แม้ว่าจะมีหลายวิธีในการประเมินผลกระทบของค่าใช้จ่ายเจ้าของบ้านวิธีหนึ่งที่ใช้งานง่ายที่สุดคือการกำหนดอัตราการหยุดชะงักของเจ้าของบ้าน สำหรับวัตถุประสงค์ของบทความนี้อัตราการคุ้มทุนจะเป็นตัวบ่งบอกว่าราคาซื้อบ้านใหม่จะต้องเป็นที่พึงพอใจเป็นประจำทุกปีเพื่อที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของบ้าน ในบทความนี้เราจะแสดงวิธีการใช้วิธีการปฏิบัติเพื่อประเมินผลกระทบของค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของบ้านของคุณ

สมมติฐาน
เพื่อแสดงให้เห็นถึงวิธีการนี้สมมติฐานเจ้าของบ้านต่อไปนี้เกิดขึ้น:

• เจ้าของบ้านเป็นโสด
• เจ้าของบ้านอยู่ในวงเล็บภาษีรายได้ของรัฐบาลกลาง 28%
• เจ้าของบ้านซื้อบ้านใหม่ราคา 225,000 เหรียญ
• เจ้าของบ้านชำระเงินดาวน์ 5% และได้รับเงินกู้อัตราคงที่ที่ 6. 25%
• เจ้าของบ้านจะอาศัยอยู่ในบ้านเป็นเวลาเจ็ดปี

ข้อสมมติฐานเจ้าของบ้านที่ใช้ในภาพประกอบมีบทบาทสำคัญในกระบวนการประเมินค่า ดังนั้นถ้าเจ้าของบ้านเลือกที่จะใช้วิธีการนี้เขาหรือเธอจะต้องปรับสมมติฐานเหล่านี้เพื่อสะท้อนถึงสถานการณ์ที่ไม่ซ้ำกันและค่าใช้จ่ายของเขา ในกรณีใด ๆ ถ้าวิธีการนี้ถูกนำมาใช้และมีการปรับตัวที่เหมาะสมเจ้าของบ้านควรจะสามารถกำหนดอัตราที่บ้านของพวกเขาจะต้องชื่นชมในแต่ละปีเพื่อที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของบ้านของพวกเขา

ค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของบ้าน

ในการเริ่มต้นกระบวนการนี้คุณควรคำนึงถึงค่าใช้จ่ายหลักที่ส่งผลกระทบต่อมูลค่าบ้าน สำหรับเจ้าของบ้านทั่วไปค่าใช้จ่ายเหล่านี้รวมถึง:
การบำรุงรักษาบ้าน

1. การประกันภัยพิบัติทางธรรมชาติ
2. การประกันสินเชื่อภาคเอกชน
3. ค่านายหน้า
4. ค่าใช้จ่ายในการปิด
5. ภาษีทรัพย์สิน
6. ดอกเบี้ยจำนอง
7. เพื่อพิจารณาว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้ส่งผลต่อค่าของบ้านอย่างไรเราต้องแสดงต้นทุนแต่ละรายการเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อบ้าน ด้วยการประเมินค่าใช้จ่ายในลักษณะนี้เราสามารถกำหนดว่าบ้านจะต้องขอบคุณในแต่ละปีเพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายเหล่านี้ (

และ การจำนอง: เท่าไหร่ที่คุณสามารถได้? ) ลองมาดูผลสุดท้าย (ในรูปที่ 1 ด้านล่าง ) แล้วทำงานทางของเราผ่านแต่ละค่าใช้ทีละรายการ ที่มา: Troy Adkins

1. ค่าบำรุงรักษาบ้าน

ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาบ้านรวมถึงค่าใช้จ่ายด้านเงินสดสำหรับบริการต่างๆเช่นการซ่อมแซมเครื่องใช้ไฟฟ้าการควบคุมศัตรูพืชการทำความสะอาดบ้านการทำความสะอาดปล่องไฟการระบายน้ำและการทำความสะอาดท่อระบายน้ำการจัดสวนการบำรุงรักษาสนามหญ้าและการรักษาความปลอดภัยในบ้าน (

สิบห้านโยบายการประกันภัยที่คุณไม่ต้องการ
, การรับประกันเพิ่มเติม: หากคุณใช้เหยื่อ และ ห้าเคล็ดลับในการออมเงิน < แม้ว่าจะสามารถลดต้นทุนเหล่านี้ได้โดยการซื้อบ้านใหม่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนแนะนำให้จัดทำงบประมาณ 1% ของราคาซื้อบ้านทุกปีเพื่อที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายของค่าใช้จ่ายเหล่านี้ 2 การประกันทรัพย์สิน ค่าประกันสำหรับความคุ้มครองจากภัยธรรมชาติบางประเภทเช่นไฟไหม้น้ำท่วมพายุทอร์นาโดแผ่นดินไหวหรือพายุเฮอริเคนอาจมีค่าใช้จ่าย 0. 55% ของราคาซื้อบ้าน ดังนั้นบ้านจะต้องชื่นชมในมูลค่าโดยจำนวนเงินในแต่ละปีเพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายนี้ ตอนนี้ค่าใช้จ่ายในการประกันภัยพิบัติทางธรรมชาติจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ที่บ้านตั้งอยู่ อย่างไรก็ตามโดยไม่คำนึงถึงสถานที่กลศาสตร์ของแนวคิดนี้สามารถปรับแต่งโดยผู้อ่านเพื่อกำหนดอัตราการแบ่งของเขาหรือเธอ (อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องนี้ได้ใน เคล็ดลับการประกันภัยสำหรับเจ้าของบ้าน

.) 3. การประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัยภาคเอกชน

การประกันสินเชื่อภาคเอกชน (PMI) มีการเรียกเก็บเงินจากเจ้าของบ้านที่ไม่สามารถวางเงินซื้อบ้านได้อย่างน้อย 20% เพื่อเป็นหลักประกันเงินกู้ยืม เจ้าของบ้านจะถูกเรียกเก็บเงินจำนวนนี้ในแต่ละปีเพื่อช่วยปกป้องผู้ให้กู้กับการผิดนัด ในรูปที่ 1 เราได้สันนิษฐานว่าเจ้าของบ้านจะชำระเงินดาวน์ 5% และประกันของ PMI จะเสียค่าใช้จ่ายประมาณ 5% ของราคาซื้อบ้าน ดังนั้นค่าใช้จ่ายของ PMI จะช่วยเพิ่มอัตราการขึ้นค่าบ้านประจำปีที่จำเป็นโดยใช้จำนวนเงินนี้ (หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับ PMI โปรดดู
หกเหตุผลที่ควรหลีกเลี่ยงการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยภาคเอกชน ) 4. ค่านายหน้า

ค่านายหน้ามักจะจ่ายโดยเจ้าของบ้านให้กับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อช่วยในการขายบ้าน ในการวิเคราะห์นี้เราสันนิษฐานว่าเจ้าของบ้านจะจ่ายเงินให้ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ค่านายหน้า 6% อย่างไรก็ตามเนื่องจากค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมเป็นค่าใช้จ่ายเพียงครั้งเดียวและเรากำลังพยายามกำหนดว่าบ้านจะต้องขอบคุณในแต่ละปีเพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายนี้เราจำเป็นต้องกระจายค่าคอมมิชชั่นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ตลอดระยะเวลาประมาณที่บ้านเป็น คาดว่าจะเป็นเจ้าของ สำหรับการวิเคราะห์นี้เราใช้มาตรฐานอุตสาหกรรมที่ได้รับการยอมรับเป็นเวลาเจ็ดปี โดยการกระจายต้นทุนค่านายหน้าในช่วงเวลานี้เราพิจารณาแล้วว่าบ้านต้องคุ้มค่าในแต่ละปีโดย 0. 86% เพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายของค่าใช้จ่ายนี้
5 ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีคือค่าใช้จ่ายอื่นที่ต้องนำมาพิจารณาในรูปแบบของเรา อย่างไรก็ตามค่าใช้จ่ายในการปิดผนึกเป็นการยากที่จะเทียบเคียงกับราคาซื้อบ้านเนื่องจากค่าใช้จ่ายเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะเชื่อมโยงกับปัจจัยอื่น ๆ อย่างใกล้ชิดมากขึ้น สำหรับภาพประกอบนี้เราสันนิษฐานว่าเจ้าของบ้านจะต้องเสียค่าธรรมเนียม $ 3,000 ในขณะที่ซื้อบ้าน ดังนั้นสมมติว่าราคาซื้อของบ้านคือ $ 225,000 ค่าใช้จ่ายในการปิดจะแปลเป็นค่าใช้จ่ายของ 1 3% ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีเป็นค่าใช้จ่ายเพียงครั้งเดียว แต่ควรจัดสรรตามระยะเวลาที่บ้านเป็นเจ้าของเพื่อการนี้ ตามที่ได้อธิบายไว้ก่อนหน้านี้เรากำลังทำการปรับปรุงนี้เนื่องจากเรากำลังพยายามกำหนดว่าบ้านจะต้องขอบคุณในแต่ละปีเท่าใดเพื่อให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายเพียงครั้งเดียวนี้ หลังจากสมมติฐานการเป็นเจ้าของบ้าน 7 ปีที่ใช้ในการวิเคราะห์นี้ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีจะเพิ่มอัตราการเลิกจ้างประจำปีเป็น 019% เราตระหนักดีว่าต้นทุนการปิดขึ้นอยู่กับสถาบันที่ให้เงินกู้ ดังนั้นผลกระทบของค่าใช้จ่ายนี้ต้องได้รับการปรับแต่งโดยเจ้าของบ้านเพื่อให้สามารถกำหนดผลกระทบต่ออัตราการหยุดพักของตนเองได้อย่างถูกต้อง

6 ภาษีทรัพย์สิน
ในปีพ. ศ. 2550 อัตราภาษีทรัพย์สินในสหรัฐมีค่าประมาณ 0. 93% ของราคาซื้อบ้าน ดังนั้นบ้านจะต้องชื่นชมโดย 0. 93% เพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายนี้ อย่างไรก็ตามบทบัญญัติในปัจจุบันที่กำหนดไว้ในรหัสภาษีเงินได้ของ U. S. อนุญาตให้มีการหักภาษี ณ ที่จ่ายเพื่อวัตถุประสงค์ในการคำนวณรายได้ที่ต้องเสียภาษี ดังนั้นสมมติว่าเจ้าของบ้านอยู่ในวงเล็บ 28% รายได้ของรัฐบาลกลางภาษีและที่ราคาซื้อบ้านเป็น $ 225,000, การหักลดหย่อนภาษีที่เกี่ยวข้องกับการชำระเงินภาษีทรัพย์สินจะช่วยลดอัตราการแข็งค่าบ้านที่จำเป็นโดย 0 26% .

ปัจจัยการหักภาษีดังกล่าวจะพิจารณาจากการคูณอัตราภาษีทรัพย์สินและจำนวนเงินที่จ่ายให้กับบ้านตามอัตราภาษีเงินได้ของรัฐบาลกลางของเจ้าของบ้านและหารผลตามราคาซื้อของบ้าน อีกครั้งเพื่อใช้วิธีการนี้จะต้องมีการปรับผลกระทบของปัจจัยภาษีอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้สอดคล้องกับอัตราภาษีเงินได้ของรัฐบาลกลางแต่ละรายของเจ้าของบ้าน (หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับภาษีทรัพย์สินดู
ห้าเคล็ดลับในการลดภาษีทรัพย์สินของคุณ

.)

7. ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย
สมมติว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับสินเชื่อจำนองคือ 6. 25% และ 95% ของบ้านจะได้รับการซื้อด้วยหนี้สิน (มีการชำระเงินดาวน์ 5%) ดังนั้นผลกระทบของส่วนของผู้ถือหุ้นที่ทำผ่านการชำระเงินดาวน์จะลดดอกเบี้ยจ่ายจาก 6. 25% เป็น 5. 94% เป็นเพียง 95% ของ $ 225,000 บ้านจะถูกเรียกเก็บดอกเบี้ย 6. 25%

เช่นเดียวกับภาษีทรัพย์สินดอกเบี้ยจำนองก็เป็นแบบหักภาษีที่มีคุณภาพ เจ้าของบ้านควรจ่ายดอกเบี้ยประมาณ 13, 359 เหรียญในปีแรกและสมมติว่าเจ้าของบ้านอยู่ในวงเล็บรายได้ภาษี 28% โล่ภาษีดอกเบี้ยจะเป็น 3, 741 เหรียญสหรัฐจำนวนนี้คำนวณโดยการคูณจำนวนดอกเบี้ยจ่าย เจ้าของบ้านจะจ่ายเงินในปีแรกโดยอัตราภาษีเงินได้ของเจ้าของบ้าน อย่างไรก็ตามเนื่องจากเจ้าของที่ไม่ใช่เจ้าของบ้านมีสิทธิได้รับหักค่ามาตรฐานเมื่อกรอกข้อมูลภาษีเงินได้ของรัฐบาลกลางผลประโยชน์ของการเป็นเจ้าของบ้านควรรวมส่วนของโล่ภาษีเงินได้ที่อยู่เหนือเงินที่รัฐบาลกลางหักเงินให้แก่เจ้าของที่ไม่ใช่เจ้าของ . สำหรับภาพประกอบนี้เราได้สันนิษฐานว่าเจ้าของบ้านเป็นคนเดียวดังนั้นจึงมีสิทธิ์ได้รับการหักภาษีมาตรฐาน $ 5, 150 ในการเปรียบเทียบถ้าเจ้าของบ้านแต่งงานเขาจะได้รับเงิน $ 10, 300 ค่าใช้จ่ายภาษีดอกเบี้ยจะลดลงจาก $ 13, 359 ถึง $ 8, 209 จำนวนนี้คำนวณโดยการหักจำนวนเงินที่หักออกจากจำนวนดอกเบี้ยจ่ายที่เจ้าของบ้านจ่ายในปีแรก . อีกครั้งสมมติว่าเจ้าของบ้านอยู่ในวงเล็บภาษีเงินได้ 28% เราพิจารณาแล้วว่าโล่ภาษีดอกเบี้ยจะช่วยลดอัตราการหยุดชะงักโดย 102% ($ 8209 x 28% / $ 225,000) ผลกระทบโดยรวมของค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของบ้าน

จากสมมติฐานเกี่ยวกับเจ้าของบ้านและค่าใช้จ่ายโดยประมาณที่ใช้ในการวิเคราะห์นี้เราพิจารณาแล้วว่าบ้านจะต้องขอบคุณ 8. 69% ในปีแรกหลังจากที่มีการซื้อเพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของบ้าน
ตอนนี้เราเข้าใจวิธีประเมินอัตราการหยุดพักของบ้านแล้วคำถามก็จะกลายเป็น "มีแนวโน้มว่าบ้านจะพอใจเป็นรายปีในอัตราที่เกินกว่าค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของบ้านหรือไม่?

เพื่อให้การตัดสินใจนี้เจ้าของบ้านสามารถเยี่ยมชมเว็บไซต์ Office of Federal Housing Oversight ของสำนักงานเพื่อตรวจสอบความเข้มแข็งของอัตราการแข็งค่าบ้านในสถานที่ทางภูมิศาสตร์ของตนได้ เมื่อพิจารณาอัตราการแข็งค่าบ้านในพื้นที่ของคุณและปฏิบัติตามวิธีการที่ระบุไว้ในบทความนี้คุณควรอยู่ในตำแหน่งที่ดีกว่ามากในการกำหนดโอกาสในการทำกำไรจากการลงทุนในบ้าน