ในปี 2011 วอร์เรนบัฟเฟตต์ได้กล่าวถึงประโยชน์ของการลงทุนในแหล่งทองคำทั้งหมดของโลก (ภาพ a. ก้อนทองคำที่มีน้ำหนักประมาณ 170,000 เมตริกตันและยาว 68 ฟุตนั่งสบายในสนามเบสบอลของทีมเบสน้อย) เมื่อเทียบกับการลงทุนในพื้นที่ปลูกพืชทั้งหมดของสหรัฐฯและ 16 เอ็กซอนโมบิล (XOM XOMExxon Mobil Corp83 56-0 23% สร้างด้วย Highstock 4. 2. 6 ) เมื่อเวลาผ่านไปบัฟเฟตต์ระบุว่า cropland และ Exxon Mobils จะส่งมอบผลผลิตที่น่าทึ่งในรูปของข้าวโพดข้าวสาลีฝ้ายและล้านล้านดอลลาร์ในขณะที่ก้อนทองคำจะไม่มีการเปลี่ยนแปลง สนามเบสบอลยังไม่สามารถผลิตอะไรได้ "คุณสามารถรักลูกบาศก์ แต่มันจะไม่ตอบสนอง" เขาเขียนไว้ในจดหมายปี 2011 ของเขาแก่ Berkshire Hathaway (BRK. B) ผู้ถือหุ้น

ดังนั้น Buffett จะเลือก การผลิตสินทรัพย์ของกอง B, cropland และ Exxon Mobils เหนือก้อนทองสินทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพเขาบอกเราสามารถอยู่ในรูปแบบของธุรกิจไม่ว่าจะผ่านการซื้อหุ้นหรือการเป็นเจ้าของที่ดินฟาร์มและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง " สินทรัพย์ควรมีความสามารถในการส่งมอบเงินเฟ้อครั้งที่จะรักษามูลค่าของกำลังซื้อในขณะที่ต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนใหม่อย่างน้อยฟาร์มอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจต่างๆเช่นโคคา - โคล่า (KO KOCoca-Cola Co45 45-0 04% สร้างด้วย Highstock 4. 2. 6 ) ไอบีเอ็ม (IBM) และลูกอม See's Candy ของเราพบว่ามีการทดลองแบบสองเท่า "เขาเขียนไว้ในจดหมาย

สินทรัพย์เหล่านี้สามารถเปลี่ยนให้เป็นเศรษฐศาสตร์โดยใช้เทคนิคการประเมินค่าที่ถูกต้อง สามารถกำหนดราคาและสามารถกำหนดอัตราผลตอบแทนได้ ในท้ายที่สุดการอยู่ในป่าที่ถูกต้อง (สินทรัพย์ที่มีประสิทธิผล) และการประเมินสินทรัพย์เหล่านี้อย่างถูกต้องนักลงทุนจะได้รับผลตอบแทนสูงกว่า Berkshire และ Buffett ต้องการที่จะซื้อธุรกิจได้ทันที แต่เมื่อไม่สามารถซื้อจะซื้อชิ้นส่วนขนาดใหญ่ของธุรกิจผ่านการซื้อหุ้นใน บริษัท ต่างๆเช่น IBM, American Express (AXP

AXPAmerican Express Co96. 20-0. 09%

สร้างด้วย Highstock 4. 2. 6

) และ Coca-Cola ในโลกของบัฟเฟตต์และเบนจามินเกรแฮมบิดาแห่งการลงทุนที่มีมูลค่าการลงทุนในตลาดหุ้นเป็นเรื่องที่ชาญฉลาดที่สุดเมื่อเป็นธุรกิจที่มีลักษณะคล้ายธุรกิจมากที่สุดและนักลงทุนควรปฏิบัติตามการซื้อหุ้นเหมือนกับว่าเป็นตัวแทนของธุรกิจทั้งหมด

เมตริกสต็อกของการประเมินมูลค่าแบบดั้งเดิมในระดับสูง ได้แก่ อัตราส่วนราคาต่อกำไรและอัตราส่วนราคาต่อมูลค่าตามบัญชี หุ้นทั้งหมดที่มี P / E เท่ากับ 10 มีมูลค่ามากกว่าหุ้นที่มี P / E เท่ากับ 20. ธุรกิจ

