The American Dream ได้รับการเปลี่ยนแปลงอย่างมากในช่วง 50 ปีที่ผ่านมา ได้ขยายไปถึงความสามารถในการซื้อบ้านหลังที่สอง - บ้านพักตากอากาศ เหล่านี้เป็นกระท่อมริมทะเลสาบกระท่อมบนภูเขาและกระท่อมบนชายหาดที่นั่งว่างเปล่า 90% ของปีในขณะที่เจ้าของของพวกเขาเป็นเวลาที่ธนาคารสำหรับวันหยุดพักผ่อนต่อไป - และการวางบิลสำหรับการจำนองและภาษีทรัพย์สิน

มีทางเลือกหนึ่งที่จะทำให้กระท่อมของคุณสามารถรวบรวมฝุ่นในช่วงเวลาที่ตกต่ำได้ คุณสามารถเช่าออกให้คนอื่น ๆ ที่ต้องการใช้เวลาว่างจากการทำงาน บทความนี้จะกล่าวถึงปัญหาบางอย่างที่ล้อมรอบการเช่าบ้านหลังที่สอง

การซื้อบ้านหลังที่สอง

การรักษาที่อยู่อาศัยหลักเป็นการตัดสินใจทางการเงินที่ยิ่งใหญ่ หากคุณกำลังพิจารณาบ้านหลังที่สองให้ใช้เครื่องคิดเลขจำนองเพื่อหาอัตราดอกเบี้ยจากผู้ให้กู้ในพื้นที่ที่สถานที่พักผ่อนของคุณตั้งอยู่ จากนั้นเมื่อคุณได้รวบรวมค่าประมาณของค่าใช้จ่ายทั้งหมดของการชำระเงินรายเดือนแล้วให้ตรวจสอบข้อมูลทางการเงินของคุณเพื่อดูว่าคุณอาจได้รับบริการที่ดียิ่งขึ้นไปกับการจำนองหรือจ่ายเงินสดหรือไม่

นี่คือเหตุผล การรักษาบ้านหลังที่สองเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างมากเนื่องจากบ้านหลังที่สองมีค่าใช้จ่ายทั้งหมดสำหรับบ้านหลังแรกของคุณและบ่อยขึ้น แต่ก็ไม่ได้มีการตัดบัญชีที่ง่ายจาก IRS

หากคุณต้องการเดินทางไปที่บ้านพักตากอากาศ แต่ไม่มีเงินทุนสำหรับการซื้อเงินสดทั้งหมดอย่าใช้การจำนองที่สองในบ้านของคุณ IRS ได้ปิดช่องโหว่โดยที่บุคคลสามารถใช้การจำนองที่สองเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแยกต่างหากในขณะที่ยังคงหักการจำนองของเขาหรือเธอจากภาษี หากคุณรับจำนองที่อยู่อาศัยหลักของคุณเพื่อซื้อบ้านหลังที่สองคุณจะไม่ได้รับอนุญาตให้หักค่าใช้จ่ายดังกล่าวเป็นดอกเบี้ยจำนองส่วนบุคคล ดังนั้นหากคุณต้องการยืมบ้านหลังที่สองคุณจะต้องนำเอาการจำนองอื่นออกไปซึ่งจะทำให้ได้รับดอกเบี้ยแบบเสียภาษี

กฎของภาษีในปัจจุบันเกี่ยวกับบ้านหลังที่สองบ้านพักตากอากาศและบ้านหลังที่สองของการลงทุนมีการเปลี่ยนแปลงบ่อยครั้งกว่าที่อยู่อาศัยหลัก เมื่อถึงปี 2010 หากคุณเป็นเจ้าของบ้านหลังที่สองสำหรับการใช้งานส่วนบุคคลคุณสามารถเช่าอาคารดังกล่าวหรือที่อยู่อาศัยหลักของคุณสำหรับเรื่องนั้นไปยังอีกฝ่ายได้ภายในสองสัปดาห์ (14 คืน) โดยไม่ต้องรายงานรายได้ใด ๆ

ในอีกด้านหนึ่งบ้านหลังที่สองถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนถ้าคุณใช้เวลาน้อยกว่าสองสัปดาห์ในการเดินทางและพยายามที่จะเช่าพื้นที่อื่นตลอดเวลา สิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่าการมาถึงของรีสอร์ทและเช่นความต้องการสำหรับกระท่อมในป่าอาจมาในช่วงเวลาสูงสุดเท่านั้นในช่วงเวลาเดียวกันคุณอาจต้องการใช้อสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวคุณเอง (ดูเพิ่มเติมที่:

การหักภาษีสำหรับเจ้าของทรัพย์สินเช่า

แม้ว่าภาษีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะอ่อนนุ่มกว่าการลงทุนประเภทอื่น แต่บ้านหลังที่สองดูเหมือนจะเป็นจุดสีเทาสำหรับ IRS ขาดทุนจากการเช่าทั้งหมดเป็น "ความสูญเสียแบบพาสซีฟ" หรือ "ความสูญเสียที่เป็นงานอดิเรก" เหล่านี้สามารถเขียนได้เฉพาะกับรายได้จากกิจกรรมที่เรื่อย ๆ เช่นการเช่าอื่น ๆ ความร่วมมือส่วนตัวที่คุณไม่ได้ช่วยให้ดำเนินการหรือ บริษัท เอส - คอร์ปอเรชั่น การสูญเสียแบบ Passive ที่คุณไม่สามารถใช้จะถูกยกไปจนกว่าคุณจะขายบ้านพักตากอากาศ เมื่อคุณขายทรัพย์สินการสูญเสียในอดีตสามารถใช้เพื่อชดเชยผลกำไรใด ๆ ถ้าคุณมีการสูญเสีย passive มากขึ้นหลังจากนั้นคุณสามารถเรียกร้องพวกเขาจากรายได้ประจำ คุณสามารถหักได้ถึง 25,000 เหรียญต่อปีถ้า: รายได้รวมที่ปรับแล้วของคุณน้อยกว่า $ 100,000 หรือ

คุณมีส่วนร่วมในการบริหารจัดการทรัพย์สิน

การลดหย่อนภาษีนี้หายไปที่รายได้รวมที่ปรับแล้ว 150,000 เหรียญ (AGI) หากคุณอยู่ระหว่าง 100, 000 ถึง 150,000 เหรียญคุณจะได้รับการหักเงินครึ่งหนึ่ง นี้ดูเหมือนจะโง่เป็นส่วนใหญ่ของคนที่สามารถที่จะซื้อบ้านหลังที่สองจะมี AGI ไกลเหนือตัวเลขเหล่านี้ ยังคงความท้าทายที่แท้จริงอยู่ในสภาพที่สอง คุณสามารถใช้การหักเงินรายปีปีถ้าคุณหรือคู่สมรสของคุณต้องการกลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพระดับมืออาชีพและกระตือรือร้นในการจัดการทรัพย์สินที่กำลังผ่านรายการขาดทุนแบบพาสซีฟ ได้รับการเตือนอย่างไรก็ตามกรมสรรพากรไม่น่าจะเชื่อว่าคุณมีงานเต็มเวลาและแสงจันทร์ในฐานะผู้จัดการทรัพย์สิน คุณจะต้องมีรายละเอียดเกี่ยวกับเหตุผลว่าทำไมเมื่อใดที่ไหนและสิ่งที่คุณกำลังทำในฐานะผู้จัดการทรัพย์สินเพื่อพิสูจน์กรณีของคุณ

การขายบ้านพักตากอากาศ

• คุณสมบัติในพื้นที่พักผ่อนที่ได้รับความนิยมมักจะมีแนวโน้มที่จะเห็นการแข็งค่าของค่าเฉลี่ยสูงกว่าค่าเฉลี่ยดังนั้นอาจมีเวลาที่คุณต้องการรับเงินสดเข้าและหาที่อยู่ใหม่ เมื่อขายบ้านพักตากอากาศระยะเวลาที่คุณถือไว้มีผลต่อภาษีกำไรจากเงินทุน หากคุณขายก่อนปีผ่านไปคุณจะต้องได้รับอัตราการเพิ่มทุนระยะสั้น หากคุณขายหลังจากปีภาษีของรัฐบาลกลางของคุณจะถูกคำนวณที่อัตรากำไรจากเงินทุนระยะยาว (ดูเพิ่มเติมที่:
• ความคิดในระยะยาวพบกับทุนที่ได้รับจากทุนที่เพิ่มสูงขึ้น

