เจ้าของบ้านที่ต้องการลดความเสี่ยงต่อการลงทุนในตราสารทุนภายในบ้านของตนและ / หรือผู้ที่มีโอกาสในการลงทุนอื่น ๆ ที่มีผลตอบแทนสูงกว่าส่วนของเจ้าของบ้านควรพิจารณาใช้ข้อตกลง REX สัญญานี้เป็นข้อตกลงการแบ่งปันความเสี่ยง / การแบ่งปันผลตอบแทนของเจ้าของบ้านที่ช่วยให้เจ้าของบ้านขายบ้านได้อย่างมีประสิทธิภาพ (ไม่ต้องขายบ้าน) และนำเงินกลับมาลงทุนใหม่ ในบทความนี้เราจะวิเคราะห์ข้อตกลงของ REX & Company ผลกระทบทางการเงินหลังหักภาษีและดูตัวอย่างบางส่วนที่จะช่วยให้ผู้ใช้ที่มีศักยภาพในการประเมินว่าพวกเขาน่าจะได้รับประโยชน์จากพวกเขาหรือไม่ (สำหรับการอ่านข้อมูลพื้นฐานให้ตรวจสอบ ข้อตกลง REX ไต่ขึ้นเนื่องจากราคาบ้านลดลง .)

ผลกระทบทางภาษี
ข้อตกลง REX คล้ายกับสัญญาซื้อขายล่วงหน้าที่มีการฝากเงิน (ยกเว้นวันที่ครบกำหนด) เนื่องจากเป็นสัญญาที่ไม่ได้ดำเนินการก่อนที่จะมีการบอกเลิกสัญญา

การจัดการบัญชีภาษีจะใช้เช่นเดียวกับตัวเลือก เมื่อสัญญาสิ้นสุดลงด้วยการขายบ้านการชำระเงินล่วงหน้าจะถือเป็นส่วนหนึ่งของยอดขายและการชำระเงินค่างวดสุดท้ายจากเจ้าของบ้านไปยัง REX & Co. จะชดเชยยอดขายที่ได้รับ ดังนั้นตราบเท่าที่กำไรจากการขายทั้งหมดอยู่ในจำนวนที่สามารถยกเว้นได้ในอาคารหลักเงินได้จากการป้องกันความเสี่ยงจะไม่ถูกเก็บภาษี

ไม่มีการรักษาที่ชัดเจนภายใต้รหัสภาษีปัจจุบันเมื่อเจ้าของบ้านยกเลิกข้อตกลง REX ก่อนการขาย อย่างไรก็ตามการชำระเงินสุทธิของ REX & Co. ให้กับเจ้าของบ้าน (เช่นหลังจากระยะเวลาการลงโทษห้าปี) จะต้องเสียภาษีเป็นรายได้ธรรมดา การชำระเงินจากเจ้าของบ้านให้กับ REX & Co. เมื่อเลิกจ้างมักจะถือว่าเป็นการสูญเสียเงินทุนเช่นเดียวกับการปิดสัญญา option

เนื่องจากเจ้าของบ้านไม่สามารถเก็บค่าเสื่อมราคาบ้านได้หากสัญญาสิ้นสุดลงในช่วง 5 ปีแรกสัญญาจะมีประโยชน์สำหรับการป้องกันความเสี่ยงในระยะยาวเท่านั้น แม้กระทั่งข้อตกลงสองหรือสามปีอาจทำกำไรได้หากเงินสดล่วงหน้าได้รับผลตอบแทนที่ดี คุณจำเป็นต้องได้รับผลตอบแทนหลังหักภาษีสะสมเมื่อเงินสดเกินกว่าค่าปรับเพื่อที่จะออกมาข้างหน้า รูปที่ 1 แสดงให้เห็นถึงอัตราการแข็งค่าสูงสุดที่ผู้เป็นเจ้าของมีกำไรเท่ากับศูนย์ในช่วงหกปีแรกโดยสมมติว่ามีข้อตกลงแบ่งปัน REX 50% และผลตอบแทนหลังหักภาษี 6% สำหรับเงินสดที่ได้รับจากเจ้าของ homeowner (

หมายเหตุ
: การคำนวณเหล่านี้อนุมานว่าการชำระเงินให้ REX & Co. ไม่สามารถหักลดหย่อนได้) รูปที่ 1: จำนวนเงินทั้งหมดที่แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าบ้าน Investopedia com © 2008

ในอัตราตอบแทนนี้เป็นเงินสดตารางระบุว่าคุณไม่ควรป้อนข้อตกลง REX เว้นแต่คุณต้องการเก็บรักษาบ้านไว้เกินสองปี เกินสองปีคุณจะออกไปข้างหน้าแม้หลังจากจ่ายค่าปรับสำหรับการยกเลิกก่อนกำหนดตราบใดที่การแข็งค่าของบ้านต่ำกว่าระดับที่แสดงไว้ที่นี่เนื่องจากความเป็นไปได้สูงที่ราคาจะลดลงในช่วงห้าปีถัดไปเจ้าของบ้านที่ไม่ได้วางแผนที่จะขายควรได้รับประโยชน์จากข้อตกลง REX

ตัวอย่างเชิงตัวเลข

ในขณะที่ข้อดีของการจัดการความเสี่ยงในการใช้ข้อตกลง REX เพื่อป้องกันความเสี่ยงมีความชัดเจนเจ้าของบ้านควรเข้าใจถึงผลทางการเงินที่เป็นไปได้อย่างครบถ้วน สำหรับเรื่องนี้เราจะต้องวิเคราะห์ผลสำหรับการรวมกันของผลตอบแทนต่างๆในรูปเงินสดและการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้นในค่าบ้าน สมมติว่าข้อตกลง REX เป็นที่โดดเด่นเป็นเวลาห้าปีบวกหนึ่งวันเจ้าของบ้านจะหลีกเลี่ยงการชำระเงินที่สิ้นสุดการลงโทษและจะจ่ายสำหรับการคิดค่าเสื่อมราคาใด ๆ

รูปที่ 2 ด้านล่างแสดงช่วงของผลลัพธ์เป็นระยะเวลาห้าปีโดยสมมติว่ามีข้อตกลงแบ่งปันสูงสุด 50% ตารางนี้สามารถอนุมานได้ว่าจะแชร์ข้อตกลงกับส่วนแบ่งที่มีขนาดเล็กลงโดยการปรับลดผลลัพธ์ตามลำดับ (เช่นมีส่วนแบ่ง 20% เป็น 2/5 ของผลการคำนวณ) ในแง่ของดอลลาร์จริงคุณจะคูณร้อยละเหล่านี้ตามมูลค่าเดิมของบ้านเมื่อเริ่มต้นของข้อตกลง REX
รูปที่ 2

Investopedia com © 2008

คอลัมน์ตารางการจ่ายแต่ละคอลัมน์จะแสดงจำนวนเงินที่คุณจะได้รับ (หรือเสีย) ใน 5 ปีด้วยข้อตกลง REX โดยสมมติว่าผลตอบแทนจากการชำระเงินสดล่วงหน้าตรงกับอัตราที่แสดงที่ด้านบนของคอลัมน์ แถวสอดคล้องกับสมมติฐานเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านห้าปีที่สะสมไว้ในคอลัมน์ด้านซ้ายสุด ตัวอย่างเช่นสมมติว่าคุณได้ทำข้อตกลงการแชร์ 50% เมื่อบ้านของคุณมีมูลค่า 1 ล้านเหรียญและคุณได้รับเงินคืนก่อนการชำระเงินในอัตรา 6.80% หลังจากหักภาษี หากบ้านลดลง 900,000 เหรียญ (ลดลง 10%) เมื่อสิ้นระยะเวลา 5 ปีกำไรจากข้อตกลง REX จะเท่ากับ 106,000 เหรียญ (10.6% จาก 1 ล้านเหรียญ)

มุมมองของ REX

ณ จุดนี้เราน่าจะสงสัยว่าทำไม REX & Co. จึงเสนอข้อตกลงนี้ เนื่องจากเวลาในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ทางการเงินดังกล่าวมีความเป็นไปได้สูงที่จะได้รับการออกแบบและได้รับการสนับสนุนด้านเงินทุนก่อนที่ตลาดที่อยู่อาศัยจะเย็นลงในปี 2550 ผลิตภัณฑ์อาจถูกถอนออกได้หากแหล่งเงินทุนมีความรู้สึกในแง่ร้ายมาก เกี่ยวกับราคาที่อยู่อาศัย

ประโยชน์ที่ได้รับแก่นักลงทุนสถาบัน
แนวคิดพื้นฐานมีแรงจูงใจมากมายสำหรับนักลงทุนสถาบันเนื่องจากนักลงทุนเหล่านี้จะมองเห็น การลงทุน REX-agreement เป็นโอกาสให้กระจายความเสี่ยง นี้สอดคล้องกับหน้าที่ความไว้วางใจของพวกเขาเนื่องจากพวกเขาจะแนะนำโดยทฤษฎีทฤษฎีพอร์ตการลงทุนที่ทันสมัยว่าการกระจายความเสี่ยงเป็นสิ่งสำคัญมากสำหรับการลดความเสี่ยงในระดับที่กำหนดของผลตอบแทน (9)> ทฤษฎีการลงทุนแบบโมเดิร์น: ภาพรวม )

การลงทุนในตราสารทุนภายในบ้านถือเป็นโอกาสใหม่ในการขยายธุรกิจสู่ระดับสินทรัพย์ที่ไม่สามารถเข้าถึงได้ก่อนหน้านี้ พวกเขาคาดหวังความสัมพันธ์ของผลตอบแทนกับการลงทุนอื่น ๆ ของพวกเขาจะต่ำมากดังนั้นในทางทฤษฎีก็ควรลดความเสี่ยงโดยรวมของพอร์ตการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นช่วงเวลาที่ตลาดแย่ ๆ จะไม่เป็นที่รู้จักของพวกเขาจนกว่าจะถึงเวลาจริง นักลงทุนสถาบันมักให้ปัญหาดังกล่าวมีความสำคัญน้อยกว่าการปรับปรุงทฤษฎีการลงทุนของพวกเขา (อ่านต่อเกี่ยวกับความหลากหลายใน
บทนำสู่การกระจายการลงทุน และ ความสำคัญของการกระจายการลงทุน

.) ประเด็นอีกข้อหนึ่งที่น่าสังเกตคือข้อตกลง REX ช่วยให้การลงทุนในที่อยู่อาศัยเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ: พวกเขาได้รับสิทธิในการเปลี่ยนแปลงขนาดใหญ่ของมูลค่าบ้านมากกว่าที่พวกเขาต้องจ่ายเงินสดล่วงหน้า สัญญาดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของเจ้าของที่ยืมส่วนหนึ่งส่วนหนึ่งของ บริษัท ให้แก่ REX & Co. เพื่อแลกกับค่าเช่าพื้นที่ฟรีของ REX และ Co ของบ้าน แรงกดดันที่ค่อนข้างถูกนี้จะให้ผลตอบแทนที่ดีมากถ้าบ้านพอใจในอัตราที่ยาวนานในประวัติศาสตร์ของพวกเขา บทสรุป จากมุมมองของเจ้าของบ้านข้อตกลง REX อาจเป็นวิธีที่มีประสิทธิภาพในการป้องกันความเสี่ยงจากการลดลงของราคาบ้าน เครื่องมือนี้มีโอกาสในการรักษาทุนและลดความเสี่ยงในการเป็นเจ้าของบ้านโดยไม่ต้องขายบ้านของคุณ เพื่อที่จะใช้ประโยชน์อย่างไรคุณจะต้องรักษาบ้านไว้อย่างน้อยสองปีและลงทุนอย่างชาญฉลาด