เมื่อคุณรีไฟแนนซ์เงินกู้ของคุณทุกอย่างจะขึ้นอยู่กับการประเมิน หากค่าบ้านของคุณต่ำจนเกินไปที่อยู่ใต้น้ำคุณจะไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้ หากมูลค่าการประเมินของคุณทำให้สัดส่วนการถือครองบ้านของคุณน้อยกว่า 20% คุณจะไม่สามารถจ่ายเงินประกันภาคเอกชน (PMI) หรือนำเงินสดเข้าสู่ตารางเพื่อทำเงินทดรองได้ ยิ่งไปกว่านั้นคุณอาจไม่ได้รับอัตราดอกเบี้ยต่ำสุดเนื่องจากผู้ให้กู้พิจารณาผู้กู้ที่มีส่วนได้เสียน้อยกว่าที่จะเสี่ยง หากคุณกำลังคิดถึงการรีไฟแนนซ์คุณควรเข้าใจบทบาทที่สำคัญของการประเมินในกระบวนการนี้

การประเมินบ้านคืออะไร?

การประเมินคือความเห็นของมืออาชีพที่ได้รับอนุญาตหรือได้รับการรับรองเกี่ยวกับมูลค่าบ้านที่จัดหาโดยบุคคลที่สามที่ไม่สนใจ ผู้ประเมินราคาได้รับค่าตอบแทนจากการให้บริการประเมินมูลค่าที่อยู่อาศัยของคุณ แต่ไม่มีผิวในเกมเมื่อพูดถึงว่าคุณสามารถรีไฟแนนซ์ได้หรือไม่เนื่องจากผลลัพธ์ที่ได้มาถึง ในการทำธุรกรรมการรีไฟแนนซ์การประเมินจะช่วยปกป้องธนาคารโดยการให้มั่นใจว่าจะไม่ให้ยืมเงินของผู้กู้มากกว่าทรัพย์สินที่มีมูลค่า หากทรัพย์สินในภายหลังเข้าสู่การยึดสังหาริมทรัพย์ด้วยเหตุผลใด ๆ ผู้ให้กู้ต้องการที่จะสามารถขายทรัพย์สินและรับเงินคืนได้

ผู้ประเมินราคาจะเข้าชมบ้านของคุณระหว่างเวลา 30 ถึง 45 นาทีเพื่อวัดขนาดตรวจสอบสิ่งอำนวยความสะดวกและประเมินสภาพโดยรวมทั้งภายในและภายนอกถ่ายภาพด้านนอกโรงรถและทุกๆการตกแต่งภายใน ห้อง จากนั้นเขาจะตรวจสอบบันทึกคุณสมบัติที่คล้ายกับของคุณซึ่งเป็นคุณสมบัติที่ดีเยี่ยมในพื้นที่ใกล้เคียงของคุณที่ขายได้เมื่อเร็ว ๆ นี้ จากการเยี่ยมบ้านและบันทึกเหล่านี้ผู้ประเมินราคาจะมาถึงความเห็นอย่างมืออาชีพว่าจะขายทรัพย์สินของคุณเท่าไรหากคุณนำไปวางจำหน่าย ธนาคารใช้ค่านี้พร้อมกับรายได้สินทรัพย์และประวัติเครดิตของคุณเพื่อกำหนดจำนวนเงินที่จะให้คุณยืม

การประเมินราคาบ้านเป็นอย่างไรในตลาดวันนี้

ธุรกรรมการรีไฟแนนซ์สามประเภทไม่จำเป็นต้องมีการประเมิน การรีไฟแนนซ์ของ Federal Housing Administration ไม่ช่วยให้การรีไฟแนนซ์ได้อย่างคล่องตัวและการลดเงินกู้ Refinance Loan ของทหารผ่านศึกต้องใช้อย่างใดอย่างหนึ่ง ในบางกรณีโปรแกรมการ Refinance ที่ไม่สามารถให้สินเชื่อในบ้านสามารถกำหนดได้เช่นเดียวกัน ธุรกรรมการรีไฟแนนซ์ประเภทอื่น ๆ ทั้งหมดต้องได้รับการประเมิน

กฎระเบียบของรัฐบาลกลางกำหนดวิธีการให้ผู้ให้กู้และผู้ประเมินราคาต้องปฏิบัติตนตลอดกระบวนการประเมินผล หลังจากวิกฤตที่อยู่อาศัยรัฐบาลต้องการเพิ่มความเป็นอิสระในการประเมินราคาเพื่อป้องกันความเป็นไปได้ในการให้กู้ยืมตามค่าบ้านที่สูงขึ้น ด็อดแฟรงก์และความจริงในการให้ยืมจึงจำเป็นต้องมีการประเมินเพื่อดำเนินการอย่างเป็นอิสระและปราศจากอิทธิพลและการบีบบังคับที่ไม่เหมาะสมผู้ให้กู้กลัวว่าการติดต่อกับผู้ประเมินราคาอาจถูกตีความว่าเป็นการละเมิดกฎหมายโดยพยายามที่จะมีอิทธิพลต่อความเห็นของผู้ประเมินราคาก่อนการประเมินเสร็จสิ้น . ผู้ให้กู้ผิดพลาดในด้านของความระมัดระวังเพื่อหลีกเลี่ยงความเป็นไปได้ของการดำเนินการทางวินัยอย่างรุนแรง เจ้าหน้าที่สินเชื่อและนายหน้าไม่สามารถเลือกผู้ประเมินราคาหรือผู้กู้ได้ นอกจากนี้ผู้กู้ยังไม่สามารถประเมินราคาที่ทำกับผู้ให้กู้รายอื่นได้แม้ว่าพวกเขาจะบอกธนาคารว่ามีการประเมินผลอีกครั้งและธนาคารสามารถขอรายงานการประเมินโดยตรงจากสถาบันอื่นได้

ผู้ให้กู้มักจะสั่งการประเมินราคาผ่านบุคคลที่สามที่เรียกว่า บริษัท จัดการประเมิน (AMC) "การใช้ AMC ไม่จำเป็นต้องใช้ แต่นั่นเป็นวิธีการทั่วไปในการประเมินความเป็นอิสระของผู้ประเมิน" Joe Parsons, Senior Loan เจ้าหน้าที่ของ PFS Funding of Dublin, Calif นายธนาคารระดับภูมิภาคและนายหน้าจำนอง

ผู้ให้ยืมจำนวนมาก - โดยเฉพาะอย่างยิ่งคนในท้องถิ่นที่มีขนาดเล็ก - มีความเกี่ยวข้องโดยตรงกับผู้ประเมินราคาและไม่ใช้ AMC หรือผู้ให้กู้อาจมีแผนกประเมินราคาอิสระในบ้าน ผู้ประเมินราคาควรมีความรู้ในพื้นที่ของท้องถิ่น (เรียกว่าความสามารถทางการตลาด) ประเมินราคาที่คาดว่าจะปฏิบัติตามมาตรฐานเดียวกันของการประเมินผลการปฏิบัติวิชาชีพที่ออกโดยมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินซึ่งเป็นองค์กรวิชาชีพแม้ว่ามาตรฐานเหล่านี้ไม่ใช่กฎหมาย

ค่าธรรมเนียมการประเมินบ้าน

ค่าธรรมเนียมการประเมินจะแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ แต่ผู้ประเมินราคาต้องเสียค่าธรรมเนียมและค่าธรรมเนียมสำหรับพื้นที่ คาดหวังที่จะจ่าย $ 300 ถึง $ 500 สำหรับการประเมินบ้านมาตรฐานครอบครัวเดี่ยว

"คุณสมบัติที่ซับซ้อนมากขึ้นมีราคาแพงมากขึ้นเนื่องจากการตรวจสอบใช้เวลามาก" Erin Benton รองประธานฝ่าย Decorum Valuation Services ซึ่งเป็น บริษัท จัดการประเมินใน Ellicott City รัฐ Md.

คุณต้องจ่ายค่าธรรมเนียมล่วงหน้า เวลาของการประเมินไม่ใช่ปิด โดยไม่คำนึงว่าเงินกู้ของคุณจะปิดผู้ประเมินราคายังคงทำงานอยู่หรือไม่ แม้ว่าค่าธรรมเนียมอาจดูเหมือนคุ้มค่าหากคุณสามารถได้รับเงื่อนไขการรีไฟแนนซ์ที่คุณต้องการ แต่ก็อาจดูเหมือนเสียเงินหากการประเมินต่ำหมายความว่าคุณไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้

เนื่องจากผู้ให้กู้ไม่สามารถหารือมูลค่าบ้านหรือคาดว่าจะ "มูลค่าเป้าหมาย" กับผู้ประเมินราคาในขณะที่ได้รับมอบหมายเจ้าของบ้านไม่สามารถประเมินราคาบ้านของผู้ประเมินราคาได้ว่าบ้านของพวกเขามีแนวโน้มที่จะประเมินราคาที่สูงพอสำหรับการรีไฟแนนซ์ก่อนที่พวกเขาจะ จ่ายค่าบริการตามที่กำหนดไว้ก่อนที่จะมีการออกกฎระเบียบใหม่ ที่ดีที่สุดคุณสามารถค้นหายอดขายที่เปรียบเทียบได้ในเว็บไซต์เช่น Zillow และ Redfin แต่บันทึกอาจไม่สมบูรณ์

อีกทางเลือกหนึ่งคือการขอให้ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ทำการวิเคราะห์ตลาดเชิงเปรียบเทียบและนำเสนอผลงานยอดขายที่เปรียบเทียบได้จากบริการรายชื่อหลายแห่ง Bruce Ailion ตัวแทนจาก RE / MAX Greater Atlanta กล่าว ถามอย่างดีเพราะพวกเขาจะทำคุณเป็นที่โปรดปรานซึ่งแตกต่างจากการขายบ้านตัวแทนจะไม่ได้รับรายได้จากการรีไฟแนนซ์ของคุณ

การปรับปรุงโอกาสในการประเมินราคาสูง

คุณค่าที่ผู้ประเมินราคาจะให้บ้านของคุณส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับราคาขายล่าสุดที่มีคุณสมบัติเทียบเท่า แต่คุณเข้าใจผิดว่าคุณคิดว่าคุณไม่สามารถทำอะไรเพื่อช่วยให้บ้านของคุณมาถึงได้ ในตอนท้ายของการประเมินมูลค่าที่มีศักยภาพ

การได้รับการประเมินบ้านของคุณคล้ายกับการจัดงานวันแรก Ailion กล่าว แม้ว่าคุณจะไม่คิดว่าคู่ของคุณจะชอบหรือประเมินคุณ แต่การได้รับการดูแลเป็นอย่างดีช่วยเพิ่มโอกาสในการดึงดูดให้ดียิ่งขึ้น "มันก็เหมือนกับการประเมิน" เขากล่าว

"ทรัพย์สินของคุณควรสะอาดสะอ้านและง่ายต่อการตรวจสอบ สัตว์เลี้ยงใด ๆ ควรมีอยู่และมีกลิ่นเหม็นอยู่ คุณไม่ต้องการให้ผู้ประเมินราคารีบวิ่งออกไป "Ailion กล่าว ผู้ประเมินราคาประเมินว่าวิธีการทำงาน:

"โดยทั่วไปไม่ควรคำนึงถึงว่าสนามหญ้าของคุณไม่ได้ถูกตัดเย็บหรือบ้านของคุณเป็นระเบียบ" Ralph J. Vaccari ผู้อำนวยการของ Vaccari & Associates Marblehead, Mass "สิ่งสำคัญคือต้องตระหนักว่าแม้ว่าบ้านที่สกปรกหรือไม่รุงรังสามารถเพิ่มลักษณะการสึกหรอได้มากกว่าปกติและเงื่อนไขดังกล่าวสามารถส่งผลกระทบต่อมูลค่าได้ Vaccari:

ห้องทำงานด้านนอกและด้านใน

รวมห้องทั้งหมด รวมทั้งการออกแบบและเค้าโครงภายในห้องและการปรับปรุงห้องครัวและห้องอาบน้ำที่ล้าสมัย Vaccari:

, หน้าต่าง, หลังคาและระบบภายในบ้าน (ความร้อน, ไฟฟ้าและระบบประปา) ในช่วง 15 ปีที่ผ่านมาทำให้บ้านของคุณมีความทันสมัยและมีชีวิตชีวาขึ้นตามสภาพมาตรฐานและอายุของบ้าน

สิ่งอำนวยความสะดวกภายนอกเช่นโรงรถดาดฟ้าและที่จอดรถ

• ตำแหน่ง
• คุณสมบัติที่ไม่น่าสนใจเช่นลักษณะภายนอกที่ไม่สอดคล้องกับส่วนที่เหลือของพื้นที่ใกล้เคียง
• ควรเป็นจุดเด่นที่อาจไม่สามารถใช้งานได้ทันที เห็นได้ชัดว่าอาจจะเพิ่มความคิดเห็นของผู้ประเมินราคาของค่า Parsons พูดว่า
• ก่อนที่ผู้ตรวจประเมินจะมาถึง
• การจัดเตรียมบ้านของคุณสำหรับการเยี่ยมชมของผู้ประเมินราคาจะแตกต่างจากการเตรียมผู้ซื้อในอนาคต
• "เมื่อคุณเปิดบ้านกับผู้ซื้อในอนาคตคุณต้องการกระตุ้นการตอบสนองทางอารมณ์" พาร์สันส์กล่าว "ในฐานะผู้ขายคุณต้องการให้ผู้ซื้อรายนั้นสามารถจินตนาการว่าพวกเขาจะมีความสุขและสบายใจได้อย่างไร ไม่มีข้อพิจารณาเชิงอัตนัยดังกล่าวใช้กับการประเมิน "เขากล่าว
• Vaccari กล่าวเพิ่มเติมว่าเจ้าของบ้านจะไม่ทำการเปลี่ยนแปลงเช่นการฉีกพรมเก่าเพื่อเปิดเผยพื้นไม้เนื้อแข็งสำหรับการประเมินผลตามที่เขาหรือเธออาจต้องการสำหรับผู้ขาย แต่การทาสีสีของบ้านทั้งภายในและภายนอกสามารถช่วยได้เช่นเดียวกับการล้างความยุ่งเหยิงออกไปเพื่อให้สามารถเข้าถึงและดูพื้นที่ทั้งหมดของบ้านรวมทั้งชั้นใต้ดินได้อย่างเต็มที่
• ท้ายที่สุด "ถ้าบันทึกภาษีไม่ถูกต้องชี้ไปที่" Ailion กล่าว

มิฉะนั้นความรับผิดชอบของผู้ประเมินราคาคือการค้นพบปัญหาและถามคำถามที่ได้รับการรับรอง Vaccari กล่าว

หากคุณมั่นใจในการประเมินราคาที่ดี

ขอแสดงความยินดี! คุณได้เสร็จสิ้นขั้นตอนสำคัญในการรีไฟแนนซ์เงินกู้ของคุณแล้ว ตอนนี้ถึงเวลาที่ต้องทำตามขั้นตอนต่อไปกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อของคุณ หากคุณได้รับการประเมินผลที่ดีจากนั้นใช้เครื่องมือเช่นเครื่องคิดเลขจำนองของ Investopedia เพื่อหาอัตราดอกเบี้ยในการจดจำนอง refinanced สำหรับบ้านที่มีค่าของคุณ การมีอาวุธเหล่านี้สามารถช่วยให้คุณมีอำนาจต่อรองบางอย่างเมื่อคุณพบกับผู้ให้กู้ของคุณ

การได้รับความคิดเห็นที่สองเกี่ยวกับการประเมินราคาต่ำ

บางครั้งค่าประเมินของผู้ประเมินไม่ต่ำกว่าที่คุณต้องการ แต่ต่ำกว่าที่คุณคิดว่าบ้านของคุณมีค่า

"การประเมินเป็นเพียงความเห็นของคนคนหนึ่งเท่านั้น" Ailion กล่าว "ในขณะที่นี่เป็นความรู้ที่ผ่านการฝึกอบรมและได้รับการศึกษาเช่นเดียวกับทุกวิชาชีพมีผู้ปฏิบัติงานที่ดีและไม่ดี "

ตามกฎข้อบังคับของรัฐบาลกลางที่เคร่งครัดในการควบคุมกระบวนการนี้คุณสามารถทำอะไรได้บ้างเกี่ยวกับการประเมินราคาต่ำ

"ถ้าเจ้าของบ้านไม่ชอบการประเมินราคาพวกเขาสามารถเขียนจดหมายอุทธรณ์ไปยังผู้ให้กู้หรือ AMC ได้ แต่โอกาสที่ผู้ประเมินราคาจะเปลี่ยนความคิดเห็นของตนได้น้อยมากเว้นเสียแต่ว่าเจ้าของบ้านมีหลักฐานมากมาย เบนตันกล่าวว่า

การอุทธรณ์ของคุณจะประสบความสำเร็จหากคุณแสดงให้เห็นว่าผู้ประเมินราคามีข้อผิดพลาดที่สำคัญเช่นการระบุพื้นที่เป็นตารางฟุตหรือจำนวนห้องไม่ถูกต้อง ไม่คำนึงถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่สำคัญเช่นสระว่ายน้ำหรือสปา; หรือเปรียบเทียบราคาขายที่อาจสนับสนุนค่าที่สูงขึ้นในขณะที่ "เชอร์รี่หยิบ" ที่ไม่เหมาะสมเทียบเท่าที่จะบ่งบอกถึงค่าที่ต่ำกว่าพาร์สันส์กล่าวว่า

นอกจากนี้คุณยังอาจทำให้เป็นกรณีโดยชี้ให้เห็นว่า comps ที่ใช้อยู่ในเขตโรงเรียนต่ำหรือแผนกย่อยที่ไม่ได้มี HOA กับสระว่ายน้ำและสนามเทนนิสที่เปรียบเทียบทั้งหมดได้รับความทุกข์หรือการขาย REO, หรือว่าพวกเขามีอิทธิพลด้านลบอื่น ๆ ที่มีอิทธิพลต่อค่านิยมเช่นการอยู่บนถนนที่วุ่นวาย Ailion กล่าว "อธิบายว่าเหตุใดพวกเขาจึงแตกต่างและไม่เท่ากับคุณ คุณต้องพิสูจน์ว่าบางอย่างผิดพลาดกับ comparables ที่เลือกไว้ "

ตัวเลือกของคุณเมื่อการประเมินต่ำ

หากคุณไม่สามารถท้าทายการประเมินราคาต่ำได้คุณจะมั่นใจได้ว่าการรีไฟแนนซ์จะผ่านได้อย่างไร? หากการประเมินผลทำให้คุณมีส่วนของผู้ถือหุ้นน้อยกว่า 80% ซึ่งหมายความว่าผู้ให้กู้จะกำหนดให้คุณต้องจ่ายเงินประกันภาคเอกชน - คุณสามารถทำเงินทดรองและนำเงินหลายพันดอลลาร์ไปปิดเพื่อรับเงินกู้ 80% ที่น่าอัศจรรย์ และหลีกเลี่ยง PMI นอกจากนี้คุณยังสามารถเลือกชำระเงิน PMI ได้ในขณะนี้ หากค่าบ้านยังคงเพิ่มสูงขึ้นคุณสามารถให้ยอดขายได้เทียบเท่ากับผู้รับจำนองของคุณและขอให้ลบ PMI แม้ว่าคุณจะยังไม่ได้จ่ายเงินให้กับเจ้าหนี้มากนัก หากการประเมินพบว่าคุณอยู่ใต้น้ำ แต่สิ่งที่คุณต้องทำคือรอตลาดที่จะปรับปรุงเว้นเสียแต่ว่าคุณจะมีคุณสมบัติสำหรับโครงการให้ความช่วยเหลือของรัฐบาลเช่น HARP

บรรทัดล่าง

การทำความเข้าใจว่ากระบวนการประเมินผลทำงานอย่างไรจะทำให้คุณมีโอกาสที่ดีที่สุดในการรับการประเมินราคาเพื่อกำหนดมูลค่าสูงสุดให้กับพร็อพเพอร์ตี้ของคุณการประเมินไม่ได้เกิดขึ้นที่ค่านิยมที่ผู้กู้หวังไว้และเป็นกระบวนการของมนุษย์ที่มีช่องว่างสำหรับความเป็นส่วนตัวและความผิดพลาด คุณสามารถอุทธรณ์การประเมินราคาต่ำ แต่คุณจะประสบความสำเร็จด้วยข้อมูลที่แข็งแกร่งเพื่อช่วยให้คุณกลับมา