การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้เกี่ยวข้องกับข้อมูลการตลาดและระดับความเป็นส่วนตัว ข้อสมมติฐานที่สำคัญที่สุดประการหนึ่งที่นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเมื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินคือการเลือกอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ที่เหมาะสมซึ่งเป็นอัตราที่ต้องได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยสุทธิจากการแข็งค่าหรือค่าเสื่อมราคา

ง่ายๆคืออัตราที่ใช้กับรายได้สุทธิในการดำเนินงานเพื่อหามูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน

- 9 -> การสำรวจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

การคำนวณด้วยอัตราการแปลงเป็นทุน ตัวอย่างเช่นหากทรัพย์สินที่คาดว่าจะสร้างรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) สิบปีถัดไปจะลดที่อัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ 14%, มูลค่าตลาดของทรัพย์สินจะถูกกำหนดให้เป็น $ 1, 000, 000 / 14 = $ 7, 142, 857 โดยที่รายได้สุทธิจากการดำเนินงานหารด้วยอัตราการรวมกิจการเป็นทุนเท่ากับราคาตลาด

มูลค่าตลาด 7, 142, 857 แสดงถึงข้อได้เปรียบที่ดีหากอสังหาริมทรัพย์ขายที่ราคา $ 6 5 ล้านบาทและเป็นข้อตกลงที่ไม่ดีถ้าราคาขาย 8 ล้านเหรียญ

การกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่เป็นหนึ่งในเมตริกที่สำคัญในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่สร้างรายได้ มีหลายวิธีที่นักลงทุนสามารถใช้เพื่อหาอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ที่เหมาะสม

วิธีการสกัดการตลาด

วิธีนี้อนุมานว่าปัจจุบันมีรายได้สุทธิจากการดำเนินงานที่พร้อมใช้งานและราคาขายที่มีอยู่ในคุณสมบัติที่สามารถสร้างรายได้ได้ ข้อดีของวิธีการสกัดโดยการตลาดคืออัตราการแปลงสินทรัพย์เป็นทุนทำให้การสร้างรายได้โดยตรงมีความหมายมากขึ้น

การกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ค่อนข้างง่ายที่นี่ สมมติว่านักลงทุนกำลังพิจารณาที่จะซื้อที่จอดรถซึ่งคาดว่าจะสร้างรายได้สุทธิจากรายได้สุทธิ 500,000 เหรียญ ในพื้นที่มีที่จอดรถสามแห่งที่มีรายได้ใกล้เคียงกัน

1 ลานจอดรถ 1 มีรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ 250,000 เหรียญและราคาขาย 3 ล้านเหรียญ ในกรณีนี้อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือ $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8. 33%

2 ที่จอดรถ 2 มีรายได้จากการดำเนินงานสุทธิอยู่ที่ 400,000 เหรียญและมีราคาขายที่ 3 เหรียญ 95 ล้าน อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือ 400, 000/3, 950, 000 = 10. 13%

3 ลานจอดรถ 3 มีรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ 185,000 เหรียญและราคาขาย 2 ล้านเหรียญ อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือ: $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9. 25%

ตามอัตราที่คำนวณได้สำหรับทั้งสามคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้ (8. 33, 10. 13 และ 9. 25%) อัตราการรวมกิจการโดยรวมของ 9 4% จะเป็นตัวแทนที่สมเหตุสมผลของตลาด เมื่อใช้อัตราการคิดมูลค่านี้นักลงทุนสามารถกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ได้ โอกาสในการลงทุนในที่จอดรถจะมีมูลค่าเท่ากับ 500,000 เหรียญ /094 = $ 5, 319, 149

วิธีการสร้างขึ้น

วิธีการสร้างมีความซับซ้อนกว่าวิธีการสกัดด้วยวิธีตลาดเล็กน้อย อัตราดอกเบี้ยที่เกิดจากการรวมอัตราดอกเบี้ยและอัตราดอกเบี้ยที่มิใช่สภาพคล่อง (โดยที่สภาพคล่องไม่ดีเนื่องจากลักษณะของอสังหาริมทรัพย์) การรับคืนและอัตราความเสี่ยง

อัตราดอกเบี้ยที่ไม่เกี่ยวกับสภาพคล่องเท่ากับ 1.5% อัตราผลตอบแทน 1. ร้อยละ 5 และอัตราความเสี่ยงที่ร้อยละ 2 ต่อปีอัตราการแปลงสินทรัพย์เป็นทุน สรุปเป็น: 6 +1 5 + 1 5 + 2 5 = 11. 5% หากรายได้จากการดำเนินงานสุทธิอยู่ที่ 200,000 เหรียญมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์จะเท่ากับ 200,000 เหรียญ / 115 = $ 1, 739, 130.

เห็นได้ชัดว่าการคำนวณนี้ตรงไปตรงมามาก ความซับซ้อนอยู่ในการประเมินค่าประมาณที่ถูกต้องสำหรับแต่ละองค์ประกอบของอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ซึ่งอาจเป็นสิ่งที่ท้าทาย ข้อได้เปรียบของวิธีการสร้างขึ้นคือการพยายามกำหนดส่วนประกอบของอัตราคิดลดอย่างถูกต้องและแม่นยำ

วิธีการวงลงทุน

วิธีการวงแบนด์วิดท์ต้องใช้วิธีการคำนวณที่ทันสมัยที่สุดในสามวิธี อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คำนวณโดยใช้อัตราดอกเบี้ยเฉพาะสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ทั้งเงินกู้และตราสารทุน ข้อได้เปรียบของวิธีการลงทุนแบบกลุ่มคืออัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมที่สุด

ขั้นตอนแรกคือการคำนวณปัจจัยการจมน้ำ นี่คือเปอร์เซ็นต์ที่ต้องตั้งไว้ในแต่ละช่วงเวลาเพื่อให้ได้จำนวนที่แน่นอนในเวลาต่อมา สมมติว่าทรัพย์สินที่มีรายได้จากการดำเนินงานสุทธิอยู่ที่ 950,000 เหรียญเป็นเงินทุน 50% โดยใช้หนี้สินที่มีดอกเบี้ย 7% ที่จะตัดจำหน่ายภายในระยะเวลา 15 ปี ส่วนที่เหลือชำระด้วยส่วนของผู้ถือหุ้นโดยมีอัตราผลตอบแทนที่ต้องการ 10% ปัจจัยการหักบัญชีกองทุนจมจะคำนวณเป็น:

อัตราดอกเบี้ย / 12 เดือน

{[1 + (อัตราดอกเบี้ย / 12 เดือน)]

# ปี x 12 เดือน
} - 1 ^{เสียบหมายเลขที่เราได้รับ:} 07/12

{[1 + (. 07/12)]

15x12
} - 1 ^{ค่านี้คำนวณเป็น 003154 ต่อเดือน ต่อปีเปอร์เซ็นต์นี้:. 003154 x 12 เดือน = 0. 0378 อัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายให้กับผู้ให้กู้เท่ากับปัจจัยการระดมทุนครั้งนี้บวกด้วยอัตราดอกเบี้ย ในตัวอย่างนี้อัตรานี้คือ:. 07 +. 0378 = 10. 78% หรือ 1078.} ดังนั้นอัตราถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักหรืออัตราการใช้ทุนโดยรวมโดยใช้น้ำหนัก 50% สำหรับหนี้สินและ 50% ของน้ำหนักเป็นทุน: (5 x 1078) + (. 5 x. 10) = 10 39% เป็นผลให้มูลค่าตลาดของทรัพย์สินจะเป็น: $ 950, 000 / 1039 = 9, 143, 407

บรรทัดด้านล่าง

วิธีการเหล่านี้ได้รับการออกแบบมาโดยเฉพาะสำหรับคุณสมบัติการสร้างรายได้เช่นบ้านอพาร์ทเมนท์อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และโรงงานอุตสาหกรรม ควรสังเกตว่าวิธีการเหล่านี้ไม่เหมาะสมสำหรับคุณสมบัติที่ครอบครองโดยเจ้าของ

การคาดเดามูลค่าของทรัพย์สินที่สร้างรายได้อาจนำไปสู่การประเมินที่ไม่ถูกต้องและการลงทุนที่ล้มเหลว การเลือกอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ที่เหมาะสมช่วยเพิ่มความแม่นยำในการประเมินและความสามารถในการเลือกการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ดี(999) วิธีง่ายๆในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

และ

เหตุผลสำคัญในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ วิธีการวิเคราะห์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ .)