แนวทางต้นทุน
ค่าอสังหาริมทรัพย์ตาม "สิ่งที่จะเสียค่าใช้จ่ายเพื่อทดแทนอาคารในรูปแบบปัจจุบันพร้อมกับมูลค่าของที่ดินที่เพิ่มหรือไม่" วิธีคิดค่าใช้จ่ายเป็นวิธีที่ง่ายและง่ายต่อการคำนวณในการกำหนดมูลค่า แต่เป็นการยากที่จะใช้ การได้รับค่าใช้จ่ายที่แท้จริงของโครงสร้างที่มีอยู่อาจเป็นเรื่องยากในบางตลาด นอกจากนี้มูลค่าตลาดของความมั่งคั่งที่มีอยู่อาจแตกต่างจากต้นทุนการก่อสร้าง
วิธีเปรียบเทียบราคาขาย
วิธีนี้จะพิจารณาถึงราคาที่อสังหาริมทรัพย์อื่นที่มีลักษณะใกล้เคียง (ที่ตั้งขนาดอายุ ฯลฯ ) ได้รับการขายหรือมูลค่าแล้ว อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะได้รับการประเมินหรือประเมินด้วยวิธีนี้ ในบางครั้งวิธีนี้อาจเป็นวิธีที่ยากที่จะใช้: อาจเปรียบเทียบคุณสมบัติได้ยาก (โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากทรัพย์สินที่เป็นปัญหามีคุณลักษณะเฉพาะ) หรืออาจไม่มีการขายทรัพย์สินที่เทียบเคียงในอดีตได้
วิธีการหารายได้ วิธีนี้ใช้รูปแบบการลดราคาต่อหนึ่งรูปแบบ รายได้สุทธิที่ได้รับจากอสังหาริมทรัพย์จะคิดลดด้วยอัตราตลาดที่ต้องการ มูลค่าประเมิน = รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) / อัตราตลาด อัตราการขึ้นลงของราคาตลาดอ้างอิงจากราคาอ้างอิงของ NOI / benchmark ปัญหาเกี่ยวกับแนวทางนี้ก็คือผู้เช่าระยะยาวอาจไม่ได้จ่ายเงินตามอัตราตลาดในปัจจุบันซึ่งส่งผลให้มูลค่าการลงทุนลดลง สภาพแวดล้อมที่ส่งผลกระทบต่อเงินเฟ้ออาจจะกัดค่าของทรัพย์สินได้
วิธีมูลค่าปัจจุบันสุทธิของกระแสเงินสดหลังหักภาษี การคำนวณหามูลค่าของกระแสเงินสดจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นวิธีการตรวจสอบหรือตรวจสอบวิธีอื่น ๆ วิธีนี้คำนึงถึงวงเล็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาค่าเสื่อมราคาและการจ่ายดอกเบี้ยใด ๆ ดูตัวอย่างด้านล่าง
คำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
การสอบ CFA Level 1 ต้องการให้คุณทราบวิธีสร้างใบกำไรของอสังหาริมทรัพย์ รายได้ขั้นสูง
$ 100,000 | |
| การเพิ่มรายได้ | $ 10, 000 |
| เปอร์เซ็นต์การเช่า | $ 10, 000 |
| ค่าเช่า < $ 10, 000 | รายได้รวมทั้งหมดที่อาจเกิดขึ้น |
| 150,000 $ | การว่างงานและการสูญเสียการจัดเก็บ (10% ) |
| <$ 9,000> | <$ 9,000> |
| $ 15,000 | รายได้รวมที่มีประสิทธิภาพ |
| $ 135, 000 | ค่าใช้จ่าย |
| $ 5, 000 | ค่าใช้จ่ายทั้งหมด |
| $ 15, 000 | รายได้สุทธิ |
| $ 120, 000 | |
|
| ทรัพย์สินที่เทียบได้: |
| NOI 135,000 ดอลลาร์ซึ่งขายได้ 750,000 $ | NOI = |
| $ 135,000 - $ 5,000 - $ 5,000 = $ 125,000 < NOI / (ราคาธุรกรรม): | $ 135, 000 / $ 750, 000 = 018 |
| NOI / อัตราการฝาก = | $ 125, 000/0 18 = $ |
| 694,000 = ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่อสังหาริมทรัพย์นี้กำลังอยู่ในช่วงมูลค่า | มองออกไป! |
น่าแปลกใจถ้าคุณต้องคำนวณค่าเช่าและรายได้ทุกประเภทเนื่องจากข้อ จำกัด ด้านเวลาของการสอบ อย่างไรก็ตามผู้สมัครอาจถูกขอให้คำนวณราคาที่เพิ่มขึ้นในช่วงเวลาหนึ่งเพื่อประเมินผลกระทบต่อ NOI วิธีเปรียบเทียบการขาย:
ดูลักษณะของคุณสมบัติที่คล้ายกันและมีความสำคัญ:
หน่วย มูลค่า จำนวนห้อง
จำนวน $ 25, 000 |
จำนวน $ 10,000 |
ระยะทางไปเมือง
($ 2, 000)
ไมล์
| สถานที่ให้บริการที่คุณต้องการมีแปดห้องสามห้องน้ำและอยู่ห่างจากตัวเมือง 10 ไมล์ | มูลค่าจะเท่ากับ (8 * 25,000 เหรียญ) + (3 * $ 10,000) + (10 * - $ 2,000) = 200,000 เหรียญสหรัฐฯ + 30,000-35,000 เหรียญสหรัฐฯหรือประมาณ 210,000 เหรียญสหรัฐฯ ประเภททรัพย์สิน | Income Approach: |
| ในแนวทางนี้นักลงทุนจะประมาณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยรวมตามอัตราผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้นจากผู้เช่าสำหรับการใช้ทรัพย์สินจะเทียบกับทรัพย์สินประเภทเดียวกัน | การคำนวณกระแสเงินสดหลังหักภาษี | เริ่มต้นด้วยข้อมูลพื้นฐาน: |
| NOI = $ 125, 000 | ค่าเสื่อมราคา = $ 5, 000 | การชำระเงินจำนอง = 60,000 $ |
| ราคาซื้อ = $ 725, 000 | เงินกู้ 75% ที่อัตราดอกเบี้ย 8% | อัตราการเติบโต NOI = 4% |
อัตราภาษี ณ ที่หมาย = 31%
กระแสเงินสดหลังหักภาษี = จำนวนเงินที่ยืม ($ 725, 000 *. 75) = $ 543, 750.
ดอกเบี้ยปีแรก = ($ 543, 750 *. 08) = $ 43, 500
หลังหักภาษี รายได้ = ($ 125, 000 - $ 5, 000- $ 43, 500) * (1- 31) = $ 52, 785
เพื่อให้ได้กระแสเงินสดหลังหักภาษีจากรายได้หลังหักภาษีแล้ว ของการชำระเงินจำนองต้องถูกหักออก