เครื่องวัดมูลค่าทั่วไปสำหรับการซื้อธุรกิจประกอบด้วยมูลค่าตามบัญชี (มูลค่าของ สินทรัพย์ทั้งหมดหักหนี้สินทั้งหมด) มูลค่าตลาดเทียบเคียง (ใช้ข้อมูลยอดขายล่าสุดของธุรกิจที่เทียบเท่ากันในการกำหนดราคาเช่นเดียวกับการวิเคราะห์ตลาดเทียบเคียงสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย) และการประเมินมูลค่าตามอัตราที่กำหนดซึ่งถือเป็นรายได้ของธุรกิจเช่นกัน ปีล่าสุดหรือค่าเฉลี่ยของจำนวนปีที่กำหนดของปีก่อน ๆ และหารด้วยอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่อัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่อยู่บนพื้นฐานของความเสี่ยงและผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ ตัวอย่างเช่นถ้าร้านตัดผมมีรายได้เฉลี่ย 20,000 เหรียญในช่วงห้าปีที่ผ่านมาและเป็นที่ทราบว่าอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ควรเป็น 20% แล้วมูลค่าของธุรกิจจะเท่ากับ 20,000 เหรียญ / 0 20, หรือ $ 100, 000

กระแสเงินสดสำหรับการเช่าอสังหาริมทรัพย์

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าตัวชี้วัดการประเมินโดยทั่วไป ได้แก่ การวิเคราะห์ตลาดที่เทียบเคียง (ทรัพย์สินที่อยู่อาศัยมีมูลค่าตามปกติโดยใช้วิธีนี้และพิสูจน์ได้ว่าไม่มีประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพราะ มันไม่ได้บัญชีสำหรับรายได้); ค่าการสืบพันธุ์หรือค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนอาคาร วิธีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (เช่นเดียวกับการคำนวณอัตราค่าไฟฟ้าสำหรับธุรกิจ); การคำนวณตัวคูณค่าเช่าขั้นต้นและการวิเคราะห์งบกระแสเงินสดรายเดือน

ตัวคูณค่าเช่าขั้นต้นเป็นเพียงค่าเช่ารายปีขั้นต้นของคูณด้วยปัจจัยที่แสดงถึงศักยภาพของ "กระแสเงินสด" "กฎของหัวแม่มือคือทรัพย์สินจะสร้างกระแสเงินสดที่หลายเจ็ด; ทรัพย์สินที่มีอัตรารายปีขั้นต้นอยู่ที่ 20,000 เหรียญจะให้กระแสเงินสดสูงสุดที่ 140,000 เหรียญ (20,000 เหรียญสหรัฐ x 7) การคำนวณนี้มีประโยชน์ในการกรองคุณสมบัติเพื่อการวิเคราะห์ต่อไป แต่แบบองค์รวมเป็นเรื่องที่ทื่อมากและมีการพัฒนารายได้โดยละเอียดมากขึ้น งบรายได้โดยละเอียดนี้มีรายได้ค่าเช่ารายได้ค่าเช่าพื้นที่ค่าบริหารจัดการทรัพย์สินการซ่อมแซมและบำรุงรักษางานลานบ้านเบ็ดเตล็ดเงินสำรองค่าสินไหมทดแทนประกันและภาษีทรัพย์สิน รายได้ที่เกิดขึ้นหรือ "กระแสเงินสด" จะถูกหารด้วยการชำระเงินดาวน์เพื่อกำหนดเงินสดจากผลตอบแทนจากการลงทุน

ข้อดีที่สำคัญประการหนึ่งของการลงทุนในทรัพย์สิน ได้แก่ การใช้ผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นผ่านระบบยกระดับและการเพิ่มกระแสเงินสดแบบ Phantom ในรูปของรายการหักล้างที่ไม่ใช่เงินสด ผลตอบแทนจากเงินลงทุนเป็นตัวชี้วัดที่เป็นประโยชน์มากขึ้นเมื่อเปรียบเทียบทรัพย์สินให้เช่ากับการลงทุนในหุ้น

พื้นที่เพาะปลูกที่มีประสิทธิผล

พื้นที่เพาะปลูกโดยทั่วไปมีมูลค่าโดยใช้การคำนวณการคำนวณขนาดใหญ่ของค่าเช่าเนื่องจากเป็นไปตาม Croplife com "ปัจจุบันมีการเช่าพื้นที่เพาะปลูกมากกว่า 50% ในมิดเวสต์ "ดังนั้นพัสดุของพื้นที่เพาะปลูกที่ให้เช่าสำหรับ $ 500 เอเคอร์จะมีมูลค่าที่ $ 12, 500 เอเคอร์ถ้าอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่เป็น 4% (500 เหรียญ / 0. 04) อัตราการตั้งขึ้นเป็นทุนจะขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยในระยะยาว

การสร้างความสมดุลทางเศรษฐกิจโดยใช้โมเดลกระแสเงินสดลด

คุณค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์ที่มีประสิทธิผลตามรายละเอียดในจดหมายของ Buffett ปี 1992 ต่อผู้ถือหุ้น Berkshire Hathaway ถูกกำหนดโดย John Burr Williams เมื่อ 50 ปีที่แล้วใน

ทฤษฎีมูลค่าการลงทุน "หุ้นของหุ้นพันธบัตรหรือธุรกิจในปัจจุบันถูกกำหนดโดยกระแสเงินสดและการไหลออกของเงินทุน - ลดด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมซึ่งคาดว่าจะเกิดขึ้นในช่วงที่เหลือของชีวิต" วิลเลียมส์กล่าว ค่าที่แท้จริงนี้สามารถคำนวณได้โดยใช้โมเดลการลดกระแสเงินสดซึ่งจะส่งผลให้มีค่าเงินหนึ่งดอลลาร์ซึ่งจะสามารถเปรียบเทียบกับราคาปัจจุบันของสินทรัพย์เพื่อให้ได้อัตราผลตอบแทนอัตราผลตอบแทนนี้เปลี่ยนสินทรัพย์ทั้งหมดของเราให้เป็นเทียบเท่าทางเศรษฐกิจ

เจ้าของรายได้และอัตราการเติบโต ดังนั้นหนึ่งจะพิจารณากระแสและการไหลออกทั้งหมดที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในช่วงที่เหลือของชีวิตหรือไม่? ง่าย (Simple): ก่อนอื่นคุณจะกำหนดมูลค่าฐานรายได้ (ในโลกของ Buffett ซึ่งจะเป็นรายได้จากเจ้าของซึ่งเป็นรายได้สุทธิบวกค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายลบด้วยการใช้จ่ายด้านทุน) และเพิ่มมูลค่านี้ด้วยอัตราการเติบโตที่เหมาะสม อัตราการเติบโตจะแบ่งออกเป็นขั้นตอนแรกและระยะที่สองซึ่งขั้นตอนแรกคืออัตราการเติบโตที่คาดว่าจะดำเนินต่อไปในอีก 5 ถึง 10 ปีและขั้นตอนที่สองคืออัตราที่เหลือที่คาดว่าจะเกิดขึ้นหลังจากการเติบโต tapers ออกไปในระดับปานกลาง สำหรับขั้นตอนแรกอัตราการเติบโตที่ใช้อาจเป็นอัตราการเติบโตของรายได้ย้อนหลัง 10 ปีสำหรับสินทรัพย์ที่เป็นปัญหา เพื่อคำนวณอัตราการเติบโตของรายได้ในอดีตของสินทรัพย์ใด ๆ เพียงแค่ใช้ค่าเวลาของการคำนวณอัตราหรือ I / Y โดยใช้รายได้จาก 10 ปีที่ผ่านมาเป็นมูลค่าปัจจุบันซึ่งเป็นรายได้ล่าสุดของปีสำหรับมูลค่าในอนาคตและ 10 สำหรับจำนวนปี หากคุณมั่นใจว่ารายได้จะยังคงอยู่ในวิถีนี้ต่อไปอีก 5-10 ปีจากนั้นใช้อัตรานี้สำหรับอัตราการเติบโตในขั้นตอนแรก สำหรับอัตราขั้นที่สองอัตราที่เหลือเป็นวิธีที่ใช้กันโดยทั่วไปคือการใช้ "อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจในระยะยาวในระบบเศรษฐกิจโดยทั่วไปของประเทศของ บริษัท " Robert Hagstrom, ผู้เขียนรายงานว่า

ตัวอย่างเช่นอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจในระยะยาวของสหรัฐฯอยู่ที่ 5%

