อัตราดอกเบี้ยโดยเฉพาะอย่างยิ่งอัตราแลกเปลี่ยนระหว่างธนาคารและตั๋วเงินคลังมีผลกระทบอย่างมากต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้เช่นเดียวกับยานพาหนะการลงทุนใด ๆ เนื่องจากอิทธิพลของอัตราดอกเบี้ยต่อความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยของแต่ละบุคคล (โดยการเพิ่มหรือลดต้นทุนของเงินทุนจดจำนอง) จึงลึกซึ้งหลายคนไม่ถูกต้องถือว่าปัจจัยการตัดสินใจในการประเมินอสังหาริมทรัพย์คืออัตราการจดจำนอง อย่างไรก็ตามอัตราการจดจำนองเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับดอกเบี้ยที่มีอิทธิพลต่อค่าทรัพย์สินเท่านั้น เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยยังส่งผลกระทบต่อกระแสเงินทุนอุปสงค์และอุปทานของเงินทุนและอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนของนักลงทุนอัตราดอกเบี้ยจะผลักดันราคาทรัพย์สินในหลายรูปแบบ

เพื่อให้เข้าใจว่าอัตราดอกเบี้ยของรัฐบาลที่มีอิทธิพลต่อกระแสเงินทุนและอัตราการจัดหาเงินทุนมีผลต่อค่านิยมของอสังหาริมทรัพย์อย่างไรคุณควรมีความเข้าใจพื้นฐานเกี่ยวกับแนวทางรายได้กับค่าอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละพื้นที่และต้นทุนทดแทนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ แต่วิธีการประเมินรายได้เป็นวิธีการประเมินค่าที่ใช้กันโดยทั่วไปสำหรับนักลงทุน วิธีการหารายได้โดยผู้ประเมินราคาทรัพย์สินเชิงพาณิชย์และผู้จัดจำหน่ายและผู้ลงทุนในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีความคล้ายคลึงกับการวิเคราะห์กระแสเงินสดที่ได้จากการลงทุนในตราสารทุนและตราสารหนี้

ในแง่ง่ายการประเมินค่าจะเริ่มต้นด้วยการคาดการณ์รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะมีรูปแบบของการชำระเงินตามสัญญาเช่าหรือในกรณีของโรงแรมคาดว่าอัตราการเข้าพักของโรงแรมจะคูณด้วยค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อห้อง จากนั้นโดยการใช้ค่าใช้จ่ายระดับทรัพย์สินทั้งหมดรวมทั้งต้นทุนทางการเงินนักวิเคราะห์จะมาถึงรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) หรือกระแสเงินสดที่เหลืออยู่หลังจากค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมด

โดยหักต้นทุนทุนทั้งหมดรวมทั้งเงินลงทุนเพื่อรักษาหรือซ่อมแซมทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายที่ไม่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อื่นใดจาก NOI ผลที่ได้คือกระแสเงินสดสุทธิ (NCF) เนื่องจากคุณสมบัติมักไม่ค่อยมีเงินสดหรือมีนโยบายการจ่ายเงินปันผล NCF เท่ากับเงินสดที่มีไว้สำหรับนักลงทุนและเป็นเงินสดที่ได้รับจากการจ่ายเงินปันผลซึ่งใช้ในการประเมินมูลค่าหุ้นหรือเงินลงทุนในตราสารหนี้ โดยการใช้จ่ายเงินปันผลหรือลดกระแสเงินสด (รวมถึงมูลค่าคงเหลือ) สำหรับช่วงเวลาการลงทุนที่ระบุมูลค่าทรัพย์สินจะถูกกำหนด

กระแสเงินทุน

อัตราดอกเบี้ยอาจส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินและอัตราการจดจำนองซึ่งจะส่งผลกระทบต่อค่าใช้จ่ายในระดับทรัพย์สินและส่งผลต่อค่านิยม อย่างไรก็ตามอุปสงค์และอุปทานของเงินทุนและการลงทุนที่แข่งขันกันมีผลกระทบมากที่สุดต่ออัตราผลตอบแทนที่ต้องการ (RROR) และมูลค่าการลงทุนเนื่องจากคณะกรรมการกองทุนสำรองเลี้ยงชีพแห่งสหราชอาณาจักรได้ให้ความสำคัญกับนโยบายการเงินและการจัดการอัตราดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจหรือป้องกันภาวะเงินเฟ้อนโยบายของธนาคารโลกมีผลโดยตรงต่อมูลค่าเงินลงทุนทั้งหมด

เนื่องจากอัตราแลกเปลี่ยนระหว่างธนาคารลดลงต้นทุนของเงินทุนจะลดลงและเงินทุนไหลเข้าสู่ระบบ ตรงกันข้ามเมื่ออัตราการเพิ่มขึ้นความพร้อมของเงินทุนลดลง สำหรับด้านอสังหาริมทรัพย์การเปลี่ยนแปลงในอัตราดอกเบี้ยระหว่างธนาคารทั้งเพิ่มหรือลดจำนวนเงินทุนที่พร้อมสำหรับการลงทุน จำนวนเงินทุนและต้นทุนของทุนส่งผลต่อความต้องการ แต่ยังรวมถึงอุปทานเงินทุนสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์และการพัฒนา ตัวอย่างเช่นเมื่อความพร้อมในการจัดหาเงินทุนตึงตัวผู้ให้บริการด้านทุนมีแนวโน้มที่จะให้ยืมน้อยกว่าเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าที่แท้จริงหรือไม่เท่าที่ "กองทุน" ซึ่งหมายความว่าเงินกู้ยืมจะทำในอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าลดลงซึ่งจะช่วยลดกระแสเงินสดจากการดำเนินงานและมูลค่าทรัพย์สิน

