รัฐบาลสหรัฐเข้าใจดีว่าการจำนองบ้านเป็นภาระทางการเงินที่ใหญ่ที่สุดที่ชาวอเมริกันจำนวนมากเคยชินในชีวิตของพวกเขา Internal Revenue Service (IRS) ช่วยให้ผู้เสียภาษีสามารถหักกลบลบหนี้กับดอกเบี้ยที่จ่ายจากการจำนองของตนเพื่อที่จะให้แบ่ง (และน่าจะเป็นการกระตุ้นให้ผู้คนเข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์)

แต่ถ้าคุณได้รับการจำนองบ้าน วินาที ? มันสำคัญที่คุณใช้เพื่ออะไร คุณสามารถหักดอกเบี้ยได้ไม่ จำกัด ?

AD:

เราจะดูข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลกระทบทางภาษีของการจดจำนองครั้งที่สองเพื่อแสดงวิธีการคำนวณการหักเงินภาษีของคุณรวมถึงการเน้นข้อ จำกัด และข้อผิดพลาดต่างๆ

พื้นฐาน

ขั้นแรกคุณต้องเข้าใจว่าอะไรเป็น "บ้านที่มีคุณสมบัติเหมาะสม" (ซึ่งเป็นที่น่าสนใจสำหรับการหักเงินจำนอง) และวิธีการที่ IRS กำหนด "ดอกเบี้ยจำนอง" และ "หนี้จำนอง" >

AD:

สำหรับผู้เริ่มต้น "บ้านที่มีคุณสมบัติเหมาะสม" หมายถึงบ้านหลักของคุณที่คุณอาศัยอยู่ตามปกติหรือบ้านหลังที่สอง บ้านเคลื่อนที่บ้านเช่าอพาร์ทเมนท์และเรือมีคุณสมบัติครบถ้วนตราบเท่าที่พวกเขามี "นอนทำอาหารและห้องส้วม" ขณะที่ IRS Publication 936 วางไว้

หากคุณมีคุณสมบัติสามอย่างขึ้นไปคุณสามารถอ้างสิทธิ์ได้เพียงสองรายเท่านั้นเนื่องจากบ้านหลักและบ้านหลังที่สองของคุณสำหรับปีที่กำหนด หากคุณขายบ้านที่คุณอ้างสิทธิ์ในช่วงปีดังกล่าวคุณสามารถพิจารณาสถานที่อื่นซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยหลักหรือบ้านหลังที่สองของคุณสำหรับยอดค้างชำระในปีนั้น ๆ

AD:

หากคุณอ้างสิทธิ์การหักเงินจากที่อยู่อาศัยที่เพิ่มเป็นสองเท่าเช่นสิ่งอำนวยความสะดวกให้เช่าหรือสำนักงานกฎระเบียบและการคำนวณที่เหมาะสมจะมีผลต่อเวลาที่คุณครอบครอง สถานที่ คุณสามารถดูรายละเอียดได้ที่นี่ แต่โดยทั่วไปแล้วถ้าคุณเช่าบ้านหลังที่สองคุณต้องอาศัยอยู่ที่นั่นเป็นเวลาอย่างน้อย 14 วันหรือมากกว่า 10% ของระยะเวลาที่เช่าออกไปหนึ่งปี (แล้วแต่เวลาใดจะนานกว่านั้น) เพื่อให้สามารถหักดอกเบี้ยจำนองได้ (ถ้าคุณไม่ได้อาศัยอยู่ที่นั่นคุณก็เป็นเจ้าของบ้านและกฎอื่น ๆ เข้ามาเล่น: ดู

การหักภาษีสำหรับเจ้าของทรัพย์สินเช่า ) ดอกเบี้ยจำนองจะใช้เฉพาะกับดอกเบี้ยที่จ่ายจากเงินกู้ที่ใช้บ้านของคุณเป็นหลักประกัน รวมถึง

การจำนองครั้งแรกและการจำนองที่สอง

• วงเงิน
• สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
• IRS ระบุประเภทสินเชื่อจำนองสามประเภท

หนี้ที่เป็นหนี้เจ้าหนี้

• หมายถึงการจำนองที่ได้รับการค้ำประกันโดยบ้านของคุณภายในหรือก่อนวันที่ 13 ตุลาคม 1987 (หลังจากที่กฎภาษีปัจจุบันมีผลบังคับใช้ ) หนี้ซื้อบ้าน
• หมายถึงการจำนองที่นำออกมาหลังจากวันที่ 13 ตุลาคม 1987 ซึ่งใช้ในการซื้อสร้างหรือปรับปรุงบ้านของคุณ (i.e … , การปรับปรุงซ่อมแซม ฯลฯ ) ตราสารหนี้ภาครัฐหรือเงินกู้
• หมายถึงการจำนองที่นำออกมาหลังจากวันที่ 13 ตุลาคม 1987 ซึ่งใช้สำหรับวัตถุประสงค์อื่นที่ไม่ใช่เพื่อที่อยู่อาศัยเช่นการจ่ายค่าเล่าเรียนวิทยาลัยรถใหม่วันหยุดพักผ่อนหรือที่น่ารัก อะไรมากมายที่ไม่เกี่ยวข้องกับการซื้ออาคารหรือปรับปรุงบ้าน การหักเงิน

นั่นขึ้นอยู่กับประเภทของหนี้ที่คุณมีอยู่แล้ว - และคุณต้องการเอาใจใส่มากแค่ไหน หากคุณสมรสและยื่นพร้อมกันคุณสามารถหักดอกเบี้ยจากมูลค่าหนี้ 1 ล้านเหรียญหรือน้อยกว่าและมูลค่าหนี้ตราสารหนี้ในบ้านเท่ากับ 100,000 เหรียญหรือน้อยกว่า ถ้าเดี่ยวหรือแต่งงานแล้วและยื่นแยกจากกันวงเงินของคุณจะกลายเป็น 500,000 เหรียญสำหรับหนี้ซื้อบ้านและ 50 ดอลลาร์ 000 หนี้สินตามบ้านตามลำดับ

กล่าวอีกนัยหนึ่งถ้าจำนองหรือสินเชื่อจำนองของคุณใช้เพื่อซื้อสร้างหรือปรับปรุงบ้านหลักและ / หรือบ้านหลังที่สองของคุณ (ทำให้เป็นหนี้ซื้อบ้าน) และรวม 1 ล้านดอลลาร์คุณสามารถหักเงินทั้งหมดที่คุณ ได้จ่ายดอกเบี้ยแล้ว ตัวอย่างเช่นถ้าคุณมีอัตราดอกเบี้ย 4% สำหรับการจำนองทั้งสองแห่งที่มีมูลค่าเพิ่มรวมกันถึง 1 ล้านเหรียญคุณสามารถหักดอกเบี้ยทั้งหมดของคุณเป็นจำนวนเงิน 40,000 เหรียญต่อปีได้อย่างไรก็ตาม

สมมติว่า $ 2 ล้านคุณจะสามารถหักดอกเบี้ยครึ่งหนึ่งที่จ่ายให้กับการจำนองมูลค่า 2 ล้านเหรียญในปีนั้น หากใช้อัตราดอกเบี้ยแบบเดียวกันนี้ 4% จากนั้นคุณจะสามารถหักเงินจำนวน $ 40,000 แทนที่จะเป็น $ 80,000 ที่คุณจ่ายให้กับดอกเบี้ยในปีนั้น ๆ (นี่คือสิ่งที่ต้องพิจารณาสำหรับทุกคนที่พยายามจะหาแหล่งเงินทุนเจ็ดรูปดู

Jumbo Vs Mortgages แบบดั้งเดิม: พวกเขาต่างกันอย่างไร

.) แม้ว่าวงเงินนี้จะไม่มีผลกับหนี้ที่คุณปู่ย่าคุณจะไม่สามารถหักเงินจากการจำนองใหม่ได้หากหนี้ที่คุณปู่ย่าตายายของคุณเกินกว่า 1 ล้านเหรียญ จะเกิดอะไรขึ้นหากคุณมีหนี้สินค้างชำระเพียง 900,000 เหรียญเท่านั้น? จากนั้นคุณจะสามารถหักดอกเบี้ยสำหรับมูลค่าเพิ่มของหนี้ซื้อบ้านมูลค่า 100,000 เหรียญเท่านั้น อย่างน้อยนี่เป็นกฎทั่วไป กรมสรรพากรจัดทำแผ่นงานเพื่อพิจารณาความน่าเชื่อถือจำนองที่อยู่อาศัยตามจริงของคุณ

คุณจะได้รับหนังสือแจ้งจากผู้ถือค้ำประกันหรือผู้ให้กู้ (มักเป็นแบบฟอร์ม 1098) เพียงไม่กี่เดือนเท่านั้น ก่อนยื่นภาษี พร้อมกับยอดเงินรายปีของการชำระเงินรายปีของคุณคำชี้แจงดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยนี้จะแสดงพรีเมี่ยมประกันจำนองที่เสียค่าใช้จ่ายและคะแนนหักที่จ่าย (ถ้าคุณซื้อบ้านในปีนั้น) เมื่อคุณมีเอกสารนี้แล้วคุณจะใช้เอกสารนี้ในการกรอกแบบฟอร์มภาษีให้เสร็จสมบูรณ์ในแบบฟอร์ม 1040 ตาราง A (การหักแยกรายการ)

ด้วยการซื้อบ้านและหนี้สินตราสารทุนภายในบ้านคุณสามารถยืม 1 ดอลลาร์ได้ 1 ล้านในบ้านของคุณ อย่างไรก็ตามหากคุณมีหนี้เพิ่มเติมที่เกินเกณฑ์นี้คุณอาจสามารถหักดอกเบี้ยหากเงินที่ได้รับจากการใช้จ่ายที่มีคุณภาพเช่นการลงทุน (รายงานในตาราง A) หรือธุรกิจ (ตาราง C หรือ C-EZ)

การรีไฟแนนซ์, คะแนนและเบี้ยประกันภัย

หากคุณรีไฟแนนซ์เงินกู้ใด ๆ รวมถึงสินเชื่อที่สองของคุณจากนั้นคุณสามารถเรียกร้องเงินกู้ใหม่เป็นเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ถึงเงินต้นของเงินกู้ก่อนหน้านี้ สิ่งที่กล่าวมาข้างต้นจะถือเป็นหนี้ตราสารทุนภายในบ้าน

นอกจากนี้หากคุณจ่ายคะแนนในการจดจำนองใหม่คุณสามารถหักเงินกู้ยืมดังกล่าวตลอดอายุเงินกู้ได้ สมมติว่าคุณรีไฟแนนซ์สินเชื่อ 30 ปีใหม่คุณสามารถหักเงิน 1/30

th

ของสิ่งที่คุณจ่ายในแต่ละปี หากคุณไม่หักคะแนนทั้งหมดตามเวลาที่คุณขายหรือรีไฟแนนซ์บ้าน (อีกครั้ง) จากนั้นคุณสามารถหักเงินที่เหลือทั้งหมดพร้อมกันในปีนั้น คุณจะยื่นคำปฏิเสธในตาราง A แบบฟอร์ม 1040 บรรทัดที่ 12

ตราบใดที่รายได้รวมที่ปรับแล้วของคุณไม่เกิน $ 109,000 (หรือ $ 54, 500 ถ้าแต่งงานแล้วและยื่นแยกต่างหาก) คุณสามารถหักรายจ่ายบางส่วนหรือ ทั้งหมดของเบี้ยประกันจำนองของคุณเช่นกัน นี้จะตกอยู่ในประเภท "ซื้อบ้านซื้อ" ของคุณ

บรรทัดด้านล่าง

กฎภาษีมีความซับซ้อนไม่มีการปฏิเสธ แต่ถ้าคุณดำเนินการอย่างถูกต้องบทบัญญัติอาจช่วยให้คุณประหยัดเงินได้หลายพันเหรียญต่อปี โปรดปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีที่ผ่านการรับรองก่อนที่คุณจะตัดสินใจออกจำนองครั้งที่สอง