การประมาณการมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับความพยายามอันหลากหลายรวมทั้งการจัดหาอสังหาริมทรัพย์การจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายการวิเคราะห์การลงทุนการประกันทรัพย์สินและการเก็บภาษีจากอสังหาริมทรัพย์ สำหรับคนส่วนใหญ่การกำหนดราคาขอหรือราคาซื้อทรัพย์สินเป็นโปรแกรมที่มีประโยชน์มากที่สุดในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ บทความนี้จะให้คำแนะนำเกี่ยวกับแนวคิดพื้นฐานและวิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากเกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์

- 9 -> ดู:

วิธีมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แนวคิดการประเมินมูลฐานขั้นพื้นฐาน

มูลค่า

ข้อพิจารณาหลักในการประเมินคือการกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน: มูลค่าปัจจุบัน ของผลประโยชน์ในอนาคตที่เกิดจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแตกต่างจากสินค้าอุปโภคบริโภคจำนวนมากที่ใช้ได้อย่างรวดเร็วประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์มักจะเกิดขึ้นในระยะเวลาอันยาวนาน ดังนั้นการประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องคำนึงถึงแนวโน้มทางเศรษฐกิจและสังคมตลอดจนการควบคุมหรือข้อบังคับของรัฐและสภาวะแวดล้อมที่อาจมีผลต่อองค์ประกอบทั้งสี่ของค่า:

ความต้องการ - ความต้องการหรือความต้องการความเป็นเจ้าของที่ได้รับความสนับสนุนทางการเงินเพื่อตอบสนองความต้องการ

• ยูทิลิตี้ - ความสามารถในการตอบสนองความต้องการและความต้องการของเจ้าของในอนาคต
• ความขาดแคลน - อุปทานที่ จำกัด ของคุณสมบัติการแข่งขันและ
• ความสามารถในการโอน - ความสะดวกในการโอนกรรมสิทธิ์
• Value Vs. ราคาและราคา

มูลค่าไม่จำเป็นต้องเท่ากับต้นทุนหรือราคา

ค่าใช้จ่ายหมายถึงค่าใช้จ่ายที่แท้จริง ตัวอย่างเช่นวัสดุและแรงงาน ราคาในอีกแง่หนึ่งคือจำนวนเงินที่คนจ่ายสำหรับบางสิ่งบางอย่าง แม้ว่าค่าใช้จ่ายและราคาอาจส่งผลกระทบต่อมูลค่า แต่ก็ไม่ได้กำหนดมูลค่า ราคาขายบ้านอาจเป็น 150,000 เหรียญ แต่มูลค่าอาจสูงขึ้นหรือต่ำลงมาก ตัวอย่างเช่นถ้าเจ้าของคนใหม่พบว่ามีข้อบกพร่องร้ายแรงในบ้านเช่นฐานรากที่ผิดพลาดมูลค่าของบ้านอาจต่ำกว่าราคา

มูลค่าตลาด

การประเมินค่าคือความคิดเห็นหรือการประมาณการเกี่ยวกับมูลค่าทรัพย์สินโดยเฉพาะ ณ วันที่ระบุ รายงานการประเมินผลถูกใช้โดยธุรกิจหน่วยงานภาครัฐบุคคลนักลงทุนและผู้ให้กู้จำนองเมื่อทำการตัดสินใจที่สำคัญเกี่ยวกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เป้าหมายของการประเมินคือการกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์: ราคาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดที่อสังหาริมทรัพย์จะนำมาสู่ตลาดที่มีการแข่งขันและเปิดกว้าง ราคาตลาดราคาที่อสังหาริมทรัพย์ขายจริงอาจไม่ได้เป็นราคาตลาดเสมอไป ตัวอย่างเช่นหากผู้ขายอยู่ภายใต้การบังคับขู่เข็ญเนื่องจากภัยคุกคามจากการยึดสังหาริมทรัพย์หรือหากทรัพย์สินถูกขายในการขายส่วนตัวโดยไม่ต้องเผชิญกับตลาดเปิดอสังหาริมทรัพย์อาจขายต่ำกว่ามูลค่าตลาด