)

คุณสามารถหลบหลีกได้หากต้องการย้ายที่อยู่ใหม่ หากคุณขายที่อยู่อาศัยหลักของคุณโดยไม่ต้องเสียภาษี 250,000 ดอลลาร์ต่อคนแล้วย้ายเข้าบ้านพักตากอากาศและแจ้งที่อยู่หลักใหม่ของคุณคุณจะสามารถใช้ข้อยกเว้น $ 250,000 ($ 500,000 สำหรับคู่สมรส) อีกครั้ง - ให้คุณอาศัยอยู่ที่นั่นเป็นเวลาสองปี แต่น่าเสียดายที่กลยุทธ์นี้มักเป็นประโยชน์สำหรับผู้ที่ประกอบอาชีพอิสระหรือเกษียณ นอกจากนี้ยังมีข้อ จำกัด อื่น ๆ ในการใช้การยกเว้นเงินทุนสำหรับบ้านพักตากอากาศที่ได้รับการเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยหลัก (999) เป็นความจริงที่คุณสามารถขายบ้านของคุณและไม่ต้องเสียภาษีกำไรหรือไม่?

) เคล็ดลับสำหรับเจ้าของบ้านหลังที่สอง หากคุณเป็นเจ้าของบ้านหลังที่สองเพื่อวัตถุประสงค์ในการเช่า และคุณมี AGI อยู่ภายใต้ $ 150,000 แล้วเข้ามาที่นั่นและเริ่มจัดการซึ่งหมายความว่าคุณจะไม่สามารถใช้ตัวแทนเพื่อหาผู้เช่าได้ คุณจะได้รับการซ่อมแซมซ่อมแซมด้วยตัวเอง แต่จะทำให้คุณสูญเสียไปเรื่อย ๆ

หรือถ้าการจัดการที่ใช้งานอยู่ไม่ดึงดูดคุณหรือ AGI ของคุณสูงเกินไปคุณสามารถใช้เวลาในเคบินมากขึ้นและเปลี่ยนเป็นทรัพย์สินที่มีการใช้งานแบบผสมแทนที่จะเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ซึ่งหมายความว่าการเปลี่ยนแปลงภาษีกับการเปลี่ยนชื่อ - ส่วนใหญ่ที่คุณไม่สามารถใช้การสูญเสีย passive แต่คุณจะสามารถเรียกร้องเป็นเปอร์เซ็นต์ของดอกเบี้ยจำนองและภาษีทรัพย์สินเป็นหักกับภาษีเงินได้ของคุณ บรรทัดด้านล่าง การเปลี่ยนสถานที่พักผ่อนในวันหยุดให้กลายเป็นการเช่าที่ทำกำไรได้มีแนวโน้มว่าจะเป็นสงครามที่ไม่เอื้ออำนวย ก่อนที่คุณจะก้าวสู่การเป็นเจ้าของบ้านพักตากอากาศวันหยุดพักผ่อนให้ดูดีว่าภาษีของคุณจะได้รับผลกระทบอย่างไร คนส่วนใหญ่ที่เป็นเจ้าของบ้านหลังที่สองจะได้รับบริการที่ดีขึ้นโดยการจัดให้พวกเขาจัดเป็นทรัพย์สินที่ใช้ผสมเพื่อวัตถุประสงค์ในการเสียภาษีและให้เช่าพวกเขาออกเฉพาะคืนที่ปลอดภาษี 14 คืนในปีที่กำหนด คนที่เป็นเจ้าของบ้านหลังที่สอง แต่มักจะถูกผลักดันโดยการบังคับเดียวกันที่ทำให้พวกเขาซื้อทรัพย์สินในสถานที่แรก หากคุณเป็นหนึ่งในคนเหล่านี้การดำเนินการที่ดีที่สุดของคุณคือการมีส่วนร่วมในการจัดการอสังหาริมทรัพย์ของคุณเอง