเดียวสิ้นสุดลงในปีที่สี่หรือหกปีอัตราดอกเบี้ยใหม่ของคุณจะไม่สูงกว่า 5% เมื่อ ARM 7/1 และ 10/1 ARMs อัตราการเริ่มต้นของหมวกปกติคือห้า

999 หลังจากนั้นอัตราการเพิ่มขึ้นมักจะ จำกัด ไว้ที่ 2% ต่อปีโดยไม่คำนึงถึงระยะเวลาเบื้องต้นของ ARM เฟลมมิ่งพูดว่ายอดเงินในการใช้ชีวิตเกือบทุกๆ 5% ของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เริ่มต้น ดังนั้นถ้าอัตราการเริ่มต้นของคุณคือ 3% อาจเพิ่มขึ้นเป็น 5% ในปีที่แปด, 7% ในปีที่ 9 และสูงสุดที่ 8% ในปีที่ 10

เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเฉพาะดอกเบี้ยคุณจะต้อง เริ่มชำระคืนเงินต้นตลอดระยะเวลาที่เหลือของเงินกู้ (ตามระยะเวลาตัดจำหน่ายที่ครบถ้วน เงินให้กู้ยืมดอกเบี้ยเพียงวันนี้ไม่มีการชำระเงินด้วยบอลลูน พวกเขามักไม่ได้รับอนุญาตแม้ภายใต้กฎหมายเฟลมมิ่งพูดว่าดังนั้นหากระยะเวลาครบถ้วนของ ARM 7/1 เท่ากับ 30 ปีและระยะเวลาที่ต้องเสียดอกเบี้ยเพียง 7 ปีในปีที่ 8 การชำระเงินรายเดือนของคุณจะคำนวณใหม่โดยพิจารณาจากสองประการคือประการแรกอัตราดอกเบี้ยใหม่และอันดับที่สอง การชำระคืนเงินต้นภายใน 23 ปีที่เหลือ

สินเชื่อที่มีดอกเบี้ยน้อยกว่าดอกเบี้ยทั่วไป

การจำนองดอกเบี้ยคงที่แบบอัตราคงที่ไม่ใช่เรื่องปกติแม้ว่าคุณจะพบพวกเขาผ่านธนาคารแห่งอเมริกาหากคุณต้องการเงินกู้ขนาดใหญ่ (เงินกู้จำนวนสูงกว่า $ 417 , 000) หรือผ่านกองทัพเรือสหภาพเครดิตยูเนี่ยนสำหรับทั้งสองสินเชื่อที่สอดคล้อง (เงินให้กู้ยืมโดยปกติจะ จำกัด อยู่ที่ $ 417, 000 ในส่วนใหญ่ของประเทศ) และเงินให้กู้ยืมขนาดจัมโบ้ หากต้องการเข้าร่วม Navy FCU คุณจะต้องมีส่วนเกี่ยวข้องกับกองกำลังสหรัฐ, กระทรวงกลาโหม, หน่วยยามฝั่งหรือ National Guard หรือเกี่ยวข้องกับสมาชิก FCU ของกองทัพเรือ คุณสามารถจ่ายดอกเบี้ยได้เพียง 10 ปีแล้วจ่ายดอกเบี้ยพร้อมกับเงินต้นสำหรับเงินกู้ยืมระยะยาว 30 ปี (999) 20 ปีที่เหลือ สมมติว่าคุณไม่ใส่อะไรกับครูใหญ่ในช่วง 10 ปีแรกการชำระเงินรายเดือนของคุณจะเพิ่มขึ้นอย่างมากในปีที่ 11 ไม่ใช่เพียงเพราะคุณจะต้องชำระคืนเงินต้น แต่เนื่องจากคุณต้องการคืนเงินต้นภายในระยะเวลาเพียง 20 ปีแทนที่จะเป็น 30 ปี เนื่องจากคุณไม่ได้จ่ายเงินต้นในช่วงระยะเวลาที่สนใจเท่านั้นเมื่ออัตราการรีเซ็ตการจ่ายดอกเบี้ยใหม่จะขึ้นอยู่กับจำนวนเงินกู้ยืมทั้งหมด เงินกู้ยืมจำนวน 100,000 เหรียญที่มีอัตราดอกเบี้ย 3. 5% จะเสียค่าใช้จ่ายเพียง $ 291 67 ต่อเดือนในช่วง 10 ปีแรก แต่ 579 เหรียญ 96 ต่อเดือนในช่วง 20 ปีที่เหลือ - เกือบสองครั้ง

กว่า 30 ปีเงินกู้ $ 100,000 จะเสียค่าใช้จ่าย $ 174, 190. 80 (คำนวณเป็น $ 291. ชำระเงิน 67 x 120 $ + 579 เหรียญ. ชำระเงิน 96 x 240). หากคุณใช้เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีในอัตราเดียวกัน 3. อัตราดอกเบี้ย 5% (กล่าวถึงใน "วิธีการทำงานด้านการชำระเงิน" ด้านบน) ค่าใช้จ่ายทั้งหมดของคุณในช่วง 30 ปีจะเท่ากับ 161,656 เหรียญสหรัฐ 09. นั่นคือ $ 12, 534. 71 มากขึ้นในดอกเบี้ยเงินกู้ยืมดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวและที่ต้นทุนดอกเบี้ยเพิ่มเติมคือเหตุผลที่คุณไม่ต้องการที่จะให้เงินกู้ดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวสำหรับระยะเวลาเต็ม ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นจริงของคุณจะน้อยลง แต่ถ้าคุณใช้การหักภาษีดอกเบี้ยจำนอง

ความพร้อมในการให้สินเชื่อ

เนื่องจากผู้กู้จำนวนมากประสบปัญหาสินเชื่อที่น่าสนใจในช่วงปีที่เกิดฟองสบู่ธนาคารจึงลังเลที่จะเสนอผลิตภัณฑ์นี้ในวันนี้ Yael Ishakis รองประธาน First Mortgage Meridian Mortgage ใน Brooklyn, NY กล่าวและ ผู้เขียนคู่มือฉบับสมบูรณ์เพื่อจัดซื้อบ้าน เฟลมมิ่งพูดมากที่สุดคือจัมโบ้, เงินกู้อัตราตัวแปรที่มีระยะเวลาคงที่ 5, 7 หรือ 10 ปี เงินกู้ขนาดใหญ่เป็นเงินกู้ประเภทที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนด สินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้จะไม่สามารถขายให้กับ Fannie Mae และ Freddie Mac ทั้งสองสถาบันยักษ์ใหญ่ที่เป็นผู้ซื้อรายใหญ่ที่สุดของการจำนองที่สอดคล้องกันและเหตุผลที่ว่าทำไมการให้กู้ยืมที่สอดคล้องกันจึงมีอยู่อย่างกว้างขวาง เมื่อ Fannie และ Freddie ซื้อเงินกู้จากผู้ให้กู้จำนองพวกเขาให้เงินได้มากขึ้นสำหรับผู้ให้กู้ในการออกเงินให้สินเชื่อเพิ่มเติมเงินให้สินเชื่อที่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขเช่นเงินให้สินเชื่อที่ให้กู้ยืมดอกเบี้ยเฉพาะมีตลาดรองจำนองอยู่ในระดับ จำกัด มันยากที่จะหานักลงทุนที่ต้องการซื้อพวกเขา ผู้ให้กู้อื่น ๆ ยึดมั่นในการกู้ยืมเงินเหล่านี้และให้บริการในบ้านซึ่งหมายความว่าพวกเขามีเงินน้อยกว่าในการกู้ยืมเงินเพิ่มเติม ดังนั้นเงินกู้ที่ให้ความสนใจเท่านั้นจึงไม่สามารถใช้ได้อย่างกว้างขวาง แม้ว่าเงินกู้ที่ให้กู้ยืมดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวไม่ใช่เงินกู้แบบยืมก็ถือว่ายังไม่เป็นไปตามข้อกำหนด (อ่านเพิ่มเติม

Fannie Mae: จะทำอย่างไรและทำงานได้อย่างไร

.)

เนื่องจากเงินกู้ที่มีดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวไม่สามารถให้บริการได้อย่างแพร่หลายเช่นเงินกู้ระยะยาว 30 ปี " วิธีที่ดีที่สุดในการหาผู้ให้กู้ที่น่าสนใจอย่างเดียวคือการติดต่อผ่านโบรกเกอร์ที่มีชื่อเสียงด้วยเครือข่ายที่ดีเนื่องจากจะหาแหล่งช้อปปิ้งที่สำคัญในการค้นหาและเปรียบเทียบข้อเสนอต่างๆ "เฟลมมิ่งกล่าว

นอกเหนือจาก Bank of America กองทัพเรือ FCU และ บริษัท ที่แหล่งความเชี่ยวชาญของเราทำงานให้กับ C2 Financial Corp สินเชื่อที่อยู่อาศัยอันดับแรกและสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ Angel Oak - ผู้ให้กู้รายอื่น ๆ ที่เราพบว่ามีเงินกู้ที่ให้ความสนใจเพียงอย่างเดียว ได้แก่ EverBank, Union Bank's Private Bank, ผู้ให้กู้เพื่อการตลาด SoFi, Citizens Bank, ธนาคารแห่งอินเทอร์เน็ตและ United Mortgage Mortgage นี่ไม่ใช่รายการที่ละเอียดถี่ถ้วน แต่เป็นจุดเริ่มต้นหากคุณกำลังหาแหล่งเงินกู้ที่น่าสนใจเพียงอย่างเดียว

