ผู้คนกำลังมองหาที่อยู่อาศัยในวันหยุดมากขึ้นคุณสมบัติของรายได้ค่าเช่าและสถานที่ที่จะปักหลักในช่วงเกษียณอายุ - ไม่ว่าจะเป็นเวลาห้าหรือ 30 ปี สิทธิประโยชน์ทางภาษีของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศนั้นคล้ายคลึงกับการเป็นเจ้าของที่บ้านโดยมีข้อยกเว้นบางประการ

เจ้าของสิทธิประโยชน์ที่ได้รับจากกฎหมายภาษีอากรของ U. S. ขึ้นอยู่กับว่าทรัพย์สินถูกนำมาใช้อย่างไร ตัวอย่างเช่นหากคุณอาศัยอยู่ในบ้านคุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองและภาษีทรัพย์สินได้ หากทรัพย์สินถูกใช้สำหรับรายได้ค่าเช่าคุณยังคงสามารถหักดอกเบี้ยจำนองและภาษีทรัพย์สินรวมทั้งหักค่าใช้จ่ายอื่น ๆ รวมถึงการประกันทรัพย์สินและหนี้สินค่าซ่อมบำรุงรักษาและค่าเดินทางในพื้นที่และระยะยาวที่เกี่ยวข้องกับการดูแลรักษาทรัพย์สิน .

อ่านต่อเพื่อดูว่า U. S. ภาษีกฎหมายรักษาความเป็นเจ้าของทรัพย์สินในต่างประเทศรวมทั้งผลกระทบทางภาษีของการขายทรัพย์สินด้วย

ทรัพย์สินเพื่อการใช้ส่วนบุคคล

ถ้าคุณใช้คุณสมบัตินี้เป็นบ้านหลังที่สองไม่ใช่เป็นค่าเช่าคุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองได้เช่นเดียวกับที่คุณทำในบ้านหลังที่สองในสหรัฐฯรวมทั้งสามารถหัก 100% ดอกเบี้ยที่คุณจ่ายสูงสุดถึง $ 1 1 ล้านหนี้ที่ได้รับการค้ำประกันโดยที่อยู่อาศัยแรกและที่สองของคุณ (นั่นคือจำนวนเงินทั้งหมด - ไม่ได้ $ 1. 1 ล้านบาทสำหรับแต่ละทรัพย์สิน) นอกจากนี้คุณยังสามารถหักภาษีทรัพย์สินในสิ่งที่สองของคุณและสำหรับคุณสมบัตินั้นได้ด้วยเช่นเดียวกับที่คุณเป็นเจ้าของ เช่นเดียวกับที่อยู่อาศัยหลักคุณจะไม่สามารถตัดค่าใช้จ่ายเช่นค่าสาธารณูปโภคการบำรุงรักษาหรือการประกันจนกว่าคุณจะสามารถเรียกร้องการหักค่าใช้จ่ายที่บ้านได้ ดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่ การแบ่งภาษีสำหรับเจ้าของบ้านรายสอง และ วิธีการที่จะมีสิทธิ์ได้รับการหักภาษี ณ ที่ทำงานในโฮมออฟฟิศ

Rental Property

กฎระเบียบด้านภาษีมีความซับซ้อนมากขึ้นหากคุณได้รับรายได้ค่าเช่าจากที่พัก กฎแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับจำนวนวันที่ใช้ในบ้านสำหรับใช้ส่วนตัวมากกว่าการใช้ค่าเช่า โดยทั่วไปคุณจะตกอยู่ในหนึ่งในสามประเภท:

1. คุณเช่าบ้านเป็นเวลา 14 วันหรือน้อยกว่า บ้านสามารถเช่าให้คนอื่นได้ถึงสองสัปดาห์ (14 คืน) ในแต่ละปีโดยไม่ต้องรายงานรายได้ที่ IRS แม้ว่าคุณจะเช่าเป็นจำนวน 5,000 เหรียญต่อคืน แต่คุณไม่ต้องรายงานรายได้ค่าเช่าตราบใดที่คุณไม่ได้เช่ามานานกว่า 14 วัน บ้านถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลซึ่งจะช่วยให้คุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองและภาษีทรัพย์สินตามหลักเกณฑ์ของบ้านหลังที่สอง แต่ไม่ใช่ค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการเช่า
2. คุณเช่าบ้านเป็นเวลา 15 วันหรือมากกว่าและใช้เวลาน้อยกว่า 14 วันหรือ 10% ของวันที่เช่าบ้าน ในกรณีนี้ IRS จะพิจารณาที่บ้านสถานที่เช่าและกิจกรรมเช่าจะถูกมองว่าเป็นธุรกิจคุณต้องรายงานรายได้ค่าเช่าทั้งหมดให้กับ IRS แต่ข่าวดีก็คือการอนุญาตให้คุณหักค่าเช่าเช่นดอกเบี้ยจำนองภาษีทรัพย์สินค่าโฆษณาค่าเบี้ยประกันค่าสาธารณูปโภคและค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้กับผู้จัดการทรัพย์สิน ทรัพย์สินที่อยู่อาศัยในต่างประเทศจะคิดค่าเสื่อมราคาตลอดระยะเวลา 40 ปีแทนที่จะเป็นปัจจุบัน 27. 5 ปีสำหรับทรัพย์สินที่อยู่อาศัยในประเทศ ในทั้งสองกรณีคุณลดค่าของโครงสร้าง (อาคาร) เท่านั้น; คุณไม่สามารถหักค่าเสื่อมราคาของที่ดินได้
3. คุณใช้พร็อพเพอร์ตี้มานานกว่า 14 วันหรือ 10% ของวันที่เช่าทั้งหมด ในกรณีนี้พร็อพเพอร์ตี้ของคุณถือเป็นพำนักส่วนบุคคลและใช้กฎสำหรับการใช้งานส่วนบุคคล คุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองและภาษีทรัพย์สิน แต่คุณไม่สามารถหักค่าเช่าหรือขาดทุนได้ โปรดทราบว่า: หากสมาชิกในครอบครัวของคุณใช้บ้าน (เช่นพ่อแม่พี่น้องพ่อแม่ปู่ย่าตายายลูกและหลาน) ถือว่าเป็นวันส่วนบุคคลยกเว้นกรณีที่คุณเก็บค่าเช่าที่เป็นธรรม

การขายทรัพย์สิน

หากคุณขายบ้านในต่างประเทศการจัดเก็บภาษีก็คล้ายกับการขายบ้านที่ U. S. และแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับว่าทรัพย์สินถูกนำมาใช้อย่างไร หากคุณอาศัยอยู่ในบ้านเป็นเวลาอย่างน้อย 2 ใน 5 ปีที่ผ่านมาถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณและคุณสามารถยกเว้นรายได้จากการขายได้สูงสุด 250,000 ดอลลาร์ (หรือไม่เกิน 500,000 ดอลลาร์สำหรับผู้เสียภาษีที่สมรส) การยกเว้นการขายบ้านหลักนี้ไม่สามารถใช้ได้หากบ้านไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลักของคุณซึ่งในกรณีนี้คุณจะเป็นหนี้ภาษีเงินได้ตามปกติ

หากคุณขายอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในสหรัฐฯคุณอาจสามารถทำการแลกเปลี่ยน 1031 (หรือที่เรียกว่าการแลกเปลี่ยนประเภทเดียวกัน) ซึ่งคุณแลกเปลี่ยนพื้นที่เช่าหนึ่งรายการสำหรับทรัพย์สินอื่นที่มีมูลค่าเท่ากันหรือมีมูลค่าสูงบน ภาษีรอการตัดบัญชี นักลงทุนจำนวนมากใช้ธุรกรรมประเภทนี้เพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีกำไรจากเงินทุน

ความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในการรักษาภาษีของทรัพย์สินในประเทศกับต่างประเทศ แต่เป็นทรัพย์สินใน U. S. ไม่ถือว่าเป็นชนิดคล้ายกับทรัพย์สินใด ๆ ในต่างประเทศ U. S. มาตรา 1031 อนุญาตเฉพาะการแลกเปลี่ยนภายในประเทศและต่างประเทศเท่านั้น U. พิจารณาสถานที่ใดนอก U. S. เพื่อเป็นเหมือนชนิดกับทรัพย์สินอื่นที่คล้ายคลึงกันนอก U. ดังนั้นจึงเป็นไปได้ที่ 1031 แลกเปลี่ยนบ้านในปานามาสำหรับอีกในปานามาหรือเอกวาดอร์หรือ Costa Rice สำหรับเรื่องที่ ไม่สามารถถือเป็นประเภทเดียวกันกับทรัพย์สินใดก็ได้ใน U. S.

การจัดเก็บภาษีคู่

หากคุณดำเนินธุรกิจที่บ้านในต่างประเทศเพื่อเป็นทรัพย์สินให้เช่าคุณจะเป็นหนี้ภาษีในประเทศที่ตั้งอยู่ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการเสียภาษีซ้ำซ้อนคุณสามารถเครดิตภาษีสำหรับการคืนภาษีของ U. สำหรับภาษีที่คุณชำระให้กับต่างประเทศที่เกี่ยวข้องกับรายได้ค่าเช่าสุทธิ มีเครดิตภาษีสูงสุดที่อนุญาตได้: คุณไม่สามารถใช้เครดิตมากกว่าภาษีของ U. ในรายได้ค่าเช่าหลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้ว

นอกเหนือจากการเครดิตภาษีสำหรับภาษีรายได้ค่าเช่าที่จ่ายแล้วคุณยังสามารถเรียกร้องเครดิตภาษีนอกประเทศได้หากคุณขายทรัพย์สินและจ่ายภาษีกำไรจากเงินทุนในต่างประเทศ

บรรทัดด้านล่าง

เมื่อซื้อสินค้าในต่างประเทศคุณต้องระมัดระวังเป็นพิเศษในการวางแผนและรายละเอียด หลายประเทศมีกฎและข้อบังคับเกี่ยวกับว่าใครสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้และสามารถนำมาใช้ได้อย่างไร หากคุณซื้อบ้านในต่างประเทศตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีการทำธุรกรรมเพื่อปกป้องสิทธิในทรัพย์สินของคุณ ในประเทศสหรัฐอเมริกาผู้ซื้อบ้านได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ความแตกต่างนี้ไม่เป็นที่ชัดเจนในทุกประเทศ

โปรดทราบด้วยว่าในฐานะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศคุณอาจต้องยื่นแบบฟอร์มภาษี U. S. ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ที่แน่นอนของคุณ ตัวอย่างเช่นหากคุณเช่าบ้านในต่างประเทศและเปิดบัญชีธนาคารเพื่อเก็บค่าเช่าคุณต้องยื่นแบบฟอร์ม FBAR (รายงานธนาคารต่างประเทศและบัญชีการเงิน) ถ้ายอดรวมของบัญชีทั้งหมดของคุณคือ 10,000 บาทขึ้นไป " วันที่กำหนดของปีปฏิทิน " แบบฟอร์มอื่น ๆ ได้แก่ แบบฟอร์ม 5471 - การส่งคืนข้อมูลของบุคคลในสหประชาชาติที่เกี่ยวกับ บริษัท ต่างชาติบางแห่ง (ถ้าทรัพย์สินของคุณมีไว้ใน บริษัท ต่างชาติ); และแบบฟอร์ม 8858 - การส่งกลับข้อมูลของ U. S. บุคคลที่เกี่ยวข้องกับหน่วยงานต่างประเทศที่ถูกเพิกเฉย (ถ้าทรัพย์สินนอกชายฝั่งของคุณถูกจัดขึ้นในต่างประเทศ LLC)

เนื่องจากความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศและกฎหมายภาษีมีความซับซ้อนและเปลี่ยนแปลงตลอดเวลาปกป้องตัวเองโดยการปรึกษากับนักบัญชีภาษีที่มีคุณสมบัติและ / หรือทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศและในประเทศสหรัฐอเมริกา