หนึ่งในผู้ให้กู้มาตรการด้านความเสี่ยงใช้ในการจัดจำหน่ายหลักประกันจำนองคือสินเชื่อเพื่อการจำนองที่มีต่อค่า (LTV) อัตราส่วน LTV ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นการคำนวณง่ายๆโดยการหารจำนวนเงินกู้ตามมูลค่าของบ้าน อัตราส่วน LTV ที่สูงขึ้นจะทำให้รายละเอียดความเสี่ยงของการจำนองสูงขึ้น การจำนองส่วนใหญ่ที่มีอัตราส่วน LTV มากกว่า 80% ต้องการประกันจำนองเอกชน (PMI) ที่จะต้องจ่ายโดยผู้กู้ และ PMI ไม่ถูก ใช้เครื่องมือเช่นเครื่องคิดเลขจำนองเพื่อเปรียบเทียบผู้ให้กู้และอ่านต่อเพื่อหาว่าคุณสามารถหลีกเลี่ยง PMI ในการจำนองของคุณได้หรือไม่

การกวดวิชา: พื้นฐานเกี่ยวกับการจดจำนอง

PMI ในระดับความลึก

ลองมาดูตัวอย่าง

สมมุติว่าราคาของบ้านอยู่ที่ 300,000 เหรียญและเงินกู้เท่ากับ 270,000 เหรียญ (ซึ่งหมายความว่าผู้กู้ทำเงินดาวน์ 30,000 เหรียญ) และอัตราส่วน LTV เท่ากับ 90% ขึ้นอยู่กับชนิดของการจำนองการชำระเงินรายเดือน PMI จะอยู่ระหว่าง $ 117 และ $ 150 การจำนองอัตราปรับได้ (ARMs) ต้องการการชำระเงินของ PMI ที่สูงกว่าการจำนองในอัตราคงที่ (หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับ ARMs ดู ARMed And Dangerous หรือ Mortgages: อัตราคงที่เทียบกับอัตราปรับได้ .)

อย่างไรก็ตาม PMI ไม่จำเป็นต้องเป็นข้อกำหนดถาวร ผู้ให้กู้จะต้องวาง PMI เมื่ออัตราส่วน LTV ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยถึง 78% ผ่านการรวมกันของการลดเงินต้นในการจำนองและการแข็งค่าของราคาบ้าน หากส่วนใดส่วนหนึ่งของการลดอัตราส่วน LTV จะถูกรับรู้ผ่านการแข็งค่าของราคาบ้านการประเมินใหม่ที่จ่ายโดยผู้ยืมจะต้องใช้เพื่อตรวจสอบความชื่นชม

Easy Way Out

ทางเลือกหนึ่งในการจ่าย PMI คือการใช้เงินกู้จำนองหรือเงินกู้แบบ piggyback ในการทำเช่นนี้ผู้กู้จะใช้เวลาจำนองครั้งแรกที่มีจำนวนเท่ากับ 80% ของมูลค่าบ้านจึงหลีกเลี่ยง PMI และจากนั้นจะจำนองที่สองมีจำนวนเท่ากับราคาขายของบ้านลบด้วยจำนวนเงินดาวน์ของการชำระเงินลง และจำนวนเงินที่จำนองครั้งแรก การใช้ตัวเลขจากตัวอย่างข้างต้นผู้ยืมจะเอาการจดจำนองเป็นครั้งแรกเป็นจำนวน 240,000 เหรียญให้การชำระเงินดาวน์ 30,000 ดอลล่าร์และได้รับการจำนองที่สองเป็นจำนวน 30,000 เหรียญสหรัฐฯผู้กู้ได้หักล้างต้องจ่าย PMI เนื่องจากอัตราส่วน LTV ของการจำนองครั้งแรกคือ 80% แต่ผู้กู้ยังตอนนี้มีการจำนองที่สองว่าในกรณีส่วนใหญ่จะดำเนินการอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าการจำนองครั้งแรก มีหลายประเภทของการจำนองที่สองใช้ได้ แต่อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นยังคงตราไว้หุ้นละสำหรับหลักสูตร ยังคงชำระเงินรวมของการจำนองที่หนึ่งและครั้งที่สองมักจะน้อยกว่าการชำระเงินของการจำนองครั้งแรกและ PMI

Tradeoff

เมื่อมาถึง PMI ผู้ยืมที่มียอดขายน้อยกว่า 20% ของราคาขายหรือมูลค่าของบ้านที่มีการชำระเงินดาวน์มีสองตัวเลือกขั้นพื้นฐาน:

1. ใช้ "ขาตั้ง" - เดี่ยว "จำนองและจ่าย PMI แรกจนกว่า LTV ของจำนองถึง 78% ที่จุดที่ PMI สามารถตัดออก
2. ใช้การจำนองครั้งที่สอง นี้จะส่งผลให้ค่าใช้จ่ายในการจำนองเริ่มต้นต่ำกว่าจ่าย PMI แต่ในเวลาเดียวกันการจำนองที่สองดำเนินการอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าการจำนองครั้งแรกและสามารถกำจัดโดยการจ่ายเงินออกหรือการรีไฟแนนซ์ทั้งสองครั้งแรกและครั้งที่สอง จำนองไว้ในการจำนองแบบสแตนด์อะโลนใหม่สมมุติเมื่อ LTV ถึง 80% หรือต่ำกว่า (ดังนั้นจะไม่มี PMI จะต้อง)

นอกจากนี้ยังมีตัวแปรหลายอย่างที่สามารถนำไปสู่การตัดสินใจนี้ ได้แก่

• การประหยัดภาษีที่เกี่ยวข้องกับการจ่ายเงินของ PMI เป็นการเปรียบเทียบกับการออมภาษีที่เกี่ยวข้องกับการจ่ายดอกเบี้ยจากการจำนองที่สอง กฎหมายภาษีอากรในสหรัฐอเมริกาอนุญาตให้มีการหัก PMI สำหรับระดับรายได้ที่เฉพาะเจาะจงเช่นครอบครัวที่มีรายได้น้อยกว่า 100,000 เหรียญ
• ค่าใช้จ่ายในการประเมินใหม่เพื่อลด PMI เทียบกับค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์เงินกู้จำนองแรกและตัวที่สอง เข้าสู่การจำนองแบบสแตนด์อโลน
• ความเสี่ยงที่อัตราดอกเบี้ยอาจเพิ่มขึ้นระหว่างเวลาของการตัดสินใจจำนองเริ่มต้นและเวลาที่การจำนองที่หนึ่งและครั้งที่สองจะได้รับการรีไฟแนนซ์
• อัตราต่างๆของการลดหลักของทั้งสองตัวเลือก
• ค่าเวลาของเงิน ( การทำความเข้าใจเกี่ยวกับมูลค่าเวลาของเงิน .)

อย่างไรก็ตามตัวแปรที่สำคัญที่สุดในการตัดสินใจคือ

• อัตราที่คาดหวังจากการแข็งค่าของราคาบ้าน

ถ้าผู้กู้เลือกที่จะใช้การจำนองครั้งแรกแบบสแตนด์อะโลนและจ่าย PMI เมื่อเทียบกับการใช้สินเชื่อจำนองรายที่สองเพื่อลด PMI บ้านอาจจะชื่นชอบในมูลค่าที่จุดที่ LTV อยู่ที่ 78% และสามารถกำจัด PMI ได้หรือไม่? นี่คือปัจจัยการตัดสินที่เอาชนะ เพื่อความเข้าใจง่ายและเพื่อวัตถุประสงค์ในการอภิปรายนี้เราจะไม่สนใจตัวแปรอื่น ๆ ที่แสดงไว้ด้านบนเนื่องจากการแข็งค่าของราคาเป็นปัจจัยสำคัญเหล่านี้

ความประทับใจ: กุญแจสู่การตัดสินใจ

กุญแจสำคัญในการตัดสินใจคือเมื่อ PMI ถูกตัดออกจากการจำนองครั้งแรกแบบสแตนด์อโลนการชำระเงินรายเดือนจะน้อยกว่าการชำระเงินรวมในการจำนองที่หนึ่งและครั้งที่สอง ดังนั้นเราจึงตั้งคำถามว่า: "จะนานเท่าไรก่อนจะกำจัด PMI?" และ "อะไรคือเงินออมที่เกี่ยวข้องกับแต่ละตัวเลือก?"

ด้านล่างนี้เป็นตัวอย่างสองแบบตามการประเมินความแตกต่างของอัตราการแข็งค่าของราคาบ้าน

ตัวอย่างที่ 1: อัตราค่าเช่าบ้านในอัตราที่ช้า

ตารางต่อไปนี้เปรียบเทียบการชำระเงินรายเดือนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบสแตนด์อะโลนและ 30 ปีกับ PMI เมื่อเทียบกับการจำนองแรกที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีรวมกัน กับการจำนองที่สอง 30 ปี / ครบกำหนดใน 15 ปี

การจำนองมีลักษณะดังต่อไปนี้:

Copyright © 2017 Investopedia com

รูปที่ 1

ในรูปที่ 2 ประมาณการอัตราการแข็งค่าของราคาบ้านในแต่ละปี

ลิขสิทธิ์© 2017 Investopedia. com

รูปที่ 2

สังเกตว่าการชำระเงิน PMI 120 เหรียญลดลงจากการชำระเงินรายเดือนทั้งหมดของสินเชื่อรายย่อยแบบสแตนด์อะโลนในเดือน 60 ตามที่แสดงในรูปที่ 3 เมื่อ LTV 78% ผ่านการรวมกันของการลดเงินต้น และการแข็งค่าของราคาบ้าน

ลิขสิทธิ์© 2017 Investopedia. com

รูปที่ 3

ตารางในรูปที่ 4 แสดงการชำระเงินรายเดือนรวมของการจำนองที่หนึ่งและครั้งที่สอง สังเกตว่าการชำระเงินรายเดือนเป็นค่าคงที่ อัตราดอกเบี้ยเป็นอัตราถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก LTV เป็นเพียงการจำนองครั้งแรกเท่านั้น

ลิขสิทธิ์© 2017 Investopedia. com

รูปที่ 4

การใช้สินเชื่อจำนองครั้งแรกและครั้งที่สองสามารถประหยัดเงินได้ 85 เหรียญต่อเดือนเป็นเวลา 60 เดือนแรก นี้เท่ากับเงินออมรวมของ $ 5, 100 เริ่มต้นในเดือน 61, stand-alone จำนองแรกได้ประโยชน์จาก $ 35 ต่อเดือนสำหรับเงื่อนไขที่เหลืออยู่ของการจำนอง ถ้าเราแบ่งรายได้เป็น 5 เหรียญสหรัฐ 100 บาทโดย 35 เหรียญสหรัฐเราจะได้รับ 145 ในคำอื่น ๆ ในสถานการณ์เช่นนี้การแข็งค่าของราคาบ้านเริ่มช้าในเดือนที่ 61 จะใช้เวลาอีก 145 เดือนก่อนที่ข้อดีด้านการชำระเงินของสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบสแตนด์อะโลน สามารถได้รับประโยชน์เริ่มต้นของการจำนองรวมครั้งแรกและครั้งที่สอง (ช่วงเวลานี้จะยาวขึ้นถ้าพิจารณามูลค่าเงินตามเวลา)

ตัวอย่างที่ 2: อัตราค่าเช่าบ้านที่รวดเร็ว

ตัวอย่างด้านล่างขึ้นอยู่กับการจำนองเดียวกันดังที่แสดงไว้ข้างต้น อย่างไรก็ตามมีการใช้ประมาณการประมาณราคาบ้านที่ตามมา

ลิขสิทธิ์© 2017 Investopedia. com

รูปที่ 5

ในตัวอย่างนี้เราจะแสดงเฉพาะตารางการชำระเงินรายเดือนสำหรับสองทางเลือกเท่านั้น (ดูรูปที่ 6) สังเกตเห็นว่า PMI ลดลงในกรณีนี้ในเดือนที่ 13 เนื่องจากการแข็งค่าของราคาบ้านที่รวดเร็วทำให้ LTV ลดลงเหลือ 78%

รูปที่ 6

ด้วยความรวดเร็วในการขึ้นราคาบ้าน PMI สามารถกำจัดได้ค่อนข้างรวดเร็ว การจำนองร่วมกันมีข้อได้เปรียบในการชำระเงินเพียง $ 85 เป็นเวลา 12 เดือน นี้เท่ากับการออมรวมของ $ 1, 020 เริ่มต้นในเดือนที่ 13, การจำนองแบบสแตนด์อโลนมีข้อดีการชำระเงินของ $ 35 ถ้าเราแบ่ง $ 1, 020 เป็น 35 เราสามารถตรวจสอบได้ว่าจะใช้เวลา 29 เดือนเพื่อให้เป็นเงินออมเริ่มแรกของการจำนองแรกและที่สองที่รวมกัน ในคำอื่น ๆ เริ่มต้นในเดือน 41 ผู้กู้จะดีขึ้นทางการเงินโดยการเลือกการจำนองครั้งแรกแบบสแตนด์อะโลนกับ PMI

บรรทัดด้านล่าง

สำหรับผู้ยืมที่มีเงินดาวน์น้อยกว่า 20% การตัดสินใจว่าจะใช้ "แบบสแตนด์อโลน" ก่อนหรือไม่ จำนองและ PMI หรือใช้การรวมกันของการจำนองที่หนึ่งและครั้งที่สองเป็นส่วนใหญ่เป็นหน้าที่ของวิธีการอย่างรวดเร็วพวกเขาคาดหวังว่ามูลค่าของบ้านของพวกเขาที่จะเพิ่มขึ้น หากพวกเขาเลือกที่จะจ่าย PMI ก็สามารถกำจัดผ่านการประเมินเมื่อ LTV ถึง 78% หากพวกเขาเลือกที่จะใช้การรวมกันของการจำนองครั้งแรกและครั้งที่สองพวกเขามีแนวโน้มที่จะมีเงินฝากออมทรัพย์การชำระเงินเริ่มต้น แต่วิธีเดียวที่จะกำจัดการจำนองที่สองซึ่งมีแนวโน้มที่จะดำเนินการอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าการจำนองครั้งแรกโดยการจ่ายเงินออก หรือการรีไฟแนนซ์ทั้งสองครั้งแรกและครั้งที่สองในการจำนองแบบสแตนด์อะโลนใหม่ ควรมีการวิเคราะห์อย่างรอบคอบเพื่อวิเคราะห์ตัวเลือกของคุณตามช่วงเวลาของคุณ