NEW ความผันผวนที่เพิ่มขึ้นของตลาดหุ้นร่วมกับอัตราดอกเบี้ยต่ำในอดีตทำให้นักลงทุนจำนวนมากได้แสวงหาหนทางอื่น ๆ ที่สามารถให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า ช่องทางการลงทุนหนึ่งแห่งที่มักถูกมองข้ามคือสิทธิในทรัพย์สินทางภาษี โอกาสที่ไม่ซ้ำกันนี้สามารถให้นักลงทุนที่มีความรู้และมีอัตราผลตอบแทนที่ดีเยี่ยมในบางกรณี แต่ก็อาจมีความเสี่ยงเป็นอย่างมากและผู้ซื้อที่เป็นมือใหม่จะต้องเข้าใจกฎและข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นที่มาพร้อมกับตลาดนี้

ภาระผูกพันทางภาษีคืออะไร?

เมื่อเจ้าของที่ดินล้มเหลวในการจ่ายภาษีทรัพย์สินของเขาหรือเธอเมืองหรือเขตที่มีสถานที่ตั้งอยู่มีอำนาจในการวางหลักประกันในทรัพย์สิน การเรียกเก็บเงินเป็นสิทธิตามกฎหมายสำหรับทรัพย์สินที่ค้างชำระ ทรัพย์สินที่มีภาระผูกพันที่แนบมากับมันไม่สามารถขายหรือรีไฟแนนซ์จนกว่าจะมีการจ่ายภาษีและภาระจะถูกลบออก เช่นเดียวกับคุณสมบัติที่สามารถซื้อ / ขายอสังหาริมทรัพย์ได้ในการประมูลคุณสามารถซื้อสิทธิในทรัพย์สินประเภทนี้ได้เช่นกัน ซีเอ็นบีซีรายงานว่าตามข้อตกลงของ National Lien Association ประมาณ 14 พันล้านดอลลาร์ในภาษีทรัพย์สินจะไม่ได้รับการชำระเงินในแต่ละปีและประมาณหนึ่งในสามของจำนวนนี้จะขายต่อไปให้กับนักลงทุนเอกชน รัฐบาลท้องถิ่นได้รับประโยชน์จากการขายภาคเอกชนเนื่องจากพวกเขาชดใช้เงินภาษีที่ค้างชำระในทรัพย์สินที่เป็นปัญหาแล้ว

ฉันจะลงทุนได้อย่างไร?

เมื่อมีการออกหมายจับจะมีการจัดทำใบรับรองความปลอดภัยทางรถโดยเทศบาลซึ่งแสดงถึงจำนวนเงินที่ค้างชำระอยู่ในทรัพย์สินรวมทั้งดอกเบี้ยหรือการลงโทษที่ครบกำหนด ใบรับรองเหล่านี้จะถูกประมูลและออกให้แก่นักลงทุนที่เสนอราคาสูงที่สุด การเรียกเก็บภาษีสามารถซื้อได้เพียงไม่กี่ร้อยดอลลาร์สำหรับคุณสมบัติขนาดเล็กมาก แต่ส่วนใหญ่มากขึ้น

การประมูลอาจจัดขึ้นในรูปแบบทางกายภาพหรือทางออนไลน์และนักลงทุนอาจเสนอราคาลดอัตราดอกเบี้ยสำหรับภาระหรือเสนอราคาพิเศษที่จะจ่าย นักลงทุนที่เต็มใจที่จะยอมรับอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุดหรือจ่ายเบี้ยประกันภัยสูงสุดจะได้รับรางวัล ควรสังเกตว่าผู้ซื้อมักจะเข้าสู่สงครามการเสนอราคามากกว่าพร็อพเพอร์ตี้หนึ่ง ๆ ซึ่งจะช่วยลดอัตราผลตอบแทนที่เกิดจากผู้ซื้อที่ชนะ นอกจากนี้รายงานของ CNBC ยังระบุด้วยว่าในขณะที่อัตราการยึดสังหาริมทรัพย์ในประเทศต่อทรัพย์สินที่มีการเรียกเก็บภาษีเป็นเพียงประมาณ 6% เท่านั้นผู้ซื้อต้องตระหนักถึงค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและสิ่งที่ไม่รู้จักอื่น ๆ ที่อาจต้องจ่ายหากพวกเขาถือว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ผู้ที่เป็นเจ้าของคุณสมบัติเหล่านี้อาจต้องรับมือกับงานที่ไม่พึงประสงค์เช่นการขับไล่ผู้อาศัยในปัจจุบันซึ่งอาจต้องได้รับความช่วยเหลือจากผู้จัดการทรัพย์สินหรือทนายความ

ผู้ที่สนใจในการซื้อภาระหนี้สินทางภาษีสามารถเริ่มต้นได้โดยการตัดสินใจเลือกประเภทของทรัพย์สินที่พวกเขาต้องการถือครองไว้เช่นที่ดินที่อยู่อาศัยหรือพาณิชยกรรมหรือที่ยังไม่ได้พัฒนากับการปรับปรุงจากนั้นพวกเขาสามารถติดต่อเหรัญญิกเมืองหรือเขตเพื่อหาเวลาสถานที่และวิธีการประมูลต่อไปจะจัดขึ้น สำนักงานเหรัญญิกสามารถแจ้งให้นักลงทุนทราบว่าจะได้รับรายชื่อของผู้ค้ำประกันอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดการประมูลรวมทั้งหลักเกณฑ์ในการขาย กฎเหล่านี้จะระบุข้อกำหนดในการลงทะเบียนล่วงหน้าวิธีการชำระเงินที่ยอมรับและรายละเอียดที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ

ผู้ซื้อยังจำเป็นต้องทำความเข้าใจกับคุณสมบัติที่มีอยู่เนื่องจากในบางกรณีมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สินอาจน้อยกว่าจำนวนเงินที่จำเลย NLTA ให้คำแนะนำแก่การแบ่งจำนวนเงินที่ใบหน้าของภาระภาษีที่ค้างชำระโดยมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน หากอัตราส่วนเกินกว่า 4% ผู้ซื้อที่มีศักยภาพควรอยู่ห่างจากสถานที่ดังกล่าว นอกจากนี้ยังอาจมีสิทธิเรียกร้องอื่น ๆ ในทรัพย์สินซึ่งจะป้องกันไม่ให้ผู้เสนอราคาถือกรรมสิทธิ์

อสังหาริมทรัพย์ทุกชิ้นที่อยู่ในเขตหนึ่ง ๆ ที่มีภาระผูกพันทางภาษีจะได้รับมอบหมายให้เป็นหมายเลขภายในพัสดุนั้น ๆ ผู้ซื้อสามารถค้นหาข้อมูลเหล่านี้ได้ตามจำนวนที่ต้องการเพื่อให้ได้ข้อมูลเกี่ยวกับพวกเขาจากเคาน์ตี (ซึ่งสามารถทำได้ผ่านทางออนไลน์) สำหรับแต่ละหมายเลขเคาน์ตีมีที่อยู่สถานที่ตั้งชื่อเจ้าของค่าประเมินของทรัพย์สินคำอธิบายกฎหมายและรายละเอียดของสภาพของทรัพย์สินและโครงสร้างใด ๆ ที่อยู่ในสถานที่

การเก็บเกี่ยวกำไรจากผู้มีอำนาจ

นักลงทุนที่ซื้อสิทธิในทรัพย์สินจำนองเป็นนิติบุคคลโดยปกติจะต้องจ่ายเงินเต็มจำนวนของภาระผูกพันทั้งหมดในเขตเทศบาลที่ออก ในทั้งสองรัฐผู้ออกโดยภาระผูกพันในการเรียกเก็บเงินจะเก็บเงินต้นและดอกเบี้ย (และบทลงโทษใด ๆ ที่ครบกำหนด) และจ่ายเงินให้แก่ผู้ถือใบรับรองหลักทรัพย์และเก็บใบหุ้นโดยไม่ได้เก็บไว้เป็นหลักฐาน เจ้าของทรัพย์สินจะต้องชำระดอกเบี้ยให้แก่นักลงทุนเป็นจำนวนเงินรวมตลอดจนดอกเบี้ยซึ่งอาจอยู่ในช่วงตั้งแต่ 5% ถึง 36% (อัตรานี้จะแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ) หากนักลงทุนจ่ายเบี้ยประกันภัยให้กับ Lien เงินจำนวนนี้อาจถูกเพิ่มเข้าไปในจำนวนที่ชำระคืนในบางกรณี

กำหนดการชําระคืนมักใช้เวลาตั้งแต่ 6 เดือนจนถึง 3 ปี ในกรณีส่วนใหญ่เจ้าของสามารถที่จะจ่ายภาระเต็ม ถ้าเจ้าของไม่สามารถชำระภาระผูกพันตามกำหนดเวลาได้นักลงทุนจะมีอำนาจในการยึดทรัพย์สินดังกล่าวเช่นเดียวกับที่เทศบาลจะมี (แม้ว่าจะเป็นกรณีที่เกิดขึ้นค่อนข้างน้อยก็ตาม)

ข้อเสียของการลงทุนในภาษีอสังหาริมทรัพย์

แม้ว่าการให้สิทธิประโยชน์ด้านอสังหาริมทรัพย์จะให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ แต่นักลงทุนจำเป็นต้องทำการบ้านก่อนที่จะเดินเข้าไปในเวทีนี้ การเรียกเก็บภาษีโดยทั่วไปไม่เหมาะสมสำหรับนักลงทุนรายใหม่หรือผู้ที่มีประสบการณ์หรือความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์น้อย

นักลงทุนยังต้องทำความคุ้นเคยกับทรัพย์สินที่แท้จริงซึ่งได้มีการวางหลักประกันไว้เพื่อให้มั่นใจว่าสามารถเก็บเงินจากเจ้าของได้ ทรัพย์สินที่ทรุดโทรมอยู่ในใจกลางย่านชุมชนแออัดอาจไม่ใช่การซื้อที่ดีโดยไม่คำนึงถึงอัตราดอกเบี้ยที่สัญญาไว้เนื่องจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อาจไม่สามารถหรือไม่เต็มใจจ่ายภาษีที่เป็นหนี้ได้คุณสมบัติที่ได้รับความเสียหายจากสภาพแวดล้อมเช่นจากสารเคมีหรือวัตถุอันตรายที่ฝากไว้ที่นั่นยังเป็นที่ไม่พึงประสงค์โดยทั่วไป

เจ้าของ Lien ก็จำเป็นต้องทราบถึงความรับผิดชอบของพวกเขาหลังจากที่พวกเขาได้รับใบรับรอง โดยปกติแล้วพวกเขาจะต้องแจ้งเจ้าของทรัพย์สินเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับการสั่งซื้อภายในระยะเวลาที่กำหนด จากนั้นจะต้องส่งหนังสือแจ้งที่สองให้กับพวกเขาเมื่อใกล้ถึงจุดสิ้นสุดของระยะเวลาไถ่ถอนถ้าการชำระเงินยังไม่เสร็จสมบูรณ์ภายในเวลานั้น

การค้ำประกันภาษีก็ไม่ใช่เครื่องมือที่ไม่มีวันสิ้นสุด หลายคนมีวันหมดอายุหลังจากระยะเวลาหนึ่งผ่านไปหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาไถ่ถอนแล้ว เมื่อเลียนหมดอายุแล้วผู้ถือ Lienholder จะไม่สามารถรวบรวมยอดเงินค้างชำระใด ๆ ที่เคยถูกค้างชำระมาก่อน หากทรัพย์สินเข้าสู่การยึดสังหาริมทรัพย์ผู้ถือครองหลักทรัพย์อาจพบว่ามีสิทธิในทรัพย์สินอื่น ๆ ซึ่งอาจทำให้ไม่สามารถรับชื่อได้

สถาบันการค้าหลายแห่งเช่นธนาคารและกองทุนเฮดจ์ฟันด์ยังเข้าสู่การกระทำและสามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้มากขึ้นและลดอัตราผลตอบแทน สิ่งนี้ทำให้นักลงทุนรายย่อยสามารถหาสิทธิในการได้รับผลกำไรได้ยากขึ้นและบางรายก็ให้ผลที่ตามมา อย่างไรก็ตามยังมีกองทุนสำรองเลี้ยงชีพที่มีอยู่ในขณะนี้ซึ่งอาจเป็นวิธีที่ดีสำหรับนักลงทุนรายใหม่ที่จะเข้าสู่เวทีนี้ด้วยความเสี่ยงต่ำกว่า

ข้อ จำกัด ด้านล่าง

การเรียกเก็บภาษีทรัพย์สินอาจเป็นทางเลือกในการลงทุนที่มีศักยภาพสำหรับนักลงทุนที่มีประสบการณ์ซึ่งคุ้นเคยกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ บรรดาผู้ที่รู้ว่าสิ่งที่พวกเขากำลังทำและใช้เวลาในการวิจัยคุณสมบัติตามที่พวกเขาซื้อ liens สามารถสร้างผลกำไรมากเมื่อเวลาผ่านไป อย่างไรก็ตามความเสี่ยงที่อาจทำให้เกิดความไม่เหมาะสมสำหรับนักลงทุนที่ไม่ซับซ้อน หากต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการให้ยืมภาษีทรัพย์สินปรึกษาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือที่ปรึกษาทางการเงินของคุณและตรวจสอบ ฉันจะลงทุนในการเรียกเก็บภาษีได้อย่างไร?