การคาดการณ์เป็นสำคัญในการใช้รูปแบบการคิดลดกระแสเงินสดสินทรัพย์ที่เป็นปัญหาต้องมีการบันทึกที่สม่ำเสมอ ของรายได้เพื่อที่จะสร้างรายได้ในอนาคตด้วยความมั่นใจในระดับใดนอกจากนี้ตัวแปรในรูปแบบเหมือนลูกบิดกล้องโทรทรรศน์อวกาศฮับเบิล: ปรับแต้มได้เล็กน้อย แต่คุณกำลังมองหาจักรวาลที่ต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง

The Discount อัตราคิดลดเป็นอัตราที่ใช้ในการลดรายได้ในอนาคตทั้งหมดกลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบันคิดว่าเป็นโอกาสในการลงทุนในสินทรัพย์ที่อยู่ในมือแทนการซื้อพื้นที่เพาะปลูกคุณสามารถซื้อตั๋วเงินคลังได้ มูลค่าที่ Buffett ใช้คืออัตราปลอดความเสี่ยงซึ่ง คืออัตรา T-bill 30 ปีขณะนี้อยู่ที่ 3% อื่น ๆ เพิ่มอัตรานี้เป็นความเสี่ยงของส่วนของผู้ถือหุ้นซึ่งมีความเสี่ยง ค่านี้สามารถพบได้ในเว็บไซต์ของ Aswath Damodaran, ศาสตราจารย์ด้านการเงินที่ New York University อัตราปัจจุบันอยู่ที่ 6. 12% ดังนั้นอัตราส่วนลดทั้งหมดจะเท่ากับ 9. 12%

การคำนวณค่าที่แท้จริง ปัจจัยการผลิตก่อนหน้านี้ทั้งหมดจะถูกป้อนเข้าสู่รูปแบบการลดกระแสเงินสดและคำนวณมูลค่าปัจจุบันสุทธิของกระแสเงินสดในอนาคตทั้งหมด มูลค่าปัจจุบันสุทธินี้เป็นมูลค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์และสามารถเปรียบเทียบกับราคาขายได้ไม่ว่าจะเป็นราคาหุ้นราคาป้ายธุรกิจราคาป้ายราคาอาคารหรือราคาต่อเอเคอร์เพื่อกำหนด ขอบของความปลอดภัย Margin of Safety

ตามที่กำหนดโดย Benjamin Graham ผู้ให้คำปรึกษาของ Buffett ขอบด้านความปลอดภัยคือความแตกต่างระหว่างราคาปัจจุบันของสินทรัพย์และมูลค่าที่แท้จริงที่คำนวณได้ของสินทรัพย์ คุณสามารถคิดได้ว่าควรคำนึงถึงหลักประกันด้านความปลอดภัยในเรื่องนี้ไหมหากคุณต้องการสร้างสะพานที่จะใช้โดยรถบรรทุกที่มีน้ำหนัก 50,000 ตันแล้วสร้างสะพานที่จะบรรทุกรถบรรทุกที่มีน้ำหนัก 100,000 ตัน ขอบด้านความปลอดภัยขนาดใหญ่ให้ความปลอดภัยสำหรับข้อผิดพลาดและความเบี่ยงเบนในการคำนวณค่าที่แท้จริง ตามที่บัฟเฟตต์สามคำที่สำคัญที่สุดในการลงทุนคือความปลอดภัย

ความปลอดภัยสามารถหาได้โดยการหารมูลค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์ที่คำนวณโดยราคาของสินทรัพย์และลบ 1 ทั้งหมดอื่น ๆ เท่ากันสินทรัพย์ที่มีอัตราความปลอดภัย 75% มีค่าความปลอดภัยที่กว้างกว่าสินทรัพย์ที่มี อัตราความปลอดภัย 25%

Land of Equivalents - อัตราผลตอบแทน

ในการกำหนดอัตราผลตอบแทนของสินทรัพย์คุณเพียงแค่เปลี่ยนอัตราคิดลดในแบบจำลองกระแสเงินสดส่วนลดจนกว่ามูลค่าภายในที่คำนวณได้เท่ากับราคาขายของ สินทรัพย์ ตัวอย่างเช่นถ้าค่าที่แท้จริงของ American Express คำนวณเป็น 172 ดอลลาร์ 08 ต่อหุ้นโดยใช้อัตราคิดลด 9. 12% และราคาปัจจุบันเท่ากับ 71 เหรียญ 73 แล้วปรับอัตราคิดลดเป็น 14 6% จะส่งผลให้มีมูลค่าที่แท้จริงอยู่ที่ 71 เหรียญ 73 ซึ่งเป็นราคาเดียวกับราคาขาย ซึ่งหมายความว่าขึ้นอยู่กับรูปแบบที่สร้างขึ้นว่านักลงทุนอเมริกันเอ็กซ์เพรสสามารถคาดหวังอัตราผลตอบแทนประจำปีของ 14 6% อัตราผลตอบแทนนี้ช่วยให้เปรียบเทียบได้ง่ายในทุกประเภทสินทรัพย์และอำนวยความสะดวกในการใช้เงินทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ไม่ว่าจะเป็น Coca-Cola ช็อกโกแลตพื้นที่ใช้สอยหรือฝ้ายรูปแบบลดกระแสเงินสดที่ลดสินทรัพย์ที่แตกต่างกันไปเทียบเท่าทางเศรษฐกิจ

นกในมือ

ตามบัฟเฟตต์ในจดหมายประจำปี 2543 ให้กับผู้ถือหุ้นสูตรสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดที่จอห์นเบอร์รัดวิลเลียมส์วางไว้ใน

ทฤษฎีมูลค่าการลงทุน

ถูกระบุอย่างถูกต้องโดย Aesop ใน 600 B. C- "นกในมือมีมูลค่าสองในพุ่มไม้. "ความจริงที่ต้องแก้ไขด้วยสี่คำถาม: คุณเป็นอย่างไรบ้างที่นกอยู่ในพุ่มไม้เมื่อใดที่พวกเขาจะปรากฏตัวขึ้นจะมีกี่แห่งและอัตราดอกเบี้ยที่ไม่มีความเสี่ยงคืออะไร? (ผลตอบแทนจากระยะยาว U. S. T-bills.) ตัวแปรเหล่านี้ทั้งหมดจะถูกบันทึกในรูปแบบของกระแสเงินสดส่วนลด "ถ้าคุณสามารถตอบคำถามทั้งสามข้อนี้ได้คุณจะรู้ค่าสูงสุดของพุ่มไม้และจำนวนนกที่คุณมีอยู่มากที่สุดที่ควรได้รับ และแน่นอนไม่คิดว่านก คิดเงินดอลลาร์ "บัฟเฟตต์เขียนไว้ในจดหมายของผู้ถือหุ้น

กฎหมายฉบับนี้เป็นไปตามข้อบังคับของบัฟเฟตต์ซึ่งไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้โดยใช้กับ" ค่าใช้จ่ายสำหรับฟาร์มค่าภาคหลวงน้ำมันพันธบัตรหุ้นตั๋วจับสลากและโรงงานผลิต … เพียงแค่ใส่ข้อมูลที่ถูกต้อง ตัวเลขและคุณสามารถจัดอันดับความน่าสนใจของการใช้เงินทุนได้ทั่วจักรวาล "บัฟเฟตต์เขียน "ไม่ว่าจะเป็นสกุลเงินนับจากนี้ขึ้นอยู่กับทองคำเปลือกหอยฟันฉลามหรือเศษกระดาษ (เช่นวันนี้) คนเราก็ยินดีที่จะแลกเปลี่ยนสองถึงสามนาทีต่อวัน แรงงานสำหรับ Coca-Cola หรือถั่วลิสงของ See's เปราะในอนาคตประชากรในสหรัฐจะย้ายสินค้าเพิ่มขึ้นกินอาหารมากขึ้นและต้องการพื้นที่ใช้สอยมากกว่าที่เป็นอยู่ในขณะนี้ คนจะแลกเปลี่ยนสิ่งที่พวกเขาผลิตเพื่อสิ่งที่คนอื่นผลิตขึ้น "Buffett เขียนไว้ในจดหมายของผู้ถือหุ้นปี 2554 เมื่อพิจารณาถึงนักลงทุนรายย่อยการระบุสินทรัพย์ที่มีประสิทธิผลเหล่านี้เป็นก้อนทองคำและการควบคุมรูปแบบที่แปรเปลี่ยนไปสู่ความสมดุลทางเศรษฐกิจจะนำไปสู่คุณค่าที่แท้จริง ที่นำไปสู่ขอบของความปลอดภัยซึ่งจะนำไปสู่อัตราผลตอบแทนที่สูงขึ้น