การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในวิธีที่ดีที่สุดในการสร้างความมั่งคั่งและลดภาษี ประโยชน์ที่ได้รับรวมถึงความสามารถในการกู้คืนต้นทุนของทรัพย์สินที่สร้างรายได้ผ่านค่าเสื่อมราคาใช้อัตราแลกเปลี่ยน 1031 เพื่อเลื่อนผลกำไรจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และกู้ยืมเงินจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนเพิ่มหรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่น นอกจากนี้เจ้าของบ้านสามารถได้รับประโยชน์จากการได้รับการยกเว้นส่วนบุคคลที่พำนักซึ่งโล่กำไรจากการขายที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลจากภาษีกำไรจากเงินทุนเช่นเดียวกับการหักดอกเบี้ยจำนอง อ่านต่อเพื่อดูว่าการรวมกันของกลยุทธ์เหล่านี้เป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับคุณหรือไม่ (สำหรับข้อมูลพื้นฐานอ่าน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ .)

คุณสามารถกู้คืนต้นทุนของสินทรัพย์ให้เช่าที่ให้รายได้โดยการหักภาษีประจำปีเรียกว่าค่าเสื่อมราคา ประมวลรัษฎากรภายในกำหนดหักค่าเสื่อมราคาเป็นค่าเผื่อที่เหมาะสมสำหรับความอ่อนล้าหรือการสึกหรอรวมถึงค่าเผื่อการล้าสมัยที่สมเหตุสมผล

นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มักใช้วิธีคิดค่าเสื่อมราคาซึ่งเรียกว่า Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS) ซึ่งทรัพย์สินและที่พักอาศัยจะมีการตัดค่าเสื่อมราคาเกินกว่า 27 ปี 5 ปีในขณะที่เครื่องใช้และอุปกรณ์ติดตั้งอื่น ๆ จะคิดค่าเสื่อมราคาเกินกว่า 15 ปี ค่าเสื่อมราคามักจะส่งผลให้ขาดทุนสุทธิในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแม้ว่าทรัพย์สินจะสร้างกระแสเงินสดเป็นบวก การสูญเสียนี้เช่นเดียวกับค่าใช้จ่ายเช่นสาธารณูปโภคและการประกันภัยจะได้รับการรายงานในตาราง E แบบฟอร์มภาษีเงินได้รัฐบาลกลาง 1040 และหักจากรายได้ปกติ การแลกเปลี่ยน 1031 ซึ่งได้รับการตั้งชื่อตามมาตรา 1031 แห่งประมวลรัษฎากรภายในช่วยให้นักลงทุนสามารถเลื่อนภาษีโดยการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหนึ่งแห่งและใช้เงินทุนเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์อื่นหรือทรัพย์สินที่เท่าเทียมกัน หรือมากกว่า การแลกเปลี่ยนนี้ต้องเกิดขึ้นภายในระยะเวลาที่กำหนด แม้ว่าการแลกเปลี่ยน 1031 สามารถครอบคลุมประเภทของทรัพย์สินได้หลากหลายประเภทส่วนใหญ่ของธุรกรรมเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ (อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับการแลกเปลี่ยนประเภทนี้อ่านอ่าน

ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์สมาร์ทจริง
.)

ต้องมีคุณสมบัติดังต่อไปนี้

มูลค่ารวมของทรัพย์สินทดแทนต้องมีค่าเท่ากับหรือมากกว่า คุณสมบัติที่ถูกทิ้งร้าง

คุณสมบัติที่รวมอยู่ในรายการต้องเป็นแบบเดียวกันซึ่งหมายความว่าอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถแลกเปลี่ยนกับสินทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ได้เช่นการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ REIT อ่าน
พื้นฐานเกี่ยวกับการเสียภาษี REIT ) ทรัพย์สินที่แลกเปลี่ยนต้องมีไว้เพื่อ "วัตถุประสงค์ในการผลิตหรือการค้า" (การลงทุน)

เงินสดหรือทรัพย์สินใด ๆ ที่ได้รับผ่านธุรกรรมที่ไม่ได้รับการพิจารณาว่าเป็นทรัพย์สินประเภทเดียวกันถือว่าเป็นการบูตและอยู่ภายใต้การเก็บภาษี

การบูตเงินสด
ประกอบด้วยเงินสดไม่เพียง แต่ยังรวมถึงทรัพย์สินทางกายภาพเช่นอุปกรณ์ติดตั้ง

• การวางจำนอง
• หมายถึงการลดหนี้ใด ๆ ที่เกิดขึ้นจากการทำธุรกรรม ดังนั้นจำนวนหนี้ที่สันนิษฐานกับทรัพย์สินทดแทนต้องมีมูลค่าเท่ากับหรือมากกว่ามูลค่าของหนี้ที่ค้างชำระเมื่อขายทรัพย์สินที่ถูกทิ้งร้าง อ่านเพิ่มเติม คุณสมบัติทางการค้าเพื่อให้ผู้เสียภาษีอยู่ที่อ่าว .)
• ข้อบังคับนักลงทุน

นักลงทุนต้องใช้ตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสม ตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมคือตัวแทนที่อำนวยความสะดวกในกระบวนการแลกเปลี่ยน 1031 โดยส่วนใหญ่ถือครองเงินสุทธิจากทรัพย์สินที่ถูกทิ้งร้างก่อนที่จะลงทุนในสินทรัพย์ทดแทนใหม่ เฉพาะคนกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเท่านั้นที่อาจถือครองเงินเหล่านั้นในระหว่างการแลกเปลี่ยน สภาหอการค้าแห่งสหประชาชาติจัดให้มีรายละเอียดเกี่ยวกับบทบาทของตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมในขั้นตอนการแลกเปลี่ยน 1031 ผู้ลงทุนจะได้รับ 2 ช่วงเวลา: สี่สิบห้าวันนับจากวันที่ขายทรัพย์สินที่ถูกทิ้งร้างนั้นเขาต้องส่งมอบทรัพย์สินทดแทนที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเป็นลายลักษณ์อักษรแก่บุคคลที่มีคุณสมบัติเหมาะสมในการแลกเปลี่ยนซึ่งโดยปกติจะเป็นตัวกลาง นอกจากนี้ยังมีกฎต่างๆที่ จำกัด จำนวนคุณสมบัติที่สามารถระบุได้ นอกจากนี้เขาต้องซื้อมูลค่ารวมของสินทรัพย์ทดแทนที่มีคุณสมบัติครบถ้วนภายใน 180 วันนับจากวันที่ขายสินทรัพย์ที่ถูกทิ้งร้างหรือ 180 วันหลังจากวันครบกำหนดของการคืนภาษีสำหรับปีนั้นแล้วแต่ว่าจะถึงอย่างใดก่อน 1031 Exchange, ทีละขั้นตอน ในการทำธุรกรรมทั่วไปนักลงทุนตัดสินใจที่จะขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและนำเงินที่ได้จากการได้รับในทรัพย์สินอื่น เพื่อให้บรรลุข้อตกลงนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพทางภาษีนักลงทุนจะเข้าทำสัญญาแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศกับผู้มีคุณสมบัติที่มีคุณสมบัติครบถ้วนและส่งมอบทรัพย์สินเดิมเพื่อขาย ในเวลาเดียวกันนักลงทุนจะเริ่มค้นหาอสังหาริมทรัพย์ทดแทน

ในวันที่นักลงทุนขายทรัพย์สินเดิม (ทรัพย์สินที่ถูกทิ้งร้าง) เงินสุทธิที่ได้รับหลังจากจ่ายค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะถูกส่งไปยังบัญชีพิเศษที่จัดทำขึ้นโดยผู้มีคุณสมบัติเหมาะสม
นักลงทุนจะเข้าสู่ช่วงเวลาในการระบุตัวตนและมีเวลาในการผลิตรายการทดแทนที่มีคุณสมบัติครบถ้วน 45 วันและ 180 วันในการปิดทรัพย์สินทดแทนในช่วงระยะเวลาการแลกเปลี่ยน

การใช้เงินทั้งหมดที่ได้รับจากการขายทรัพย์สินที่ถูกทิ้งร้างผู้ลงทุนจะปิดทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนใหม่

• ตัวกลางที่ผ่านการรับรองจะจ่ายเงินให้กับ บริษัท ที่เป็นเจ้าของบัญชีพิเศษจะถูกปิดและการทำธุรกรรมเสร็จสิ้น
• การกู้ยืมเงินกับผู้ถือหุ้นในบ้าน