วิธีการประเมิน

การประเมินที่ถูกต้องขึ้นอยู่กับการรวบรวมข้อมูลเชิงระบบ ข้อมูลเฉพาะที่ครอบคลุมรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สินโดยเฉพาะอย่างยิ่งและข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับประเทศภูมิภาคเมืองและพื้นที่ใกล้เคียงสถานที่ให้บริการจะถูกเก็บรวบรวมและวิเคราะห์เพื่อให้ได้ค่า ในขั้นตอนนี้จะมีการใช้วิธีการพื้นฐาน 3 วิธีในการกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน

วิธีที่ 1 - วิธีเปรียบเทียบราคาขาย

วิธีเปรียบเทียบยอดขายมักใช้ในการประเมินบ้านเดี่ยวและที่ดิน บางครั้งเรียกว่าวิธีการข้อมูลตลาดเป็นการประมาณมูลค่าที่ได้จากการเปรียบเทียบทรัพย์สินที่ขายพร้อมกับคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกัน คุณสมบัติคล้ายคลึงกันเหล่านี้เรียกว่า comparables

, และเพื่อให้มีการเปรียบเทียบที่ถูกต้องแต่ละข้อจะต้อง: ให้คล้ายกับคุณสมบัติของเรื่อง

• มีการจำหน่ายภายในปีที่ผ่านมาในตลาดที่เปิดกว้างและมีการแข่งขันและ
• ขายได้ภายใต้สภาวะตลาดทั่วไป
• เปรียบเทียบ

เปรียบเทียบควรมีความคล้ายคลึงกับคุณสมบัติของเรื่องและควรใช้กระบวนการประเมินอย่างน้อยสามหรือสี่อย่าง ปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการพิจารณาเปรียบเทียบคือขนาดและตำแหน่งของวัตถุและคุณสมบัติที่เทียบได้ สถานที่นี้มีความสำคัญอย่างยิ่งเพราะอาจมีผลต่อราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์
การปรับค่าใช้จ่าย

เนื่องจากไม่มีคุณสมบัติสองประการเหมือนกันการปรับราคาขายของคู่สัญญาจะพิจารณาถึงคุณสมบัติที่แตกต่างกันและปัจจัยอื่น ๆ ที่อาจส่งผลต่อมูลค่า ได้แก่ : อายุและสภาพอาคาร

วันที่ขายหากมีการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจเกิดขึ้นระหว่างวันที่ขายเทียบเคียงกับวันที่ประเมิน

• สถานที่เนื่องจากคุณสมบัติคล้าย ๆ กันอาจแตกต่างกันไปในราคาจากพื้นที่ใกล้เคียงไปยังพื้นที่ใกล้เคียง
• ลักษณะทางกายภาพรวมถึงขนาดพื้นที่การจัดสวนประเภทและคุณภาพของงานก่อสร้างจำนวนและประเภทของห้องพักตารางฟุตของพื้นที่ใช้สอยและทรัพย์สินที่มีพื้นไม้เนื้อแข็งโรงรถการอัพเกรดห้องครัวเตาผิงสระว่ายน้ำ , อากาศกลาง ฯลฯ และ
• ข้อกำหนดและเงื่อนไขในการขายเช่นถ้าผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ถูกบังคับขู่เข็ญหรือขายทรัพย์สินระหว่างญาติ (ในราคาพิเศษ)
• การประเมินมูลค่าตามราคาตลาดของทรัพย์สินภายใต้เงื่อนไขจะอยู่ในช่วงที่เกิดจากการปรับราคาขายของกลุ่มเปรียบเทียบ เนื่องจากการปรับปรุงบางส่วนที่ทำกับราคาขายของสินค้าเปรียบเทียบจะเป็นแบบอัตนัยมากกว่าสินค้าอื่น ๆ โดยทั่วไปแล้วการพิจารณาค่าตอบแทนโดยทั่วไปจะให้กับกลุ่มผู้เปรียบเทียบที่มีการปรับปรุงน้อยที่สุด
• วิธีที่ 2 - วิธีต้นทุน

วิธีต้นทุนสามารถใช้ประเมินมูลค่าของคุณสมบัติที่ปรับปรุงโดยอาคารอย่างน้อย 1 แห่ง วิธีการนี้เป็นการประมาณค่าที่แยกต่างหากสำหรับสิ่งปลูกสร้างและที่ดินโดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคา ค่าประมาณจะถูกรวมเข้าด้วยกันเพื่อคำนวณมูลค่าของทรัพย์สินที่ปรับปรุงทั้งหมดวิธีคิดต้นทุนทำให้สมมติฐานว่าผู้ซื้อที่เหมาะสมจะไม่จ่ายเงินเพิ่มสำหรับทรัพย์สินที่มีอยู่เดิมที่ดีกว่าค่าใช้จ่ายในการซื้อจำนวนมากและสร้างอาคารที่สามารถเปรียบเทียบได้ในแง่ของความพึงพอใจและประโยชน์ วิธีนี้มีประโยชน์เมื่อทรัพย์สินถูกประเมินเป็นประเภทของทรัพย์สินที่ไม่ขายบ่อยครั้งและไม่ใช่ทรัพย์สินที่ให้รายได้ ตัวอย่างเช่นโรงเรียนโบสถ์โรงพยาบาลและอาคารรัฐบาล

ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง

ค่าใช้จ่ายในการสร้างอาคารสามารถคำนวณได้หลายวิธีรวมถึงวิธีการแบบสี่เหลี่ยมจัตุรัสซึ่งต้นทุนต่อตารางฟุตของการเทียบเคียงที่สร้างขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้จะคูณด้วยจำนวนตารางฟุตในอาคารเรียน วิธีต้นทุนต่อหน่วยที่ประเมินต้นทุนโดยพิจารณาจากต้นทุนการก่อสร้างต่อหน่วยของการวัดส่วนประกอบของอาคารแต่ละแห่งรวมถึงแรงงานและวัสดุและวิธีการสำรวจปริมาณซึ่งจะประมาณปริมาณวัตถุดิบที่จะต้องใช้เพื่อทดแทน อาคารพร้อมกับราคาปัจจุบันของวัสดุและค่าติดตั้งที่เกี่ยวข้อง

ค่าเสื่อมราคา

เพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมินค่าเสื่อมราคาหมายถึงเงื่อนไขใด ๆ ที่มีผลกระทบในทางลบต่อมูลค่าของการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์และคำนึงถึง:

การเสื่อมสภาพทางกายภาพรวมถึงการเสื่อมคุณภาพที่สามารถรักษาได้เช่นการทาสีและเปลี่ยนหลังคาและ การเสื่อมสภาพที่ไม่สามารถรักษาได้เช่นปัญหาโครงสร้าง

ความล้าสมัยจากการใช้งานซึ่งหมายถึงคุณลักษณะทางกายภาพหรือการออกแบบที่เจ้าของสถานที่ให้บริการไม่ต้องการอีกต่อไปเช่นเพดานต่ำอุปกรณ์ตกแต่งล้าสมัยหรือบ้านที่มีห้องนอน 4 ห้อง แต่เพียงอ่างเดียวและ

• ความล้าสมัยทางเศรษฐกิจที่เกิดจากปัจจัยต่างๆ อยู่นอกสถานที่เช่นอยู่ใกล้กับสนามบินที่มีเสียงดังหรือโรงงานก่อมลพิษ
• วิธีประเมินต้นทุนอสังหาริมทรัพย์มีขั้นตอนพื้นฐาน 5 ขั้นตอนคือ
• ประเมินมูลค่าที่ดินเสมือนว่าว่างและพร้อมที่จะใช้ประโยชน์ได้มากที่สุดโดยใช้วิธีเปรียบเทียบยอดขายตั้งแต่ที่ดินไม่สามารถทำได้ คิดค่าเสื่อมราคา

