อาจมีการจำนองที่หลากหลายซึ่งทำให้สับสนได้ แต่สำหรับผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่แล้วในทางปฏิบัติมีเพียงแห่งเดียวเท่านั้น

การจำนองคงที่ 30 ปีเป็นแบบฉบับของชาวอเมริกัน, พายแอปเปิ้ลของเครื่องมือทางการเงิน เป็นเส้นทางที่ชาวอเมริกันจำนวนมากได้รับความเป็นเจ้าของบ้านเป็นครั้งแรก ตามที่สินเชื่อบ้านธนาคารสมาคมคนส่วนใหญ่ที่ใช้สำหรับการจำนองใช้สำหรับการจำนอง 30 ปี แต่ผู้ซื้อหลายรายอาจได้รับการบริการที่ดีขึ้นหากพวกเขาได้เลือกใช้แทนการจำนองอัตราคงที่ 15 ปี; พี่น้องที่อายุน้อยกว่าและอายุน้อยกว่า 30 ปี เงินกู้ยืมมีความคล้ายคลึงกันโครงสร้าง - ความแตกต่างหลักคือระยะเวลา (ดูเพิ่มเติม คู่มือการซื้อบ้านใน U. S. )

เงินกู้ระยะสั้นหมายถึงการชำระเงินรายเดือนที่สูงขึ้นซึ่งทำให้การจดจำนอง 15 ปีดูเหมือนจะน้อยลง แต่ในความเป็นจริงระยะสั้นทำให้เงินกู้ถูกกว่าในหลายด้าน - ตลอดอายุการใช้งานเต็มรูปแบบของเงินกู้การจำนอง 30 ปีจะสิ้นสุดต้นทุนมากกว่าสองเท่าตัว 15 ปี

ระยะเวลามีผลกระทบต่อต้นทุนอย่างไร

ไดรเวอร์หลักของต้นทุนที่สูงขึ้นคือเวลา การจำนองเป็นเพียงชนิดหนึ่งของเงินกู้ระยะยาว - หนึ่งที่มีหลักประกันโดยอสังหาริมทรัพย์และในเงินกู้ระยะยาวผู้กู้จ่ายดอกเบี้ยเป็นรายปีกับยอดค้างชำระของเงินกู้ ทั้งอัตราดอกเบี้ยและการชำระเงินรายเดือนได้รับการแก้ไขแล้ว

เนื่องจากการชำระเงินรายเดือนได้รับการแก้ไขแล้วส่วนที่จะจ่ายดอกเบี้ยและส่วนที่จะต้องจ่ายเงินตามการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในช่วงเวลา ในตอนแรกเนื่องจากความสมดุลของเงินกู้สูงมากการชำระเงินส่วนใหญ่เป็นดอกเบี้ย แต่เมื่อยอดคงเหลือมีขนาดเล็กลงส่วนแบ่งผลประโยชน์ของการชำระเงินจะลดลงและส่วนแบ่งที่เพิ่มขึ้นจะเพิ่มขึ้น (สำหรับคำอธิบายเพิ่มเติมโปรดดูที่การสอนของ Investopedia ข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับการจดจำนอง .)

ในเงินกู้ 30 ปีแน่นอนความสมดุลดังกล่าวจะหดตัวช้าลงอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นคุณจะเช่าเงินจำนวนเดียวกันมานานกว่าสองเท่า (เป็นเวลานานกว่าสองเท่านานกว่าเพียงสองเท่านานเพราะในการจำนอง 30 ปีเงินต้นไม่ลดลงอย่างรวดเร็วในอัตราที่เป็นเงินกู้ 15 ปี.) เมื่ออัตราดอกเบี้ยเป็น 4% , ผู้กู้จริงจ่ายเกือบ 2 ครั้งดอกเบี้ยมากกว่า 2 ครั้งในการกู้ยืมเงินจำนวนเดียวกันของเงินต้นมากกว่า 30 ปีเมื่อเทียบกับเงินกู้ 15 ปี

ความแตกต่างของอัตราดอกเบี้ย

นอกจากนี้เนื่องจากเงินกู้ 15 ปีมีความเสี่ยงน้อยกว่าธนาคารกว่าเงินกู้ 30 ปีและเนื่องจากธนาคารไม่ให้กู้ยืมระยะสั้นมากกว่าเงินกู้ยืมระยะยาวผู้บริโภคต้องจ่ายเงินที่ต่ำกว่า อัตราดอกเบี้ยจำนอง 15 ปี - จากที่ใดก็ได้จากที่หนึ่งในสี่ของเปอร์เซ็นต์ไปจนถึงร้อยละ (หรือจุด) เต็มรูปแบบ และรัฐบาลที่สนับสนุนหน่วยงานที่จัดหาเงินกู้ส่วนใหญ่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมเรียกว่าการปรับราคาเงินกู้ระดับซึ่งทำให้การจำนอง 30 ปีมีราคาแพงกว่า

แฟนนี่เมและเฟรดดี้แม็คปรับราคาให้กับผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิตลดลงหรือลดจำนวนเงินลง "การปรับราคาบางส่วนของระดับเงินกู้ที่มีอยู่ในระยะเวลา 30 ปีไม่มีอยู่ในระยะเวลา 15 ปี" เจมส์โมรินรองประธานอาวุโสฝ่ายสินเชื่อรายย่อยของ Norcom Mortgage ในเอวอน, Conn กล่าวว่าคนส่วนใหญ่ตาม ไปที่โมริน, ม้วนค่าธรรมเนียมเหล่านั้นลงในการจำนองของพวกเขาสำหรับอัตราที่สูงกว่าการจ่ายเงินให้พวกเขาทันที

ลองนึกภาพดูสิเงินกู้ 300,000 เหรียญที่มีอยู่ 4% เป็นเวลา 30 ปีหรือที่ 3. 25% เป็นเวลา 15 ปี ผลรวมของการตัดจำหน่ายที่เร็วขึ้นและอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าหมายความว่าการกู้ยืมเงินเพียง 15 ปีจะเสียค่าใช้จ่าย 79,441 เหรียญเทียบกับ 215,609 เหรียญใน 30 ปีหรือเกือบสองในสาม

ถูแน่นอนคือการชำระเงินรายเดือน ราคาสำหรับการประหยัดเงินเป็นจำนวนมากในระยะยาวเป็นค่าใช้จ่ายรายเดือนที่สูงขึ้นมาก: การชำระเงินในเงินกู้สมมุติของเรา 15 ปีคือ $ 2, 108 หรือเกือบ 50% มากกว่าการชำระเงินรายเดือนสำหรับเงินกู้ 30 ปี ($ 1, 432)

ถ้าคุณกำลังจะเกษียณอายุ

หากคุณสามารถจ่ายเงินได้มากขึ้นคุณก็สนใจที่จะได้รับเงินกู้ระยะสั้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณเข้าใกล้เกษียณอายุเมื่อคุณต้องพึ่งพารายได้คงที่

สำหรับผู้เชี่ยวชาญบางคนความสามารถในการจ่ายเงินที่สูงขึ้นรวมถึงการมีกองทุนฝนตกซ่อนตัวอยู่ - ตาม Bob Walters หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Quicken Loans เงินฝากออมทรัพย์ของเหลวควรเป็นรายได้อย่างน้อยหนึ่งปี สิ่งที่นักวางแผนทางการเงินต้องการเช่นกันเกี่ยวกับการจำนอง 15 ปีคือว่า "การบังคับประหยัด" อย่างมีประสิทธิภาพในรูปของส่วนได้เสียในสินทรัพย์ที่ปกติชื่นชม (9)> การชั่งน้ำหนักวิทยาลัยและการออมเพื่อการเกษียณอายุเป้าหมาย

มีบางกรณีที่ผู้กู้อาจมีแรงจูงใจในการบันทึกและลงทุนในเงินนั้นในที่อื่นเช่นในบัญชี 529 สำหรับ ค่าเล่าเรียนหรือ 401 (k) เกษียณอายุบัญชีที่นายจ้างตรงกับผลงานของผู้กู้ และด้วยอัตราการจดจำนองที่ต่ำเกินไปผู้กู้สามารถในทางทฤษฎีเลือกที่จะยืมข้อความ 30 ปีและลงทุนความแตกต่างระหว่างการชำระเงินรายเดือนที่ต่ำกว่าและจำนวนเงินที่สูงกว่าที่เขาหรือเธอจะต้องจ่ายในแต่ละเดือนในระยะเวลา 15 ปี จำนอง.

ตัวอย่างเช่นในตัวอย่างก่อนหน้าการชำระเงินรายเดือนสำหรับเงินกู้ 15 ปีคือ $ 2, 108 และการชำระเงินกู้รายเดือน 30 ปีเป็น $ 1, 432 ผู้กู้สามารถลงทุนในความแตกต่าง 676 เหรียญที่อื่น

การคำนวณยอดหลังของซองจดหมายคือเท่าใด (หรือว่าจะ) ผลตอบแทนจากการลงทุนภายนอกน้อยกว่ากำไรจากการลงทุนที่คุณเป็นหนี้เกินกว่าอัตราดอกเบี้ยในการจดจำนองหลังจากการบัญชีสำหรับดอกเบี้ยจำนอง การหัก (สำหรับคนที่อยู่ในวงเล็บภาษี 25% การหักเงินอาจช่วยลดอัตราดอกเบี้ยจำนองที่แท้จริงได้จาก 4% เป็น 3%)

การกลบเกลื่อนนี้มีความต้องการเสี่ยงต่อความเสี่ยงตาม Shashin Shah การวางแผนทางการเงินได้รับการรับรองในดัลลัสเนื่องจากผู้กู้จะต้องลงทุนในหุ้นที่มีความผันผวน

"ปัจจุบันไม่มีเงินลงทุนที่มีรายได้คงที่ซึ่งจะให้ผลตอบแทนสูงพอที่จะทำให้งานนี้" ชาห์กล่าวนอกจากนี้ยังต้องใช้ระเบียบวินัยในการลงทุนอย่างมีระบบเทียบเท่ากับความแตกต่างรายเดือนและเวลาในการมุ่งเน้นการลงทุนซึ่งชาห์กล่าวว่าคนส่วนใหญ่ขาด

การขอสินเชื่อจำนองในยุค 20 ของคุณ

และ

การขอสินเชื่อจำนองใน 50 ปี ของคุณ ทางเลือกที่ดีที่สุดของทั้งสองโลก? ผู้กู้ส่วนใหญ่เห็นได้ชัดว่ายังขาดแคลนหรืออย่างน้อยก็คิดว่าพวกเขาขาด - เงินที่จำเป็นต้องจ่ายเพื่อการชำระเงินที่สูงขึ้นตามการจำนอง 15 ปี แต่มีวิธีแก้ปัญหาง่ายๆสำหรับผู้กู้ 30 ปีเพื่อจับภาพการออมของการจดจำนองที่สั้นกว่า: เพียงแค่ชำระเงินจำนวน 15 ปีสำหรับการจำนอง 30 ปีของคุณโดยสมมติว่าจำนองไม่มีการชำระเงินล่วงหน้า

คุณมีสิทธิสั่งการชำระเงินพิเศษให้กับเงินต้นและถ้าคุณชำระเงินอย่างสม่ำเสมอคุณจะต้องชำระเงินคืนภายใน 15 ปี หากเวลารัดกุมคุณสามารถย้อนกลับไปดูการชำระเงินที่ต่ำกว่าปกติของกำหนดการ 30 ปีได้

ข้อดีและข้อเสียของการจำนอง 15 ปี

และ

ข้อดีและข้อเสียของการจำนอง 30 ปี) บรรทัดล่าง ผู้ซื้อจำนวนมากต้องการ ได้รับการเอาใจใส่อย่างดีหากพวกเขาเลือกใช้การจำนองอัตราคงที่ 15 ปีแทนการจำนอง 30 ปี อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าและระยะสั้นหมายความว่าคุณจะเสียเงินน้อยลงมากสำหรับเงินกู้ของคุณ ทำคณิตศาสตร์ตัวเองด้านล่างโดยใช้เครื่องคิดเลขจำนอง Investopedia's และในขณะที่ชาห์กล่าวว่า "ไม่มีลูกค้าคนใดคนหนึ่งที่เรามีใครจ่ายเงินนอกบ้านของพวกเขาที่เคยรู้สึกไม่ดีเกี่ยวกับเรื่องนี้ "การถูคือการชำระเงินรายเดือนที่สูงขึ้นและเป็นเรื่องสมเหตุสมผลที่จะชั่งน้ำหนักมูลค่าของการจดจำนองที่มีราคาต่ำกว่ากับลำดับความสำคัญด้านการออมอื่น ๆ เช่นวิทยาลัยการเกษียณและกองทุนฝนตก

6 เคล็ดลับในการได้รับอนุมัติสินเชื่อจำนอง

และ

สินเชื่อที่อยู่อาศัย: คุณสามารถจ่ายได้มากน้อยเท่าใด?

)