นักลงทุนที่สร้างส่วนแบ่งขนาดใหญ่ในบ้านหรือทรัพย์สินเพื่อการลงทุนของตนอาจเลือกที่จะรีไฟแนนซ์อสังหาริมทรัพย์ของตนและดึงทุนเพื่อลงทุนเพิ่มปรับปรุงบ้านหรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่น ๆข้อบังคับแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ
ในสถานการณ์ทั่วไปผู้ให้กู้จะกู้เงิน 80% ของสินเชื่อรวมมูลค่าหรือคิดเป็นร้อยละ 50 ของมูลค่าตลาดยุติธรรมของทรัพย์สินแล้วแต่จำนวนใดจะน้อยกว่า ตัวอย่างเช่นในทรัพย์สินมูลค่า 240,000 เหรียญซึ่งมีเงินกู้ 100,000 เหรียญซึ่งผู้กู้ส่วนใหญ่สามารถแยกได้คือ $ 92,000 ($ 240,000 x 80% - $ 100,000)

1. ความสามารถในการกู้ยืมจะขึ้นอยู่กับคะแนนเครดิตของผู้กู้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนและอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ แม้ว่ากลยุทธ์นี้อาจมีความเสี่ยงน้อยกว่า แต่สำหรับผู้ที่สามารถรับมือกับหนี้สินเพิ่มเติมได้ก็สามารถช่วยสร้างความมั่งคั่งได้โดยไม่ต้องเข้าร่วมแลกเปลี่ยนหรือขายทรัพย์สิน 1031 (อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้อ่าน
2. สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย: อะไรคืออะไรและทำงานอย่างไร
3. .)
4. การหักภาษีจากการขายบ้าน
5. กำไรจากการขาย ของที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลของผู้เสียภาษีอากรส่วนใหญ่จะได้รับการยกเว้นจากการเสียภาษีเงินได้ถึง 500,000 ดอลลาร์สำหรับคู่สมรสและ 250,000 เหรียญสำหรับบุคคลโสดหากผู้เสียภาษีอากรอยู่ในบ้านสองปีที่ผ่านมา นอกจากนี้หากกำไรจากการขายที่อยู่อาศัยหลักของผู้เสียภาษีจะสูงกว่าการยกเว้นเหล่านั้นผู้เสียภาษีอาจลงทุนส่วนนั้นผ่านการแลกเปลี่ยน 1031

นักลงทุนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ที่ค่านิยมในบ้านแข็งค่าขึ้นสามารถใช้กลยุทธ์ในการซื้อขายทั้งเพื่อสร้างความมั่งคั่งส่วนบุคคลและลดภาษีในเวลาเดียวกัน (
การขายบ้านของคุณจะทำให้คุณตกตะลึง?

)

การหักดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย เจ้าของบ้านสามารถหักส่วนของการจำนองที่เกี่ยวข้องกับ ดอกเบี้ยจ่ายคืนภาษีของพวกเขา การชำระเงินเหล่านี้จะสูงขึ้นในช่วงปีแรก ๆ ของการจำนองและค่อยๆลดลงเมื่อจำนองจ่ายไป (อ่านเพิ่มเติมใน การหักภาษีดอกเบี้ยทวีคูณ

.)
บรรทัดด้านล่าง

มีหลายทางเลือกสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขายในขณะที่ลดภาระภาษี การแลกเปลี่ยน 1031 ช่วยให้ได้รับผลตอบแทนจากการขายที่จะนำกลับไปลงทุนในคุณสมบัติแบบเดียวกัน สินเชื่อที่อยู่อาศัยหุ้นทุนโดยตรงเข้าสู่มูลค่าของทรัพย์สินและสามารถใช้เพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆได้

การขายที่อยู่อาศัยหลักจะได้รับการรักษาภาษีเป็นพิเศษ
ดอกเบี้ยจำนองสามารถหักได้ในเวลาที่เสียภาษี สถานการณ์ส่วนบุคคลของคุณจะบอกให้คุณทราบว่าตัวเลือกใดที่เหมาะกับคุณ แต่ข้อใดจะช่วยให้คุณได้รับประโยชน์สูงสุดจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณ สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องโปรดดู

หลักประกันภาษีสำหรับเจ้าของบ้าน