การเปลี่ยนแปลงของกระแสเงินทุนเหล่านี้อาจมีผลโดยตรงต่อการเปลี่ยนแปลงอุปสงค์และอุปทานของทรัพย์สิน ต้นทุนของเงินทุนและความเพียงพอของเงินทุนมีผลต่อการจัดหาโดยการจัดหาเงินทุนเพิ่มเติมสำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และยังมีอิทธิพลต่อประชากรของผู้ซื้อที่มีศักยภาพที่กำลังแสวงหาข้อเสนอ ปัจจัยทั้งสองนี้ทำงานร่วมกันเพื่อกำหนดค่าคุณสมบัติ

อัตราคิดลด

ผลกระทบที่เห็นได้ชัดที่สุดของอัตราดอกเบี้ยในมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สามารถดูได้จากการได้รับส่วนลดหรืออัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ อัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่สามารถดูได้ว่าเป็นอัตราการจ่ายเงินปันผลของนักลงทุนในขณะที่อัตราคิดลดที่เท่ากับความต้องการตอบแทนของนักลงทุนทั้งหมด K จะหมายถึง RROR ในขณะที่อัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่เท่ากับ (K-g) ที่

g

คือการเติบโตของรายได้หรือการเพิ่มขึ้นของเงินทุน

แต่ละอัตราเหล่านี้จะได้รับอิทธิพลจากอัตราดอกเบี้ยที่มีอยู่เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยมีความเสี่ยงเท่ากับอัตราปลอดความเสี่ยงบวกกับความเสี่ยงที่เกิดขึ้น

สำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่อัตราความเสี่ยงคืออัตราของ U. S. Treasuries; เหล่านี้ได้รับการประกันโดยเครดิตของรัฐบาลสหรัฐฯดังนั้นจึงถือว่าไม่มีความเสี่ยงเนื่องจากโอกาสในการผิดนัดต่ำมาก เนื่องจากการลงทุนที่มีความเสี่ยงสูงจะต้องมีผลตอบแทนสูงกว่าเพื่อชดเชยความเสี่ยงเพิ่มเติมเมื่อพิจารณาอัตราคิดลดและอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ผู้ลงทุนจะเพิ่มความเสี่ยงในอัตราที่ไม่มีความเสี่ยงเพื่อกำหนดผลตอบแทนที่ปรับตามความเสี่ยงที่จำเป็นในการลงทุนแต่ละครั้ง . เนื่องจาก K (อัตราคิดลด) เท่ากับอัตราปลอดความเสี่ยงบวกกับส่วนของความเสี่ยง (risk premium) อัตราการตั้งทุนจะเท่ากับอัตราปลอดความเสี่ยงบวกค่าความเสี่ยง (risk premium) น้อยกว่าอัตราการเติบโตที่คาดว่าจะ (g) ในรายได้ แม้ว่าความเสี่ยงจะแตกต่างกันไปตามอุปสงค์และอุปทานและปัจจัยความเสี่ยงอื่น ๆ ในตลาดอัตราคิดลดจะแตกต่างกันไปเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยที่เกิดขึ้น เมื่อผลตอบแทนที่ต้องการในการลงทุนที่แข่งขันหรือทดแทนเพิ่มขึ้นค่าอสังหาริมทรัพย์ตก; ตรงกันข้ามเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น

บรรทัดล่าง สิ่งสำคัญคือต้องมุ่งเน้นไปที่อัตราการจดจำนองเนื่องจากมีอิทธิพลโดยตรงต่อราคาอสังหาริมทรัพย์หากคุณเป็นเจ้าของบ้านหรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คาดหวังวิธีง่ายๆในการศึกษาอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันคือการใช้เครื่องคิดเลขจำนอง ที่กล่าวว่าสิ่งสำคัญคือต้องสังเกตว่าการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยส่งผลกระทบต่อหลายด้านของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากราคาบ้านใหม่ของคุณอัตราดอกเบี้ยยังมีผลต่อความพร้อมของเงินทุนและความต้องการในการลงทุน กระแสเงินทุนเหล่านี้มีอิทธิพลต่ออุปสงค์และอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งส่งผลกระทบต่อราคาทรัพย์สิน นอกจากนี้อัตราดอกเบี้ยยังส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนจากการลงทุนทดแทนและราคาเปลี่ยนไปเพื่อให้สอดคล้องกับความเสี่ยงโดยธรรมชาติในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ในอัตราที่กำหนดของผลตอบแทนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ยังแตกต่างกันไปในช่วงระยะเวลาที่ไม่เสถียรในตลาดสินเชื่อ ในขณะที่นักลงทุนคาดการณ์ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยในอนาคตหรือการเพิ่มความเสี่ยงเพิ่มขึ้นความเสี่ยงจะเพิ่มขึ้นทำให้ความต้องการซื้อบ้านมีการปรับตัวลดลง