ประมาณการต้นทุนปัจจุบันในการสร้างอาคารและการปรับปรุงไซต์

• ประมาณการจำนวนค่าเสื่อมราคาของการปรับปรุงที่เกิดจากการเสื่อมสภาพความล้าสมัยที่มีอยู่หรือความล้าสมัยทางเศรษฐกิจ
• หักค่าเสื่อมราคาจากต้นทุนการก่อสร้างโดยประมาณ
• เพิ่มมูลค่าโดยประมาณของที่ดินลงไปกับค่าเสื่อมราคาของอาคารและการปรับปรุงเว็บไซต์เพื่อกำหนดมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด
• วิธีที่ 3 - วิธีคิดต้นทุนรายได้
• วิธีการประเมินรายได้เป็นวิธีที่สามในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์โดยอาศัยความสัมพันธ์ระหว่างอัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนต้องการและรายได้สุทธิที่ บริษัท ผลิตได้ ใช้ในการประเมินมูลค่าของคุณสมบัติการสร้างรายได้เช่นพาร์ทเมนท์คอมเพล็กซ์อาคารสำนักงานและศูนย์การค้า การประเมินโดยใช้วิธีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาทุนอาจเป็นเรื่องที่ค่อนข้างตรงไปตรงมาเมื่อคาดว่าจะสามารถมีรายได้ในอนาคตได้และเมื่อค่าใช้จ่ายของ บริษัท สามารถคาดการณ์ได้และมั่นคง

ทุนโดยตรง

ผู้ประเมินราคาจะทำตามขั้นตอนต่อไปนี้เมื่อใช้วิธีคิดมูลค่าโดยตรง:

ประมาณการรายได้ขั้นต้นต่อปี

คำนึงถึงตำแหน่งงานว่างและให้เช่าพื้นที่เก็บขาดทุนเพื่อหารายได้รวมที่มีประสิทธิภาพ

• หักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรายปีเพื่อคำนวณรายได้สุทธิประจำปี
• ประมาณราคาที่นักลงทุนทั่วไปจะจ่ายสำหรับรายได้ที่เกิดจากประเภทและประเภทของทรัพย์สิน สามารถทำได้โดยการประเมินอัตราผลตอบแทนหรืออัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่และ
• ใช้อัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่กับรายได้สุทธิประจำปีของทรัพย์สินเพื่อสร้างมูลค่าประมาณของอสังหาริมทรัพย์
• คูณรายได้รวม
• วิธีการคูณรายได้ขั้นต้น (GIM) สามารถใช้ประเมินทรัพย์สินอื่น ๆ ที่มักไม่ได้ซื้อเป็นคุณสมบัติรายได้ แต่สามารถเช่าได้เช่นบ้านเดี่ยวและสองครอบครัว วิธีคิดค่าการกลั่น (GRM) เกี่ยวข้องกับราคาขายของทรัพย์สินต่อรายได้ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ สำหรับคุณสมบัติที่อยู่อาศัยมักใช้รายได้ขั้นต้น สำหรับคุณสมบัติเชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมจะมีการใช้รายได้รวมขั้นต้น วิธีการคูณรายได้ขั้นต้นสามารถคำนวณได้ดังนี้

ราคาขาย / รายได้จากการเช่า = คูณรายได้ขั้นต่ำ

ข้อมูลการขายและการเช่าล่าสุดจากคุณสมบัติอย่างน้อยสามแห่งสามารถใช้เพื่อกำหนด GIM ที่ถูกต้อง สามารถคำนวณหามูลค่าตลาดได้ดังนี้:

รายได้ค่าเช่า X GIM = มูลค่าตลาดโดยประมาณ

บรรทัดล่าง

ถูกต้อง การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อการจำนองผู้ให้กู้นักลงทุน บริษัท ประกันและผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่การประเมินโดยทั่วไปจะดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญที่มีทักษะทุกคนที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมจริงจะได้รับประโยชน์จากการได้รับความเข้าใจพื้นฐานของวิธีการที่แตกต่างกันในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์