ถามผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ เกี่ยวกับประโยชน์ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และคุณอาจจะกระตุ้นให้คนเดียวเห็นว่าคุณสมบัติดังกล่าวเป็นข้อตกลงที่ดีกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอย่างไร เจ้าของทรัพย์สินพาณิชย์ชอบกระแสเงินสดเพิ่มขึ้นการประหยัดค่าใช้จ่ายของขนาดสนามเล่นค่อนข้างเปิดตลาดที่อุดมสมบูรณ์สำหรับผู้จัดการทรัพย์สินที่ดีราคาไม่แพงและผลตอบแทนที่ใหญ่กว่าจากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

แต่คุณประเมินคุณสมบัติที่ดีที่สุดอย่างไร? และสิ่งที่แยกข้อเสนอที่ดีจาก duds?

เช่นเดียวกับคุณสมบัติอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ความสำเร็จจะเริ่มต้นด้วยการพิมพ์เขียวที่ดี นี่เป็นวิธีหนึ่งที่จะช่วยให้คุณสามารถประเมินข้อตกลงในเชิงพาณิชย์ที่ดีได้

เรียนรู้สิ่งที่ผู้รู้ภายในรู้

การเป็นผู้เล่นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เรียนรู้ที่จะคิดอย่างมืออาชีพ ตัวอย่างเช่นรู้ว่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์มีมูลค่าแตกต่างจากที่พักอาศัย รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีความเกี่ยวข้องโดยตรงกับพื้นที่ใช้สอยที่มีพื้นที่ใช้สอย ไม่ใช่กรณีที่บ้านแต่ละหลัง นอกจากนี้คุณยังจะเห็นกระแสเงินสดที่ใหญ่ขึ้นด้วยอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ คณิตศาสตร์เป็นเรื่องง่าย: คุณจะมีรายได้เพิ่มขึ้นจากที่อยู่อาศัยแบบ multifamily เช่นในบ้านครอบครัวเดี่ยว ทราบด้วยว่าสัญญาเช่าสถานที่ให้บริการในเชิงพาณิชย์นั้นมีมากกว่าที่อยู่อาศัยแบบครอบครัวเดี่ยว นั่นเป็นการปูทางสำหรับกระแสเงินสดที่มากขึ้น สุดท้ายถ้าคุณอยู่ในสภาพแวดล้อมที่เข้มงวดมากขึ้นเครดิตให้แน่ใจว่ามาเคาะกับเงินสดในมือ ผู้ให้กู้อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ต้องการเห็นอย่างน้อย 30% ก่อนที่พวกเขาจะให้เงินกู้สีเขียว

แผนที่ออกแผนปฏิบัติการ

การตั้งค่าพารามิเตอร์เป็นสิ่งสำคัญอันดับแรกในข้อตกลงด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ตัวอย่างเช่นถามตัวเองเท่าไหร่ที่คุณสามารถจ่ายได้และร้านค้ารอบสำหรับการจำนองเพื่อให้ได้ความรู้สึกของเท่าใดคุณจะจ่ายเกินชีวิตของการจำนอง การใช้เครื่องมือเช่นเครื่องคิดเลขจำนองสามารถช่วยให้คุณประมาณการที่ดีขึ้นของค่าใช้จ่ายทั้งหมดของบ้านของคุณ

คำถามที่สำคัญอื่น ๆ เพื่อถามตัวคุณเองรวมถึง: คุณคาดหวังอะไรที่จะทำในการจัดการ? ใครเป็นผู้เล่นหลัก? ผู้เช่ามีอยู่แล้วกี่คนและจ่ายค่าเช่า? คุณต้องการเติมพื้นที่ให้เช่าเท่าใด

เรียนรู้การรับรู้ดี

ผู้เชี่ยวชาญเรื่องอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายคนรู้ดีเมื่อเห็น ความลับของพวกเขาคืออะไร? ประการแรกพวกเขามีกลยุทธ์ทางออก - ข้อเสนอที่ดีที่สุดคือสิ่งที่คุณรู้ว่าคุณสามารถเดินจากไปได้ ช่วยให้มีคมตาเจ้าของที่ดินเสมอมองหาความเสียหายที่ต้องใช้การซ่อมแซมรู้วิธีประเมินความเสี่ยงและตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้แบ่งเครื่องคิดเลขออกเพื่อให้แน่ใจว่าสถานที่ให้บริการตรงกับเป้าหมายทางการเงินของคุณ

ทำความคุ้นเคยกับเมทริกซ์อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่สำคัญ

เมตริกที่สำคัญที่ใช้ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่

รายรับจากการดำเนินงาน (NOI)
NOI ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ คำนวณโดยการประเมินรายได้จากการดำเนินงานขั้นต้นของปีแรกของอสังหาริมทรัพย์และหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานสำหรับปีแรกคุณต้องการมี NOI ที่เป็นบวก

อัตราการปันส่วน
การคำนวณมูลค่าของคุณสมบัติการสร้างรายได้ใช้ "หมวก" หรืออัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่นพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์ห้าหน่วยหรือมากกว่าอาคารสำนักงานพาณิชย์และห้างร้านขนาดเล็กที่มีขนาดเล็กเป็นผู้สมัครที่ดีสำหรับการกำหนดอัตราค่าบริการ อัตราการปันส่วนใช้เพื่อประมาณการมูลค่าปัจจุบันสุทธิของกำไรหรือกระแสเงินสดในอนาคต กระบวนการนี้เรียกว่าการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้

เงินสด
นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่พึ่งพาการจัดหาเงินทุนเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์มักยึดมั่นในสูตรเงินสดเพื่อเปรียบเทียบสมรรถนะการแข่งขันในปีแรก Cash-on-cash ใช้ความจริงที่ว่านักลงทุนในคำถามไม่จำเป็นต้องมีเงินสด 100% ในการซื้อทรัพย์สินเข้าบัญชี แต่ยังคำนึงถึงข้อเท็จจริงที่ว่านักลงทุนจะไม่เก็บ NOI ทั้งหมดเนื่องจากต้องใช้ ของมันเพื่อให้การชำระเงินจำนอง ในการเปิดเผยเงินสดเป็นเงินสดนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องกำหนดจำนวนเงินที่ต้องลงทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือการลงทุนครั้งแรก

มองหาผู้ขายที่มีแรงจูงใจ

เช่นเดียวกับธุรกิจใด ๆ ลูกค้าจะผลักดันอสังหาริมทรัพย์ งานของคุณคือการหาพวกเขา - เฉพาะผู้ที่พร้อมและกระตือรือร้นที่จะขายต่ำกว่ามูลค่าตลาด ความจริงก็คือไม่มีอะไรเกิดขึ้นหรือแม้กระทั่งเรื่องใด ๆ ในอสังหาริมทรัพย์จนกว่าคุณจะได้พบกับข้อตกลงซึ่งโดยปกติแล้วจะมีผู้ขายที่กระตุ้นแรง นี่คือคนที่มีเหตุผลกดดันที่จะขายต่ำกว่าราคาตลาด หากผู้ขายของคุณไม่มีแรงกระตุ้นเขาหรือเธอจะไม่เต็มใจที่จะเจรจาต่อรอง

ค้นพบศิลปะการทำไร่ของประเทศเพื่อนบ้าน "999" วิธีที่ดีในการประเมินทรัพย์สินเชิงพาณิชย์คือ

ใช้วิธีการ "ประเมินแบบสามขั้นตอน"

ปรับให้เหมาะสมเมื่อค้นหาข้อเสนอพิเศษ ใช้อินเตอร์เน็ตอ่านโฆษณาและจ้างสุนัขพันธุ์นกเพื่อหาที่พักที่ดีที่สุด สุนัขพันธุ์อสังหาริมทรัพย์สามารถช่วยคุณหาโอกาสในการลงทุนที่มีคุณค่าเพื่อแลกกับค่าแนะนำ

บรรทัดด้านล่าง

โดยทั่วไปการค้นหาและประเมินมูลค่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ไม่ได้เป็นเพียงแค่เกี่ยวกับย่านเกษตรกรรมการได้รับราคาที่ดีเยี่ยมหรือการส่งสัญญาณควันเพื่อนำมาขายให้กับคุณ หัวใจของการดำเนินการคือการสื่อสารขั้นพื้นฐานของมนุษย์ เป็นการสร้างความสัมพันธ์และความสามัคคีกับเจ้าของทรัพย์สินเพื่อให้พวกเขารู้สึกสบายใจในการพูดคุยเกี่ยวกับข้อเสนอที่ดีและทำธุรกิจกับคุณ