ในขณะที่คุณกำลังหาซื้อบ้านคุณอาจจะจมอยู่กับความตื่นเต้นของลานตาของตัวเลือก: ผู้ให้บริการด้านบนหรือแบบครบวงจร? คอนโดขนาดเล็กในใจกลางเมืองหรือบ้านเหยียดยาวในเขตชานเมืองหรือไม่? แบบดั้งเดิมหรือร่วมสมัย? อิฐหรือปูนปั้น? อัตราดอกเบี้ยคงที่หรือปรับอัตราดอกเบี้ย?

ตกลงดังนั้นบางทีอาจจะเป็นครั้งสุดท้ายที่ไม่ทำให้รู้สึกดีอกดีใจ น่าเบื่อเพราะอาจเป็นอย่างไรก็ตามคำถามที่คุณจะต้องถามตัวเองและคำตอบในบางช่วงของกระบวนการซื้อบ้าน จำนองประเภทใดที่คุณควรเลือก? เชื่อหรือไม่ว่าการตัดสินใจของคุณอาจทำให้หรือทำลายการลงทุนในบ้านของคุณ (ดู การขอสินเชื่อจำนองในยุค 20 ของคุณ )

ข่าวดี: คุณไม่ได้อยู่ตามลำพังในการแสวงหาที่ดินเพื่อการจำนองที่สมบูรณ์แบบ สำหรับปีที่สองติดต่อกัน Millennials เป็นกลุ่มผู้ซื้อบ้านรายใหญ่ที่สุดในอเมริกา (32%) ตามการศึกษาในเดือนมีนาคมปี 2015 จาก National Realtors ในฐานะที่เป็นสมาชิกของยุคนี้ยังคงท่วมตลาดอสังหาริมทรัพย์พวกเขากำลังก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญบางอย่างในอุตสาหกรรมการจำนอง ศูนย์การวิจัยของ Pew Research Center r อีคอมเมิร์ซพบว่าผู้กู้จำนองพันปีกำลังเรียกร้องขั้นตอนการยื่นขอสินเชื่อบ้านที่ใช้เทคโนโลยีการให้บริการออนไลน์อย่างรวดเร็วและการปิดบัญชีเงินให้กู้ยืมที่เร็วขึ้น

แต่ก่อนที่คุณจะปิดบ้านใหม่คุณจำเป็นต้องทำการบ้านจำนอง นี่คือข้อมูลเกี่ยวกับประเภทหลักของการจำนองเพื่อช่วยในการตัดสินใจที่สำคัญนี้

เงินให้สินเชื่อของ FHA

สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ Federal Housing Administration (FHA) เรียกว่า FHA loans ได้รับการออกแบบสำหรับผู้ซื้อบ้านที่ไม่ต้องจ่ายเงินเพื่อชำระเงินดาวน์ เป็นที่น่าสนใจเพื่อ Milllennials เงินสดรัด

แบบดั้งเดิม 30 ปีจำนองซึ่งแตกต่างจากเงินกู้ FHA ต้องชำระเงินดาวน์ 20% จนกว่าคุณจะจ่ายเงินประกันสินเชื่อภาคเอกชน (PMI) ผู้ให้กู้ธรรมดาต้องการให้คุณจ่ายเงินประกันนี้หากคุณชำระเงินดาวน์เล็กน้อยเนื่องจากคุณเป็นผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูง PMI เพิ่มการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณโดย 0. 25% ถึง 2% ของยอดเงินกู้ของคุณต่อปี

ด้วยเงินกู้ FHA คุณจำเป็นต้องชำระเงินดาวน์ 3% ซึ่งทั้งหมดอาจมาจากของขวัญหรือการให้สิทธิ์ นั่นหมายความว่าคุณสามารถกู้ยืมเงินจาก FHA ได้โดยไม่ต้องใส่เงินหนึ่งดอลลาร์ลงไป นอกจากนี้ข้อกำหนดในการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ยังไม่เข้มงวดกับเงินกู้เหล่านี้ กล่าวอีกนัยหนึ่งถ้าประวัติเครดิตของคุณไม่สมบูรณ์แบบเงินกู้ FHA อาจเป็นทางออกที่ดีที่สุดของคุณ

เงินกู้ FHA ได้รับความนิยมอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเนื่องจาก Federal Housing Administration (หน่วยงานดูแลที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง) ยังคงเพิ่มค่าใช้จ่ายในการประกันสินเชื่อรายเดือน (ซึ่งส่งผลให้มีการจ่ายเงินรายเดือนมากขึ้นสำหรับเจ้าของบ้าน) ซึ่งแตกต่างจากเงินให้สินเชื่อทั่วไปการชำระเงินประกันจำนองกับเงินกู้ FHA ต่อตลอดชีวิตของเงินกู้ผู้กู้หลายคนพบว่ามันราคาไม่แพงมากที่จะออกจำนอง 30 ปีแบบเดิมและไอขึ้น PMI จนกว่าพวกเขาจะถึงร้อยละ 20% ในบ้าน

อย่างไรก็ตาม FHA กำลังดำเนินการเพื่อแก้ไขสิ่งต่าง ๆ ในเดือนมกราคม 2015 มันเริ่มลดเบี้ยประกันจำนองกับเงินกู้ FHA โดยเฉลี่ย $ 900 ต่อปี ดูเหมือนว่าความพยายามของ FHA กำลังดำเนินการโดยสินเชื่อของ FHA กำลังเพิ่มขึ้นอีกครั้งโดยเฉพาะอย่างยิ่งกับผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรก ในไตรมาสที่สองของปี 2015 เงินกู้ยืมของ FHA เพิ่มขึ้น 50% จากไตรมาสก่อนหน้าและเพิ่มขึ้น 46% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าตาม RealtyTrac

สินเชื่อคงที่ในอัตราคงที่

ในโลกของสินเชื่อบ้านแบบเดิมการจำนองอัตราคงที่เป็นทางเลือกที่สามารถคาดเดาและตรงไปตรงมาที่สุดสำหรับผู้ยืม นั่นเป็นเพราะอัตราดอกเบี้ยไม่เปลี่ยนแปลงตลอดอายุการรับจำนอง เป็นผลให้การชำระเงินต้นและดอกเบี้ยที่คุณทำทุกเดือนไม่เคยเปลี่ยนแปลงอย่างใดอย่างหนึ่ง แม้ว่าการจำนองอัตราคงที่ถูกตั้งค่าโดยทั่วไปเป็นเงินกู้ 30 ปีเป็นไปได้ที่จะได้รับจำนองอัตราคงที่ 10 หรือ 15 ปี

อัตราดอกเบี้ยของคุณถูกล็อคไว้ในการจำนองอัตราคงที่เมื่อคุณได้รับเงินกู้ครั้งแรกและจะยังคงเหมือนเดิมจนกว่าคุณจะขาย refinance หรือชำระเงินกู้ นั่นหมายความว่าถ้าอัตราดอกเบี้ยของคุณคือ 4 2% เมื่อคุณได้รับเงินกู้ 20 ปีต่อมาอัตราจะยังคงเป็น 4 2% (ถ้าคุณยังคงมีการจำนอง)

ประโยชน์จากการจำนองอัตราคงที่เป็นเรื่องง่าย: ไม่มีความประหลาดใจ คุณจะไม่ต้องรับมือกับการชำระเงินรายเดือนผันผวนซึ่งแปรผันไปตามการเคลื่อนไหวของอัตราดอกเบี้ย แม้ว่าเงินเฟ้อจะมีอัตราการควบคุมและอัตราการจดจำนองเพิ่มขึ้นเป็น 20% แต่การชำระเงินรายเดือนของคุณจะยังคงเหมือนเดิม ช่วยให้คุณสามารถควบคุมงบประมาณได้ จำนองอัตราคงที่โดยทั่วไปจะเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดถ้าคุณคิดว่าคุณจะอยู่ในบ้านนานกว่าห้าปีและก็ยังเป็นทางเลือกที่ชาญฉลาดเมื่ออัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น นอกจากนี้เนื่องจากการจำนองง่าย ๆ เหล่านี้ง่ายต่อการเข้าใจพวกเขาเหมาะสำหรับผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรก

อย่างไรก็ตามคุณจะจ่ายเบี้ยประกันภัยสำหรับการคาดการณ์การชำระเงิน การจำนองอัตราคงที่โดยทั่วไปมีราคาแพงกว่าการจำนองปรับอัตรา (ดูด้านล่าง) ตามที่ Bankrate com โดยเฉลี่ยอัตราการจำนอง 2014 เป็น 4 5% สำหรับการจำนองอัตราคงที่ 30 ปีเมื่อเทียบกับ 3. 3% สำหรับห้าปีแรกของ 5/1 ARM (อัตราคงที่เป็นเวลาห้าปีและปรับได้สำหรับส่วนที่เหลือ 25 ปีจำนอง 30 ปี) จำนวนนี้จะจ่ายเป็นรายเดือนจำนวน $ 1,000 สำหรับการจดจำนอง 200,000 เหรียญซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ในระยะเวลา 30 ปี (รวมทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย) เมื่อเทียบกับเดือนละ 875 ดอลลาร์สำหรับ "ฮันนีมูน" ระยะเวลา 5/1 ARM

การจำนองอัตราปรับได้

เมื่อคุณพิจารณาเงินออมที่แสดงในตัวอย่างข้างต้นคุณอาจถูกล่อลวงให้สปริงเพื่อรับจำนองปรับอัตรา (ARM) ได้ แต่ ARM มีความไม่แน่นอนมาก แม้ว่าการจำนองอัตราการปรับอัตราสามารถเสนอผลประโยชน์ต้นทุนที่สำคัญในช่วงต้นของเงินกู้คุณสามารถจ่ายเงินในคราวลงที่ถนน

หรือที่เรียกว่า "การจำนองอัตราการเปลี่ยนแปลง" หรือ "การจำนองอัตราดอกเบี้ยลอยตัว" ARM คือการจำนองซึ่งอัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนแปลงไปตามช่วงเวลาเมื่อใช้ ARM อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นของคุณจะถูกกำหนดเป็นระยะเวลาหนึ่งโดยปกติแล้วอัตราดอกเบี้ย "teaser" นี้มักจะต่ำกว่าอัตราตลาด หลังจากระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาของคุณ (บางครั้งเรียกว่าช่วงเวลา "ฮันนีมูน" ที่อ้างถึงด้านบน) อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของคุณจะปรับหรือตั้งค่าใหม่เป็นประจำทุกๆเดือน การปรับเปลี่ยนเหล่านี้จะเปลี่ยนการชำระเงินจำนองรายเดือนด้วย ตัวอย่างเช่นอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นสำหรับ ARM 2/28 จะคงที่เป็นระยะเวลาสองปีแล้วรีเซ็ตเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวสำหรับ 28 ปีที่เหลือของการจำนอง 30 ปี

เมื่อคุณมี ARM การชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณอาจเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตลอดอายุของเงินกู้ ภายในไม่กี่ปี ARM 6% อาจทะยานขึ้นถึง 11% หรือสูงกว่าหากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น เจ้าของบ้านจำนวนมากที่มี ARM สูญหายบ้านของพวกเขาในการเคหะเมื่อเร็ว ๆ นี้เนื่องจากการชำระเงินของพวกเขาเก็บเพิ่มขึ้น ผู้กู้เหล่านี้ไม่สามารถขายหรือรีไฟแนนซ์ได้รับการออกจากเงินกู้ของพวกเขาและในที่สุดมูลค่าของบ้านของพวกเขาลดลงไปน้อยกว่าจำนวนเงินที่พวกเขาค้างชำระในการจำนอง การลดอัตราการจำนองอาจเป็นเรื่องยากมากที่จะเข้าใจซึ่งทำให้พวกเขาเป็นตัวเลือกที่น่าสงสัยสำหรับผู้ซื้อครั้งแรก

ด้านบวก ARM ช่วยให้คุณสามารถใช้ประโยชน์จากการลดอัตราดอกเบี้ยโดยไม่ต้องรีไฟแนนซ์ นอกจากนี้ยังเป็นตัวเลือกที่สามารถทำงานได้และราคาไม่แพงหากคุณวางแผนที่จะอยู่บ้านหนึ่งปีหรือสองปีเท่านั้น

บรรทัดด้านล่าง

การกำหนดประเภทของการจำนองที่ดีที่สุดสำหรับคุณขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการจากขนาดของเงินดาวน์ที่คุณสามารถจ่ายได้และกระแสเงินสดรายเดือนของคุณไปสู่สถานะปัจจุบันของตลาด แม้ว่าคุณอาจจะล่อลวงเพื่อกลั้วเว็บสำหรับคำตอบอัตราการจำนองมีการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่องจึงต้องจ่ายเพื่อหันไปผู้เชี่ยวชาญ พูดคุยกับนายหน้าหรือผู้ให้กู้จำนองอย่างน้อยสองคนและพูดคุยถึงสถานการณ์เฉพาะของคุณ ผู้เชี่ยวชาญเหล่านี้สามารถให้คำแนะนำอธิบายถึงทางเลือกของคุณและช่วยคุณเลือกการจำนองที่เหมาะสมที่สุดสำหรับความต้องการเฉพาะของคุณ

ดู

ข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย และ วิธีการจัดเก็บสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม ดังนั้นคุณจึงไม่พลาดรายการพิเศษหากคุณซื้อบ้านครั้งแรกและดู เครดิตสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก