เจ้าของบ้านจำนวนมากมุ่งหวังที่จะซื้อบ้านหลังที่สองที่สามารถใช้สำหรับวันหยุดพักผ่อนรายได้ค่าเช่าการลงทุนหรือเป็นที่อยู่อาศัยหลักในช่วงเกษียณอายุ กฎหมายภาษีในปัจจุบันมีการแบ่งภาษีจำนวนมากซึ่งสามารถช่วยให้เจ้าของบ้านที่สองมีราคาไม่แพงมากขึ้น หากคุณเป็นเจ้าของแล้วหรือกำลังคิดหาซื้อบ้านหลังที่สองอยู่ในความสนใจที่ดีที่สุดของคุณเพื่อทำความเข้าใจเกี่ยวกับการแบ่งภาษีและวิธีการทำงาน กฎภาษีที่แตกต่างกันจะมีผลขึ้นอยู่กับว่าคุณใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าใช้ส่วนตัวหรือเช่าหรือการรวมกันของทั้งสอง

การใช้ส่วนบุคคล

ตราบเท่าที่คุณใช้คุณสมบัตินี้เป็นบ้านหลังที่สองและไม่เป็นค่าเช่าคุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองได้เช่นเดียวกับที่คุณใช้สำหรับบ้านหลักของคุณ คุณสามารถหักได้ถึง 100% ของดอกเบี้ยที่คุณจ่ายไม่เกิน 1 ดอลลาร์ 1 ล้านของหนี้ที่มีการรักษาความปลอดภัยโดยที่บ้านครั้งแรกและครั้งที่สองของคุณ (นั่นคือจำนวนเงินทั้งหมด - มันไม่ได้ $ 1 1 ล้านบาทสำหรับแต่ละบ้าน) เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สองของคุณใช้เครื่องมือเช่นเครื่องคิดเลขจำนองเพื่อวิจัยอัตราดอกเบี้ยก่อนที่คุณจะซื้อสินค้าขนาดใหญ่ของคุณ

หมายเหตุ: นอกจากนี้คุณยังสามารถหักภาษีทรัพย์สินในบ้านหลังที่สองของคุณและสำหรับคุณสมบัตินั้นได้ด้วยเช่นเดียวกับที่คุณเป็นเจ้าของ เช่นเดียวกับที่อยู่อาศัยหลักอย่างไรก็ตามคุณมักไม่สามารถตัดค่าใช้จ่ายใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับค่าสาธารณูปโภคค่าบำรุงรักษาหรือการประกันภัย (มีข้อยกเว้นนี้เช่นคุณอาจสามารถเรียกร้องการหักภาษีในบ้านได้หากเป็นส่วนหนึ่งของบ้านของคุณ ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ)

การเช่า - กฎ 14 วันหรือ 10%

กฎการเสียภาษีค่อนข้างยุ่งยากกว่าถ้าคุณให้เช่าทรัพย์สิน กฎแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับจำนวนวันที่คุณใช้บ้านเพื่อใช้ส่วนตัวกับการเช่า มีสามประเภทที่คุณอาจตก:

1. คุณให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลา 14 วันหรือน้อยกว่า

บ้านหลังที่สองของคุณสามารถเช่าให้กับอีกฝ่ายหนึ่งได้ภายในสองสัปดาห์ (14 คืน) ในแต่ละปีโดยที่ไม่มีรายได้ดังกล่าวเริ่มรายงานไปยัง IRS แม้ว่าคุณจะเช่าเป็นเงิน $ 10.000 ต่อคืนคุณไม่ต้องรายงานรายได้ค่าเช่าตราบเท่าที่บ้านไม่ได้เช่าออกมามากกว่า 14 วัน บ้านยังถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลเพื่อให้คุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองและภาษีทรัพย์สินภายใต้กฎมาตรฐานที่สองบ้าน

2 คุณสามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นเวลา 15 วันหรือมากกว่าและใช้เวลาน้อยกว่า 14 วันหรือ 10% ของวันที่เช่าบ้าน

สถานที่ให้บริการนี้ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์สำหรับเช่าและกิจกรรมเช่าต่างๆจะถูกมองว่าเป็นธุรกิจ ถ้าบ้านหลังที่สองของคุณได้รับการเช่ามานานกว่า 14 วันรายได้ค่าเช่าทั้งหมดจะต้องรายงานไปยัง IRS คุณสามารถหักค่าเช่า (รวมดอกเบี้ยจำนองภาษีทรัพย์สินค่าเบี้ยประกันค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้ผู้จัดการทรัพย์สินค่าสาธารณูปโภคและค่าเสื่อมราคา 50%) แต่คุณต้องคำนึงถึงระยะเวลาที่ทรัพย์สินถูกใช้เพื่อการใช้งานส่วนบุคคลกับการเช่า ใช้.และในฐานะที่เป็นสถานที่ให้บริการเช่าอาจมีการหักเงินได้ถึง 25,000 เหรียญในแต่ละปี วันที่แก้ไขไม่นับเป็นของใช้ส่วนตัวดังนั้นคุณจึงสามารถใช้เวลามากกว่า 14 วันที่สถานที่นี้ตราบเท่าที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการบำรุงรักษา คุณควรจะสามารถจัดทำเอกสารกิจกรรมการบำรุงรักษาด้วยใบเสร็จรับเงินเพื่อพิสูจน์ว่าคุณไม่ได้ใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนหย่อนใจในวันนั้น

3 คุณใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นเวลามากกว่า 14 วันหรือ 10% ของจำนวนวันทั้งหมดที่เช่าบ้าน

หากคุณใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นเวลามากกว่า 14 วันหรือมากกว่า 10% ของจำนวนวันที่เช่า (ขึ้นอยู่กับจำนวนใด) พื้นที่ดังกล่าวถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลและไม่สามารถหักค่าเช่าได้ หากสมาชิกในครอบครัวของคุณใช้อสังหาริมทรัพย์ (รวมทั้งคู่สมรสพี่น้องพ่อแม่ปู่ย่าตายายลูกและหลาน) วันเหล่านั้นจะนับเป็นวันส่วนบุคคลถ้าคุณไม่ได้รับค่าเช่าที่เป็นธรรม

การขายบ้านหลังที่สองของคุณ

กฎหมายภาษีอากรช่วยให้คุณสามารถทำกำไรได้สูงสุด 500,000 เหรียญ (250,000 เหรียญสหรัฐฯหากไม่ได้สมรส) ในการขายที่อยู่อาศัยหลักของคุณ การยกเว้นการขายบ้านหลักนี้ใช้ไม่ได้หากคุณขายบ้านหลังที่สองของคุณ: ถ้าคุณขายบ้านที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลักของคุณคุณอาจต้องเสียภาษีเงินได้ตามปกติ ถ้าคุณสร้างบ้านหลังที่สองเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณเป็นเวลาอย่างน้อยสองปีก่อนที่คุณจะขาย แต่คุณอาจจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีบางอย่าง แต่ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนที่เคยเป็น

ก่อนวันที่ 1 มกราคม 2009 คุณสามารถย้ายไปอยู่ที่บ้านหลังที่สองทำให้เป็นที่อยู่อาศัยหลักเป็นเวลาสองปีขายและใช้ประโยชน์จากการยกเว้นการขายบ้านหลัก ขณะนี้เป็นผลมาจากกฎหมายฉบับใหม่ที่เกี่ยวข้องกับพระราชบัญญัติการเคหะและการฟื้นฟูทางเศรษฐกิจของปีพ. ศ. 2551 คุณยังสามารถสร้างบ้านหลังที่สองของคุณเป็นบ้านหลังแรกได้ก่อนที่คุณจะขาย แต่คุณจะต้องเสียภาษีเป็นระยะเวลาว่าทรัพย์สินนั้นเป็น บ้านหลังที่สองหลังจากวันที่ 1 มกราคม 2009 IRS ใช้สัดส่วนของปีที่คุณอยู่ในบ้านเป็นที่อยู่อาศัยหลักเมื่อเทียบกับปีที่บ้านใช้เป็นค่าเช่า (หรืออื่น ๆ นอกเหนือจากที่อยู่อาศัยหลัก) เพื่อคำนวณยอดเงินที่ได้รับ ที่จะได้รับการยกเว้นจากการขาย

ตัวอย่างเช่น Smiths ซื้อบ้านหลังที่สองในปี 2004 พวกเขายังคงใช้เป็นบ้านเช่าในช่วงปี 2009 และ 2010 และใช้บ้านเป็นที่อยู่อาศัยหลักในช่วงปี 2011 และ 2012 เพียง 50% ของเงินทุนที่ได้รับ จากการขายบ้านจะปลอดภาษี (สูงสุด $ 500,000 ยกเว้น) เนื่องจากบ้านเป็นที่อยู่อาศัยหลักเพียง 50% ของเวลาหลังจาก 1 มกราคม 2009

1031 เอทีเอ็ม

A 1031 แลกเปลี่ยนหรือที่รู้จักกันว่าการแลกเปลี่ยนชนิดที่เหมือนกันหรือการแลกเปลี่ยนภาษีรอการตัดบัญชีเป็นการทำธุรกรรมที่ผู้ขายได้แลกเปลี่ยนทรัพย์สินเช่าหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์เช่าหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอื่นที่มีมูลค่าเท่ากันหรือสูงกว่าโดยใช้หลักเกณฑ์การผ่อนชำระภาษี ข้อได้เปรียบคือผู้ขายอาจจะไม่สามารถจ่ายภาษีกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยนได้ ทรัพย์สินต้องได้รับการพิจารณาว่าเป็นทรัพย์สินเช่า (ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล) เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับการแลกเปลี่ยน 1031 ซึ่งหมายความว่าคุณต้องเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลา 15 วันหรือมากกว่าและใช้เวลาน้อยกว่า 14 วันหรือ 10% ของวันที่เช่าบ้าน

ด้านล่าง

หากเป็นไปได้ทางการเงินการเป็นเจ้าของบ้านหลังที่สองอาจเป็นการลงทุนที่ยอดเยี่ยมสำหรับการพักผ่อนหรือเช่าหรือเพื่อใช้เป็นบ้านหลังแรกในช่วงเกษียณอายุ เนื่องจากการเป็นเจ้าของบ้านใด ๆ ที่ก่อให้เกิดภาระทางการเงินที่สำคัญจากการจำนองและภาษีการบำรุงรักษาและการซ่อมแซม - คุณควรทำความเข้าใจเกี่ยวกับผลกระทบทางภาษีของการเป็นเจ้าของบ้านหลังที่สอง เนื่องจากกฎหมายภาษีมีความซับซ้อนและมีการเปลี่ยนแปลงเจ้าของและผู้ซื้อที่มีศักยภาพควรปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อทำความเข้าใจเกี่ยวกับผลกระทบและกฎหมายภาษีรวมถึงกำหนดกลยุทธ์การเป็นเจ้าของที่ดีที่สุด