ค่อนข้างบ่อยภาษีเป็นข้อผูกมัดที่คนส่วนใหญ่ชอบที่จะจ่ายเงินตามเกณฑ์ขั้นต่ำ ผู้เสียภาษีจะพยายามอย่างดีที่สุดเพื่อลดส่วนแบ่งรายได้ที่ต้องจ่ายให้แก่ลุงแซม แม้ว่าจะสามารถหาช่องโหว่ที่จะช่วยลดจำนวนภาษีที่ค้างชำระได้ทั้งหมด แต่การเพิ่มรายได้หลังหักภาษีสามารถใช้เวลาค่าใช้จ่ายและความคิดสร้างสรรค์เป็นจำนวนมาก ในเรื่องเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์การแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศในปีพ. ศ. 2531 มีการรับรู้ผลประโยชน์ทางภาษีมากขึ้นสำหรับนักลงทุนในทุกระดับ (ดูข้อมูลเพิ่มเติม 10 สิ่งที่ต้องรู้เกี่ยวกับการแลกเปลี่ยน 1031 .)

- 1031 Exchange อธิบาย

A 1031 Exchange คือการแลกเปลี่ยนคุณสมบัติแบบเดียวกันในประเทศสหรัฐอเมริกาซึ่งทรัพย์สินที่ขายไม่ต้องเสียภาษีเงินได้จนกว่าจะขายได้ในที่สุด reinvestment ของเงินที่ได้รับ โดยพื้นฐานแล้วจะไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ แต่เป็นการแสดงความเสียภาษีของผลกำไรที่ต้องเสียภาษีในทรัพย์สินที่ขายครั้งแรก ในการแลกเปลี่ยน 1031 ต้องมีคุณสมบัติทั้งสองประเภทนี้เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจหรือการลงทุนและตั้งอยู่ในประเทศสหรัฐอเมริกา พวกเขาต้องมีลักษณะคล้ายกันในขณะที่คุณภาพของทรัพย์สินไม่เกี่ยวข้อง บริษัท ห้างหุ้นส่วน บริษัท รับผิด จำกัด และเจ้าหนี้เป็นนิติบุคคลที่มีสิทธิได้รับชำระเงินซึ่งสามารถแลกเปลี่ยนได้ตามมาตรา 1031 (ดูเพิ่มเติม

หลีกเลี่ยงภาษีกำไรจากการขายบ้านของคุณ .)

ในกรณีของทรัพย์สินส่วนบุคคลการขายบ้านที่อยู่อาศัยของผู้อื่นจะไม่ได้รับอนุญาตภายใต้หลักเกณฑ์การแลกเปลี่ยน 1031 นอกจากนี้ยังมีประเภทของทรัพย์สินที่เฉพาะเจาะจงที่ยังไม่มีสิทธิ์เช่นสินค้าคงคลังธุรกิจหุ้นพันธบัตรตราสารหนี้หลักทรัพย์ดอกเบี้ยในห้างหุ้นส่วนและหนังสือรับรองการทรัสต์ไม่ได้มีคุณสมบัติในการแลกเปลี่ยน 1031

หลักเกณฑ์ที่จำเป็น

การได้รับอนุญาตให้เป็นผู้แลกเปลี่ยน 1031 การทำธุรกรรมจะต้องขึ้นอยู่กับการบรรลุและการละทิ้งทรัพย์สินแต่ละแห่ง โดยปกติคู่สัญญาจะใช้ บริษัท ด้านการอำนวยความสะดวกด้านการแลกเปลี่ยนซึ่งช่วยในการจัดการข้อตกลงในลักษณะนี้เพื่อให้มั่นใจว่าได้ดำเนินการอย่างถูกต้อง โชคดีที่การแลกเปลี่ยนแบบไม่เหมือนกันไม่จำเป็นต้องทำเสร็จพร้อม ๆ กัน แต่ก็มีข้อ จำกัด บางเวลาที่ต้องปฏิบัติตาม

ประการแรกผู้เสียภาษีอากรมีเวลา 45 วันนับจากวันที่ขายทรัพย์สินเพื่อระบุคุณสมบัติการทดแทนที่เป็นไปได้ ต้องมีการเซ็นชื่อและส่งมอบหนังสือแจ้งเรื่องการระบุตัวตนนี้ให้แก่ผู้ขายหรือตัวแทนที่มีคุณสมบัติเหมาะสมของทรัพย์สินที่ต้องการ สำหรับอสังหาริมทรัพย์เอกสารต้องมีรายละเอียดเฉพาะเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เช่นที่อยู่และคำอธิบายกฎหมาย ถัดไปคุณสมบัติการเปลี่ยนจะต้องมีความปลอดภัยโดยการแลกเปลี่ยนจะสิ้นสุดภายในไม่เกิน 180 วันหลังจากการขายสินทรัพย์เดิมหรือกำหนดเวลาการคืนภาษีเงินได้สำหรับปีภาษีที่มีการขายสินทรัพย์เดิมแล้วแต่ว่าอย่างใดถึงก่อนสถานที่ให้บริการต้องมีลักษณะคล้ายกันมากกับที่กล่าวถึงในระยะเวลา 45 วันเริ่มต้น

Reverse Exchanges

ตอนนี้คุณทราบข้อมูลเกี่ยวกับการแลกเปลี่ยน 1031 อย่างสม่ำเสมอแล้วสิ่งสำคัญคือต้องรู้ว่าการแลกเปลี่ยนแบบย้อนกลับยังเป็นไปได้ การอุทธรณ์ของการแลกเปลี่ยนประเภทนี้ก็คือผู้เสียภาษีสามารถใช้เวลาในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้นานพอสมควรเนื่องจากไม่มีการบังคับใช้จนกว่าจะได้รับทรัพย์สินและได้รับการบันทึกอย่างเป็นทางการโดยมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ใน Exchange Accommodation ในทางเทคนิคนี้เป็นตัวแทนที่มีชื่อทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์จนกว่าจะเสร็จสิ้นการแลกหุ้น นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีเวลา 45 วันในการระบุว่าต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ใดซึ่งมักเป็นที่รู้จักและอีก 135 วันในการขายทรัพย์สินที่ถูกสละสิทธิ์ การแลกเปลี่ยนแบบย้อนกลับยังเป็นอีกวิธีหนึ่งสำหรับการใช้ประโยชน์ทางภาษีที่เป็นเอกลักษณ์นี้

ข้อกำหนดเกี่ยวกับเอกสาร

เมื่อต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้งหมดก่อนหน้านี้ยังมีข้อกำหนดด้านการดูแลระบบที่ต้องได้รับการจัดทำเป็นเอกสารและติดตาม กำไรที่ได้จากการขายสินทรัพย์แรกจะต้องบันทึกดังนั้นหากมีการขายสินทรัพย์ทดแทนกำไรทั้งสองจะถูกหักภาษีด้วยการปรับปรุงเล็กน้อย IRS ต้องการให้มีการติดตามการแลกเปลี่ยน 1031 รายการในแบบฟอร์ม 8824 ซึ่งระบุรายละเอียดเกี่ยวกับธุรกรรมนี้ แบบฟอร์มขอคำอธิบายเกี่ยวกับคุณสมบัติที่ได้รับการแลกเปลี่ยนวันที่ซื้อและโอนกิจการทั้งสองฝ่ายมีความสัมพันธ์กันและมีคุณค่าของทั้งสองคุณสมบัติ

นอกจากนี้แบบฟอร์มยังต้องมีการประกาศผลกำไรหรือขาดทุนจากทรัพย์สินที่จำหน่ายรวมทั้งเงินสดที่ได้รับหรือจ่ายและหนี้สินถ้ามีจากการทำธุรกรรม สุดท้ายต้องระบุหลักเกณฑ์หรือค่าใช้จ่ายด้วยการเพิ่มและการหักเงินที่จำเป็นของทรัพย์สินดั้งเดิม นอกจากนี้ IRS Publication 544 ยังมีรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการขายและการจำหน่ายสินทรัพย์และการจัดเก็บภาษีที่เหมาะสม

บรรทัดล่าง

สำหรับหลาย ๆ คนเรื่องของภาษีอาจทำให้สับสนได้อย่างรวดเร็ว ภาษีสามารถไปจากง่ายไปสูงซับซ้อนด้วยการเพิ่มเพียงไม่กี่ชิ้นของทรัพย์สิน อย่างไรก็ตามการได้รับการศึกษาเกี่ยวกับกฎภาษีที่มีประสิทธิภาพสามารถใช้เป็นสินทรัพย์ในตัวเองได้ 1031 Exchange เป็นส่วนหนึ่งของรหัสภาษีที่สามารถให้รางวัลแก่บุคคลที่มีส่วนร่วมในกิจกรรมทางธุรกิจและการลงทุนได้ (ดูรายละเอียดเพิ่มเติม

การใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อระงับการจัดเก็บภาษี .) ช่องทางที่ไม่ซ้ำกันนี้ของการเติบโตที่รอการตัดบัญชีภาษีสามารถช่วยให้บุคคลต่างๆโดยการให้พวกเขาเติบโตขึ้นอย่างมากหากใช้อย่างถูกต้อง แทนที่จะจ่ายภาษีเมื่อมีการรับรู้การเพิ่มทุนการดำเนินการเหล่านี้สามารถนำกลับมาลงทุนใหม่ในสินทรัพย์ที่มีมูลค่าใกล้เคียงกันหรือสูงกว่าได้ ขั้นตอนนี้สามารถทำซ้ำได้โดยการใช้เงินทุนสำหรับการได้มาซึ่งทรัพย์สินแทนการจ่ายเงินให้กับ IRS ส่งผลให้เกิดการเติบโตที่รวดเร็วขึ้น การแลกเปลี่ยนแบบย้อนกลับมีความยืดหยุ่นมากยิ่งขึ้นในกฎนี้ซึ่งจะเป็นการเปิดทางเลือกให้กับนักลงทุนมากขึ้น

เอกสารที่จำเป็นในการติดตามการทำธุรกรรมประเภทนี้เป็นเรื่องละเอียดถี่ถ้วน แต่อย่าปล่อยให้เป็นตัวผลักดันสุดท้ายต้องคำนึงถึงกรอบเวลาและช่วงเวลาที่สามารถซื้อและขายทรัพย์สินได้ การสูญเสียหน้าต่างสำคัญเหล่านี้อาจเป็นความแตกต่างในการจ่ายภาษีได้ถึง 35% หรือเพิ่มมูลค่าสุทธิของคุณ ท้ายที่สุดการแลกเปลี่ยน 1031 เป็นกลยุทธ์ทางภาษีที่รอการตัดบัญชีอย่างสมบูรณ์ซึ่งผู้เสียภาษีอากรในประเทศสหรัฐอเมริกาสามารถใช้ได้ ในระยะยาวการใช้กลยุทธ์นี้อย่างสม่ำเสมอและเหมาะสมสามารถจ่ายเงินปันผลเป็นจำนวนมากในหลายปีต่อ ๆ ไป