การเปรียบเทียบค่าใช้จ่าย

"อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นสำหรับคุณลักษณะเฉพาะดอกเบี้ยจะแตกต่างกันไปตามผู้ให้กู้และรายวัน แต่คิดว่าคุณจะต้องจ่ายดอกเบี้ยอย่างน้อยร้อยละ 25 ในอัตราดอกเบี้ย" เฟลมมิ่งกล่าว ในทำนองเดียวกัน Whitney Fite ประธานของสินเชื่อบ้านแองเจิล Oak ในแอตแลนตากล่าวว่าอัตราการจำนองดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวคือ 0. 125% ถึง 0. 375% สูงกว่าอัตราสำหรับการตัดจำหน่ายอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมหรือ ARM, ขึ้นอยู่กับรายละเอียด ต่อไปนี้คือวิธีการชำระเงินรายเดือนของคุณจะมีลักษณะเป็นเงินกู้ยืมที่มีดอกเบี้ยเพียง 100,000 เหรียญเมื่อเทียบกับเงินกู้ที่มีอัตราคงที่หรือ ARM ที่ตัดหนี้หมดแล้วแต่อัตราใดโดยทั่วไปสำหรับเงินกู้ประเภทนั้น ๆ

7 ปี, ARM ที่ให้ความสนใจเพียงอย่างเดียว 3. 125%: 260 เหรียญ 42

เงินกู้แบบปกติคงที่ 30 ปี (ไม่ใช่ดอกเบี้ยเท่านั้น), 3 625%: 456 ดอลลาร์ 05

7 ปีตัดจำหน่าย ARM (ค่าตัดจำหน่าย 30 ปี), 2. 875%: $ 414 89

ในอัตรานี้ในระยะสั้น ARM ที่เสียดอกเบี้ยจะมีค่าใช้จ่ายเพียง 195 เหรียญเท่านั้น 63 น้อยกว่าต่อเดือนต่อ 100,000 เหรียญที่ยืมมาเจ็ดปีแรกเมื่อเทียบกับเงินกู้ระยะยาว 30 ปีและ 154 ดอลลาร์ 47 ต่อเดือนน้อยกว่าเมื่อเทียบกับ ARM 7/1 ที่ตัดจำหน่ายเต็มจำนวน

เป็นไปไม่ได้ที่จะคำนวณค่าใช้จ่ายตลอดอายุการใช้งานจริงของเงินกู้ที่มีดอกเบี้ยเพียงอัตราเดียวเมื่อคุณใช้เงินออกเนื่องจากคุณไม่สามารถทราบล่วงหน้าว่าอัตราดอกเบี้ยจะตั้งใหม่ในแต่ละปีอย่างไร มีไม่มากวิธีที่จะ ballpark ค่าใช้จ่ายทั้ง Fleming กล่าวว่าแม้ว่าคุณจะสามารถกำหนดอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุการใช้งานหมวกและพื้นจากสัญญาของคุณเพื่อให้คุณสามารถคำนวณค่าใช้จ่ายอายุขั้นต่ำและสูงสุดและรู้ว่าค่าใช้จ่ายจริงของคุณ จะตกที่ไหนสักแห่งในระหว่าง "มันจะเป็นช่วงที่กว้างใหญ่มาก" เฟลมมิ่งพูด

บรรทัดล่าง

• การจำนองเฉพาะดอกเบี้ยอาจเป็นเรื่องยากที่จะเข้าใจและการชำระเงินของคุณจะเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาที่สนใจเท่านั้นหากเงินกู้ที่ให้ความสนใจเฉพาะของคุณคือ ARM การชำระเงินของคุณจะเพิ่มมากขึ้นหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นซึ่งเป็นเดิมพันที่ปลอดภัยในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราต่ำในปัจจุบัน เงินกู้เหล่านี้ดีที่สุดสำหรับ borrowers ซับซ้อนที่เข้าใจวิธีการทำงานและสิ่งที่พวกเขากำลังเสี่ยง. (อ่านเพิ่มเติมโปรดดู
• 5 ประเภทสินเชื่อเสี่ยงที่จะหลีกเลี่ยง
• .)

สินเชื่อที่อยู่อาศัย: อัตราดอกเบี้ยคงที่เทียบกับอัตราที่สามารถปรับได้

และ

ข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย