คำถามว่าการซื้อและขายหรือการซื้อเป็นกลยุทธ์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดไม่มีคำตอบที่ถูกต้องหรือไม่ แต่การตัดสินใจเลือกวิธีหนึ่งมากกว่าอีกควรเป็นส่วนหนึ่งของยุทธศาสตร์ที่ชัดเจนซึ่งจะใช้เป้าหมายการลงทุนโดยรวมของนักลงทุนและโอกาสที่นำเสนอโดยตลาดที่มีอยู่ บทความนี้จะกล่าวถึงข้อดีและข้อเสียของกลยุทธ์การลงทุน อ่านต่อเพื่อหาว่ากลยุทธ์ใดที่จะทำให้คนอื่น ๆ ในตลาดที่คุณลงทุนลงทุน

ทำไมต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์?

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยกำลังได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นจากนักลงทุนรายย่อยโดยมีสาเหตุหลายประการดังต่อไปนี้

• อสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนได้มากกว่าหุ้นและพันธบัตร
• อสังหาริมทรัพย์ให้การป้องกันความเสี่ยงด้านเงินเฟ้อเนื่องจากอัตราค่าเช่าและกระแสเงินสดจากการลงทุนมักเพิ่มขึ้นอย่างน้อยเท่ากับอัตราเงินเฟ้อ
• อสังหาริมทรัพย์เป็นสถานที่ที่เหมาะสำหรับการลงทุนในช่วงเวลาที่นักลงทุนไม่มั่นใจในโอกาสในตลาดหุ้นและพันธบัตรหรือเมื่อนักลงทุนคาดหวังว่าผลตอบแทนระยะยาวในหุ้นและพันธบัตรจะไม่เพียงพอ
• ตราสารทุนที่สร้างขึ้นในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นฐานที่ยอดเยี่ยมสำหรับการจัดหาโอกาสการลงทุนอื่น ๆ แทนที่จะกู้ยืมเงินเพื่อเข้าสู่ยานพาหนะอื่น ๆ (เช่นซื้อหุ้นในส่วนของ Margin) นักลงทุนสามารถกู้ยืมเงินเพื่อใช้ในโครงการอื่น ๆ ได้ ความสะดวกในการยืมเงินจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์รวมกับการลดหย่อนดอกเบี้ยจำนองทำให้ตัวเลือกนี้เป็นวิธีที่ไม่แพงสำหรับการจัดหาโอกาสอื่น ๆ สำหรับนักลงทุนที่มีความเสี่ยงในการใช้ความเสี่ยงทางการเงินเพิ่มเติม
• นอกเหนือจากการจัดหากระแสเงินสดให้กับเจ้าของในช่วงเวลาที่เช่าอสังหาริมทรัพย์นอกบ้านแล้วยังสามารถใช้เป็นที่พักอาศัยหรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่นในช่วงที่ไม่ได้ผลิตกระแสเงินสด (ต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมอ่าน: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ .)

ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อการตัดสินใจพลิกหรือระงับต้องเข้าใจปัญหาที่เกิดขึ้นกับแต่ละกลยุทธ์การทำธุรกรรม เมื่อเทียบกับหุ้นและพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดที่ไม่มีประสิทธิภาพและมีลักษณะของปริมาณธุรกรรมต่ำและข้อมูลการตลาดที่ไม่โปร่งใส ความยากลำบากในการหาโอกาสในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควบคู่ไปกับการให้บริการอสังหาริมทรัพย์และข้อมูลตลาดที่ไม่สอดคล้องกันทำให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทำได้ยากและเสียค่าใช้จ่ายมากกว่าการซื้อขายหุ้นและพันธบัตร (อ่านเพิ่มเติมได้ที่:

ห้าสิ่งที่นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควรทราบ

.) ประเด็นปัญหาอื่น ๆ อีก 2 เรื่องที่สามารถนำไปสู่การเลือกกลยุทธ์หนึ่ง ๆ ได้ก็คือหมุนรอบวิธีการประเมินค่าและเงินทุนที่จำเป็นในการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทนี้อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยจะได้รับการประเมินโดยวิธีการประเมินและไม่ได้เป็นการค้าขายอย่างต่อเนื่องซึ่งส่งผลให้เกิดผลตอบแทนการลงทุนที่คาดการณ์ได้มากกว่าและมีความผันผวนน้อยกว่าผลตอบแทนของหุ้นและตราสารหนี้ เนื่องจากความต้องการอสังหาริมทรัพย์มีผลกระทบจากแนวโน้มเศรษฐกิจในระยะยาวเช่นการเติบโตของประชากรการจ้างงานและเศรษฐกิจโดยทั่วไปอสังหาริมทรัพย์ได้ขยายช่วงเวลาของค่าที่สูงและต่ำและปริมาณธุรกรรม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นเป็นช่วงที่มีความต้องการและระยะเวลาที่นักลงทุน "ทำหญ้าแห้งในขณะที่ดวงอาทิตย์สาดส่อง" ในขณะที่ตลาดมีแนวโน้มที่จะแสดงการค้าที่ จำกัด โดยนักลงทุนจะได้รับผลขาดทุนจากกระดาษจนกว่าตลาดจะฟื้นตัวและพวกเขาสามารถตระหนักได้อีกครั้ง กำไร เพื่อแสดงให้เห็นถึงต้นทุนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างสูงในกลยุทธ์การลงทุนโดยรวมให้เปรียบเทียบความแตกต่างระหว่างการลงทุนในตราสารทุนจำนวน 200,000 ดอลลาร์และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างเท่าเทียมกัน นักลงทุนสามารถขายส่วนหนึ่งของการลงทุนเพื่อหากำไรและถือครองค่าเฉลี่ยของค่าเฉลี่ยของเงินดอลลาร์รอผลกำไรที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตหรือใช้ตำแหน่งในระยะยาวในอุตสาหกรรมหรือ บริษัท ดังกล่าว ตำแหน่ง 200,000 ดอลลาร์ในทรัพย์สินอาจเป็นได้จากบ้านครอบครัวเดี่ยวหนึ่งครอบครัวไปจนถึงบ้านเดี่ยวสองแห่ง ยกเว้นการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่แปลงเป็นหลักทรัพย์เช่นลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (REITs) หนึ่งปัญหาที่เกิดขึ้นกับการเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่อยู่อาศัย แต่เพียงอย่างเดียวก็คือไม่สามารถแยกย่อยได้ง่าย กับประเภทอื่น ๆ ของการลงทุนเช่นหุ้นถ้านักลงทุนไม่สบายใจกับการเปิดโปงบางอย่างเขาหรือเธอสามารถ "ปิด" การสัมผัสกับสัญญาซื้อขายล่วงหน้าหรือโดยการขายส่วนหนึ่งของการลงทุน ด้วยอสังหาริมทรัพย์เพียงวิธีเดียวเท่านั้นที่จะลดความเสี่ยงคือการขายผลประโยชน์ร่วมกันในทรัพย์สินซึ่งอาจนำไปสู่การควบคุมปัญหาด้านกฎหมายและการจัดการ

ข้อดีและข้อเสียของการพลิก

ข้อได้เปรียบที่ชัดเจนที่สุดในการพลิกลงทุนในทรัพย์สินคือความสามารถในการรับรู้ผลกำไรได้ทันทีและมีเงินทุนที่ผูกไว้ได้อย่างน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ นอกจากนี้ไม่เหมือนตลาดหุ้นที่สามารถเปิดในช่วงกลางของวันตลาดอสังหาริมทรัพย์จะคาดการณ์ได้ง่ายขึ้นและสามารถผลิตขยายระยะเวลาที่ชดเชยนักลงทุนสำหรับพลิกคุณสมบัติ ในแง่นี้คุณสมบัติพลิกอาจถูกมองว่าเป็นกลยุทธ์การลงทุนที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าเนื่องจากมีวัตถุประสงค์เพื่อให้เงินทุนมีความเสี่ยงเป็นระยะเวลาน้อยและเนื่องจากไม่มีความเสี่ยงในการจัดการและความเสี่ยงในการเช่าอสังหาริมทรัพย์

สำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่คุณสมบัติพลิกควรได้รับการพิจารณากลยุทธ์ด้านยุทธวิธีมากกว่ากลยุทธ์การลงทุนในระยะยาว เนื่องจากต้นทุนการทำธุรกรรมสูงมากทั้งในด้านการซื้อและขายอาจส่งผลกระทบต่อกำไรได้อย่างมาก มีสองประเภทที่สำคัญของคุณสมบัติที่สามารถใช้ในการซื้อ / ขายแนวทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ประการแรกคือบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ที่สามารถหาซื้อได้ต่ำกว่ามูลค่าตลาดในปัจจุบันเพราะพวกเขาอยู่ในภาวะเคราะห์ร้ายทางการเงิน ประการที่สองคือ "ผู้ให้บริการ" ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่มีปัญหาด้านโครงสร้างหรือการออกแบบที่สามารถเอาชนะเพื่อสร้างมูลค่าได้

นักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับทรัพย์สินที่มีความสุขทำได้ด้วยการระบุเจ้าของบ้านที่ไม่สามารถจัดการหรือรักษาทรัพย์สินของตนได้อีกต่อไปหรือโดยการหาทรัพย์สินที่อยู่ในสถานะ overleveraged และมีความเสี่ยงที่จะเข้าสู่ภาวะผิดนัด ผู้ที่ต้องการ fixers ในมืออื่น ๆ ที่จะสร้างใหม่หรือเพิ่มคุณสมบัติเพื่อให้ทำงานได้ดีขึ้นสำหรับเจ้าของบ้านหรือมีประสิทธิภาพมากขึ้นสำหรับผู้เช่าอพาร์ทเม้น การใช้กลวิธีนี้ผู้ซื้อของผู้ให้บริการต้องพึ่งพาการลงทุนเพื่อเพิ่มมูลค่าให้มากกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ได้ผลตอบแทนจากการลงทุนสูง แน่นอนว่ามันอาจเป็นไปได้ที่จะรวมกลยุทธ์ทั้งสองนี้ไว้เมื่อพลิกคุณสมบัติและนักลงทุนจำนวนมากก็ทำเช่นนั้น

อย่างไรก็ตามคุณสมบัติพลิกสามารถสร้างปัญหาด้านภาษีและค่าใช้จ่ายที่ไม่ต้องเผชิญกับการลงทุนระยะยาว พลิกมักจะนำไปสู่การชิงช้าในรายได้ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดและปัญหาการจัดการภาษี นอกจากนี้การหาโอกาสเหล่านี้อาจเป็นเรื่องยากในระยะยาวทำให้กลยุทธ์นี้เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการใช้ประโยชน์จากโอกาสที่สั้นกว่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับการพลิกอ่าน

ห้าข้อผิดพลาดที่ทำให้บ้านพลิกความล้มเหลว)

ข้อดีข้อเสียของการถือครอง

ความจริงที่ว่าการซื้อและการถือครองอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสูตรสำหรับการรวบรวมความมั่งคั่งอันยิ่งใหญ่ ส่วนใหญ่ "เงินเก่า" ใน U. และในต่างประเทศถูกสะสมโดยการครอบครองที่ดิน แม้ว่าราคาที่ดินจะลดลง แต่ค่าที่ดินก็เกือบจะดีดตัวขึ้นในระยะยาวเนื่องจากมีการจัดหาที่ดินที่ จำกัด อย่างไรก็ตามความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวนั้นมีประเด็นด้านการจัดการและกฎหมายมากมายที่นักลงทุนในหุ้นและหุ้นกู้ไม่ต้องโต้แย้ง การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นความพยายามในการจัดการที่เข้มข้นซึ่งอยู่นอกชุดทักษะของนักลงทุนจำนวนมาก

นักลงทุนตราสารทุนต้องมีทักษะในการวิเคราะห์ตลาดเฉพาะ บริษัท หนึ่ง ๆ และความสามารถในการบริหารจัดการของ บริษัท ในการดำเนินกลยุทธ์ทางธุรกิจ นักลงทุนในระยะยาวต้องการทักษะเดียวกัน แต่มีส่วนรับผิดชอบในการสร้างและดำเนินกลยุทธ์ทางธุรกิจเหล่านั้นสำหรับคุณสมบัติของตน นักลงทุนจำนวนมากโดยเฉพาะเจ้าของทรัพย์สินเช่าเป็นครั้งแรกไม่ค่อยเตรียมตัวหรือไม่พร้อมที่จะจัดการกับความรับผิดชอบที่มาพร้อมกับการจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า กระบวนการในการหาผู้เช่าที่มีคุณภาพและการบริการตามความต้องการพร้อมกับการประกันการบำรุงรักษาและการดูแลรักษาสถานที่ให้บริการอาจเป็นงานที่เครียดและใช้เวลามาก แต่การจัดการทรัพย์สินที่ประสบความสำเร็จเป็นสิ่งที่จำเป็นสำหรับการสร้างกระแสเงินสดจากการลงทุนอย่างต่อเนื่อง (คิดถึงการเป็นเจ้าของบ้านหรือไม่ดู

10 ข้อดีของการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไร

และ

เคล็ดลับสำหรับเจ้าของบ้านที่คาดว่าจะ .) ความเสี่ยงที่มีอยู่ในความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวคือ ดี แต่ถ้าบรรเทานักลงทุนจะได้รับการชดเชยอย่างดีสำหรับการสมมติว่าพวกเขา ความเสี่ยงเหล่านี้ส่วนใหญ่ ได้แก่ ความเสี่ยงจากการทำธุรกรรมในการซื้อและขายทรัพย์สินความเสี่ยงต่อความผาสุกของทรัพย์สินและความเสี่ยงในการหาและรักษาผู้เช่าถือเป็นความเสี่ยงที่ไม่เกี่ยวกับระบบหรือความเสี่ยงด้านการลงทุนที่สามารถกระจายไปได้หากมีจำนวนที่เหมาะสม ของการลงทุนซื้อในผลงานที่สร้างขึ้นมาอย่างดีปัญหาสำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่ก็คืออสังหาริมทรัพย์มีจำนวนมากพอที่จะใช้เงินลงทุนซึ่งจำนวนเงินที่จำเป็นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อกระจายความเสี่ยงเหล่านี้ออกไปอยู่นอกเหนือความสามารถของตน (เพื่อเรียนรู้วิธีประเมินระดับความเสี่ยงส่วนบุคคลของคุณดูที่ การกำหนดความเสี่ยงและความเสี่ยงพีระมิด .)

การเลือกกลยุทธ์ เพื่อตัดสินว่าคุณสมบัติพลิกหรือถือครองระยะยาวหรือไม่ เป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดคนหนึ่งต้องตอบคำถามสำคัญสองสามข้อ นักลงทุนต้องตัดสินใจว่าการจัดสรรเงินทุนเป็นแบบถาวรหรือแบบชั่วคราวและไม่ว่าจะเป็นส่วนสำคัญของกลยุทธ์การลงทุนโดยรวมหรือวิธีการเพิ่มผลตอบแทน หนึ่งยังต้องการที่จะกำหนดความเสี่ยงและผลตอบแทนที่เหมาะสมสำหรับส่วนนี้ของพอร์ตการลงทุนของพวกเขาและไม่ว่านักลงทุนมีความอดทนและทักษะที่เหมาะสมในการดำเนินการในการจัดการความรับผิดชอบที่ไปพร้อมกับการลงทุนประเภทใด หากทุนไม่สามารถซื้อพอร์ตการลงทุนที่หลากหลายนักลงทุนที่คาดหวังจะต้องเตรียมพร้อมที่จะรับความเสี่ยงที่ไม่เป็นระบบรวมทั้งความเสี่ยงต่อทรัพย์สินแต่ละบุคคลและการขาดความต้องการในทรัพย์สินโดยเจ้าของบ้านหรือผู้เช่า ในการตัดสินใจซื้อกลยุทธ์การซื้อ - ขายนักลงทุนจะต้องระบุด้วยว่าเขาหรือเธอมีทักษะในการค้นพบคุณสมบัติการขายที่มีปัญหาหรือผู้กำหนด ในกลยุทธ์การทำธุรกรรมนี้เป็นสิ่งสำคัญที่จะกำหนดว่าจะสามารถเปลี่ยนทุนได้เพียงพอหรือไม่ภายในระยะเวลาการลงทุนที่กำหนดเพื่อเอาชนะค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมทั้งด้านการซื้อและขายรวมถึงการเป็นนายหน้าจัดหาเงินทุนและค่าธรรมเนียมการปิดบัญชี แม้ว่าทางเลือกระหว่างสองกลยุทธ์ในคำถามขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางการเงินโดยเฉพาะอย่างยิ่งและเป้าหมายการลงทุนกลยุทธ์การถือครองระยะยาวโดยทั่วไปมีความเหมาะสมมากกว่าสำหรับผู้ที่ใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนหลักของภาพรวม พอร์ตการลงทุน; คุณสมบัติพลิกมีความเหมาะสมมากขึ้นเมื่อใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวช่วยเสริมหรือยุทธวิธีในการเพิ่มผลตอบแทน นักลงทุนที่ประสงค์จะสะสมความมั่งคั่งและได้รับรายได้จากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวโดยใช้ส่วนของผู้ถือหุ้นที่มีอยู่ในพอร์ทโฟลิโอเพื่อเป็นแหล่งเงินทุนในการลงทุนอื่น ๆ โดยมีศักยภาพในการขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่สูงขึ้น คุณสมบัติพลิกเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับช่วงเวลาที่ลูกค้าเป้าหมายในตลาดหุ้นและพันธบัตรอยู่ในระดับต่ำหรือสำหรับนักลงทุนที่ประสงค์จะได้รับผลกำไรระยะสั้นในระยะยาวตราบใดที่ตลาดในปัจจุบันอนุญาตให้ทำได้